パークスクエア相模大野タワー＆レジデンス 【５】

[匿名さん]

【５】に突入。パークスクエア相模大野タワー＆レジデンスについて語りましょ。

所在地：神奈川県相模原市南区相模大野7丁目3622番2外（地番）、神奈川県相模原市南区相模大野7丁目35番1（タワー）2（レジデンス）（住居表示）
交通：
小田急小田原線 「相模大野」駅 徒歩5分
間取：3LDK～4LDK
面積：70.05平米～82.75平米
売主：住友不動産


施工会社：西松建設
管理会社：住友不動産建物サービス

[601: 匿名さん]

でも坪単価って野村タワーと同じくらいですよね。
この2つで価格を吊り上げています。
あと新百合ヶ丘の高騰の影響があると思います。
確かに新百合ヶ丘の方が都心に近いですが駅から徒歩15分以上（しかも坂が多い）の物件でここと変わらないような坪単価のマンションもありますから。

個人的には新百合も相模大野も今の坪単価は高すぎだと思いますね。
環境が悪いとは言え町田と差が大きいですね。

[602: 匿名さん]

郊外駅前タワマンぼったくり大作戦

ちょうど上手くはまれば売り切れます。

戸数は400戸くらいまでが無難。
それ以上だと売れ残る危険性大。

[603: 匿名さん]

大野や新百合なんかより、町田の方がよっぽどいいのに。便利だし。

[604: 匿名さん]

ＪＲ町田駅の町田市側は、駅付近には新築マンションを建てる土地がありません。ＪＲの相模原市側は新築マンションはありますが、治安があまりよくないんですよ。だから、値段も安いです。だいたい相模原市民で町田駅付近に住んでも、市役所は遠いしあまり便利ではないような。

新百合ヶ丘はきれいでいいですよ。値段が同じぐらいなら、相模大野よりはお勧めだと思います。　

[605: 匿名さん]

同じ　相模大野でも　プラウドタワーはあっと言う間に完売。
こちらは　売り始めて４年でも多数売れ残り。

この違いは、耐震性、駅直結でなく以外に不便、マンモス過ぎるなど。
他に売れない理由は何だと思いますか？

[606: 匿名さん]

リーマンショックの余波で景気が冷え込んだ影響も大きいと思うよ。
景気が少し上向きになったころには新古になってしまったし野村も進出してきたしでダブルパンチ。

[607: 匿名さん]

でも、私は買いたいですよ。買えませんが、あのマンションのゲートから出で来る人がうらやましい。

[608: 匿名さん]

誰～も　うらやましがらないですよ　笑
もう売れないだろうしね。
実際、８戸売り出しのまま、まったく売れない。
最上階角部屋さえも売れない。。。

意外にもそんなにうらやましいなら、もう少し待てば
このマンション、どんどん値下がりしてる。
つい少し前に、4280万だった3LDKが　4080万になってるし。


http://www.stepon.co.jp/mansion/detail/11863052/

[609: 匿名]

まだ4000万台か。。

[610: 不動産業者さん]

私はこの物件に３年借地の賃貸で住んでいます。
特定されては困るのであまり詳しくは書けませんが、そこは許して下さい。

Typeは特定されかねないので控えますが、間取りは３LDKで階数は20階より上です。
賃料は駐車場・管理費など全て含めて13.5万円で寂しく1人で住んでいます。
上物・部屋はまずまずいいですし、住環境もいいと思います。
あと2年2ヶ月ほど住む予定ですが、離れたくない願望は早くも湧いてきているので、
気に入っているのだと思います。

ですが、「この物件を公表されてる値段で買いたいか？」
と、問われたなら迷いなく「買いません。」　こう答えます。
理由としては、現在の金利で計算しても、修繕積立金・管理費を含めて月に16万円以上となると
少し高く感じてしまいます。やはり値段ですね。
立地も住環境もいいんですけど、投資的観点で見た時に私の場合は600万円程度下がれば、選択肢には入ってきます。

私は、20代独身で電車は一切使わずなのでこの立地の恩恵をほとんど受ける事が出来ていません。
もしも、私が所帯持ちだとして妻も子供もいたとしたならば、小・中学校も近いですし妻も電車を使える事に
なると思うのでこの立地の恩恵をフルで受ける事が出来ます。
だとしたら、先ほど申した600万円の内300万円程度は穴埋めされてギリギリ選択肢に入ってこない事もないのかなぁ。
それでも私の場合は即買いにはならないです。
まぁ、たらればの妄想なのですが…

皆さん内見された方も多いと思いますが、もしされていないのなら内見してみて下さい。
憶測や他人の意見を聞くよりも、ご自身で見て感じた方が得るものは多いはずです。
野村でも住友でも仲介でも使える所は使った方が得ですよ。
私は仲介なので新築マンションは敵で潰しにかかる事がほとんどなのですが、
こういった営業マンの都合に決して惑わされないで下さい。
入居率がどうとか、誰かがあんなネガティブな意見を言ってたな、とかもあまり気にし過ぎずに、
住環境は自分に合っているのかどうか、本当に欲しいと思える物件か。
そこに視点を当ててご自身に合う物件を購入して下さい。

それと、金額面で無理をし過ぎないで下さい。
借金返済に給与の35％は出し過ぎです。（平均的な給与の場合）
値引き交渉も相手が引く位にしちゃって構わないんですから。
私はお客さまが「買いたい」と言って下さった場合に、売主への値引き交渉は必ずしています。
そしてほぼ毎回最低でも100万円以上は値引きを出来ています。
と言うことは、皆さんも値引きを出来るんです。それこそ売主から特定されてしまうので文言は控えさせて頂きます。
同時に私自身への報酬も値引きをされてる訳ですが、紹介を頂けるケースが多いのでwin-winですね。
100万円値下げ出来れば月々の返済を3,000円以上も減らせるので、相手のつかれたくない所を
つついて交渉の主導権を握れるように頑張って下さい。

自分でも驚く程に長くなってしまいました。申し訳ございません。
自分の文章力の乏しさに恥ずかしさすら覚えています。
なんの参考にもならないかもしれませんが、読んで下さった方々、ありがとうございました。

[611: 匿名さん]

つまり、安くなれば買ってもイイんじゃないかと言うことですね。
私もそう思います。この物件は高すぎるんだ。

もっと付加価値があれば、相模大野でもこの値段で完売しただろう。

自分も買わなかったのは、イイマンションぽいけど、そんなに出すほどではない、
つまり付加価値がなく感じたからだった。

[612: 入居済み住民さん]

20階より上です。
賃料は駐車場・管理費など全て含めて13.5万円

これってありえないでしょ。
不動産会社の割引でもあるんですか？

[613: 匿名さん]

賃貸の周りの相場を見ても、13.5万で築3年位で駅地下は、３ＬＤＫはない。

[614: 匿名]

ここって結構賃貸の人って多いの？

[615: 匿名]

富士通の社宅が多い

[616: 不動産業者さん]

20階より上の者です。

普通に不動産屋を通すと無理だと思います。そもそもこの物件は賃貸としてはあまり出回っていないので
私の場合は個人的にお借りしています。
一時的にこの物件を離れざるを得なくなった方が、その期間だけ貸し出したいと申されたので
では、私が借ります。と言う事になりました。

当初は管理費・駐車場代は別で賃料15万円と提示されたのですが、それでは私が割りに合わないので
頭金を除いた、実質年間返済額に少し色を付けた額でならば、何があろうと3年間借り続ける事を条件に合意しました。
その意思表示として486万円をキャッシュで先払いしました。
なので、実際には13.5万円で借りていると言うよりかは、486万円で3年間の権利を買ったと言った方が
正解かもしれません。その契約の中には必ずしも「私が」住まなければならないとは言っていないので、
もしも飽きたら誰かに相場の値段で貸しに出すと言った形です。
入居済み住民さん。こんな流れです。
ここまでお話したら特定されかねないですね。その時には仲良くして下さい。

ちなみに、不動産会社の割引はありますよ。事実これも割引にあたると思います。
こういった所謂良い話は市場に出る前に処理されるので、99％は市場に出回りません。
飲食店に勤めていればまかないがタダ、もしくは割安で食べられたり、
車屋勤めなら仕入れ値ほどで車を購入出来るのと同じ事だと思います。
不動産屋から見ても良い物件に出会いたいのであれば、優秀な営業マンと親密になっておく事をお勧めします。
先ほど申し上げた99％の残りの1％は、そういったお客様のもとへしか渡らないのですから。

それとあとひとつだけ、新築マンション(主に財閥系)には超優良物件は存在しません。
皆がほぼ同じ坪単価で購入し、ほぼ同じ価格下落率をたどっていく、謂わば運命共同体です。
勢いだけで購入するとあとで頭を抱える事になってしまいます。
そうならない為にも、やはり優秀な営業マンを味方につけましょう。駄目な営業には勇気を持って｢チェンジ！｣と言って担当を替えてもらいましょう。それが不動産営業業界の底上げにも繋がるのでお願いします。
よくいるんです。俺は勉強して知識があるから大丈夫という方。言い方悪いですが一番のカモです。

ちょっとお喋りが過ぎました。では、この辺で失礼します。

[617: 匿名さん]

これを見ると地震と高層マンションって関係ないみたいだね。

売れる高層マンション、高級車…仙台で復興バブル
東日本大震災の復興需要でにぎわう仙台市の活況が衰えない。ＪＲ仙台駅周辺に建つ高層マンションや高級車などの高価値商品の売れ行きも好調で、一部では投資目的の購入も。復興需要は雇用にも寄与しているとみられ、高卒予定者の就職状況も前年を大きく上回っている。人やカネの集約は、“復興バブル”に拍車をかける。
http://www.iza.ne.jp/news/newsarticle/event/accident/547671/

[618: 匿名]

ここって企業の社宅になってるんですか？

[619: 匿名さん]

社宅になってないです。

[620: 匿名さん]

>616さん
わかりました。凄いですね。
そんなことがあるんですね。３年後にその方は４００万円値下げして売っても
損はないですもんね。
中古物件はそういう人もいるかもしれませんね。

[621: 匿名]

ちょw

不人気物件の中古がそんな程度の値引きではけると思ってます？

[622: 匿名]

ここは賃貸とか社宅とかってそんなにあるの？

[623: 匿名さん]

売れ残りを賃貸にしているのでしょうか

[626: 匿名]

なんだか削除されてますね？社宅とか賃貸の話がまずいんですか？

[627: 匿名さん]

よく分からないけど書いていたことが虚偽とか？

[628: 匿名]

マンコミって業者からするとやっかいなんすよ…

[629: ご近所さん]

　そういうことだったんですか。なるほど・・・

[630: 物件比較厨]

こちらのマンションの固定資産税は、どの位でしょうか？
一般的にタワマンは高めと聞きましたので…。

[631: 匿名さん]

70平米ちょっとで9万円くらいじゃなかったかな。
たぶんだけど。

[632: 匿名さん]

固定資産税の税率は全国一律ですから、評価額が高ければ税金も高くなります。

[633: 匿名さん]

公式ホームページの「物件概要」の販売戸数ですが、、、
８戸だったのが、減るどころか「９戸」に増えてる～

いよいよ売れないんだね。

[634: 匿名]

販売戸数て別に全部で８戸とか９戸残ってるて訳じゃないですよね？
50戸100戸残ってる可能性もあるんでしょ？

[635: 不動産購入勉強中さん]

賃貸分を含めるとそうなのかもしれませんね。

[636: 匿名さん]

100戸は残っていない。
が、残り50ってことはない。
売れない物件を破格で賃貸してるって、でもそれは
当たり前のこと。

[637: マンション住民さん]

販売戸数がだんだん増えてきたら不気味ですね

[638: 契約済みさん]

投資目的の人もいるのでゆっくりいきましょう。

[639: 匿名]

駅近じゃないのに投資目的なんているかな。。いたら相当焦ってるでしょう。

[640: 匿名さん]

駅徒歩5分は普通駅近と呼ばれる範疇でしょ。

[641: 匿名さん]

バーゲンセールしてるならともかく、売れ残り物件を投資対象なんて正気の沙汰とは思えない。

[642: 匿名]

実際はマンションの広い敷地を出たとこから徒歩５分で駅の端っこでしょ？ドアからホームまでで考えると成人男性でギリ12分位なのかな。

ちなみに駅近は２分。投資目的ならいいとこ３、４分でしょ？

[643: サラリーマンさん]

あるいて、12分は、相当体脂肪に投資してるな。
５分で余裕でつくよ

[644: 匿名]

ドアからホームまで？

[646: 匿名さん]

玄関ドアからホームまで私は7分で着きます。
主人は9分かかると言っています。

[647: 匿名さん]

大規模物件って、ドアからマンションの敷地の外れまでで結構時間がかかるんだよね。ここは実際に歩いてみれば分かるんだから、確認すればいいだけのことでしょ。

[648: 匿名]

644は643のレスを受けて言ってんだろ。
まーマンション敷地からホームまで8、9分てとこかな。

[651: 匿名]

で、投資の話しはどこ行った？
はいっ！投資でここ買った人？

[652: 匿名さん]

面白がってここに書き込むのもすみふの思う壺かもね。購入検討してる人はほとんどいないと思うけど。

[653: 購入検討中さん]

検討じゃない人で書き込みって暇人？
それより、最近見学にいった方いませんか？
どれくらい残っていますか？

[654: 匿名さん]

>>653さん
購入検討中なら自分で見学に行ってみたら？

[655: 匿名]

そそ、で、実際マンションから時間計って歩いてみて！

[656: 匿名]

子供達なら安心のため15分みないとダメですかね。

[657: 匿名]

子供達なら安心のため15分みないとダメですかね。

[658: 匿名さん]

今週末見にいくけど高いなぁ。

[659: 匿名]

見に行ってどうだった？

[660: 物件比較中さん]

少し躊躇するお値段。
モデルルームに行く途中の廊下に結構廊下に自転車があって、民度的にどうかな？と心配になりました。

[663: 購入検討中さん]

>>661
買う気も何もこちらは検討スレですよね？
興味があったからMRに行きました。自転車が廊下に置いてある事が気になっただけです。
一台ならそういう人もいるだろうと流せるのですが、複数となるとこのマンションの管理を疑いたくなります。
ローン審査はあまり心配してません。無駄金を払いたくないだけです。

[664: 匿名]

駅まで歩いてみました？

[665: 購入検討中さん]

駅から見ると建物の大きさの故か遠く感じますが、実際に歩くとそうでもないですね。

[666: 契約済みさん]

このマンションまだ完売してないんだ。。。
当時凄く良いマンションだと感じたんだけど、
やはり価格が異常に高いのが原因ですよね。
いくら土地を高掴みしたからといっても。

しかし良く社員をいつまでも割けるもんだと
感心します。

[667: 購入検討中さん]

もう見方が中古に近い。管理具合とか。

[668: 匿名さん]

竣工後、１年過ぎてるから立派な中古。

[669: 匿名]

こちらの物件の中古価格は今どうなってますか？実際最近買われた方の情報がいただけたら助かります。

[670: 匿名さん]

竣工後、１年どころか！　丸３年が過ぎました。
モデルルームも、２回引っ越し、棟内でも２箇所目。

販売開始４年も経って、まだ多数売れ残りと言うひどさ！

[671: 匿名さん]

売れ残りの原因は、価格が高だけじゃないよ。
だって、野村のプラウﾄﾞは、ここより値段高いけどアッと言う間に
完売したではないか。

[672: 物件比較中さん]

ここ高いね。
この値段だと新百合の中古を考えてしまいます。

[673: 購入検討中さん]

パッとしない割に値段は一人前

[674: 匿名さん]

スーモに掲載されてた小田急沿線の駅別価格で、相模大野＞新百合になってた。ここのせいだよね。だからといって、資産価値が高いわけじゃないし。

[675: 匿名さん]

sumoのその特集なら相模大野も新百合ヶ丘もぱっとしないエリアだな。
あの並びだとやっぱ町田だよね。

[676: 匿名]

このマンションが良いとは言わないけど、住むなら新百合ヶ丘よりは相模大野のほうがいいけどね。

[677: 購入検討中さん]

共用施設が充実してるけど、高い。

[678: 匿名さん]

>>674
『スーモに掲載されてた小田急沿線の駅別価格で、相模大野＞新百合』になったのは、
最寄駅が柿生で、崖・線路沿い・送電線の物件のせい。

[679: 匿名さん]

ここの中古物件、まだ高値だけど、万一、このマンションを買うなら
値引きなしの３年落ちの新古品買うよりは、中古買ったほうがマシだよ。
中古なら、１割程度の値引きは交渉できると思う。
資産価値もないくせに新古品は強気で定価販売してやがるし。

http://www.stepon.co.jp/search/list/?type=mansion&prefCd=14&gr...

[680: 匿名さん]

皆さんは地方出身ですか？
ワタシは、都内からなのでこんなに広い敷地で
住んでいた所より2000万以上安い。
お得と思いまして買いました。
高いと思えば辞めればいいだけです。
もっと安い物件や中古もあります。

[681: 購入検討中さん]

>>680
買うかどうかより、なぜ売れ残っているのかを議論してるのだと思います。

[682: 匿名]

論点ずれてるし、価格だけ比べてお得っていう意味もよくわかんない。

[683: 物件比較中さん]

震災前の新古品は、大幅値引きしないと売れないよ。
数年経つと、設備なんかも見劣りしてくるし。
そもそも相模大野にしては、高いんだよね。

[684: あ]

現住民の方からしたらどうなんですかね？
大幅に値引きしてでも完売して欲しいのか、
それとも自分達がほぼ定価で買ったから安く買うなんて納得いかないのか…。

[685: 匿名さん]

スミフ相手に値引きとか書いている方はマンコミュ初心者なの？

[686: 物件比較中さん]

>>685
値引きして欲しい欲しくないではなく、なぜ売れ残るのかを議論してます。
論点がずれてます。>>680と同じ方ですか？

[687: 匿名さん]

この価格にしては戸数が多すぎなんじゃない。
プラウドタワーが２００何十戸かで売り切ったんでしょう？
ここも竣工前にそのくらいの戸数は売れてたんじゃないの。

もしくはこの戸数にするならもっと安くするか。

[688: 匿名さん]

私が買わなかったのは、免震性の問題のため。
戸数は関係ないと思う。

[689: 物件比較中さん]

耐震オンリーですよね？板状だから、ペンシルより揺れないと聞きました。

[690: 匿名]

今のご時世免震じゃないってのは確かに買わない理由の一つになりますね。震災前から売れ残ってましたが。。

でも設備とか仕様はプラ○ドよりぜんぜんいいのにね。

[691: 入居済み住民さん]

マンションが売れても売れなくても何も影響がないので
管理費が上がることもないですし。
売れなくても良いと個人的には思っています。

[692: 匿名]

一生住むつもりならそうですね。資産価値とか考えなきゃ売れようが売れまいが関係ないですね。

[693: 匿名さん]

終の棲家のつもりで購入しても、人生何があるか分からないからね。いざというときに売れないと、身動きすら取れなくなる。

[694: 匿名さん]

駐車場の空きが多いと、管理組合の収支に影響を与えるから、やがて管理費の値上げってことも。未入居は確実に駐車場使わないし。

[695: 匿名さん]

中古の相場価格に連動して、固定資産税の評価額も下がればメリットもあるけどね。

[696: 匿名さん]

固定資産の評価額は3年に1度しか見直されないから、そんなにすぐには下がらない。

[697: 匿名さん]

＞＞693そんなこと言ったら何も買えないし
このマンションが値段がつかないということはありえない。

[698: 購入検討中さん]

普通>>693のように考えますよ。
第三者による客観的価値も大事だと思います。
損してもいいならどこでも好きな所買えばいいのではないでしょうか？

[699: 匿名さん]

確かに。
普通の方は、すみふのマンションは買えませんよね。
営業の方も言ってましたよ。

[700: 匿名さん]

中古の販売価格って、売主の言い値だから値段がつかないってことは無い。けど、売れるのは売りに出したうちの１割とも言われてる。残りの９割は・・・。