マンション管理士の活用。。。パート６

[匿名さん]

パート６です。

マンション管理士をうまく活用されてる実例等がありましたらご紹介下さい。　
契約方法は月極顧問、年間契約、随時相談？費用は？良かったこと、悪かったことは？

また、マンション管理士として開業されている方、資格を取られた方のご意見や、マンション住民からの質問など何でも。色々と語りあいましょう！

パート１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46169/
パート２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/62558/
パート３　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/71826/
パート４　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/135648/
パート５　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165537/

※荒らしはスルー＆削除依頼で

[701: コ"ルコ"１３]

暇人さん

望外の早い返信ありがとうございます。
そうですか。コンメは基本的なことしか書いていませんか。
実は、ある標準管理規約の解説本に、『…書面又は代理人による議決権の行使は、組合員（区分所有者）の法律上の権利であるから、規約で一切認めないと定めたり、著しい制限を加えたりすることはできないことに注意する必要がある。』というくだりがありました。

だから、コンメには制限を加えてはいけない理由が詳述されているのを期待したのですが。

無駄なリクエストしてすみません。

[702: コ"ルコ"１３]

会社の近くの図書館から借りた本を目を通した。

区分所有者本人が自ら議決権行使することを制限する例は、ただの一つも書かれていない。暇人さんの言う通り。

・代理人の制限
・頭数未満（＝１つの専有部分の共有者）の制限
それだけ。

アホと言われそうだが、
・６ヶ月以上、管理費を延滞している区分所有者の議決権行使を認めない。
なんてことはない。はて、何故だろう。ゴルゴは停滞中。

[703: 匿名さん]

問２９の答えがどうなるかは不明だが
理事会決議によって総会の投票行動を強制できるとする
インチキ説は無視したほうがいい。
そもそも、そんな重要なことが認められるなら
あちこちの文献に書いてあるはずですが
どこにも、そういう話はないですから。

[704: 匿名さん]

３で決まりです。
その他の方は、この問題は取れなかったということで、採点してください。

[705: マンション管理研究会]

＞＞７００
問２９は１と３の意味は同じことなんですよね。
そこが大問題で、４にしたひとが全体の４％。（ＬＥＣ調査）
正解４なら出題者の思想がおかしくて、正解３なら出題者の国語力がおかしい。
正解４なら、それを根拠にした管理会社のおかしな「指導」が予想される。
これが懸念している「社会的影響」。（当初からそう書いてるし、だからここで話題にしてるのである。）
私の合否は問２９には影響されないよ。念のため。

[706: マンション管理研究会]

一応、言及しとくけど、暇人の合格体験アドバイスは凡人には参考にならんと思うけどね。真似して受かったとしたら当人のポテンシャルそのものだろうと思う。

[707: 暇人]

>705
>これが懸念している「社会的影響」。（当初からそう書いてるし、だからここで話題にしてるのである。）

へー，だったら貴方は貴方が懸念している社会的影響を粛々と語ればいいのに。
何故貴方と全く違う（試験の合否とは離れた）興味・関心による私の書き込みに対して
>686
>そりゃ、どっちが妥当かなんて自明のことなんですけど試験なんですから、（不適切なもの１個だとすれば。）正解するには４をマークするしかないんです。
とか
>696
>自明のことだということがどうしてわからんのかな。暇人よりゴルゴのほうがはるかに頭がいい。
なんてレスがつくのか真意が全く分からなかったので「あー，この人は自己採点がギリギリでストレスが溜まってるから自分と違う主張のレスを繰り返す人のことが腹立たしいんだろうなー。かわいそうに。」と予想したのです。
まあこの予想が当たってるのか否かは貴方がいくら
>私の合否は問２９には影響されないよ。念のため。
と書いても分からないし，貴方の真の合否もここでは知りようがないけどね。

んで，そんな貴方はつい先日まで
>398 by マンション管理研究会　2011-11-28 01:16:18
>あー、暇人のいうとおり、区分所有法は何度も読みました。
>ありがとう。＞暇人
だったのに，今では
>706
>一応、言及しとくけど、暇人の合格体験アドバイスは凡人には参考にならんと思うけどね。真似して受かったとしたら当人のポテンシャルそのものだろうと思う。

やっぱりストレスとしか思えんよ…。流石のポテンシャルでいらっしゃる。

[708: コ"ルコ"１３]

マンション管理研究会さん

>社会的影響を懸念してるのはゴルゴと私。
→この点はそうかもしれない。私は>>502を書いているとおり現場で困らないかは常に考えたいタイプ。

ただ、私は、今社会的影響からアプローチをすることを封印中。純粋な法律問題としてアプローチしている。

社会的影響という現場サイドから考えることの未練を断ち切るために、わざわざ管理侍に、｢委任状の一部を反対票とする｣、｢監事に委任する｣経験を聞いた。

まあ、手法論はどっちでもいいんじゃない。

話題を反らして大変恐縮だが、
>問２９は１と３の意味は同じことなんですよね。
>そこが大問題で、４にしたひとが全体の４％。（ＬＥＣ調査）
これってホント？問題を一読して肢３肢４のどちらにしようかとしか考えなかった。因みに、1ミリも迷わなかった肢２を選択した割合はどのくらいなの。
あ～、しょうもないことが気になる。

[709: 匿名さん]

暇人はここの投稿ではどっちかといえば常識的でわりと親切に教えてくれたりもするんだが理不尽に攻撃されると徹底的に相手を叩き潰すという傾向があるな。

[710: 匿名さん]

肢１と肢３が同じことですか？？？

肢１は、理事長の１票の話、肢３は、理事長の１票＋委任状の話

日本語読めないんですかね（笑）

[711: 匿.名さん]

－ コンメで思い出したことがあるので、ちょっと、コーヒーブレイク －

またまた余計なお世話ですが、問３３について、
肢２の文章のなかで注目すべきは、
「『あらかじめ届け出があった議決権行使者』以外の共有者」との記載があることです。
この部分から専有部分の共有者によって議決権行使者が定められていたことが推認できます。

これに関して、コンメンタールでは、
「議決権行使者以外の者が議決権を行使した場合には、その効力はどうか。
実際に議決権を行使した者が共有者である限りは、その効力に影響しないと
解すべきである。」
としています。

えっ？　“ AHO か？　問題文には、「マンション標準管理規約（複合用途型）の
規定によれば、」と書いてあるだろう！！ ” って？

あははっ、そうでした。すっかり忘れていました。
しかし、規約には、手続きに関する規定はありますが、手続きに瑕疵があった場合の
取扱いに関する規定はありません。
つまり、規約外事項として「区分所有法その他の法令に定めるところによる。」として
判断すればよいと思います。

[712: 匿名]

>>400
Wikiより。
レイヤー
層(layer)のこと。

[713: 匿名]

訂正
>>400→>>700

[714: 匿.名さん]

そういうあなたは、ｌｉａｒ ？

[715: 暇人]

>699 by マンション管理研究会
>社会的影響を懸念してるのはゴルゴと私。
>理解できないのはレイヤーの違い

>712
>Wikiより。
>レイヤー
>層(layer)のこと。

マンション管理研究会さんは匿名さんになったんだね。どうしてだろ？
れいやーが違うからかな？
でもどっちが上かは言わないところが奥ゆかしいね。
これも「自明だ」と言いたいのかな？
さすが，れいやーが違う人は言うことが違う。

[716: 匿名さん]

フヨウ管理研究会って、知ってます？みなさん。ドイツか？

[717: マンション管理研究会]

名前が変わってるのはパソコンが違うから
私は理不尽な攻撃なんかしてませんね。暇人より暇だけど暇人のダラダラ長い文章は読んでません
スマホは入力面倒だからここまで

[718: マンション管理研究会]

暇人擁護が多いのはご本人が必死なんだろう。

[719: 匿名さん]

馬の骨って！皆さん、知ってます。

[720: 匿名さん]

俺は暇人じゃ無いぜ！
只、マンション管理研究会が　マンション管理士試験など2か月で十分、自己採点40点以上！これが、滑稽すぎて！
マンカンでもないのがマンション管理研究会なんて！滑稽を超えている！
弁護士か？それとも、バカ！本当の！

[721: マンション管理研究会]

↑下品だねぇ

[722: 管理侍]

どうでもいい話だけど昔「マンション問題研究会」というのがあった。
そこの代表でＳ氏（故人）が昔面白いことを言っていた。

彼はマンション管理のコンサルの走りであり、自分の経験に自信があった。
適正化法が施行され、マンション管理士資格ができた頃、彼は一切試験勉強しないで受験すると言っていた。
そしてもし自分が合格すればマンション管理士資格は実践に則した意味のある資格であり、
不合格であったならば、使えない無意味な資格であると。

マン管資格ができる前から管理組合相手に長年コンサルをやっていた自分の経験に
絶対的な自信があった彼は、自分の合否こそがマン管資格の意味を判断する基準となる、と言ったのである。

とにかく相当な自信家でしたね。
残念ながら彼の合否の結果については確認できておりません。

[723: マンション管理研究会]

管理寺（７２０）と管理侍が反応してるけど、どうかしたのかい？

[724: 匿名さん]

>暇人より暇だけど暇人のダラダラ長い文章は読んでません
といいながら一々反応してらっしゃるようで、一々お話が一貫してないですね。

[725: 匿名さん]

>暇人擁護が多いのはご本人が必死なんだろう。
なるほど。
>スマホは入力面倒だからここまで
と言いながらその後投稿を連投しているのは、貴方が必死だからなんですね。

[726: 匿名さん]

>暇人擁護が多いのはご本人が必死なんだろう。
暇人擁護が多いのは暇人の長いレスをきちんと読み取れて納得してる人が多いからじゃないの？
逆に言えばマン管研究会擁護が少ないのは短いレスで内容が無いからでしょ。

[727: 管理侍]

>723
マンション管理研究会さん

失礼しました。
反応したつもりはないです。
貴殿のＨＮで昔の記憶を思い出し、マン管資格と関連のある話題を出してみました。

私の>722のコメントは、貴殿と暇人さんのやり取りに一切関係ありません。

[728: 匿名]

平柳講師ブログに問３３の見解がでてるよ。

[729: 匿名さん]

マンション管理研究会氏ってスレの流れに関わらず無駄に他人につっかかるよな。これだけ恥かしいレスを続けちゃったらもうHNを変えるか投稿をやめたほうがいいんじゃない？確かに暇人やゴルゴとはレイヤーが違うわ。

[730: 匿.名さん]

問３３に関して、
２００６年度管理業務主任者　問３５
あるマンションの総会の議長が行った次の行為のうち、マンション標準管理規約によれば、
最も適切なものはどれか。
肢１…１住戸が２名の共有の場合、あらかじめ議決権行使者としての届出のなかった
　　　共有者１名に議決権を行使させた。

「あらかじめ議決権行使者としての届出のなかった共有者」
・・・議決権の行使者を誰にするかを協議していない、あるいは協議が整わなかった
　　　ことも考えられる。よって不適切と判断できる。

しかし、
「『あらかじめ届け出があった議決権行使者』以外の共有者」
・・・共有者によって議決権行使者が定められていることが推認できる。

[731: 匿.名さん]

>>708　停滞中のコ"ルコ"１３ さん
進展はありましたか？

現場を想定して、つぎのようなケースを考えてみました。

問２９の説例で、
議長が議案について賛否を諮ったところ、賛成票が過半数に達していなかったので
否決となった。
内訳をみると、
１．総会に出席していた理事長以外の組合員（書面により議決権を行使した者および
　　理事長以外を受任者として委任状を提出していた者を含む）はすべて賛成票を投じていた。
２．議長（理事長）は理事会決議との兼ね合いから自分の議決権は賛成に投じたが、
　　委任状による議決権はすべて反対票に投じていた。
となっており、この結果による否決であった。

この場合も適切ですか？

[732: コ"ルコ"１３]

>>731
頂いた設問について、今の私の見解は、｢適切でない｣です。

レスNo400台の私から随分見解を変えました。上手く表現ができないだけで、ハラは、ほぼ固まりました。

（結論）
・理事長の固有の議決権は反対票…ＯＫ
・理事長宛の白紙委任状の反対票…ＮＧ
・監事宛ての白紙委任状の反対・賛成の分割行使…ＮＧ
↓
（理由）
・団体の構成員は、所属団体の決議に合理的範囲で拘束される
・総会決議の議案付議にかかる理事会決議に基づき行う理事長の職務に、賛成票を拘束しないと遂行できないものはない。（個人票を拘束するのは不合理）
・他方、理事長宛て白紙委任状は、理事長個人の判断に委任する意思というよりは理事会決議の総意に委任したと解するのが相当。
・監事（反対）、委任状（反対・賛成の混在）は善管注意義務違反

こんなところです。ただ、これは没問主張となるため、文献のキラキラワードを沢山ためこんだ後、パッチワーク作業に入る予定です。自宅近くの図書館は週末でないと行けないので停滞中です。

- 問29中毒者より -

[733: コ"ルコ"１３]

昼休み過ぎたので焦った。

（誤）
・総会決議の議案付議にかかる理事会決議に基づき行う理事長の職務に、賛成票を拘束しないと遂行できないものはない。（個人票を拘束するのは不合理）
（正）
・総会議案にかかる理事会決議に基づき、理事長が行う職務は、賛成票を拘束しないと遂行できないものはない。（個人票を拘束するのは不合理）

[734: 管理侍]

>732
ゴルゴ１３さん

監事の善管注意義務違反？についてもう少しご説明頂けませんか？

[735: コ"ルコ"１３]

>>732を修正

問29
（結論）
・理事長の固有の議決権は反対票…ＯＫ
・理事長宛の白紙委任状の反対票…ＮＧ
・監事宛ての白紙委任状の反対・賛成の分割行使…ＮＧ
↓
（理由）
・団体の構成員は、所属団体の決議に合理的な範囲内で拘束される
・総会議案にかかる理事会決議に基づき、理事長が行う職務は、同人固有の議決権について賛成票を拘束しなければ適切な遂行をできないものではない。（理事長固有の議決権の行使内容を拘束することは合理性を欠く）
・他方、理事長宛ての白紙委任状は、理事長個人の判断に委任する意思というより、理事会決議の総意に委任したと解するのが合理的である。従って、理事長は、同職宛ての委任状を行使する場合において、理事会決議に拘束されると解するのが相当である。
・受験生は、設問に記載のない条件を付してはならない。かかる前提の基では、委任状に賛否の意思表示がない委任状と解するのが合理的であり、また、監事は委任者個人の考え方を推察する特段の人的関係はないと解するのが相当である。（この点は平柳氏の見解に沿い大きく修正）反対する監事が委任状を賛否の比率に応じて分けて使う場合において、当該賛成票として取り扱った委任者には賛成の結果が帰属することになる。監事は、自らが適切であると判断した結果（反対）と異なる結果（賛成）を委任者に帰属させることになるため、善管注意義務を果たしているとは言えない。


む～っ、スマートな文章じゃないなあ。

[736: 匿名さん]

>>729
あなたは、どっちのレイヤーに属するつもり。

[737: 管理侍]

ゴルゴさん

>理事長の固有の議決権は反対票…ＯＫ
>監事宛ての白紙委任状の反対・賛成の分割行使…ＮＧ

てことは肢１、肢３、肢４が不適切というお考えかな？

[738: コ"ルコ"１３]

管理侍さん

その通り。肢１３４マンション管理研究会さんが始めから一貫して主張しているこ

[739: 匿名]

管理侍さん

その通り。肢１、肢３、肢４を不適切と結論づけることになると思う。マンション管理研究会さんが始めから一貫して主張していること。

[740: コ"ルコ"１３]

管理侍さん

その通り。肢１、肢３、肢４を不適切と結論づけることになると思う。マンション管理研究会さんが始めから一貫して主張していること。

[741: マンション管理研究会]

同志ゴルゴががんばってくれているようなので
先日の「レイヤー」について若干の解説をしておこうと思う。

マンション管理研究会と所属メンバーが作成した過去の啓蒙活動スレッドは下記のとおりであるｗ。
主張すべきことはスレッドを作って主張し、批判にはスレ主として回答している。
（わけのわからんコテハンどころの話ではないのである。）
当研究会はマクロな視点で世の中を見ている。

マンション管理士の地位向上を目指し、マンション管理士にＡＤＲ代理権を与えるように国（司法制度推進室）に訴えてちょうだい！
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/177024/

マンション管理適正化法の所管を消費者庁にすることと会社法の株主代表訴訟の制度を区分所有法にも導入するように法令変更を国に訴えませんか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/133218/

全国管理組合総連合会を設立し、管理会社に団体交渉を行い、マンション管理を適正化しましょう！
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/137022/

形骸化した住民監事による監査制度を廃止し、区分所有法に第三者『監事』制度を導入するように法令変更を国に訴えませんか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/181385/

付録で
管理侍への質問部屋ｗ

それに対峙するレイヤーとは、片言隻語をとらえてあげ足をとるミクロな層。

[742: コ"ルコ"１３]

匿．名さん

総会で理事会の審議が不十分だったことが露呈した場合、一旦総会を休止する。その上で緊急理事会を開催し、理事長宛て白紙委任状を反対票とすることを決議し、理事会の総意として反対票を投じる。これは、適切であると思いますか。


（無意味な連投すまん）

[743: 匿名さん]

政治評論家＝マンション管理研究会？

[744: 匿.名さん]

>>742　コ"ルコ"１３ さん

いろいろな角度から検討することが必要だと思います。

１．>>742 では、「当初の議案は生きている」ことを前提としている。
２．そもそも、理事会で理事長宛の白紙委任状を反対票とすることが決議できるのか。
３．上記２．の決議ができるとしても、上記１．と矛盾する。

よって不適切であると思います。

＜取り下げを理事会決議する場合の注意点＞
提出されている議決権行使書のみで議案が議決される状態であれば、
議案に瑕疵（たとえば、議案どおり執行すると法令違反となる）がない限り、
取り下げはできないと考えます。

[745: 匿名さん]

なんでわざわざ>741で恥を晒したんだろう？

[746: 匿名さん]

>マンション管理士の地位向上を目指し、マンション管理士にＡＤＲ代理権を与えるように国（司法制度推進室）に訴えてちょうだい！
>http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/177024/

司法書士でさえ裁判所や相手方弁護士から「使えない」と迷惑がられているのにマン管士なんてあり得ない。

[747: マンション管理研究会]

そう?なかなかおもしろいだけどね。読んでみたら?

[748: 匿名さん]

>http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/177024/

以下↑のスレの引用

>75 by ゴルゴ１３　2011-08-03 23:46:39
>政治評論家さん
>近い将来のマンション管理士会のＡＤＲ代理権取得もありえないことではありません。

>あなた位のレベルであれば、ネット検索して管理士会の動きぐらい把握してんでしょう。 『予定としては、本年４月までには、申請書類を法務省に提出し、事前協議を経て、認証の運びとなるよう努力します。』って書いてあるじゃん。
↓

http://www.nikkanren.org/data/23adrkeika.pdf

>ちなみオレは、苦情処理について関心の低いマンカン士ってことでＯＫ。
>では、バイバイ。

>76 by 匿名さん　2011-08-03 23:55:44
>↑のサイトの一節
>ＡＤＲは、自己決定権を前提とした「当事者の納得創造」を「当事者主導」で「当事者により」行う手続であり、そこに弁護士は必然的に要求されるわけではない。このことは、一般取引の交渉場面で、弁護士が必然的に必要ないのと同じである。

>ここでいう「一般取引の交渉場面」というのは正に当事者同士の主張の衝突の場面でしょ。それじゃ解決が見込めないから第三者が関与するADRが使われる。

>ADRや調停は、この第三者たる専門家が当該分野について一定の「基準」を示すことにあるんでしょ。そうでないならただの当事者同士の言い合いと一緒。場所が変わるだけ。

>そして紛争である以上「基準」は法律なわけだから法律の専門家が必要なんじゃないの？

>こんな簡単なことも分からないからマンション管理士は胡散臭がられたりバカにされるんだと思う。


そのとおりと思う。

[749: 匿名さん]

マンション管理士は自分が受けた試験の能力をきちんと自覚すべきだよ。
合格率が低いことを強調する人がいるけど、受験生全体のレベルを考慮しなさすぎ。
内容的にも4択50問だけ。

それ自体が一般的に簡単だとまでは言わないが、それでADR代理権を付与せよというところが子供じみてる。

[750: 匿名さん]

マンション管理士にそんな権限を与えるくらいなら現存の法曹資格である弁護士や司法書士や行政書士にマンション管理業務を積極的に行うよう働きかけた方がよほど利用者のためになる。わざわざ現時点で信頼性や実績のないマンション管理士とやらにそんなことをやらせるのはかえって遠回り。