管理組合の直接契約業務に対する管理会社の義務はないの？

[匿名]

私のマンションでは、全部委託に近い形で管理会社と
管理委託契約を結んでいます。
全部委託に近い、と書きましたのは、
エレベーター、駐車場シャッター、植栽、宅配ロッカー
などが管理組合と業者との直接契約です。

ここからが質問となります。
直接契約業務の場合、管理会社には点検結果の報告義務
はないことになりますでしょうか。
以下に、記しますように管理委託契約上は、管理組合と
業者の直接契約業務であっても、立会だけでなく点検結果の
報告義務、および点検結果で問題が指摘された場合には、
その報告と改善方策を文書で管理組合へ提示する義務が、
管理会社にはあるように読めます。
しかし管理会社は、管理組合が直接契約している業務には、
点検結果の報告義務は負っていない、と主張しています。
また、その見解は管理会社の顧問弁護士にも相談した結果
との主張です。

管理会社との管理委託契約書は国交省の標準管理委託契約書
に準拠しています。
管理委託契約書の第3条一 事務管理業務(別表第一)、二 管理員
業務(別表第二)の別表を見ますと、
・基幹事務以外の事務管理業務の中に
　(1)各種点検、検査等に基づく助言等
　　一 管理対象部分に係る施設運営の補助及び各種の点検、
　　　検査等の結果を甲に報告すると共に、改善等の必要が
　　　ある事項については、文書をもって、具体的な方策を
　　　甲に助言する。

・管理員の業務の区分及び業務内容
　(4)報告連絡業務
　　二 各種届出、点検結果、立会い結果等の報告
とあります。

他の管理会社のホームページで見てみますと、
http://www.bes.co.jp/mansion/management/management1.htmlには、
管理組合が直接発注して実施する点検・検査や報告・届出などについては、
事務管理業務の範囲でサポート致します。
とあります。

[41: 匿名]

スレ殿へ

次回の契約更新時に、組合直接契約分の事務管理等を含むことを明記すれば良いのではないか。

[42: 匿名]

>41さん、
実は、すでに問題が起きてしまったのです。
点検結果では状況が年々悪化し対策が必要と出ていたのに、
その結果が管理会社から管理組合へ伝わらず、
小さからぬ修理費が発生しました。
管理会社に対しては、点検結果次第でメンテナンスを
実施するから、点検結果で不具合の報告が出たら教えてね、
と理事会で伝えていたのですが。
40で書いたように、点検結果は業者から組合でなく管理会社に
提出されていました。
そこで、
管理会社に対して、修理費用の負担を求めたところ、
一転して点検結果の報告義務はない、と主張。
これまでは、契約委託契約外のあくまでサービス・ボランディア
としてやってあげてました的な態度です。

[43: 匿名さん]

>>42
そのように対策が必要と出ていたのに、
点検結果を連絡しないとなると、前提が違いますね。

[44: 匿名さん]

裁判で決着しかない。
スレ主も情報の小出しはやめた方がいい。

[45: 匿名]

スレ主です。
標準管理委託契約書を採用する他マンションで、
全部委託でなく、一部直接契約でやっている管理組合の
話を聞けば、参考になると思っています。

[46: 匿名さん]

あとから重要な情報が出てくると相談される方としては頭に来る。
撤収します。

[47: 匿名さん]

＞スレ主です。 標準管理委託契約書を採用する他マンションで、 全部委託でなく、一部直接契約でやっている管理組合の 話を聞けば、参考になると思っています。

標準管理委託契約では下記の通り。
三 乙は、甲が本マンションの維持又は修繕(大 規模修繕を除く修繕又は保守点検等。)を外注により乙以外の業者に行わせる場合の見積書 の受理、発注補助、実施の確認を行う。

[48: 匿名]

>>42
裁判になるかも知れませんが、管理会社がボランティアで点検業者からの報告を受け取っていたとしても、管理会社の責任は免れないと思います（民法の事務管理規定による）。

[49: 匿名さん]

＞管理会社の責任は免れないと思います（民法の事務管理規定による）。
仮に責任があってもその程度や過失割合とかの問題になるのでは？

[50: 匿名さん]

現に損害が出ているとのことですが賠償が１００％か５０％かは裁判所しか決めることができません。
勝ちか負けかだけを議論しても意味がない。

[51: 匿名さん]

標準管理委託契約書は管理会社の団体である高層住宅管理業協会と国交省で作ったもので、管理会社委託の場合と直接契約の場合とが同じ扱い（立会いや点検結果の報告）である筈が無い。
こんな標準を作ったら管理業界は成り立っていかないし、全部のマンションで点検業務は直接契約にして管理費の削減を行う。常識でわかる問題。

[52: 匿名さん]

スレ主の甘えに過ぎない。
外注とは管理会社の補助を受けるに過ぎない。
全ての決定権は理事長である事は明白。

[53: 匿名]

>>49
管理会社が裁判で管理組合の過失を主張すれば、過失割合を考慮した判決が出るかもしれません。
管理会社がその管理組合との契約は切れてもよいと判断するのならそういった主張をするでしょう。


>>51
国交省等は都合よく解釈してしまう管理会社の味方になるわけではないですよ。

[54: 匿名]

> 全部のマンションで点検業務は直接契約にして管理費の削減を行う。常識でわかる問題。
そんなことありませんよ。
委託契約の場合は、どんな理由にせよ業務そのものの結果責任を元請としての管理会社に
問えますが、直接契約は問えません。単なる点検結果報告とは違うレベルの責任が
発生します。

[55: 匿名さん]

＞直接契約は問えません
同感です

[56: 匿名]

>> 直接契約は問えません
> 同感です
45ですが、
業務そのものの結果責任、に対してと言う意味ね。

[57: 匿名さん]

＞業務そのものの結果責任、に対してと言う意味ね。
契約自体が異なると言う意味です。

[58: 匿名]

↑立会や点検結果報告というレベルでは一緒だよ。

[59: 匿名さん]

＞見積書 の受理、発注補助、実施の確認を行う。
これが管理組合の直接契約での管理会社の義務です。
もちろんサービスで行う良心的な管理会社もたくさんあります。

[60: 匿名さん]

＞見積書 の受理、発注補助、実施の確認を行う。
「実施の確認」とは別表２管理員業務の（３）立会業務の一外注業者の業務の着手、実施の立会い
であり「点検結果の報告」は含まれていません。
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