マンション管理士の活用。。。パート６

[匿名さん]

パート６です。

マンション管理士をうまく活用されてる実例等がありましたらご紹介下さい。　
契約方法は月極顧問、年間契約、随時相談？費用は？良かったこと、悪かったことは？

また、マンション管理士として開業されている方、資格を取られた方のご意見や、マンション住民からの質問など何でも。色々と語りあいましょう！

パート１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46169/
パート２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/62558/
パート３　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/71826/
パート４　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/135648/
パート５　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165537/

※荒らしはスルー＆削除依頼で

[821: 没問派]

>>819

わかりました。

そういう真摯なご姿勢であれば、「想像」とした発言は撤回させていただきます。

正解を見つけ出されることを期待しております。

[822: 暇人]

>先にからんでおきながらよく言うわ（笑）

どのレスを以て「先にからんだ」とおっしゃっておられるのかを真摯にお答えいただけたら嬉しいのですが，きっとお答えを賜ることはできないのでしょう。

残念です。
マンション管理研究会さんが姿を消したと思ったら，今度は没問派さんからも相手にしてもらえなくなるとは・・・。

[823: 没問派]

>>822

ゴルゴ氏に対して述べた>>793について
>>795で横からからんできたのはアンタだろう。

そこで、当局の判断がどうこう言うから答えたまでのこと。

[824: 没問派]

訂正793は792

[825: 暇人]

>823，>824

まず結局「お互い無視」じゃないんだってことに驚き。優しいんですね。
あと，「からんできた」認定がそこなの？という驚き。

貴方の
>792
>肢１、理事会決議に強制されなければ、辞任しなくても議決権行使できるので、この肢は誤り。
>強引に国語の問題とかいって、無理に正しいとするのは意味不明

これに対して私（暇人）は上記「意味不明」という一見乱暴な物言いには触れず，
>795で(①②③という記号は今つけました)

①
>これについては>623でも述べましたが，確かに私の見解（理事長個人票も理事会決議に拘束されない）を前提とすると肢としては不自然なんですよね。

②
>でも試験現場で回答するにあたっては「没問だからマークしない」ってことはないわけで，何らかの理由をつけてどれかを選んでマークするのだろうから，私なら>623のように考えて肢1を「適切」と判断し（謂わばこじつけて），肢3を正解肢とします。

③
>これを没問とするかどうかは当局の判断でしょうけど，私は没問にするほどのものではないと思っています。

①で一旦>792に「賛同」しつつ，②で試験対策上の思考過程を紹介し，③で②の思考を踏まえつつ「没問とするか否かは当局が決めること」と留保して，自分の意見として「私は没問にする必要はないと思う」と述べてるのだけど・・・それは分かります？
ご丁寧に一旦賛意を示した上で自説を述べるこうしたレスも「からまれた」認定されるんだったら「宛名付コメントには第三者からのコメント禁止」ってことになるけどそういうことですか？そんなルールがあるなら明記してもらわないと。

ちなみにそのあと，貴方は>799で
>>795
>「当局の判断とか」言い出すと、何だっていえるわけで、そもそも議論する意味もなくなるでしょう。
>このスレッドでは、純粋に法解釈の議論をしているというのが私の理解ですが、違っているのでしょうか？

と「からんで」いますけど。

[826: 暇人]

>823
>そこで、当局の判断がどうこう言うから答えたまでのこと。

というか私の「当局の判断」という意見こそ，貴方の答えを求めたものではないしね・・・。

[827: 没問派]

>>825

アンタ気持ち悪いね（笑）

頭おかしいんじゃないの？

まあ、ご自由に（笑）

[828: 暇人]

私の頭がオカシイことはこのスレの人全員知ってますよ。
だからそんな捨て台詞吐かず随分前の宣言通りさっさと無視すりゃ恥かかなかったのに。カワイイ人だ。

[829: 一応建築士]

>>821
＞正解を見つけ出されることを期待しております。

正解はあくまで肢３です。
そこについて私の認識は基本的に今後も変わらないと思います。

監事自身と、監事にあてた委任状の議決権行使について「例外なく」
賛成に投じなければならないとする「明文化された」根拠が無い以上
まず最初に肢３が誤肢と判定されます。（私の考えでは、ですよ）
後は、残る３つの肢が正肢であるとする根拠を探るという手順です。
あるいは「誤肢と判定するには根拠が足らない」という程度でも
試験問題への対応としては十分だと考えています。

>>801の考察については、>>807さんからの指摘により凍結中です。
今のところは強く主張できません。
その他は、基本的に>>776と>>782で述べた通りです。
１も２も４も、誤肢と判定する根拠に乏しい、あるいは根拠が無い
という一応の見解はあります。そこに一部、貴殿との間に議論が
残るという事に過ぎず、貴殿が納得しなければ正解は見いだせないと
いう理屈はそもそもありません。

[830: 管理侍]

>802は実務の話。
あくまで試験問題と割り切れば特別決議の場合がどうかは関係ないでしょう。
普通決議において可能であれば、「委任状の賛否を分けて使えるケースがある」と言えます。
ケースがあることを「賛否を分けて使える」と表現しても日本語として間違いとまでは言えないと思います。

[831: 管理侍]

後だしジャンケンについても屁理屈を。

総会の席上、賛成の方の挙手を求めた場合、周囲の出席者の反応を見ながら最後に挙手する
というのは実務上の後だしジャンケンとして存在しますね。

[832: コ"ルコ"１３]

>>816
暇人さん

輪番違法くんと同列うんぬんは、私がちょっと言い過ぎました。暇人さんと随分意見交換したので、暇人さんは、輪番違法くんを引き合いに出しても、ゴルゴはグチャグチャいわないだろうという信頼関係のもと出したと思うのです。ところが、こちらが新しい方々に対する見栄からボヤいてしまいました。すみません。

新しい方々といえば、歓送迎会に行っているうちに少し先鋭的な投稿になっているようですが、これは実に勿体ない。
｢暇人さん｣や｢匿.名さん｣は、弁護士数十人と仕事でお付き合いしてきた私からみても超一級品。一級品故に語り口も鋭い。

本スレの400番台から通しで流し読みしてもらえば分かるのですが、私は、良いことを思いつくとわざわざ逆の意見を持っている方にボールを投げる。自分としては、サービスエースを放ったつもりでもものの見事にリターンエースを食らっています。そこで、ハタと気づくことがある。これは面白い。更に、管理侍さんのように実務上の落としどころの引き出しの多い御仁もいる。ユニークな着想で感心させられるマンション管理研究会さんもいる（いた）。初対面ならカチンとくる語り口に思えるようなことが、この人のキャラだからと流せるようになったら凄く楽しいんだけどなあ。

あっ、暇人さん以外への独り言が長くなってしまいました。失礼。

[833: 一応建築士]

管理侍さん、フォローありがとうございます。
ヒントを頂きましたので、少しだけ先程の話を掘り下げてみます。

特別議決事項を審議する総会が召集された際に、欠席する場合は委任状ではなく
議決権行使書を提出する様に求められた事が、私の経験上もありました。
今思えば、あれは「組合員数」と「議決権数」の両面で賛成票をカウントする
ために必要な措置だったのだと考えられます。
１住戸のみ所有している組合員は委任状でも特別決議に対応できますので
特に区別して考える必要はないと思いますが、
複数戸所有の場合は「組合員数」としてのカウントに不整合が出ない様に
議決権行使書によって組合員が自ら賛否を投じる等の措置が必要になるという
事なのでしょう。そして、私が経験したのはその実例なのだと考えられます。

一方、「総会での賛否に応じて委任状を分ける」という事に関しても
委任状と議決権行使書を適切に使い分ける事によって、総会の場で状況に応じ
各票の賛否を仕分ける事が可能になると思います。
そもそも、委任状の体裁をとっているという事は、出題の与条件としては既に
「複数所有」によって組合員数が分割されるリスクは排除されているものと
解釈して問題ないと思います。複数所有の可能性を含んでいるのであれば
委任状による代理行使という与条件そのものに「手落ち」があるという事に
なりかねないからです。

管理侍さんが仰る様に、シンプルに「試験問題なのだから」という考え方で
委任状が提出されているという与条件から「組合員数をカウントする必要性は
元々排除されている」と解釈する事もできそうです。
「明文の規定」を特に重視しておられる没問派さんからは更なるご指摘が
予想されますが、組合員ではない居住者に議決権が委任される可能性が
標準管理規約の中に明記されていて、実際の管理組合運営の場面においても
そうした事態が普通に起こり得る以上は、特別議決に対応するための上記手段が
標準管理規約の中で否定されているという道理は無いと思います。

普通議決事項のみを審議する総会においては委任状による議決権行使を許容し
特別議決事項を審議する総会においては、欠席する際には議決権行使書を
提出する事を促す、という運用の仕方で、組合員数によるカウントには
議決権数によるカウントとの不整合なく対応できると言えると思います。

･･･>>807さん、乱文で申し訳ありませんが内容として如何でしょうか。

[834: 管理侍]

暇人さん

>825の自己分析は笑えました。
そういう論理的思考と文章の表現力が染み付いておられるのですね。

>825は少しウケを狙ってませんでした？
没問派さんも（笑）を連発してましたから、実はウケてたはず。

[835: コ"ルコ"１３]

暇人さん

>>816の設例の部分は、アルコールが入っていない時にもう一度考えてみます。

ところで、
民法644条に、「受任者は、委任の本旨に従い、善良な管理者の注意をもって、委任事務を処理する義務を負う。」とあります。この善管注意義務とは、一般に「委任を受けた人の、職業、地位、能力等において、社会通念上、要求される注意義務」とされています。

これまで、暇人さんは、あまり理事長の善管注意義務に触れられていませんが、これは、>>769の②のケースを考慮されていないことをもって、肢３＝不適切との結論になる。だから、肢３の適否を検討する際、理事長の善管注意義務に踏み込むことは不要との立場だからでしょうか。

仮に、>>769の①の場合に限定した場合、同条について、理事長（議長）の職務・地位に応じた注意義務があるということで宜しいでしょうか。もちろん、注意義務の程度は次に議論すべきものとして残ることになりますが。

[836: コ"ルコ"１３]

一応建築士さん

一人の区分所有者が、自己の有する数個の議決権を分割し、それぞれに代理人を選任して良いか。この論点については、次の文献が詳しく解説されています。

改訂新版マンション管理組合総会運営ハンドブック（マンション管理センター発行）のP174～P177

近くの図書館や書店で立ち読みできるなら参考になるかもしれません。

[837: 暇人]

>834　管理侍さん

>825は大真面目(?)で書いたものですので字義通り受け取っていただいて良いですよ。
そこに何らかの可笑しさを感じられたのであれば私の文章が稚拙なのでしょうからご指摘いただければ真剣に考え直します。
ただ>825で書いたとおり，>792に対する私の>795が「からまれた」と評されるものならば，この掲示板って何なのかと思いますが。

>831 ゴルゴさん
>暇人さんは、輪番違法くんを引き合いに出しても、ゴルゴはグチャグチャいわないだろうという信頼関係のもと出したと思うのです。

そうご認識いただけるとありがたいです。貴方と輪番違法君が同種同列などと思ったことは一度もありません。分かり易い例として極論を挙げたつもりでしたが，御不快に思うのも当然です。失礼しました。

>835
>これまで、暇人さんは、あまり理事長の善管注意義務に触れられていませんが、これは、>>769の②のケースを考慮されていないことをもって、肢３＝不適切との結論になる。だから、肢３の適否を検討する際、理事長の善管注意義務に踏み込むことは不要との立場だからでしょうか。
>仮に、>>769の①の場合に限定した場合、同条について、理事長（議長）の職務・地位に応じた注意義務があるということで宜しいでしょうか。もちろん、注意義務の程度は次に議論すべきものとして残ることになりますが。

「理事長としての善管注意義務」（「理事長注意義務」と略します）と，「議決権行使に係る受任者としての善管注意義務」（「受任者注意義務」と略します。）とを分けて考える必要があると思います。

まず，理事長注意義務の内容は，理事長としての職務を行う上での注意義務です。理事会を招集したり理事会決議に基づき執行したり総会に上程したりする義務が挙げられます。
しかし，議決権行使委任に際して「理事長に任せる」と言われたとしても，「他の区分所有者の議決権行使を受任すること」は理事長の職務ではありません。委任の動機が「理事長だから」であっても，それは他の受任者となり得る者との選択の結果に過ぎないからです。理事長の職務ではありません。
このように，理事長が受任した議決権行使について，どのようにそれを行使するかは，理事長注意義務とは関係が無いと考えます。（①）

他方，受任者である以上当然受任者注意義務を負います。
ただ，この注意義務の内容は，あくまで「委任者と受任者との合意」により決まるものです。
もちろん，その中で「貴方は理事長だから理事会決議に沿った議決権行使をしてください」と委任すれば，そのように行使をするという意味での受任者注意義務が生じます（といっても，これに反したからと言って「実際になされた議決権行使が総会決議上如何に扱われるか」と「受任者が委任者に対してどのような責任を負うか」は別問題です。この点確信までは持てませんが，私見では前者について「受任者によって行使されたとおりに扱われ」，単に「後者の債務不履行責任が生ずる」のではないかと考えます。）。（②）

しかし，本件を検討するに当たり「賛否や意向の表示が無い」ことが前提となっていますから，受任者注意義務の内容も単に「委任者分の議決権を行使する」範囲に止まり，賛否の判断は受任者に委ねられる（その判断について受任者注意義務違反は生じない）ことになります。もちろん，受任したのに無断で放棄したりすれば，それを以て義務違反を構成し得るといえます。まあ「放棄も含んで任せる」という委任もあり得そうですが。（③）

この点誤解が生じやすいのかも知れませんが「委任状に明記せずとも口頭で意向を伝えた」場合も，「賛否や意向の表示がある」ことになりますから，その通りに議決権を行使する義務を負うと思います。「口頭であるが故に合意内容が不明確」であれば，その「合意内容」の解釈によって上記②か③になります。

私がこれまで指摘しているのは，「賛否や意向の表示が無い」ことを前提にしつつ，そしてそれ自体で委任として完成しているのに，その先についてまで解釈や推察を施すのは不適切である，ということです。
更に言えば，>769の①であるか②であるかは外部から「分からない」のであり，これが分かったり，そこから賛否意向が窺えるのなら，その解釈によって上記②か③になるわけです。

[838: 管理侍]

>837
暇人さん

大真面目？のコメントだったのであれば失礼なことを申し上げました。
失礼しました。

「一連のやり取り」は暇人さんと言えども「感情」が多少なりとも入ったものと思っていました。
（簡単に言えばかなり怒っている）
そんな感情的（と思える）やり取りを論理的に、しかも完璧に解説されたので、そのギャップに面白さを感じ、
「実は暇人さんは全く感情的ではなく、むしろユーモアを交えた？」
なんて思ってしまいました。
申し訳ありません。

過去レスから、暇人さんはユーモアとバランス感覚も備えている方というのはわかっていましたので。

[839: 暇人]

>そんな感情的（と思える）やり取りを論理的に、しかも完璧に解説されたので、そのギャップに面白さを感じ、
>「実は暇人さんは全く感情的ではなく、むしろユーモアを交えた？」

そういうご趣旨でしたか。
彼を喜ばせるつもりはありませんでしたが，そのように読み取っていただけたのなら書いた甲斐がありました。

>大真面目？のコメントだったのであれば失礼なことを申し上げました。

いえいえ，むしろ光栄です。

[840: コ"ルコ"１３]

以下の書き込みは、問29とは関係ありません。
私も暇人さんも「理事長の職務に、委任状による議決権の行使を含むか否か」で肢３を判断していないので。

>>837
暇人さん

克明にご説明ありがとうございます。私と暇人さんがどの曲がり角で違う道を歩んだか判らなかったのですが、これで明確に判りました。

私は、委任状が提出されれば、客観的に公正、公平な議決権行使を行うことが、理事長の職務だと考えていたんです。予防線を張りますが、法的な根拠（標準管理規約を含む）は、希薄です。敢えて言えば、標準管理規約38条、「理事長は、管理組合を代表し、その業務を統括する･･･」とされている所に、全組合員の意思を適切に反映する職務という観点から含まれるということでしょうか。かなり、拡大解釈が入っていますね。
（↑問29の解答探しではないのでこの程度でご容赦を）

ただ、送られてきた委任状を理事長職にありながら、根拠なく拒んで送り返したり、廃棄したりするのはやはり誠実な対応ではないように思えます。
例えば、「委任状と議決権行使書が同封されていたので、どちらを使えば良いか判らない。」や「理事長宛委任状を行使しようとしたら、当日別の人も委任状を持って現れたので、どちらを有効とすればよいか判らない」など合理的な理由がある状況でないと拒むことができないような気がするんですね。
（↑クドイですが、問29の解答探しでないので、立法論的なアプローチになるのはご容赦を。一応、自覚してます。）

以上、『理事長宛の委任状が提出された時に、理事長として委任状を使って議決権行使することが職務か？』という分かれ道（Ｔ字路）で、
私はＹＥＳと言って右に行き、暇人さんはＮＯと言って左に行った。
それが判れば満足です。暇人さんに自説を説得したいのではないので悪しからず。

ありがとうございました。

[841: 匿名さん]

契約自由の原則を知らないのか

[842: 匿名さん]

マンション管理士の活用ってのがここスレタイ。

[843: 匿名さん]

未だに試験に受からないのがワーワー言ってます。

やっぱりマンション管理士は凄い！

[844: 匿名さん]

論破された敗走者もワーワー言ってるなw

[845: 匿名さん]

↑ボーダーの人もワーワー言ってるね。

[846: 匿名さん]

失業者頑張れ！　だが気の毒だがこんなのは役にはたたないよ。

[847: 匿名さん]

↑あきらめたのね

[848: 匿名さん]

３４点くらいで合格じゃないの？まー、公式発表を待つのだ。話はそれから。

[849: 匿名]

いや、36点以下はまた来年

[867: 匿名さん]

管理組合は失業者の活用は望みません。

[869: 匿名さん]

連投すんのは構わないけど
ここは２ちゃんねると違って割と簡単に
アク禁喰らうから気を付けろよw