私のマンションでは、全部委託に近い形で管理会社と
管理委託契約を結んでいます。
全部委託に近い、と書きましたのは、
エレベーター、駐車場シャッター、植栽、宅配ロッカー
などが管理組合と業者との直接契約です。
ここからが質問となります。
直接契約業務の場合、管理会社には点検結果の報告義務
はないことになりますでしょうか。
以下に、記しますように管理委託契約上は、管理組合と
業者の直接契約業務であっても、立会だけでなく点検結果の
報告義務、および点検結果で問題が指摘された場合には、
その報告と改善方策を文書で管理組合へ提示する義務が、
管理会社にはあるように読めます。
しかし管理会社は、管理組合が直接契約している業務には、
点検結果の報告義務は負っていない、と主張しています。
また、その見解は管理会社の顧問弁護士にも相談した結果
との主張です。
管理会社との管理委託契約書は国交省の標準管理委託契約書
に準拠しています。
管理委託契約書の第3条一 事務管理業務(別表第一)、二 管理員
業務(別表第二)の別表を見ますと、
・基幹事務以外の事務管理業務の中に
(1)各種点検、検査等に基づく助言等
一 管理対象部分に係る施設運営の補助及び各種の点検、
検査等の結果を甲に報告すると共に、改善等の必要が
ある事項については、文書をもって、具体的な方策を
甲に助言する。
・管理員の業務の区分及び業務内容
(4)報告連絡業務
二 各種届出、点検結果、立会い結果等の報告
とあります。
他の管理会社のホームページで見てみますと、
http://www.bes.co.jp/mansion/management/management1.htmlには、
管理組合が直接発注して実施する点検・検査や報告・届出などについては、
事務管理業務の範囲でサポート致します。
とあります。
[スレ作成日時]2011-08-11 23:08:55
注文住宅のオンライン相談
管理組合の直接契約業務に対する管理会社の義務はないの？
| No.1 |
by 匿名さん 2011-08-11 23:17:45
投稿する
削除依頼
弁護士に聞けば？ここでは無理でしょ
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|---|---|---|
| No.2 |
一部直接契約に切り替えした時の経緯次第。
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| No.3 |
スレ主です。
> 弁護士に聞けば？ここでは無理でしょ 実は聞いたことがあります。 直接契約でも管理委託契約の事務管理業務で規定された ことは義務がある。 事務管理業務に立会や報告が規定されていれば、当然 その業務には義務が発生するというもの。 > 一部直接契約に切り替えした時の経緯次第。 分譲時から、直接契約です。 途中から委託契約を直接契約に変えたものではありません。 |
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| No.4 |
標準管理委託契約及びコメントより
三 乙は、甲が本マンションの維持又は修繕(大 規模修繕を除く修繕又は保守点検等。)を外注により乙以外の業者に行わせる場合の見積書 の受理、発注補助、実施の確認を行う。 25 別表第1 1(3)関係 1 、 2 略 3 1(3)三の「本マンションの維持又は修繕(大規模修繕を除く修繕又は保守点検等)を外注により乙以外の業者に行わせる場合」とは、 本契約以外に管理組合が自ら本マンションの維持又は修繕(日常の維持管理として管理費を充当して行われる修繕、保守点検、清掃等)を第三者に外注する場合をいう。 |
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| No.5 |
一部を直接契約するなんて変なデベ。
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| No.6 |
>>一部を直接契約するなんて変なデベ。
合人社を使ってるということは売主が相見積もりを取った結果ですよ。 売主が必ずしも系列管理会社を持っているわけではない。 |
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| No.7 |
＞直接契約業務の場合、管理会社には点検結果の報告義務はないことになりますでしょうか。
報告義務の定義をする必要があります。 点検に管理会社が立会い、点検したことを確認し、理事会に報告することは管理会社には義務はあるかもしれません。 ＞(1)各種点検、検査等に基づく助言等 一 管理対象部分に係る施設運営の補助及び各種の点検、 検査等の結果を甲に報告すると共に、改善等の必要が ある事項については、文書をもって、具体的な方策を 甲に助言する。 委託契約書では、管理会社が自ら行った点検、検査について規定したものであって、管理組合が契約した点検、検査については規定されてなく、別途但し書きを追加するなどが必要と思われます。 |
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| No.8 |
＞委託契約書では、管理会社が自ら行った点検、検査について規定したものであって、管理組合が契約した点検、検査については規定されてなく、別途但し書きを追加するなどが必要と思われます。
全くの間違い。標準管理委託契約書の通りだとすれば、 ＞「三 乙は、甲が本マンションの維持又は修繕(大規模修繕を除く修繕又は保守点検等。)を外注により乙以外の業者に行わせる場合の見積書の受理、発注補助、実施の確認を行う。 」 と明確に規定しています。 |
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| No.9 |
>>6
どこに合人社とある。 |
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| No.10 |
＞見積書 の受理、発注補助、実施の確認を行う。
管理会社の義務はこの範囲でしょ？ |
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| No.11 |
スレ主です。
合人社ではありません。 ＞(1)各種点検、検査等に基づく助言等 一 管理対象部分に係る施設運営の補助及び各種の点検、 検査等の結果を甲に報告すると共に、改善等の必要が ある事項については、文書をもって、具体的な方策を 甲に助言する。 の部分で、管理対象部分として第2条第五号に記載された設備点検です。 もし、No7さんが言うように 「管理会社が自ら行った点検、検査について規定したものであって」 であれば、 別表第四(建物・設備管理業務仕様書)に規定された部分に係る～ となるのではないでしょうか。 そういった記述ではなく、管理対象部分に係る、という意味は、 管理組合の直接契約業務であっても、点検結果の報告対象に含まれる ように思えます。もちろん、委託ではないので、点検の品質については、 管理会社に責はありませんが。 |
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| No.12 |
これはダメだ！話にならん！
合人社だったらよかったのに。 なんかレスの一部が変わってないか？不思議？？ |
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| No.13 |
現在の管理委託契約に入ってないなら
次回更新時に入れるよう交渉したら ええだけちゃうの。 終了。 |
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| No.14 |
分譲時から直接契約？
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| No.15 |
管理会社に甘えるのは止めて自分の考えで来年契約更新時に適正な改訂をしたらどうですか。
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| No.16 |
直接契約してる業者に報告させるのが筋だと思いますが。
管理会社の管理人は、立ち会って仕事ぶりの見張りはできても、中身の報告はむりでしょ。できるのは報告書の取次ぎじゃないの。 |
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| No.17 |
あります。
委託契約の中に管理員業務があり立会い業務があれば、不具合は報告されますし 支払い業務は管理会社にあり業者から不具合は報告されます。 |
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| No.18 |
管理委託契約で管理組合直接契約業務について説明があったと思いますが、その際管理会社が報告義務がないと言ったのであれば、契約の内容を訂正してもらえばいいだけですね。
自分の主張が正しいことをごり押しして相手を屈服させたいとしか思えない。 |
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| No.19 |
管理員というか管理会社に立会い業務があるとしても、
単なる点検とみているだけというのが一般的でしょう。 ＥＶ点検にしても、その内容までは専門家ではないのでわからないでしょう。 責任の範囲もその程度ですよ。 |
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| No.20 |
管理会社を通して契約していても、
消防設備点検やＥＶ点検なんて立会すらしていないし やってる内容もわかってないんですから一緒ですよ。 管理会社に期待する方が世間知らず。 |
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| No.21 |
「管理対象部分」だから管理組合の直接契約でも対象に含まれるとありますが。
第二条には「本マンションの管理に関する業務のうち、甲が乙に委託する業務をいう。」と定義されており、第二条にエレベータ等の記載があれば契約書の間違いか不備、記載がなければ対象外となる。 |
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| No.22 |
＞管理会社に期待する方が世間知らず。
期待はしてなく義務があるというのです。 義務履行違反は損害賠償請求の対象です。 |
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| No.23 |
内容が濃いので、他レスを充分読み切っていませんが・・・
＞直接契約業務の場合、管理会社には点検結果の報告義務 はないことになりますでしょうか。 直接契約の保守などは、その契約業者から契約主である管理組合への報告は義務があるでしょう。 具体的には書面での報告のほか、特段の事項については口頭などでの報告があるべきかと。 別に面で、管理組合は管理会社に建物の管理を委託しているわけで、 直接契約の業者の報告を管理組合に代わって受けることは、管理委託の当然の範疇だと思います。 直接契約の業者の保守作業自体には、管理会社が責任を負うものではありませんが、建物が正常に維持されるための保守結果の確認、不適切な作業があれば正常であるように注意をする契約上の義務はあるはずです。 組合が直接契約した保守については知らぬっというような「委託契約」もありえますので管理会社との「委託契約書」はよく確認されたほうがいいかと。 |
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| No.24 |
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| No.25 |
＞保守結果の確認、不適切な作業があれば正常であるように注意をする契約上の義務はあるはずです。
この程度の義務はあると思いますが、スレ主さんはそれ以上（管理会社が契約の場合と同等）の報告＋提案を要求していると思います。 |
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| No.26 |
＋提案→助言に訂正します。
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| No.27 |
スレ主です。
> この程度の義務はあると思いますが、スレ主さんはそれ以上（管理会社が契約の場合と同等） > の報告＋提案を要求していると思います。 いえいえ、委託している事務管理業務の範囲内の要求です。 例えば、スレッド立ての文にも記載しましたが、 http://www.bes.co.jp/mansion/management/management1.html 管理組合が直接発注して実施する点検・検査や報告・届出などについては、 事務管理業務の範囲でサポート致します。 （このURLはうちのマンションの管理会社ではありません） とあるように、 直接、委託を問わず点検の結果の報告は 管理委託契約書の第3条 一 事務管理業務(別表第一) (1)各種点検、検査等に基づく助言等 一 管理対象部分に係る施設運営の補助及び各種の点検、 検査等の結果を甲に報告すると共に、改善等の必要が ある事項については、文書をもって、具体的な方策を 甲に助言する。 二 管理員業務(別表第二)、 (4)報告連絡業務 二 各種届出、点検結果、立会い結果等の報告 とあります。国交省の標準管理委託契約と同一文言です。 点検業務の品質保障や結果の責任を問えないのが組合の直接契約ですが、 点検の立会い及び結果報告は、管理委託契約の事務管理業務の範囲内と 思うのです。 |
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| No.28 |
管理組合が直接発注して実施する点検・検査や報告・届出などについては、事務管理業務の範囲でサポート致します。
各種点検・検査結果に基づき改善を要する項目などについての助言 諸官庁への報告・届出が義務付けられている法定点検等の届出・報告補助 諸官庁からの通知事項の管理組合やお住まいの皆様に対する広報 標準管理委託契約書のコメントにある様に、標準的な契約内容を定めたものであり、実際の契約書作成に当っては（略）内容の追加、修正を行い活用されるべきもの。とあり、ＵＲＬの会社では上記のサポートを織り込んだ「事務管理業務」の契約をするものと考えられます。 |
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| No.29 |
追記
そうでなければ「各種点検・検査結果に基づき改善を要する項目などについての助言」をわざわアピールしないでしょ。 |
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| No.30 |
> そうでなければ「各種点検・検査結果に基づき改善を要する項目などについての助言」
> をわざわアピールしないでしょ。 えーそうなんですか。 標準管理委託契約どおりだと、直接契約は点検日の調整や立会いを管理組合が やるんですか？それはないでしょう。 |
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| No.31 |
追記
例えば、 •不具合発生時に、管理会社は責任を十分に持てないとい言いますが、管理会社には責任があります。 （管理会社との管理委託契約には、管理員業務として点検業務―諸設備の運転及び作動状況の点検。立会業務―外注業者の業務の着手、履行の立会い。となっていると思います。） http://fi-mmo.com/index.php?%E7%AE%A1%E7%90%86%E8%B2%BB%E5%89%8A%E6%B8... とあります。 |
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| No.32 |
責任を追及出来る根拠があるなら、
事故が起こってから賠償させればいいじゃん。 現在の契約に根拠がないなら管理委託契約を更新する際に 交渉して盛り込めばいいじゃん。 もうここ終了でいいですかね。 |
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| No.33 |
↑なんでそんなに早く終了させたいのかな？
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| No.34 |
＞直接契約は点検日の調整や立会いを管理組合が
＞やるんですか？それはないでしょう。 だから直接契約でしょ？ それがいやなら管理会社に委託すればいい。 |
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| No.35 |
＞外注業者の業務の着手、履行の立会い
管理会社の下請け（外注）のことを意味しています。 直接契約の外注と管理会社の外注を混同して混乱してますね。 |
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| No.36 |
管理組合が直接契約すると言う事は、その部分に関しては自主管理と同じと考えた方がいい。
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| No.37 |
スレ主はネットで拾った情報を鵜呑みにする癖があり、しかも頑固で人の意見を聞き入れず自己中心的。
これではもう終わりでいいかもしれない。 終----------------------------了 |
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| No.38 |
＞管理組合が直接契約すると言う事は、その部分に関しては自主管理と同じと考えた方がいい。
これは、おおいに反対します(笑 うちは、約400戸のマンション。 特殊な施設もあり、管理会社への委託契約とは別に、機械式駐車場・ＥＶ保守・プール設備＆監理、雑排水管清掃、植栽管理、その他ハードの保守はおおよそ組合と直接契約です。 しかし、管理会社がすべて日程も作業立会も行っています。 特に問題は起きていません。 ま、厳密にいうと保守作業のアラさがしはしてくれませんし、より適正な作業や価格の提案はしてくれない。 管理会社を通じた保守契約なら、もっと真剣にやるか？は疑問です。 そもそもハードは施工会社や各メーカー系のメンテナンス業者が一番詳しいわけなので、管理会社を通じて契約しても管理組合にはメリット少ないと思います。 |
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| No.39 |
＞管理会社がすべて日程も作業立会も行っています。
管理委託契約は標準通りですか？ 今は標準通りの契約で直接契約と管理会社委託でどちらも同じサービスが受けられるかが問題になっています。 契約書を確認願います。 |
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| No.40 |
スレ主です。
> 直接契約と管理会社委託でどちらも同じサービス 厳密に言うと同じサービスとは言っておりません。 直接契約した点検業務の品質や結果の責任を管理会社に問うことは 出来ない点で、委託契約した点検業務とは差があることは 理解しています。 立会いや点検結果の報告については、直接・委託を 問わず同じ扱いでは？と感じているわけです。 ちなみに、 分譲デベのグループ会社の管理会社です。 直接契約は、分譲時からデフォルト設定されていたもの。 エレベーターなど。 直接契約の点検業務の結果は、管理組合でなく、管理会社に なぜか送付されている。 |
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| No.41 |
スレ殿へ
次回の契約更新時に、組合直接契約分の事務管理等を含むことを明記すれば良いのではないか。 |
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| No.42 |
>41さん、
実は、すでに問題が起きてしまったのです。 点検結果では状況が年々悪化し対策が必要と出ていたのに、 その結果が管理会社から管理組合へ伝わらず、 小さからぬ修理費が発生しました。 管理会社に対しては、点検結果次第でメンテナンスを 実施するから、点検結果で不具合の報告が出たら教えてね、 と理事会で伝えていたのですが。 40で書いたように、点検結果は業者から組合でなく管理会社に 提出されていました。 そこで、 管理会社に対して、修理費用の負担を求めたところ、 一転して点検結果の報告義務はない、と主張。 これまでは、契約委託契約外のあくまでサービス・ボランディア としてやってあげてました的な態度です。 |
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| No.43 |
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| No.44 |
裁判で決着しかない。
スレ主も情報の小出しはやめた方がいい。 |
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| No.45 |
スレ主です。
標準管理委託契約書を採用する他マンションで、 全部委託でなく、一部直接契約でやっている管理組合の 話を聞けば、参考になると思っています。 |
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| No.46 |
あとから重要な情報が出てくると相談される方としては頭に来る。
撤収します。 |
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| No.47 |
＞スレ主です。 標準管理委託契約書を採用する他マンションで、 全部委託でなく、一部直接契約でやっている管理組合の 話を聞けば、参考になると思っています。
標準管理委託契約では下記の通り。 三 乙は、甲が本マンションの維持又は修繕(大 規模修繕を除く修繕又は保守点検等。)を外注により乙以外の業者に行わせる場合の見積書 の受理、発注補助、実施の確認を行う。 |
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| No.48 |
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| No.49 |
＞管理会社の責任は免れないと思います（民法の事務管理規定による）。
仮に責任があってもその程度や過失割合とかの問題になるのでは？ |
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| No.50 |
現に損害が出ているとのことですが賠償が１００％か５０％かは裁判所しか決めることができません。
勝ちか負けかだけを議論しても意味がない。 |
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| No.51 |
標準管理委託契約書は管理会社の団体である高層住宅管理業協会と国交省で作ったもので、管理会社委託の場合と直接契約の場合とが同じ扱い（立会いや点検結果の報告）である筈が無い。
こんな標準を作ったら管理業界は成り立っていかないし、全部のマンションで点検業務は直接契約にして管理費の削減を行う。常識でわかる問題。 |
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| No.52 |
スレ主の甘えに過ぎない。
外注とは管理会社の補助を受けるに過ぎない。 全ての決定権は理事長である事は明白。 |
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| No.53 | ||
| No.54 |
> 全部のマンションで点検業務は直接契約にして管理費の削減を行う。常識でわかる問題。
そんなことありませんよ。 委託契約の場合は、どんな理由にせよ業務そのものの結果責任を元請としての管理会社に 問えますが、直接契約は問えません。単なる点検結果報告とは違うレベルの責任が 発生します。 |
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| No.55 |
＞直接契約は問えません
同感です |
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| No.56 |
>> 直接契約は問えません
> 同感です 45ですが、 業務そのものの結果責任、に対してと言う意味ね。 |
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| No.57 |
＞業務そのものの結果責任、に対してと言う意味ね。
契約自体が異なると言う意味です。 |
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| No.58 |
↑立会や点検結果報告というレベルでは一緒だよ。
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| No.59 |
＞見積書 の受理、発注補助、実施の確認を行う。
これが管理組合の直接契約での管理会社の義務です。 もちろんサービスで行う良心的な管理会社もたくさんあります。 |
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| No.60 |
＞見積書 の受理、発注補助、実施の確認を行う。
「実施の確認」とは別表２管理員業務の（３）立会業務の一外注業者の業務の着手、実施の立会い であり「点検結果の報告」は含まれていません。 コメントを読んでください。 |
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| No.61 |
スレ主は、管理会社に問題ある場合は報告を依頼していたぞ。
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| No.62 |
担当理事は、各種点検について、管理会社に依存せずに報告書類を確認する。それが教訓でしょうか。
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| No.63 |
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| No.64 |
結局のところ、どういう経緯、事実が明らかにされないと判断できないのでは。
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| No.65 |
スレ主さん
質問とは関係ないが、販売時広告には、一部委託って書いてあったの？ すごく知りたい。 |
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| No.66 |
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| No.67 |
＞40で書いたように、点検結果は業者から組合でなく管理会社に
＞提出されていました。 エレベータ点検会社との契約書は管理組合が保管していますか？ 点検会社には点検だけでなく報告や助言等の義務があると思いますし、契約主である管理組合に対し 一度も結果報告がされていない場合には、不履行に問えるかもしれません。 エレベータ点検会社との契約を確認すべき。 |
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| No.68 |
65です。
興味だけの質問に回答ありがとうごさいます。そのぐらいでは一部委託とは記載しないんですね。 うちの場合、植栽だけ外注に途中から変えたけど、助言その他はしないってことになっている。まあ、管理費安くする時の捨てせりふだから参考にならないけどね。 |
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| No.69 |
スレ主です。
> そのぐらいでは一部委託とは記載しないんですね。 はい、そのようです。 なぜ、分譲時から、一部管理組合の直接契約業務が 設定されていたのかは不明です。 その真意を売主や管理会社に聞いたことはありません。 |
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| No.70 |
スレ主さんは、売主だけは公表すべきです、ほかにも犠牲者が出てもいいんですか。
売主はポリシーがある筈ですから大丈夫です。営業妨害にはなりません。 |
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| No.71 |
>70さん、
スレ主です。 売主を公表することは、グループ会社である管理会社を公表すること になるので、訴訟等の可能性を考えますと現段階では明らかにできません。 申し訳ありません。 直接契約であっても報告義務が管理会社にはある、という見解の弁護士さんも いらっしゃるようです。 |
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| No.72 |
＞売主を公表することは、グループ会社である管理会社を公表すること
面白いですね、親会社が子会社の売上減になる施策をとるなんて。 |
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| No.73 |
> 面白いですね、親会社が子会社の売上減になる施策をとるなんて。
スレ主です。 何らかの理由があったのだと思います。 委託業務にすると、元請としての結果責任が問われることに なるので、それを避けたのか？ この点は想像の域を出ません。 管理委託契約はもちろんのこと、毎年の重要事項説明会でも、 管理組合が直接契約していた設備についても、管理委託対象に含まれる 記述が文書でも口頭でもありました。 そもそも、直接契約している設備について、そういった説明は 一度もありません。まあ、分譲時からそう決まっていたからでしょう。 |
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| No.74 |
スレ主です。
その後も管理業界の弁護士さんに照会していました。 また、別の掲示板ですが、元管理会社勤務のコンサルタントの方 などからもコメント頂きました。 あくまえ参考までに報告いたします。 管理対象部分に含まれるものは、 以下の条項の報告義務が管理会社には発生する、 というものでした。 今回の直接契約設備は、この管理対象部分として明記されていました ので、報告義務があるとの見解で、これは他の弁護士に相談しても 同様だろうとのことでした。 第3条一 事務管理業務(別表第一) ・基幹事務以外の事務管理業務の中に (1)各種点検、検査等に基づく助言等 一 管理対象部分に係る施設運営の補助及び各種の点検、 検査等の結果を甲に報告すると共に、改善等の必要が ある事項については、文書をもって、具体的な方策を 甲に助言する。 第3条二 管理員 業務(別表第二) ・管理員の業務の区分及び業務内容 (4)報告連絡業務 二 各種届出、点検結果、立会い結果等の報告 直接契約でも管理委託契約の事務管理業務で規定された ことは義務がある。 事務管理業務に立会や報告が規定されていれば、当然 その業務には義務が発生するというもの。 なお、 標準管理委託契約書の 別表第一 １基幹事務(3)本マンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整 に外注に関する記述がありますが、この条項は企画又は実施の調整に 関するものであって、報告に関しては記述対象外という解釈のようです。 報告義務に関しては、基幹事務ではないので、基幹事務以外の事務管理業務 として、上記別表第一２（３）にあるようです。 |
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| No.75 |
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| No.76 |
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| No.77 |
＞販売時のパンフレットには、
＞管理形態/区分所有者全員により管理組合を結成し、 ＞運営管理業務は、○○○株式会社に委託 ＞とあります。 区分建物の重要事項説明書には管理の委託先および管理内容があって委託先（管理会社）、管理内容が記入されているはずです。さらに駐車場やセキュリティーなど項目ごとに何処に委託するかが書いてあるはずです。 直接契約であるのに記載がなければ宅建業法違反です。 |
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| No.78 |
>77さん
> 区分建物の重要事項説明書には管理の委託先および管理内容があって委託先（管理会社）、 > 管理内容が記入されているはずです。さらに駐車場やセキュリティーなど項目ごとに > 何処に委託するかが書いてあるはずです 分譲時、というか購入時の重要事項説明書を確認しました。 管理の委託先：○○○株式会社 となり、業務内容は別添の管理委託契約書の内容を参照下さい。 とあります。 管理組合の直接契約に関する記述は一切ありません。 |
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| No.79 |
すみません。購入時の書類の中から
「管理にかかわる承認書」が出てきました。 それによると、 管理組合理事長が選任されるまでの間に、必要に応じて初年度管理費予算の 範囲内で管理委託契約に含まれない設備点検保守業務の点検会社を○○○株式会社 (売主グループの管理会社)が選定し、それぞれの設備保守点検業務の契約を 当マンション管理組合を代行して締結すること とあります。 |
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| No.80 |
＞管理の委託先：○○○株式会社
＞となり、業務内容は別添の管理委託契約書の内容を参照下さい。 契約内容の説明書なのに契約書参照とは。 法的には不明だか、売主は良心的ではない。 |
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| No.81 |
＞１基幹事務(3)本マンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整
＞に外注に関する記述がありますが、この条項は企画又は実施の調整に ＞関するものであって、報告に関しては記述対象外という解釈のようです。 報告は記述対象外という解釈はいいと思いますが、直接契約の場合には、 基幹事務以外の事務管理業務の別表第一２（３）は対象にならず、報告義務は 負わないと考えるのが妥当であると思います。（１基幹事務(3)のところで完結） これ以上はやめますが、興味ある事柄ですので、ぜひ決着を付けるようお願いします。 |
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| No.82 |
決着ってどういうこと？
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| No.83 |
↑当然裁判ですね
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| No.84 |
＞（１基幹事務(3)のところで完結）
中途半端なので続けます。 弁護士やコンサルの考えは 別表第１の（３）⇒別表第１の２の（３）①の流れ 私の理解は 別表第１の（３）⇒別表第２の２の（３）・・・コメント通り 上の場合とすればコメントに別表第１の２の（３）もあるのが親切（わかりやすい） 別表の範囲を超えてコメントしているから基幹事務以外の事務管理業務は対象にならない。 申し訳ない、もう尾張にします。 |
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| No.85 |
やはり、管理委託契約書第2条の管理対象部分に含まれていることが大きいのだと思います。
管理対象部分に含まれないものであれば、報告義務はもちろんのこと委託に係る義務は 管理会社に発生しないのでしょう。 管理対象部分に含まれるものは、直接契約かどうかを問わず報告義務が発生し、 その見解は弁護士に拠らないだろうと、管理業界の弁護士さんからコメントもらいました。 また、 75さんの引用先には、 「私の顧問先でも、管理組合が直接保守契約をされている所がかなりありますが、 全て管理会社は委託契約書通り報告業務を行っています。 管理会社の顧問弁護士の見解は、マンション関係に詳しい弁護士ならそのような発言は しないと思います。おそらく担当者の独断の見解だと思います。」 とあります。 類似案件の判例がないか、調べてみたいと思っていますが・・・。 |
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| No.86 |
＞決着ってどういうこと？
高層住宅管理業協会やマンション管理センターがいい その見解は試験にもでるかもしれないから でも契約書を提示しないと曖昧になって意味がない |
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| No.87 |
もう一歩踏み込まないと中途半端だな。
|
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| No.88 |
＞管理対象部分に含まれていることが大きいのだと思います。
どんな場合でも管理対象には含まれていると思います。 例えばエレベーターは保守点検の契約をしてなくても、止まってる、人が閉じ込められてるなどの 場合はそれなりの対応をするでしょうし、それが管理ではないでしょうか。 |
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| No.89 |
＞もう一歩踏み込まないと中途半端だな。
分かる人にはこれで充分わかると思います。 |
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| No.90 |
すまん、わからない人にも易しく
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| No.91 |
> 高層住宅管理業協会やマンション管理センターがいい
> その見解は試験にもでるかもしれないから > でも契約書を提示しないと曖昧になって意味がない スレ主ですが、契約書は標準管理委託契約書とほぼ同一です。 H15版ですが。 |
|
| No.92 |
＞標準管理委託契約書とほぼ同一です。
ほぼが曲者です |
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| No.93 |
> ほぼが曲者です
失礼しました。 これまで出てきた条項は、標準管理委託契約書と同一です。 他の部分も同一と考えて頂いてOKです。 |
|
| No.94 |
スレ主どの
他のスレに書き込みせずにこちらに書き込みしてください。 |
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| No.95 |
>管理組合の直接契約業務に対する管理会社の義務はないの？
利ざやを得られない業務には義務は生じない。 管理会社を通じての業務は中間マージンを得ているのでその業務に関しては義務が生じる。 |
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| No.96 |
> 利ざやを得られない業務には義務は生じない。
> 管理会社を通じての業務は中間マージンを得ているのでその業務に関しては義務が生じる。 そんな問題じゃありませんよ。 利ざや、ではなく、対価を得ている業務に義務が生じるのです。 対価を得ている業務として、直接契約を含めた立会いや点検結果報告が含まれるので、 当然義務が生じる。 というのが、普通の弁護士さんたちの考え方のようです。 |
|
| No.97 |
>そんな問題じゃありませんよ。 利ざや、ではなく、対価を得ている業務に義務が生じるのです。
両者に差があるべきで、その弁護士は当てになりません。 |
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| No.98 |
> 両者に差があるべきで、その弁護士は当てになりません。
もちろん、差はありますよ。 委託の場合、請負としての管理会社の結果責任を問えますが、 直接契約の場合は、管理会社に結果責任は問えません。 利ざやは保険料みたいなものです。 ただし、 直接契約の設備であっても、管理委託契約で、管理委託対象と 明記されている場合には、点検報告は委託業務として管理会社に 責任がある、との見方のようです。 なので、 75さんが挙げたリンク先でも、 「私の顧問先でも、管理組合が直接保守契約をされている所が かなりありますが、全て管理会社は委託契約書通り報告業務 を行っています。 管理会社の顧問弁護士の見解は、マンション関係に詳しい 弁護士ならそのような発言はしないと思います。 おそらく担当者の独断の見解だと思います。」 といったコメントが出るのだと考えます。 |
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| No.99 |
75ですが、模範回答として挙げた訳ではありません。
＞直接契約の設備であっても、管理委託契約で、管理委託対象と ＞明記されている場合には、点検報告は委託業務として管理会社に ＞責任がある、との見方のようです。 管理委託対象の見解の相違です。 管理委託対象ではあるが、例えばエレベーターについていえば月々の点検業務のみ管理対象外（直接契約）でそれ以外の清掃、外観目視点検が管理対象なのです。 従って、点検結果の報告や改善等の必要がある事項に文書をもって具体的な方策を甲に助言する部分は管理会社には義務が無いと考えます。 スレ主さんへ（確認） 別表第４建物・設備管理業務の２エレベーター設備はどの様に記述されていますか？ |
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| No.100 |
マンション法の標準で記述されている、管理会社の大規模修繕工事対する姿勢と同様に、管理会社以外の会社発注であっても、関係者との連絡調整及び、工事全般に対する助言の責任はあるはずです。管理全部委託をされていたら尚更です。管理会社は、管理のプロを標榜するコンサルタントの位置付けですから。他社受注だから、知らぬ存ぜぬはひど過ぎませんか？
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| No.101 |
>>100 匿名さん
話がズレていたら申し訳ありません。 素人です。 今理事会役員なのですが、毎月管理会社さんから各保守業者さん（直接契約を含む）からの点検報告書や収支の報告書が束ねられた月次報告書みたいなものが役員に回覧されます。 そこには管理会社担当者から、早急な交換をお勧めしますとか一言アドバイスみたいなものが書いてあるのです。 皆様が論点とされている、報告の義務とアドバイスについてはアドバイスのレベルはどうであれ、書面で提出されているので管理会社は義務を果たしていると感じるのですが。 違いますかね？ |
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| No.102 |
>>100 匿名さん
気を付けなければ成らない事はフロントが管理業務主任者の資格だと助言と言う事は無い。 管理組合は管理委託契約書の中身を契約時に「するのかしないのか」確認しておく必要がある。 どちらにしても、管理人が「目視」で見るダケで意味はない。 技術的な事、また、工事がキチッと出来ているかどうかは解る筈は無い。結果、解る管理組合の組合員がチェックしないと検査には成らない。後で、クレームを出す等トラブルに成る可能性大?? |
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| No.103 |
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| No.104 |
感謝感謝、感謝の精神が大事です。
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| No.105 |
>>95 匿名さん
管理会社はマージンを取って何をしているか?? 知っていますか？ 管理人にただ、終わった事を確認するだけ、工事、設備等、素人にはわからない。検収は知識のある者にしかわからない。其でマージンに有った仕事か?? 管理組合はもっと怒れ?? |
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| No.106 |
>>100 匿名さん
私共の管理会社との管理委託契約書には、管理組合が発注する案件には、書類の発行、請求書への対応即ち、事務処理はするが、其以外は記載されていない。 管理委託契約書を良く読む事を勧める。 |
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| No.107 |
業者の請求書が管理組合宛ということは、管理会社は
中間マージンは取っていないことになる。 |
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| No.108 |
エレベーターの点検とか、雑排水管の洗浄、植栽等
業者の手配まではしますが、それ以降はその点検業者が直接 報告はしますよ。 |
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| No.109 |
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| No.110 |
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| No.111 |
>私のマンションでは、全部委託に近い形で管理会社と
>管理委託契約を結んでいます。 >全部委託に近い、と書きましたのは、 >エレベーター、駐車場シャッター、植栽、宅配ロッカー >などが管理組合と業者との直接契約です。 これは総合管理委託契約ではなく、部分管理契約といいます。 |
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| No.112 |
管理会社に全て管理をまかせるのではなく、簡単なものは
管理組合で契約すればいいと思います。 例えば、雑排水管の高圧洗浄とか。 |
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| No.113 |
立会い業務はしますが、その内容については点検とかはしないでしょう。
管理人は素人ですからね。 管理会社に任せなくて理事会が直接やるにしても、専門家はいないでしょうから 立会いしかできないでしょう。 |
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| No.114 |
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| No.115 |
>>112 匿名さん
雑排水の高圧洗浄を軽く見ているよね。 実務経験があればこんなことは言わない。 漏水事故等の保険金請求対応一つとって もややこしくなる。 管理のプロなら契約業者の吟味は怠りな いようにしてください。 ワンオーナーの建物と区分所有建物の違 いを理解してください。 |
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