管理組合の直接契約業務に対する管理会社の義務はないの？

[匿名]

私のマンションでは、全部委託に近い形で管理会社と
管理委託契約を結んでいます。
全部委託に近い、と書きましたのは、
エレベーター、駐車場シャッター、植栽、宅配ロッカー
などが管理組合と業者との直接契約です。

ここからが質問となります。
直接契約業務の場合、管理会社には点検結果の報告義務
はないことになりますでしょうか。
以下に、記しますように管理委託契約上は、管理組合と
業者の直接契約業務であっても、立会だけでなく点検結果の
報告義務、および点検結果で問題が指摘された場合には、
その報告と改善方策を文書で管理組合へ提示する義務が、
管理会社にはあるように読めます。
しかし管理会社は、管理組合が直接契約している業務には、
点検結果の報告義務は負っていない、と主張しています。
また、その見解は管理会社の顧問弁護士にも相談した結果
との主張です。

管理会社との管理委託契約書は国交省の標準管理委託契約書
に準拠しています。
管理委託契約書の第3条一 事務管理業務(別表第一)、二 管理員
業務(別表第二)の別表を見ますと、
・基幹事務以外の事務管理業務の中に
　(1)各種点検、検査等に基づく助言等
　　一 管理対象部分に係る施設運営の補助及び各種の点検、
　　　検査等の結果を甲に報告すると共に、改善等の必要が
　　　ある事項については、文書をもって、具体的な方策を
　　　甲に助言する。

・管理員の業務の区分及び業務内容
　(4)報告連絡業務
　　二 各種届出、点検結果、立会い結果等の報告
とあります。

他の管理会社のホームページで見てみますと、
http://www.bes.co.jp/mansion/management/management1.htmlには、
管理組合が直接発注して実施する点検・検査や報告・届出などについては、
事務管理業務の範囲でサポート致します。
とあります。

[1: 匿名さん]

弁護士に聞けば？ここでは無理でしょ

[2: 匿名]

一部直接契約に切り替えした時の経緯次第。

[3: 匿名]

スレ主です。
> 弁護士に聞けば？ここでは無理でしょ
実は聞いたことがあります。
直接契約でも管理委託契約の事務管理業務で規定された
ことは義務がある。
事務管理業務に立会や報告が規定されていれば、当然
その業務には義務が発生するというもの。

> 一部直接契約に切り替えした時の経緯次第。
分譲時から、直接契約です。
途中から委託契約を直接契約に変えたものではありません。

[4: 匿名さん]

標準管理委託契約及びコメントより
三 乙は、甲が本マンションの維持又は修繕(大 規模修繕を除く修繕又は保守点検等。)を外注により乙以外の業者に行わせる場合の見積書 の受理、発注補助、実施の確認を行う。
25 別表第1 1(3)関係 1 、 2 略
3 1(3)三の「本マンションの維持又は修繕(大規模修繕を除く修繕又は保守点検等)を外注により乙以外の業者に行わせる場合」とは、
本契約以外に管理組合が自ら本マンションの維持又は修繕(日常の維持管理として管理費を充当して行われる修繕、保守点検、清掃等)を第三者に外注する場合をいう。

[5: 匿名]

一部を直接契約するなんて変なデベ。

[6: 匿名さん]

>>一部を直接契約するなんて変なデベ。

合人社を使ってるということは売主が相見積もりを取った結果ですよ。
売主が必ずしも系列管理会社を持っているわけではない。

[7: 匿名さん]

＞直接契約業務の場合、管理会社には点検結果の報告義務はないことになりますでしょうか。

報告義務の定義をする必要があります。
点検に管理会社が立会い、点検したことを確認し、理事会に報告することは管理会社には義務はあるかもしれません。

＞(1)各種点検、検査等に基づく助言等
　　一 管理対象部分に係る施設運営の補助及び各種の点検、
　　　検査等の結果を甲に報告すると共に、改善等の必要が
　　　ある事項については、文書をもって、具体的な方策を
　　　甲に助言する。
委託契約書では、管理会社が自ら行った点検、検査について規定したものであって、管理組合が契約した点検、検査については規定されてなく、別途但し書きを追加するなどが必要と思われます。

[8: 匿名さん]

＞委託契約書では、管理会社が自ら行った点検、検査について規定したものであって、管理組合が契約した点検、検査については規定されてなく、別途但し書きを追加するなどが必要と思われます。

全くの間違い。標準管理委託契約書の通りだとすれば、
＞「三 乙は、甲が本マンションの維持又は修繕(大規模修繕を除く修繕又は保守点検等。)を外注により乙以外の業者に行わせる場合の見積書の受理、発注補助、実施の確認を行う。 」
と明確に規定しています。

[9: 匿名]

>>6
どこに合人社とある。

[10: 匿名さん]

＞見積書 の受理、発注補助、実施の確認を行う。

管理会社の義務はこの範囲でしょ？

[11: 匿名]

スレ主です。
合人社ではありません。

＞(1)各種点検、検査等に基づく助言等
　　一 管理対象部分に係る施設運営の補助及び各種の点検、
　　　検査等の結果を甲に報告すると共に、改善等の必要が
　　　ある事項については、文書をもって、具体的な方策を
　　　甲に助言する。
の部分で、管理対象部分として第2条第五号に記載された設備点検です。
もし、No7さんが言うように
「管理会社が自ら行った点検、検査について規定したものであって」
であれば、
別表第四(建物・設備管理業務仕様書)に規定された部分に係る～
となるのではないでしょうか。
そういった記述ではなく、管理対象部分に係る、という意味は、
管理組合の直接契約業務であっても、点検結果の報告対象に含まれる
ように思えます。もちろん、委託ではないので、点検の品質については、
管理会社に責はありませんが。

[12: 匿名さん]

これはダメだ！話にならん！

合人社だったらよかったのに。

なんかレスの一部が変わってないか？不思議？？

[13: 匿名]

現在の管理委託契約に入ってないなら
次回更新時に入れるよう交渉したら
ええだけちゃうの。

終了。

[14: 匿名]

分譲時から直接契約？

[15: 匿名さん]

管理会社に甘えるのは止めて自分の考えで来年契約更新時に適正な改訂をしたらどうですか。

[16: ご近所さん]

直接契約してる業者に報告させるのが筋だと思いますが。
管理会社の管理人は、立ち会って仕事ぶりの見張りはできても、中身の報告はむりでしょ。できるのは報告書の取次ぎじゃないの。

[17: 入居済み住民さん]

あります。
委託契約の中に管理員業務があり立会い業務があれば、不具合は報告されますし
支払い業務は管理会社にあり業者から不具合は報告されます。

[18: 匿名さん]

管理委託契約で管理組合直接契約業務について説明があったと思いますが、その際管理会社が報告義務がないと言ったのであれば、契約の内容を訂正してもらえばいいだけですね。
自分の主張が正しいことをごり押しして相手を屈服させたいとしか思えない。

[19: 匿名さん]

管理員というか管理会社に立会い業務があるとしても、
単なる点検とみているだけというのが一般的でしょう。
ＥＶ点検にしても、その内容までは専門家ではないのでわからないでしょう。
責任の範囲もその程度ですよ。

[20: 匿名]

管理会社を通して契約していても、
消防設備点検やＥＶ点検なんて立会すらしていないし
やってる内容もわかってないんですから一緒ですよ。

管理会社に期待する方が世間知らず。