マンション管理士の活用。。。パート６

[匿名さん]

パート６です。

マンション管理士をうまく活用されてる実例等がありましたらご紹介下さい。　
契約方法は月極顧問、年間契約、随時相談？費用は？良かったこと、悪かったことは？

また、マンション管理士として開業されている方、資格を取られた方のご意見や、マンション住民からの質問など何でも。色々と語りあいましょう！

パート１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46169/
パート２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/62558/
パート３　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/71826/
パート４　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/135648/
パート５　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165537/

※荒らしはスルー＆削除依頼で

[841: 匿名さん]

契約自由の原則を知らないのか

[842: 匿名さん]

マンション管理士の活用ってのがここスレタイ。

[843: 匿名さん]

未だに試験に受からないのがワーワー言ってます。

やっぱりマンション管理士は凄い！

[844: 匿名さん]

論破された敗走者もワーワー言ってるなw

[845: 匿名さん]

↑ボーダーの人もワーワー言ってるね。

[846: 匿名さん]

失業者頑張れ！　だが気の毒だがこんなのは役にはたたないよ。

[847: 匿名さん]

↑あきらめたのね

[848: 匿名さん]

３４点くらいで合格じゃないの？まー、公式発表を待つのだ。話はそれから。

[849: 匿名]

いや、36点以下はまた来年

[867: 匿名さん]

管理組合は失業者の活用は望みません。

[869: 匿名さん]

連投すんのは構わないけど
ここは２ちゃんねると違って割と簡単に
アク禁喰らうから気を付けろよw

[871: 匿名さん]

来年に向けて今から頑張ったほうがいいんじゃまいか

[872: 匿名]

１,２点差で不合格になったことある人、てーあげて

[878: 匿名さん]

資格は必要条件に過ぎん。持ってても食えるとは限らんが持ってないと話にならん。

[880: 匿名]

マンカン士持っているより、小修繕できるほうが重宝される。ようは職種が違う。

[881: 匿名さん]

フロントにマンカンベテが多いから反感買うだけ

[883: 匿名さん]

失業者用の問題談義は終わったの？

[896: 匿名さん]

毎年恒例のベテの集い

[897: 匿名さん]

今年は難しかったですか

[899: 匿名さん]

>898
今年は簡単とかいってるけど、去年も受験したの？

[901: 匿名さん]

区分所有法でガチガチに縛るデメリットがわからないのがいる。それがわからなきゃベテから抜けられないよ。

[903: 匿名さん]

過去問ぐらいやるだろ

[904: 匿名さん]

ということは、マンカン不合格の常連さんは、日商簿記２級不合格レベルということ

[906: 匿名さん]

905よ
会社と管理組合の違いを考えてみよ

[911: 匿.名さん]

コ"ルコ"１３ さん
わたしは、理事長が委任状を反対票として使用することは、代理権の濫用
（心裡留保の表示主義より）にあたると考えています。
あなたが示した >>515 には、その効果に関する記述がありますが、
>>515 で注目すべきは、その最後に、
>（委任の趣旨と異なる点は委任者と代理人間の義務違反の問題となるに過ぎません。）
と書いてあることです。
つまり、受任者には善管注意義務違反があるということです。
したがって、このような取り扱いは不適切であると言わざるを得ません。

[912: 匿名さん]

省庁を議論して解決できるか

[913: 匿名さん]

お上への依存度の高い連中だな、自己責任で解決しろよ

[925: 匿名さん]

やっぱり会社と組合の違いがわからないのね

[928: 匿.名さん]

コ"ルコ"・ザ・中毒 さん
中毒症状は治まりましたか？

問２９に関して、わたしの解法を書いておきます。
「理事会決議の拘束性」からスタートし、「信義則」を最後の抑えとして、
この幅のなかで検討する必要があると考えました。
最後の抑えとして一般条項の信義則を挙げましたが、最終判断としては、
一般条項に頼るまでもなく、その前段階で善管注意義務違反が問えるものと
判断しました。

そうそう、マンション標準管理規約の見直しに関する検討会議事録の件ですが、
あれはパブリックコメントを実施した際に寄せられた意見を関連事項として取り上げたもので、
事務局が発案したものではありません。念のためにお知らせしておきます。


さて、マンション管理士試験の正解の発表まで一ヶ月を切りましたので、
わたしの正解予想を書いておきます。

問 ３ ・・・予想正解肢「４」
・理由・・・ >>528　>>530
・判断の基礎とした重要事項・・・代理行為の顕名主義（民法９９条）

問２９・・・予想正解肢「４」
・理由・・・ >>814　>>911
・判断の基礎とした重要事項・・・心裡留保の表示主義（民法９３条）

問３３・・・予想正解肢「１」
・理由・・・ >>673　>>711　>>730
・判断の基礎とした重要事項・・・規約外事項に関する規約の定め（規約（複合用途型）７６条）

[929: 暇人]

>心裡留保の表示主義（民法９３条）

横入りで恐縮ですが，問29が委任者による「賛否の表示がなかった」場合であるという前提に立つと，「賛否いずれでもよい。貴方に任せる。」という表示がなされたことになり（少なくとも「賛成にしてほしい」という表示は無い），その通りに受任者が自己の判断で反対票を投じても義務違反を構成しないと思うのです。
前にも書きましたが委任者には①「賛成する」②「反対する」だけでなく③「受任者に任せる」という3つの選択肢（厳密には④「行使しない」もありますね）があるからです。

なお，同条但書の場合は意思表示は無効となりますが，同条のとおり「相手方（本件では受任者）が表意者（委任者）の真意を知り、又は知ることができたとき」に限られますから，かかる事情の無い本問では除外するべきでしょう。

委任者において「賛否の意思を表示した」という認識がある場合に限り（委任者の意思として選択肢を①or②に絞った場合），それが「委任内容になっているか否か」が問題となり，委任内容になったと言える場合に限り（委任者と受任者の合意内容として選択肢が①or②に決定された場合）に「その委任内容に沿った議決権行使がなされたか否か」が問題となって，義務違反の有無が判断される（受任者の行為が①or②に適合するか否か）のではないでしょうか。
そして本問ではそもそも最初から③であるといえますから，このフローチャートにのりません。

そして「委任者受任者間での義務違反の有無」と「決議において当該受任者の行為通りに議決権が扱われるか否か」も別問題でしょう（問29がここまでを射程範囲にしているかどうかは分かりませんが。）。

貴方の考え方は，やはり「理事長たる受任者は理事会決議に準じて議決権を行使する必要がある」という考え方を起点としているように思えますが，そもそも「理事会決議に従う」ことが適切か否か（更に一般的に言えば「どのような決議とするのが適切か」）は客観的に決められるものではありません。

客観的，絶対的な適否を決められない（分からない）からこそ，最終的に（要件の差はあれど）多数決という手法で管理組合の意思が決定されるのですから（客観的，絶対的な適否が存在するのであれば決議の意味がありません。）。

[930: コ"ルコ"１３]

匿.名さん

新しい文献もなく、中毒症状はかなり緩和されました。
おまけに良妻？が年賀状対応でＰＣを占拠しており、ちゃんとした返信は明日以降となります。

[931: 匿.名さん]

>>929　暇人さん
>なお，同条但書の場合は意思表示は無効となりますが，同条のとおり「相手方（本件では受任者）が表意者（委任者）の真意を知り、又は知ることができたとき」に限られますから～

逆ですね。
「相手方（本件では委任者）が表意者（受任者＝理事長）の真意を知り、又は知ることができたとき」が
正解です。

[932: 匿名さん]

確かに、委任者が賛成の意思も反対の意思も表明していないのに
心裡留保も表示主義も無いわな。
てか、理事長が理事会で反対の意向を示していた事を委任者が
認識していたという前提自体がこの出題には無い。

[933: コ"ルコ"１３]

断片的なレスになる点はご容赦ください。

かなり前に書いたことですが、理事長・監事はいつから反対しているかは問題文からは読み取れないと思います。
理事長がいつから反対したかに関わらず、代理権の濫用（心裡留保の表示主義より）にあたると適用されるとの理解でしょうか。

[934: 暇人]

>逆ですね。
>「相手方（本件では委任者）が表意者（受任者＝理事長）の真意を知り、又は知ることができたとき」が正解です。

ちょっと想定されている状況が飲みこめないのですが，
「受任者=理事長」の意図を「委任者」が知っているか否かを問題としているのですか？

私か問題としていたのは，委任行為（委任の意思表示と相手方の合意。当然，表意者は委任者，相手方は受任者）の内容が，本件では「受任者に任せる」というものであるから，受任者の判断で議決権を行使することは当該委任に係る合意に反しない，ということです。

ちなみに民法93条は
（心裡留保）
第九十三条 　意思表示は、表意者がその真意ではないことを知ってしたときであっても、そのためにその効力を妨げられない。ただし、相手方が表意者の真意を知り、又は知ることができたときは、その意思表示は、無効とする。

という規定ですが、同但書中の「相手方」を「委任者」であると考えているということは，「受任者」が意思表示をした当事者であるということになりますが・・・。
その意思表示の相手方は誰ですか？

[935: 暇人]

もしかして「受任者=理事長」の「賛否の意向」を「表意者の真意」と捉えているのでしょうか？
（この推察が違うのであれば本レスは無視してください）

そうだとすれば，それは適切ではないと思います，
受任者=理事長の意向がどうであれ，「委任者の意思」が受任者に表示され，それが承諾されることにより合意に至り委任関係が成立するからです。

委任者が「受任者=理事長の意向」を知っていようと知らなくとも，その内容がどうであっても，
①委任者が『賛成票を入れてほしい』と委任すれば受任者=理事長には「賛成票を投じる」義務が（委任者と受任者との間で）生じますし
②委任者が『反対票を入れてほしい』と委任すれば受任者=理事長には「反対票を投じる」義務が（委任者と受任者との間で）生じますし
③委任者が『貴方の好きなように票を入れてほしい』と委任すれば受任者=理事長には「自身の判断で票を投じる」義務が（委任者と受任者との間で）生じるだけです。

※なお上記（委任者と受任者との間で）という留保をつけたのは，決して「理事長の職務として」の義務ではないと考えるからです。つまり，これに反しても受任者=理事長は委任者に対して責任を負うだけです。

そして本問は③であるが故に（少なくとも①or②の事情は見いだせない），賛否いずれに票を投じても義務違反は生じないということです。

もちろん，受任者=理事長が委任者から「賛成票を入れてほしい」と依頼され，それが自分の意思に反するが故に拒絶すれば，そもそも委任関係が成立しないだけです。

[936: 匿名さん]

暇人さんが正しいね。
この問題で心裡留保の規定を引っ張り出すなら、表意者は委任者であり
相手方は受任者という前提でないと最初から理論破綻するよ。つまり、

＞その意思表示の相手方は誰ですか？

という問いに>>931さんは答える事ができない。
他の人も言っている通り、出題文をどう読んでも理事長や監事の意向が
理事会時点で「反対」だったという事を委任者が事前に知っていたと
解釈できるくだりは無い。そもそも、受任者の意向を知った上で自分の
議決権を委ねるなら「書面での行使」というより適切な手段が標準管理
規約の中に用意されているのだから、委任者に賛否明確な意思があった
という与条件だったとはまず考えられないっしょ。
この問題の解答根拠に民法９３条を持ち出すのは無理があるな。

[937: 匿.名さん]

表意者：理事長
意思表示（表示行為）：理事会の決議を経て通常総会に提案された議案
意思表示の相手方：区分所有者
理事長の真意：反対

意思表示は、表意者（理事長）がその真意ではないことを知ってしたときであっても、
なお有効とされる。（９３条本文）

オ・ヤ・ス・ミ

[938: 暇人]

>937

ちょっとどこから助言を差し上げれば良いのかも分からないほどのご見解なので，ぐっすりお休みになって頭がクリアになればきっと考え直してご理解いただける…と期待して私も寝ます。

オヤスミなさい。

[939: 匿名さん]

>>937
理事会の決定が「理事長の意思」でその相手方が区分所有者？？？

いやオヤスミて。
寝ながら書いたとしか思えんぞ。

[940: 匿.名さん]

>>938　暇人さん
お気遣いありがとうございました。
さて、せっかく “ 助言してやる ” との暖かいお言葉をいただきましたが、
その時が来るまでご遠慮申し上げます。

＜師匠と弟子の会話＞
師匠：その時が　来れば暇の字　しろくなる　（詠み人知らず）
弟子：この場合の「来れば」は、条件を表しているのではなく、
　　　　「来ても、来なくても」の意味ですね。
師匠：・・・・・。

あとは、“ 開けてビックリ玉手箱 ” としましょう。－ 完 －