マンション管理士の活用。。。パート６

[匿名さん]

パート６です。

マンション管理士をうまく活用されてる実例等がありましたらご紹介下さい。　
契約方法は月極顧問、年間契約、随時相談？費用は？良かったこと、悪かったことは？

また、マンション管理士として開業されている方、資格を取られた方のご意見や、マンション住民からの質問など何でも。色々と語りあいましょう！

パート１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46169/
パート２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/62558/
パート３　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/71826/
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パート５　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165537/

※荒らしはスルー＆削除依頼で

[941: コ"ルコ"１３]

匿.名さん

>911から>939の議論を踏まえて返信します。
心裡留保によって、>911でご指摘の
>委任の趣旨と異なる点は委任者と代理人間の義務違反の問題となる
とするのは難しいように感じます。

引用された、>515には、｢委任状記載と異なる…｣との前提があります。私は、肢３及び４の委任状に賛否の判断材料が皆無との整理をしております。（平柳氏に近い）そのため、法的解釈以前の問題文を整理する段階の違いかもしれません。

[942: 暇人]

>師匠：その時が　来れば暇の字　しろくなる　（詠み人知らず）
>弟子：この場合の「来れば」は、条件を表しているのではなく、「来ても、来なくても」の意味ですね。

これは肢1を皮肉（?）ったつもり（?）なんでしょうけど・・・。
肢1については>623,>795,>825に書いたとおりに考えていますが，そのことと昨日書かれた「委任の内容」とか「意思表示の問題」とか「民法93条の適否」とかとは全然関係ないですよね。

肢1が「不適切であるかも」ということと「貴方が書いた民法93条云々が全くの的外れ」ということは両立しますよ？

>あとは、“ 開けてビックリ玉手箱 ” としましょう。

開いた玉手箱が貴方の希望通りであったとしても，これじゃあ誰も褒めてくれないのになぁ・・・。
こういう人が自説を何ら補強せずに正解肢番号だけをひけらかして「ほらみろ！」とドヤ顔するんだろうなぁ。

このスレは正面から反論できずに捨て台詞を吐いてどっかにいっちゃう人が多いですね。

[943: 匿名さん]

>>928さんが「解説」として示している>>814と>>911を見てみても
「根拠は心裡留保の表示主義だ」としているだけで、それがこの問題に
どう当て嵌められるのかについての詳しい説明は添えられていない。
仮にこの民法９３条が解答の根拠として有効だとしても、説明できるのは
彼の主張における「肢３＝○」の部分だけであって、他の肢については
別途○×をつける根拠が必要になるよね。

まあ、単に>>931は暇人さんに反論しようとして舌噛んじゃっただけなんだろう。
今は自分でも理論破綻に気付いたからムリヤリ話を畳もうとしてるんだろうから
これ以上深追いするのは酷じゃないかな。

[944: 匿名]

>>942
暇人さん

>こういう人が自説を何ら補強せずに正解肢番号だけをひけらかして「ほらみろ！」とドヤ顔するんだろうなぁ。

このコメントが私の受け取り方とかなり違います。
匿.名さんが心裡留保を出してきた趣旨は、｢ゴルゴお前は、議事録を出して肢３で有無を言わさぬつもりかもしれないが、私（匿.名さん）は変説していないよ。その証拠に自説を補強するよ。｣だと私は思います。

ここで注意しなければいけないのは、匿.名さんは、暇人さんや私と問題の整理がかなり違う点です。
匿.名さんは、500台前半で、確か｢委任者は、理事会において、ベストな議案を上程してきたものと予想している｣という見解を示したハズです。それ以降、一環して委任意思が不明なケースに言及していません。

従って、彼が、
理事長：ベスト案を出しました
委任者：ベスト案を考えてくれたのでしょうから、それでお任せします。
このベースに立てば、心裡留保を補強してきたロジックは成立するかもと直感的に思っているところです。
何分、携帯の50レスしか遡りにくい環境ゆえ、初期の頃からの検証不十分ではありますが、へんな方向に行きそうなので、コメントします。

[945: 暇人]

>944さん
（コテハンは無い方ですよね？）

>>こういう人が自説を何ら補強せずに正解肢番号だけをひけらかして「ほらみろ！」とドヤ顔するんだろうなぁ。

>このコメントが私の受け取り方とかなり違います。
>匿.名さんが心裡留保を出してきた趣旨は、｢ゴルゴお前は、議事録を出して肢３で有無を言わさぬつもりかもしれないが、私（匿.名さん）は変説していないよ。その証拠に自説を補強するよ。｣だと私は思います。

すみません。私はそこまで匿.名さんの意図を汲んでレスしていません。

管理侍さん風に言ってまた「自己分析」するとすれば，
>928の匿.名さんのレスに対して。
私は割と丁寧に>929で自説を述べました。

これに対して匿.名さんは>931で
>逆ですね。
>「相手方（本件では委任者）が表意者（受任者＝理事長）の真意を知り、又は知ることができたとき」が
>正解です。
と反応されましたので，これに対しても私は>934,>935でこれまた自分としてはかなり丁寧に意見を述べました。

すると匿.名さんから
>937のようなレスがあり，最終行の
>オ・ヤ・ス・ミ
から色々と感じるところがあったので>938のように返したところ，>940となりました。
このやり取りの間，匿.名さんからは何ら具体的な反論や納得の言葉は無く，結局>940のような話の纏め方をされておられたので，
ああこの人は
>こういう人が自説を何ら補強せずに正解肢番号だけをひけらかして「ほらみろ！」とドヤ顔するんだろうなぁ。
と思った次第です。

まあ
>オ・ヤ・ス・ミ
という彼のレスに何ら他意がなく，本当に眠くて，実際に就寝の挨拶をする際に「オ・ヤ・ス・ミ」という（or書く）習慣があるということであれば，私が勝手に子供のようにカチンときたというだけで，どっちにしろ「この人は痛い人だな」と思う以上の感想はありません。

[946: 匿名さん]

なんだなんだ、自演フォローか？

[947: 匿名さん]

理論的に成り立っていない理屈をいくら弄したところで
自説の補強になんかならないよｗ
むしろ論理破綻を加速するだけだ。

[948: コ"ルコ"１３]

>>945
暇人さん

944は私です。HNを入れ忘れました。すみません。

確かに、暇人さんは丁寧に対応されていますね。私も腹立ちそのままにレスすることもあるので、紳士ぶるつもりはないです。

[949: 匿.名さん]

>>944 = >>948　ゴ”ルゴ”１３ さん
ありがとうございます。お礼としてＨＮに４点加点しておきました。
内容によっては、４点減点した「コルコ１３」も用意しています。
さて、問２９の肢３について、わたしなりに纏めてみました。

＜事案＞
１．理事会の決議を経て通常総会に提出された議案である。
２．理事長はこの議案に反対である。
３．しかし、議案には理事長が反対していることの明示はない。
４．理事長は理事会決議に拘束される。
５．上記１．乃至４．から、外観上は理事長が賛成していると推測できる。

＜整理＞
１．理事長の意思表示・・・議案に賛成である。
２．理事長の効果意思（真意）・・・議案に反対である。
３．前記＜事案＞より、真意とは異なる意味で解釈・理解されるのを
　　知りながらする意思表示と認められる。

＜法律の当てはめ＞
意思表示≠効果意思（真意）であり、心裡留保として検討する必要がある。
民法９３条（心裡留保）本文は、
「意思表示は、表意者がその真意ではないことを知ってしたときであっても、
そのためにその効力を妨げられない。」と規定している。
言い換えれば、「意思表示を表意者がその真意ではないことを知ってしたときであっても、
その意思表示は、相手方を保護するために有効である（表示主義）。」となる。
有効であるということは、表示どおりの効力が生じるということである。
したがって、
理事長が委任状による議決権を反対票として行使する。
⇒ 意思表示を信じて委任した者は、理事長に対して善管注意義務違反が問える。
と考えられる。

こんなところでしょうか。
「理事長が議案に反対であれば、その旨を議案に明示せよ」と言っていたことと
整合性がとれていると思いますが、如何でしょうか？

[950: 匿名さん]

きっと大学1年生なのだな

[951: 匿名さん]

＞ お礼としてＨＮに４点加点しておきました。
＞内容によっては、４点減点した「コルコ１３」も用意しています。

何だこれ？
面白いと思ってんのかな。

[952: コ"ルコ"１３]

>>949
匿.名さん

論理的一貫性は取れていると思います。しかしながら、匿.名さんにしろ、暇人さんにしろ実に主張がぶれずに一貫していて凄い。ある種の気高さを感じます。
その点私は風見鶏みたい。（自分の実力不足なので、開き直っている）

だだ、論理的に一貫しているからといって同意するかというとそうでもないです。
私は、＜事案ー４＞から下は別の道を歩くことになります。
･議案は案でしかなく、総会の議論次第で何が最適かは変わりうること
･理事長は、自分宛ての賛否の判断材料がない委任状について、できるかぎり議論の経過に照らし中立な立場から議決権行使した方がよいこと
以上のように考えているからです。

では、近いうちにファイナルアンサーをしたいと思います。

追：ゴ”ルゴ”１３は同じネタなので、座布団はあげられません。

[953: 匿.名さん]

>>952　コ”ルコ”１３ さん

コメントありがとうございます。
柔軟な発想があなたの持ち味ですから、アッと驚くような解釈を打ち出してください。
大いに期待しています。

Ｒｅ．追：だろうなぁ～

[954: コ"ルコ"１３]

>アッと驚くような解釈を打ち出してください。

今度ばかりはないと思う。既に小出しにしているものの寄せ集めだし。また、没問主張そのものが不遜なものだから、適切・不適切の判定までは、できるだけ主観的要素を排除したいと考えています。

さて、総会を考える上でなる程と感心した文章をとある本から引用したい。

『区分所有法上の集会は、商法の株主総会に類似した性格をもっていることから、許される限り株主総会の考え方を援用することができるのですが、しかし商法と区分所有法では根本的に違う部分があるため、すべて同一と考えることはできません。その根本的な違いというのは商法の株主総会は、多数且つ流動的な株主を以って構成され、全体社会の中で経済活動を営む企業の意思決定機関として画一的処理を必要とするのに対し、区分所有法の集会はマンションという比較的少数且つ固定的な区分所有者を以って構成され、部分社会における管理を中心とした人的結合が強い組織であり、従って画一的処理より目的にそった柔軟な処理を必要とするものであるという違いであります。』
（商法は原文のまま）

問29に直接関係する訳ではないが、鳥瞰的な視点として忘れないようにしたい。

[955: コ"ルコ"１３]

さて、ゴルゴのファイナルアンサー。

■法的解釈に入る前の条件整理
■法的知識・解釈＝適切・不適切の判定
■補足（条件整理上、切り捨てた事項のフォロー）
の三本立て。長くてすみません。

では。
■法的解釈に入る前の条件整理…( )内が私なりの整理
①｢標準管理規約及び民法の規定によれば｣
(区分所有法を借りずに解答する)
②｢理事会の決議を経て通常総会に提出された議案｣
(理事長は、議案の上程者である。また、監事による招集(規41条2項)ではない。)
③理事長、監事はそれぞれ議案に反対
(-1.両職が反対し始めた時期は特定されていない)
(-2.採決時に各職は反対意思を変えていない)
(-3.理事長は、議案上程者、議長及び職務を離れた個人の３つの側面を持つが、どの側面から反対意見であるかは不明である)
(-4.監事は、理事会を監査する職務上問題ありとして反対しているのか、同職務を離れた個人的な反対意見からなのか不明である)
④理事長、監事には、各職宛ての委任状がある
(各職に委任状がある背景は不明であるが、状況設定を追加してはいけない)
⑤委任状は、複数か単数か
(単複の条件設定はないので双方を考える)
⑥委任状について、賛否の判断材料があるか
(賛否の判断材料はない→委任状記載内容、口頭連絡及び人的関係など委任意思を推測できる要素は皆無)
⑦｢～できる｣｢～しなければならない｣｢～すれば｣
(-1.｢～できる｣→canに相当。やろうと思えばできる。やらなくとも良い。但し、｢できることがある｣までは拡張しない。)
(-2.｢～しなければならない｣→mustに相当。やろうと思えばできる。)
(-3.｢～すれば｣→要件)


注：③-3及び4の個人的な反対意見の部分は、条件の追加ではないかとの考えもあるかもしれません。しなしながら、個人と職務との利害の調整にかかる法的解釈抜きにこの問題は成り立たないので、ここでは残しました。
（疲れた）

[956: 匿名さん]

突然の割り込みすみません。
業界に精通しており自分でもマンション購入をしている者です。
ひとつだけ言いたいことが・・・。

業界経験（少なくとも３年以上）のないマンション管理士さんのご意見は
得てして的を外していることが多いです（一部該当されない方には申し訳
ありません）。
基本的にマンション管理士さんに相談する場合は業界勤務経験のある方を
選ぶようにしましょう。

[957: 匿名さん]

>⑦
>(-2.｢～しなければならない｣→mustに相当。やろうと思えばできる。)

↑ここは違うな。如何なる状況においても「必ず」そうしなければ
ならないのだから「やろうと思えばできる」という表現は間違ってる。
やろうと思わなくてもやらなきゃダメ、って事だよ。

…てか、風呂敷ひろげ過ぎじゃね？
理事会で承認された総会議案について、理事長と監事は反対「している」と
書かれているのだから、総会に上げられた時点で両者は反対の意向を持って
いるという事だよね。そして双方にはそれぞれ賛否の意思が不明な委任者が
いる、というのが与条件の全てだ。

[958: 匿名さん]

そしてその条件下で理事長と監事が自身の票と委任者の票をそれぞれ使うにあたっての
「標準管理規約と民法に基づく可否」を問うているのがこの問２９でしょ。

[959: コ"ルコ"１３]

>>957
(訂正）
｢～しなければならない｣→mustに相当。することは義務であり、異なる対応は不適切である。

すまんです。またやらかしてしまいました。

>…てか、風呂敷ひろげ過ぎじゃね？

ごもっともでございます。ただ、解釈の際に場合訳するものもあるので。（使わないものもあるからやり過ぎ感は否定しない）

[960: 匿名さん]

>>959
先に結論ありきで理由を後付けしようとするから、そういうヘンテコな事を
平気で「やらかす」事になるんじゃないのかな。

何でもいいけど、条件整理の段階で間違ってた以上あんたのFAとやらも
説得力を持たないと思うよ。must の意味を誤解し誤用してるってのは
理論構築する上では致命的な事だからね。