マンション管理士の活用。。。パート６

[匿名さん]

パート６です。

マンション管理士をうまく活用されてる実例等がありましたらご紹介下さい。　
契約方法は月極顧問、年間契約、随時相談？費用は？良かったこと、悪かったことは？

また、マンション管理士として開業されている方、資格を取られた方のご意見や、マンション住民からの質問など何でも。色々と語りあいましょう！

パート１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46169/
パート２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/62558/
パート３　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/71826/
パート４　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/135648/
パート５　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165537/

※荒らしはスルー＆削除依頼で

[673: 匿.名さん]

余計なお世話ですが、問３３について、
肢１および肢２は、手続きに瑕疵（規約に定める手続きを踏んでいない）があった場合に、
どのように取り扱うべきかを判断させる選択肢です。

肢１…「占有者の意見陳述権は区分所有法で法定されている権利であり、
　　　　手続きの瑕疵だけをもって門前払いにすることは、適切ではない。」と考えます。

したがって、正解肢は「１」であると思います。

[674: 匿名さん]

住宅新報では
問３３は２だよ。

[675: 匿名さん]

私も２にしたよ！

[676: 匿名さん]

No.673　by 匿.名さんって
頭いいようにおもえんのだが。。。

[677: 匿名さん]

匿.名さんって いくつ？
６８歳くらい？
元管理職とかですかあ？？大京の元社長しってるんですかね？

[678: 匿名さん]

大京の元社員で、所長をしていたんだって噂もあるけど。

[679: 匿名さん]

なるほど！
法律の素人なのは丸わかりだよね！

[680: 匿名さん]

法律の素人っていうのは実際に争ったときの勝ち負けを予測できない人!（＝民事訴訟法の要件事実論を知らない人!）

[681: 匿名さん]

弁護士も分かっちゃいないんだね。
弁護側・被告側双方について、争っているからね。
どっちも勝つと思ってやってんだよ。

[682: 匿名さん]

大阪の弁護士は勝ち筋しか受けませんよｗ

[683: 匿名さん]

マンカン実務というのがあるとすれば。。。
理事会決議した総会議案に理事長が総会で反対しそうなら、理事長を解任してしまいましょう。
理事会で理事長が反対を唱えているのに、総会まで放置したとなると、他の議案賛成理事は、理事長の反対票行使を黙認したととられても仕方がありません。

[684: 匿名さん]

理事会決議によって総会での投票行動が強制されるとするオカルト説（笑）
まともに相手にしないほうがいいと思いますが

[685: 暇人]

今年の問題
http://www20.tok2.com/home/tk4982/H23/2011-man-mondai.pdf

平柳氏のブログ
http://ameblo.jp/hirayanagi4953/entry-11096341314.html

私（暇人）の過去レス
>467
>563
>649

平柳氏は大前提として
「理事会の決議を経ているということは、理事会という会議体において決議された内容に「『理事会の構成員が』拘束される」ということを意味します。これは会議体においての定理であり、本問において非常に重要な意味を持つ内容です。」
と述べます。

しかし，>563でも書いたとおり「総会における区分所有者としての議決権」と「理事会における理事（長）としての賛否」はその質が全く異なります。

(1)まず「理事としての賛否」は，理事会という会議体での協議や意見交換のみを経て形成されたものです。
他方，総会の議決権行使は，総会という会議体での協議や意見交換を経て形成されるものです。
つまり『判断に至る経緯や基礎となる情報』が全く異なります。
この点は管理侍さんも指摘していましたが，総会においてせっかく説得的な意見が現れたのに理事会決議に拘束されてしまうのでは，総会という会議の意義が軽視されてしまいます。
実際上も「理事は理事会決議に必ず賛成する」ことが前提となれば「それなら総会に出席しても意味がない」という空気が醸成されかねません。

(2)両会議体では出席者の立場，その数，更に議決権が異なります。
これは>563でも触れましたが，標準管理規約上理事会は「頭数過半数」で，総会は「議決権過半数」です。
多数の議決権を有する理事が理事会決議に拘束されるということは，自身の議決権が制限されることにほかなりません。
議決権という区分所有者の基本的権利が，標準管理規約上の会議体に過ぎない理事会により制限されることを肯定する明示的な条項も存在しません。
そもそも理事における賛否は「理事」として表明するものですが，総会における議決権は「区分所有者」として行使するものです。総会において「理事である区分所有者」という別個の立場があるわけではなく，純然たる「区分所有者」として議決権を行使するのです。

このように「理事会決議の総会における対理事拘束力」とは，理事会という会議体の決議を以て全く異質な総会という会議体において拘束することを意味しますので，平柳氏が言う「会議体における定理」は当てはまらないと考えます。

あー，我ながらくどい。

[686: 匿名さん]

そりゃ、どっちが妥当かなんて自明のことなんですけど
試験なんですから、（不適切なもの１個だとすれば。）正解するには４をマークするしかないんです。
問題視すべきなのは設問であって、誤植は明らかですよ。
なので没問。
調べてみたら司法書士試験でも、ひどい誤植がしょっちゅうあるみたい。
http://next-stage.at.webry.info/200907/article_13.html
宅建でも最近没問あり。

[687: 暇人]

>そりゃ、どっちが妥当かなんて自明のことなんですけど試験なんですから、（不適切なもの１個だとすれば。）正解するには４をマークするしかないんです。問題視すべきなのは設問であって、誤植は明らかですよ。なので没問。

といっても私は受験しておらず興味本位と好奇心と野次馬根性と暇つぶしで書いているだけなので，没問とか誤植とかは心の底からどーでもいーのです。

貴方の希望通り没問になるといいですね。

[688: マンション管理研究会]

希望じゃなくて，それが見識なんでしょ

[689: コ"ルコ"１３]

>>685
暇人さん

貴殿が展開している論点を今週は検証しようかと画策中。図書館で借りた標準管理規約の解説本は、返却して、区分所有法の解説本を予約した。

Ａ．区分所有法第38条に規定する権利
Ｂ．理事会決議による総意の拘束
出題意図は、私法に置ける利害が対立した時にどう判断するか＝マンション管理士に必要なリーガルマインドを持っているかにあると思う。

そこで、検証シナリオとして、理事長の固有の議決権につき、以下のものを考えている。

①法第38条により、法定の権利として、本来、自由意思で権利行使できる。
↓
②但し、他の問題との関係で制約されることはある。例えば、標準管理規約では代理人に制約を欠けている。（←他にどんな制約があるか本で確認予定。）
↓
③-1理事会決議～総会決議まで、理事長の職務を洗い出し、①の権利を制約しないと適切な業務遂行が期待しえない職務があるか確認予定。
-2 旧標準管理規約に置ける議長のように、①を制約してまで中立性を保つべき職務ばかり（←あくまでシナリオね）
↓
④結論。理事長の固有の議決権まで制約をかけるのは不適切。

賛成派、反対派ともにフェアな状態を作るのが、理事長の職務だと思うので、この観点から整理してみたい。

昨日、コンメを立ち読みしようと三省堂本店に行ったのだが在庫なし。紀伊國屋にもアマゾンにもない。絶版しているのかな。
確か暇人さんは、コンメをお持ちのようですが、38条のコンメは、どう書いてあるの？

[690: 匿名さん]

住宅新報社は、
問３：３→２
問29：３→４
と解答速報を変更しています。
住宅新報社は、信頼度が高いといいますが、変更前の肢は悩む肢ではありません。本当に信頼度が高いですか。

[691: 匿名さん]

住宅新報社は、
問３：３→２
問29：２→４
と解答速報を変更しています。
住宅新報社は、信頼度が高いといいますが、変更前の肢は悩む肢ではありません。本当に信頼度が高いですか。

[692: 匿名さん]

予備校は立場上没問とは言いにくい
だから、一番明白に誤りの肢を正解としているだけでしょう。

[693: 暇人]

>確か暇人さんは、コンメをお持ちのようですが、38条のコンメは、どう書いてあるの？

コンメありますが今日明日は外に出ておりますので参照できません・・・。
忘れてしまいそうなのでまた催促してもらえると助かります。

ゴルゴさんの研究熱心さには頭が下がります。
ただやはり平柳氏をはじめとする「理事会決議拘束力の総会への拡張」を認める説には賛成し難いです。

決議を以て会議体構成員を拘束することが正当化されるのは，その構成員が決議に際してルールの範囲内で自身の権利を自由に行使したからです。
しかし，上記説によると，理事は理事会で賛否を表明する権利は行使したとしても，総会で「専有部分割合による議決権」を自由に行使することができません。これでは総会の決議を以て当該理事（というか区分所有者）を拘束することが正当化できません。そして，これを正当化する特別なルールも，標準規約・民法上ありません。

この考え方の方が，よほど>685で紹介した平柳氏が述べる「会議体においての定理」に近いと思います。

結果として肢3が「適切」というならそれはそれで大変興味深いので公式回答が楽しみです。その場合には，その理由や根拠をどなたかに解説していただきたいです。

[694: マンション管理研究会]

本日付け住宅新報に解説あり。通販で買って下さい

[695: 匿名]

あんたが買いなよ

[696: 匿名さん]

↑私は解説なんかいらねえよ。解説してくれって言ってる６９３にいいな！
自明のことだということがどうしてわからんのかな。暇人よりゴルゴのほうがはるかに頭がいい。

[697: コ"ルコ"１３]

>>693
暇人さん
コンメの件、宜しくお願い致します。

[698: 暇人]

>>686 by 匿名さん
>そりゃ、どっちが妥当かなんて自明のことなんですけど
>試験なんですから、（不適切なもの１個だとすれば。）正解するには４をマークするしかないんです。
>問題視すべきなのは設問であって、誤植は明らかですよ。
>なので没問。
>調べてみたら司法書士試験でも、ひどい誤植がしょっちゅうあるみたい。
>http://next-stage.at.webry.info/200907/article_13.html
>宅建でも最近没問あり。

>>687 by 暇人
>といっても私は受験しておらず興味本位と好奇心と野次馬根性と暇つぶしで書いているだけなので，没問とか誤植とかは心の底からどーでもいーのです。
>貴方の希望通り没問になるといいですね。

>>688 by マンション管理研究会
>希望じゃなくて，それが見識なんでしょ

>>694 by マンション管理研究会
>本日付け住宅新報に解説あり。通販で買って下さい

>>695 by 匿名
>あんたが買いなよ

>>696 by 匿名さん
>↑私は解説なんかいらねえよ。解説してくれって言ってる６９３にいいな！
>自明のことだということがどうしてわからんのかな。暇人よりゴルゴのほうがはるかに頭がいい。

この「自明」と言いたい人の文脈からすると・・・>686=>696だよね。
で，>694～>696の文脈上,>696=694（マンション管理研究会さん）だよね。
ってことは>686も>688も>694も>696も全部マンション管理研究会さんなんだね。ふーん。

「自明のことだ」と言っておけば自分で理屈を述べずとも，他の人に乗っかって「ほら自明だった」と言えますもんね。
まあ確かに自分が受験してたら，自分と違う答えをしつこく主張する人は気に食わないかぁ。
私が気楽に書けるのも試験と無関係だからだもんね。ゴメンナサイね，暇つぶしで試験後のナーバスなお気持ちを害して。
自己採点40点超えが真実だったなら，もっと余裕が持てたろうに・・・。

というか，試験前に何か質問されてアドバイスをしたような気もするけど。

で，>697のゴルゴさん。
コンメの38条部分ですが基本的なことしか書いてませんよ。
規約に定めがない限り議決権は14条（専有部分割合）によることと，規約で別の定めが可能であること。
本件の悩みを解くようなことは特に。

[699: マンション管理研究会]

社会的影響を懸念してるのはゴルゴと私。
理解できないのはレイヤーの違い

[700: 匿名さん]

なんのこっちゃ。

[701: コ"ルコ"１３]

暇人さん

望外の早い返信ありがとうございます。
そうですか。コンメは基本的なことしか書いていませんか。
実は、ある標準管理規約の解説本に、『…書面又は代理人による議決権の行使は、組合員（区分所有者）の法律上の権利であるから、規約で一切認めないと定めたり、著しい制限を加えたりすることはできないことに注意する必要がある。』というくだりがありました。

だから、コンメには制限を加えてはいけない理由が詳述されているのを期待したのですが。

無駄なリクエストしてすみません。

[702: コ"ルコ"１３]

会社の近くの図書館から借りた本を目を通した。

区分所有者本人が自ら議決権行使することを制限する例は、ただの一つも書かれていない。暇人さんの言う通り。

・代理人の制限
・頭数未満（＝１つの専有部分の共有者）の制限
それだけ。

アホと言われそうだが、
・６ヶ月以上、管理費を延滞している区分所有者の議決権行使を認めない。
なんてことはない。はて、何故だろう。ゴルゴは停滞中。

[703: 匿名さん]

問２９の答えがどうなるかは不明だが
理事会決議によって総会の投票行動を強制できるとする
インチキ説は無視したほうがいい。
そもそも、そんな重要なことが認められるなら
あちこちの文献に書いてあるはずですが
どこにも、そういう話はないですから。

[704: 匿名さん]

３で決まりです。
その他の方は、この問題は取れなかったということで、採点してください。

[705: マンション管理研究会]

＞＞７００
問２９は１と３の意味は同じことなんですよね。
そこが大問題で、４にしたひとが全体の４％。（ＬＥＣ調査）
正解４なら出題者の思想がおかしくて、正解３なら出題者の国語力がおかしい。
正解４なら、それを根拠にした管理会社のおかしな「指導」が予想される。
これが懸念している「社会的影響」。（当初からそう書いてるし、だからここで話題にしてるのである。）
私の合否は問２９には影響されないよ。念のため。

[706: マンション管理研究会]

一応、言及しとくけど、暇人の合格体験アドバイスは凡人には参考にならんと思うけどね。真似して受かったとしたら当人のポテンシャルそのものだろうと思う。

[707: 暇人]

>705
>これが懸念している「社会的影響」。（当初からそう書いてるし、だからここで話題にしてるのである。）

へー，だったら貴方は貴方が懸念している社会的影響を粛々と語ればいいのに。
何故貴方と全く違う（試験の合否とは離れた）興味・関心による私の書き込みに対して
>686
>そりゃ、どっちが妥当かなんて自明のことなんですけど試験なんですから、（不適切なもの１個だとすれば。）正解するには４をマークするしかないんです。
とか
>696
>自明のことだということがどうしてわからんのかな。暇人よりゴルゴのほうがはるかに頭がいい。
なんてレスがつくのか真意が全く分からなかったので「あー，この人は自己採点がギリギリでストレスが溜まってるから自分と違う主張のレスを繰り返す人のことが腹立たしいんだろうなー。かわいそうに。」と予想したのです。
まあこの予想が当たってるのか否かは貴方がいくら
>私の合否は問２９には影響されないよ。念のため。
と書いても分からないし，貴方の真の合否もここでは知りようがないけどね。

んで，そんな貴方はつい先日まで
>398 by マンション管理研究会　2011-11-28 01:16:18
>あー、暇人のいうとおり、区分所有法は何度も読みました。
>ありがとう。＞暇人
だったのに，今では
>706
>一応、言及しとくけど、暇人の合格体験アドバイスは凡人には参考にならんと思うけどね。真似して受かったとしたら当人のポテンシャルそのものだろうと思う。

やっぱりストレスとしか思えんよ…。流石のポテンシャルでいらっしゃる。

[708: コ"ルコ"１３]

マンション管理研究会さん

>社会的影響を懸念してるのはゴルゴと私。
→この点はそうかもしれない。私は>>502を書いているとおり現場で困らないかは常に考えたいタイプ。

ただ、私は、今社会的影響からアプローチをすることを封印中。純粋な法律問題としてアプローチしている。

社会的影響という現場サイドから考えることの未練を断ち切るために、わざわざ管理侍に、｢委任状の一部を反対票とする｣、｢監事に委任する｣経験を聞いた。

まあ、手法論はどっちでもいいんじゃない。

話題を反らして大変恐縮だが、
>問２９は１と３の意味は同じことなんですよね。
>そこが大問題で、４にしたひとが全体の４％。（ＬＥＣ調査）
これってホント？問題を一読して肢３肢４のどちらにしようかとしか考えなかった。因みに、1ミリも迷わなかった肢２を選択した割合はどのくらいなの。
あ～、しょうもないことが気になる。

[709: 匿名さん]

暇人はここの投稿ではどっちかといえば常識的でわりと親切に教えてくれたりもするんだが理不尽に攻撃されると徹底的に相手を叩き潰すという傾向があるな。

[710: 匿名さん]

肢１と肢３が同じことですか？？？

肢１は、理事長の１票の話、肢３は、理事長の１票＋委任状の話

日本語読めないんですかね（笑）

[711: 匿.名さん]

－ コンメで思い出したことがあるので、ちょっと、コーヒーブレイク －

またまた余計なお世話ですが、問３３について、
肢２の文章のなかで注目すべきは、
「『あらかじめ届け出があった議決権行使者』以外の共有者」との記載があることです。
この部分から専有部分の共有者によって議決権行使者が定められていたことが推認できます。

これに関して、コンメンタールでは、
「議決権行使者以外の者が議決権を行使した場合には、その効力はどうか。
実際に議決権を行使した者が共有者である限りは、その効力に影響しないと
解すべきである。」
としています。

えっ？　“ AHO か？　問題文には、「マンション標準管理規約（複合用途型）の
規定によれば、」と書いてあるだろう！！ ” って？

あははっ、そうでした。すっかり忘れていました。
しかし、規約には、手続きに関する規定はありますが、手続きに瑕疵があった場合の
取扱いに関する規定はありません。
つまり、規約外事項として「区分所有法その他の法令に定めるところによる。」として
判断すればよいと思います。

[712: 匿名]

>>400
Wikiより。
レイヤー
層(layer)のこと。

[713: 匿名]

訂正
>>400→>>700

[714: 匿.名さん]

そういうあなたは、ｌｉａｒ ？

[715: 暇人]

>699 by マンション管理研究会
>社会的影響を懸念してるのはゴルゴと私。
>理解できないのはレイヤーの違い

>712
>Wikiより。
>レイヤー
>層(layer)のこと。

マンション管理研究会さんは匿名さんになったんだね。どうしてだろ？
れいやーが違うからかな？
でもどっちが上かは言わないところが奥ゆかしいね。
これも「自明だ」と言いたいのかな？
さすが，れいやーが違う人は言うことが違う。

[716: 匿名さん]

フヨウ管理研究会って、知ってます？みなさん。ドイツか？

[717: マンション管理研究会]

名前が変わってるのはパソコンが違うから
私は理不尽な攻撃なんかしてませんね。暇人より暇だけど暇人のダラダラ長い文章は読んでません
スマホは入力面倒だからここまで

[718: マンション管理研究会]

暇人擁護が多いのはご本人が必死なんだろう。

[719: 匿名さん]

馬の骨って！皆さん、知ってます。

[720: 匿名さん]

俺は暇人じゃ無いぜ！
只、マンション管理研究会が　マンション管理士試験など2か月で十分、自己採点40点以上！これが、滑稽すぎて！
マンカンでもないのがマンション管理研究会なんて！滑稽を超えている！
弁護士か？それとも、バカ！本当の！

[721: マンション管理研究会]

↑下品だねぇ

[722: 管理侍]

どうでもいい話だけど昔「マンション問題研究会」というのがあった。
そこの代表でＳ氏（故人）が昔面白いことを言っていた。

彼はマンション管理のコンサルの走りであり、自分の経験に自信があった。
適正化法が施行され、マンション管理士資格ができた頃、彼は一切試験勉強しないで受験すると言っていた。
そしてもし自分が合格すればマンション管理士資格は実践に則した意味のある資格であり、
不合格であったならば、使えない無意味な資格であると。

マン管資格ができる前から管理組合相手に長年コンサルをやっていた自分の経験に
絶対的な自信があった彼は、自分の合否こそがマン管資格の意味を判断する基準となる、と言ったのである。

とにかく相当な自信家でしたね。
残念ながら彼の合否の結果については確認できておりません。