マンション管理士の活用。。。パート６

[匿名さん]

パート６です。

マンション管理士をうまく活用されてる実例等がありましたらご紹介下さい。　
契約方法は月極顧問、年間契約、随時相談？費用は？良かったこと、悪かったことは？

また、マンション管理士として開業されている方、資格を取られた方のご意見や、マンション住民からの質問など何でも。色々と語りあいましょう！

パート１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46169/
パート２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/62558/
パート３　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/71826/
パート４　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/135648/
パート５　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165537/

※荒らしはスルー＆削除依頼で

[781: コ"ルコ"１３]

>>774,>>775
暇人さん
その歯切れの良い回答をお待ちしておりました。
暇人さんのシンプル且つクリアな論理に感心しつつも、それでも相乗りをためらう部分が残ります。

ためらう背景は、
①マンションの規模が大きくなればなるほど、理事長個人の人物を評価しての委任ではなく、理事長又は議長の職務に委任しているケースが多数を占めると思われること。その点で委任意思を解釈する余地があると思われること。
②代理人に制約のない区分所有法と異なり、標準管理規約は代理人に著しい制約を課している。必ずしも自由な条件下で、理事長を委任者としている訳ではないこと。
③理事長宛先の賛否を表明しない委任状がかなりシェアを占めるケースも現実にあり、①～②と合わせると理事長個人の判断に一任していると解すると、看過しえない弊害が生じると思われること。
以上、三点です。

[782: 一応建築士]

>>778
過去のレスを一通り拝見させて頂きました。
全面的に共感した次第です。
特に>>487の内容が、本問に臨むにあたって認識すべき基本事項であると感じました。
私も元より同様に考えていたところでもあります。

正直なところ、私個人としても、理事長が総会での議決権行使において理事会の決定に
拘束されるという事については明確な根拠を見出だせていません。先の投稿においては
標準管理規約に規定された「誠実義務」を挙げてはおりますが、根拠としては少々薄い
と感じておりますし、そもそもそれが正だとすれば、役員である監事が総会で反対票を
投じるとした肢２も誤肢と判定しなければならなくなります。
今のところは貴殿が言及しておられるところ、すなわち『理事長は理事として理事会の
議決に加わっているが監事は加わっていない』というところが、理事会決定から受ける
制約に関しての、理事長と監事の差であるという考え方が正しいと思います。
そういう意味では、私の>>776には一部撤回すべきところがあるという事になります。

理事長として、あるいは監事としての総会での議決権行使が、理事会の決定とどの様に
関連すべきかという事については、肢１から４まで全てが影響を受けると思いますので
少々大雑把に言えば、理事長（あるいは監事）が理事会の決定に拘束される・されない
如何は本問の解答には大きく影響せず、ポイントとなるのは委任された議決権の用法に
ついてという事になるのだと思います。

私としては、委任者の意思が「受任者に判断を一任する」という事なのであれば、
それは「受任者と賛否を同じくする」という事と同義ではないと認識しています。
標準管理規約の解釈上も、そこは一切否定されていません。
実際の総会をイメージしてみても、感覚論的にも当然の事だと思っていたのですが
どうやらそうではないという考え方が一部に存在するがために、解答も割れているのが
実情の様です。上記、私の認識に基づけは肢３はシンプルに誤肢と判定されます。
本問はそうした「標準管理規約の定め」に基づく認識を問う、比較的単純な出題だった
と思っています。おそらく貴殿も同様のご認識ですよね。

[783: コ"ルコ"１３]

>>782
ようこそ！一応建築士さん。
不動産好きのゴルゴです。本来、私は、理事会や管理組合のゴタゴタに関心ないんですが、なぜか問29にハマッテしまっております。皆さん、本問について、一貫した見解を持っている中、私一人がコロコロ見解を変えているので、400台前半からここまで長くなっています。そんな私も見解を固めました。

肢3派…暇人さん、管理侍さん
肢4派…匿.名さん（←「.」や「：」を見落とさないように）
没問系肢4派…マンション管理研究会さん
没問系肢3派…ゴルゴ

一応建築士さんと私では見解が異なる点も多々ありますが、まずはご挨拶まで。

>>770の引用文書の該当部分をご一読頂き、肢3についてのご意見を頂けると有り難いです。
では。

[784: コ"ルコ"１３]

>>781の続き。
◆①について。
では、マンション関係者間で信頼に足る委任者を探せる状況にあるのでしょうか。
国土交通政策研究第91号「マンションの適正な維持管理に向けたコミュニティ形成に関する研究」（2010年5月）のP38によれば、
・「あいさつをかわす」「顔がわかる」…ほとんどのマンションが該当
・「会話をする」…多くの世帯で見られるは1割程度
・「一緒に遊ぶことがある」、「重要な相談やお願いができる」…多くの世帯で見られるは数％
となっています。

◆②について。
標準管理規約は、代理人をマンション関係者に制限しています。これは、議案が「ペット可（又は不可）」というような純粋なライフスタイルを問う議案にはとても有効だと思います。しかしながら、高度な専門知識（法律、建築、税務・会計など）が必要な場合には、デメリットも出てきます。

例えば、親しい親類に一級建築士が居ても、同人を同席又は代理人とすることができません。信頼に足る人がいるにも関わらず、マンション関係者から代理人を選択せざるを得ない。フリーな選択肢の中から、理事長を選んだのであれば、選んだアンタが悪いで済まされますが疑問符が付くところです。

加えて、理事長が理事会で反対していることを知りえるか？この点は、
平成20年マンション総合調査結果によると、理事会議事録の広報は62％に留まります。
理事長が反対票を投じることを必ずしも知りえないケースも多かろうと思います。

◆③について。
平成20年マンション総合調査結果によると、
・委任状及び議決権行使提出者を含む総会出席割合　80.3％
・委任状及び議決権行使提出者を除く総会出席割合　34.1％
これは、理事長宛、賛否表明のない委任状が多数を占める可能性を示唆するデータです。

これらから、匿.名さんが提示された>>731に近い紛争が起き、いつか理事長個人の判断へ一任されているとの見解を否定する判決がでる可能性が高いのではと考えています。

[785: 没問派]

現実的な問題を取り上げて駄目だというのは「立法論」です。それは終わらない議論になります。
だから、あくまで法の「解釈論」にしぼって議論すべきではないかと思われます。

[786: 一応建築士]

>>700を拝見しました。
既述した事ではありますが、私としては>>487にある暇人氏からのご説明と同様
本問は標準管理規約と民法に規定されている事に関する理解を問う出題であって
その範囲を超えた考察はむしろ排除しなければ「試験問題としての正答」には
辿り着く事ができない、と考えております。
したがって、ご紹介の議事録は資料として信頼のおけるものだとは思うものの
各肢の考察に引用する必要はそもそも無いだろう、というのが当方の見解です。
貴殿による補足説明も含め、内容としては全くその通りであるとは思いますが
議論をシンプルにするためにも当方からのコメントは控えます。

なお、一部で主張されている「没問」に関してですが、本問の各肢を標準管理規約と
民法に基づいて正誤分類した結果が相互に矛盾していない以上は、没問となる可能性は
無いと考えます。

[787: 没問派]

シンプルというのであれば、肢１は「役員を辞任すれば」という条件つきなので誤り。

[788: 一応建築士]

アンカー脱落していました。
No.786は>>783氏あてのレスです。

[789: コ"ルコ"１３]

>>700について
>各肢の考察に引用する必要はそもそも無いだろう、というのが当方の見解です。
も
>議論をシンプルにするためにも当方からのコメントは控えます。
も了解です。人それぞれ見解があって良いと思うので。

また、肢４について別に意見交換できればと思います。

[790: コ"ルコ"１３]

>>785
没問派さん
同志が増えて何よりです。
>>781,>>784のコメントは、>>773で、『受験問題という制約を外した…』と書いた通り問29にかかる見解ではありません。

えっ、折角、一応建築士さんが来たのに脱線してじゃまするなって。はい、そういうことなら了解です。

[791: 暇人]

>785さんがおっしゃりたいことは，問29に関わらず
「法的な帰結」と「現実の問題」は分けて考えるべき，ということではないでしょうか。
そうであれば私も賛成です。

>781,>784
でゴルゴさんが指摘されている現象や不都合はご尤もであり（恐縮ながら細かくは検証していませんが），今後何らかの対応が図られるべきことだと思います。

しかし，そのことと，
「現行ルール上委任状が発行された場合の法的帰結がどうなるか」
は全く別問題であろうということです。

>774
で述べたとおり，賛否の意向を示さず委任することはそれ自体完成された行為であり，その意味は「受任者に任せること」です。
仮にゴルゴさんが指摘するような現実上の問題点があるとしても，上記委任の意味を，委任者の意思と無関係に変更させることはできません。

委任の意味を変更したり拡張したりすることによって上記現実上の問題点を解決するためには，まず「賛否の意向が示されていない委任状は○○という意味とみなす」等のルールが先に無ければなりません。これが>785さんが言うところの「立法論」です。
当局は，この立法論の一環として（法律ではありませんがルールモデルである）標準管理規約の改正により，現実の問題点を解決していこうとしているわけです。

もしこの順序を守らないと，本来的意味である「受任者に任せる」という意思で委任状を発行した委任者の意思が反映されなくなってしまいます。この委任者はきちんと適式な委任状を作成して交付したにも関わらず，です。これではルールの意味がありませんし，別の不利益が生じます。

あの輪番違法君のことを思い出してください。
輪番制が「適法or違法」であることと「輪番制を採用すると色々な不都合が起こり得る」ことは全く別問題であるのに，彼は終始この点をごっちゃにしていました。
私は前者について適法であると散々書いてきましたが，輪番制が完全無欠の制度であるとは一言も書いていませんし，むしろ「その不都合を回避する方法を議論すべきだ」と指摘したこともあります。

そして今回の「委任の効果がどうなるか」は前者の問題であり，「その不都合をどう解決するか」は後者の問題です。
「不都合があるからこういう効果が生ずると考えるべきだ」というのは両者を混同した議論だと思います。

[792: 没問派]

ゴルゴさんへ

問題点を指摘させていただきます。

肢１、理事会決議に強制されなければ、辞任しなくても議決権行使できるので、この肢は誤り。
強引に国語の問題とかいって、無理に正しいとするのは意味不明

肢３、理事会決議に強制されないので誤り

肢４、これは微妙。現時点の議論では正誤不明。わからない。

受任者が、議決権を使い分けできるかどうかという論点だけではない。

問題は、後だしジャンケンが認められるかどうか。

ゴルゴさんの研究成果に期待します。

[793: 管理侍]

>792

一応建築士さんの>776のご意見は、
理事長個人の一票は理事会決議に拘束され、理事長への委任状は理事会決議に拘束されない
という意味かと。

まるで参考書の解説を読んでいるかのようなわかりやすさですよ。

[794: 没問派]

>>792

一級建築士氏は、理事会決議に拘束される、という点について疑問があるとされているのに

肢１ついては、理事長個人の一票は理事会決議に拘束され、とするのは矛盾があるということです。

実際、理事会決議に拘束される、とする説は、誰も支持してない根拠のない想像ですし。

[795: 暇人]

>実際、理事会決議に拘束される、とする説は、誰も支持してない根拠のない想像ですし。

確かにこのスレでは誰も支持していなさそうですけど
↓の平柳氏はその説のようですよ。
http://ameblo.jp/hirayanagi4953/entry-11096341314.html

私が>649で引用してきてここで議論の対象にしてみたものです。
別に誰も述べていない説を妄想で作り上げて反論しているわけではありません。

あと
>792
>肢１、理事会決議に強制されなければ、辞任しなくても議決権行使できるので、この肢は誤り。
>強引に国語の問題とかいって、無理に正しいとするのは意味不明

これについては>623でも述べましたが，確かに私の見解（理事長個人票も理事会決議に拘束されない）を前提とすると肢としては不自然なんですよね。

でも試験現場で回答するにあたっては「没問だからマークしない」ってことはないわけで，何らかの理由をつけてどれかを選んでマークするのだろうから，私なら>623のように考えて肢1を「適切」と判断し（謂わばこじつけて），肢3を正解肢とします。

これを没問とするかどうかは当局の判断でしょうけど，私は没問にするほどのものではないと思っています。

[796: 匿名さん]

>794さん
一級建築士ではなく、二級建築士です。

[797: 管理侍]

>794
一応建築士さんのお考えは、>776と>782をじっくり読めば理解でき、矛盾もしてないと思いますよ。

>795で暇人さんもコメントされてますが、問題そのものへの考え方は、
>459のゴルゴさんのコメントが的を射ていると思います。

[798: 匿名さん]

机上の空論を良く続けられるね。
＞「法的な帰結」と「現実の問題」は分けて考えるべき，ということではないでしょうか。
とは何？　二重人格容認で分からないときに良く使うウソも方便の一種だね。

[799: 没問派]

>>795
「当局の判断とか」言い出すと、何だっていえるわけで、そもそも議論する意味もなくなるでしょう。
このスレッドでは、純粋に法解釈の議論をしているというのが私の理解ですが、違っているのでしょうか？

あと、理事会決議に拘束される、とする説はこのスレッドでは支持されていないのだから、ないものとして進めないと議論が終わらないでしょう。

平柳説は穴だらけですので、具体的にご指摘いただければいくらでも反論可能ですが、終わっている説の議論をしても時間の無駄だと思います。

それよりも「理事会決議に拘束されない」ことを前提に、どうして肢１が正解になるのか、論理的にご指摘いただければありがたいですね。

「理事会決議に拘束されない」ということと、肢１が正解になるということは矛盾していると言っているわけです。

論理的な反論を期待いたします。

[800: コ"ルコ"１３]

輪番違法くんと同列か。う～ん困ったなあ。
委任意思の解釈論を展開しているつもりなんだが。輪番違法君みたいに悪徳管理会社…、って呪文を唱えるような展開にしたく無いので、客観的データを出しながら、個人のキャラクターに委任しているというよりは、理事長なり議長なりの職務に委任している面かあると解釈した方が良いのではないの、って趣旨なんだが。
やはり、②③は余計だったかな。