マンション管理士の活用。。。パート６

[匿名さん]

パート６です。

マンション管理士をうまく活用されてる実例等がありましたらご紹介下さい。　
契約方法は月極顧問、年間契約、随時相談？費用は？良かったこと、悪かったことは？

また、マンション管理士として開業されている方、資格を取られた方のご意見や、マンション住民からの質問など何でも。色々と語りあいましょう！

パート１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46169/
パート２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/62558/
パート３　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/71826/
パート４　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/135648/
パート５　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165537/

※荒らしはスルー＆削除依頼で

[641: 管理侍]

少し覗かないでいると一気に進みますね。

ゴルゴ１３さん
中高層標準管理規約における「可否同数の場合の規定」は>627で貴殿が引用された文献に記載の通りです。
実務場面で「可否同数」はまずあり得ないことですので、これは理論上の話ですけどね。
問２９を考えていた時、実は私も「可否同数の場合の規定」が頭に浮かびました。
貴殿とは考えるポイントが似ているかもしれませんね。

ところで皆さん、素朴な疑問を聞いてもらえますか？
仮に「理事長は、自分の１票と委任状を賛成票として使わなければならない」が「適切」だとするならば・・・
以下のケースをどのように考えますか？

＜ケース１＞
理事会決議された総会議案について、総会での議案審議の際に出席者から反対意見が述べられた。
その意見を聞いた理事長を含む理事全員が「確かにその通り」と反対者の意見に同意。
理事全員が「この総会議案は不適切だった」と心変わりした。
その場合も理事長は自分の１票と委任状を賛成票として使わなければならないのか。

＜ケース２＞
ある問題について、理事会は訴訟を実施すべきかどうか決めかねていた。
理事の中でも賛成・反対、様々な意見が出されてまとまらない。
しかし、管理組合として結論は出さなければならない。
悩んだ理事会は、理事会で結論を出すことを避け、最高意思決定機関である総会に決定を委ねることを決議。
総会を開催し、訴訟実施についての賛否を問うこととした。
本議案の採決において、理事長および理事は個々の考え方に基づき、賛成・反対を自由に議決権行使できないか。

[642: コ"ルコ"１３ さん]

>>629
匿.名さん

『わたしの考えるところを』の『整理すると、』以下を丁寧に読むと、
議長は、（理事会決議に拘束され賛成票しか投じれないのに、）多数の議決権を持っていた場合に、
逆転現象が起きるので改正しただけ。
従って、なんら理事会決議に拘束されないことと矛盾しない。
こういうことが言いたいのでしょうか。

もし、理事長=議長が賛成票しか投じれない前提であるならば、『可否を決する』ではなく、
『議長の議決権を賛成とみなし、可決とする。』としたのではないかと私は考えました。

いずれにしても正解発表がどうでるかでしょうね。

ちなみに、私は、やはり肢４も不適切であることに変わりはないです。
設問の設定から離れます＝脱線します。
仮に、質疑応答を経て、監事は反対意見から、中立に変更したとします。
この場合、適切対応は、監事自身及び委任状分を、「保留する」とか「多数決に従う」とすれば適切であると思います。
そうすれば監事＝全委託者＝棄権票となりますから。
設問のままでは、一部賛成、一部反対で個々の委託者に異なる結果が帰属する。これは不適切です。

[643: コ"ルコ"１３ さん]

マンション管理研究会さん

改めてお疲れ様でした。私も管業の点数は、マン管を１点下回りました。
ただ、試験時間をフルに使ったマン管と、かなり余った管業では、難易度は違うと感じたのが正直なところです。

[644: コ"ルコ"１３ さん]

管理侍さん

＜ケース１＞の場合については、>>411で、匿.名さんが、

>総会の議事を一時止めて、緊急理事会を開催し、
>議案の取り下げとして処理することが多いと思います。

との正解手続きを示されています。

＜ケース２＞の場合にも、>>411の匿.名さんの手法をすこしアレンジすれば良いと思います。

>単に理事長がその議案に反対しているだけであれば、
>総会の議題（案内）には、「理事長反対議案」と付記しておく必要があると考えます。
　　↓
これを少しアレンジして、総会の議題（案内）には、「各理事の意見は分かれております。
委任する際は、各理事の意見を参考に委任先を選定ください。」として、
「理事長：総会の質疑応答における議論を見て判断する。」とすれば良いかと思います。


ただ、現実には、そのような各手続き思いつかない管理組合が多いでしょう。
現実には反対・否決に突入しているが現場の実態と想像します。
所有と経営の分離からスタートしている株式会社とは、法的対応水準が全く違いますから。

マンション管理研究会さんが、指摘しているところですが、本問をきっかけに、
理事会決議に拘束されることばかりが独り歩きする事態になれば、好ましくない社会的影響
ばかりがでてくると思います。
最後は意見というよりも主張になってますね。。。

[645: コ"ルコ"１３]

>>642の以下は撤回。
>従って、なんら理事会決議に拘束されないことと矛盾しない。
こういうことが言いたいのでしょうか。
そういう意味で書いてはいませんね。

[646: 管理侍]

>>644
ゴルゴさん

「処理することが多い」とは一列を示したに過ぎません。

議案の取り下げはその議案に改善の余地があり、再提案を前提にしている場合です。
議案が不適切とわかり再提案の余地が無ければ否決するのが妥当です。

また「理事長反対議案」を付記できるのなら、理事長は反対可能ということで問題ないですね。

[647: 匿.名さん]

>>642 コ"ルコ"１３ さん
誤解があるようなので、もう一度整理します。

改正前の規定では、採決の方法として原則方式と議長の議決権保留方式の
二種類を想定しています。

ａ．原則方式による採決
　　・・・採決時（賛否のカウント時）には、議長（理事長）も自身の議決権を
　　行使します。
　　その結果、可否同数となった場合は否決です。なぜなら賛成が過半数に
　　達していないからです。
ｂ．議長の議決権保留方式による採決
　　・・・採決時（賛否のカウント時）には、議長（理事長）は自身の議決権行使を
　　保留して採決します。その結果、可否同数となった場合に限って、
　　議長が決することができます。
　　これは、判断が真っ二つに分かれた場合は、議長の最終判断で決するのが
　　妥当であるとするものです。
　　問２９の設例で考えると、議長は、この段階ではじめて反対票を投じることが
　　できることになります。

改正後は、原則方式のみですから、上記ｂ．の取扱いはできません。
したがって、問２９の設例で考えると、「理事長は理事会決議に拘束されるので
賛成しなければならない」となります。

[648: 匿名さん]

＞＞６４７の匿.名
こりゃ大嘘ですね。

管理組合にによって解釈がバラバラだっただけのことで、改正前の規定で下記の２方式を決めてるなんていうのは大嘘。
ａ．原則方式による採決
ｂ．議長の議決権保留方式による採決

改正マンション標準管理規約新旧対照表
http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha04/07/070123_3/03-4.pdf

「理事長は理事会決議に拘束されるので 賛成しなければならない」としたら反対したらどーなるの？
無効なのかい？ａｈｏとしかいいようがない。
ホントにそうなら、理事会役員全員は賛成票を投じたと看做す、って規約作ればいいわけで。。。

[649: 暇人]

http://ameblo.jp/hirayanagi4953/entry-11096341314.html

元LECの名物講師である平柳氏は私とは違って肢4を正解と考えているようですね。
端的に言えば，
(1)「理事長は理事会の決議に拘束され，『自分の分について』総会で反対票を投じることができない。」
(2)「理事長でも監事でも，（賛否を示さず）複数の委任者から受けた委任を以て，不統一行使はできない」
ということのようです。

>467
>563
で述べた私の意見とは真反対です。

上記(1)については，私が>563で指摘した不都合性をどう回避するのか（回避しなくても良いという考え方なのか）が分かりません。

「反対したければ辞任すればよい」ということかも知れませんが，どうして本来区分所有者として反対する権利があるのに，理事に就任したが故にそれを奪われなければならないのか（どうしてそれを行使するために辞任を余儀なくされなければならないのか），そして，理事会決議に反しての反対を許したとしても，誰の何の権限も制約することが無いのに，これをあえて許さない必要性があるのか，という観点からも妥当とは思えません。

また上記(2)については，私は「複数の専有部分を保有している者（一人格）が不統一行使すること」と「複数の人格である複数の組合員からの委任を受けた受任者が『各委任者に応じてそれぞれ別々に権利を行使すること』」とは別だと考えますが，平柳氏はこれを同様に考えるべきと述べておられます。

更に平柳氏は
「なお、本問では委任者が自己の賛否を明らかにはしていないので直接問題にはなりませんが、この場合、仮に受任者が委任者の明示した賛否と異なる賛否で議決権を投じても、それ自体は有効と扱われ、後は委任者と受任者との義務違反が問題となるだけだと解されています。」
と述べておられます。

しかし，委任者が「自分の賛否に反して票を投じられた場合の議決権行使が有効」であるのに「受任者に委ねた結果，そのとおり受任者の好きなように扱われた場合は無効」というのも均衡がとれていないように思います。
この不均衡を許容してまで，「不統一行使を許さない」を貫く合理性も見出せません。

何よりも，委任は，あくまで個々の組合員たる委任者と受任者（本問では理事長・監事）との個々の契約です。
受任者が，この個々の契約に基づき（しかも個々の委任者から自由な議決権行使を委ねられているのに），個々の議決権をそれぞれ自由に行使することを否定する法的な根拠がありません。

さーて，ますます公式見解が楽しみになってきました。

[650: マンション管理研究会]

適切かどうかを聞いているので、出題者の主観が入るよ。＞暇人
何を以って「ふさわしい」というのかということ。

てき‐せつ【適切】
［名・形動］状況・目的などにぴったり当てはまること。その場や物事にふさわしいこと。また、そのさま。「―に判断する」「―な表現」[派生] てきせつさ［名］[用法] 適切・適当――「適切な（適当な）処置を ...

[651: 暇人]

>適切かどうかを聞いているので、出題者の主観が入るよ。＞暇人
>何を以って「ふさわしい」というのかということ。

この問題がそういう趣旨かどうかはそれこそ公式見解を見なければわかりませんね。
ただ「ふさわしい」にも基準があるはずで本問は「民法及び標準管理規約から」という設問である以上正解には法的な根拠があるべきと私は考えています。

極論すれば「『何ら正当な事由が無いのに10人を殺害した責任能力ある者を死刑に処すことができる』が『現行刑法・刑事訴訟法において適切か』」という国家資格の試験問題を作成したのが死刑廃止論者であり，公式な正解が「不適切」だとされたら暴動が起こると思いますが。

[652: 匿名さん]

暴動なんか日本では起きませんよ。TPPに参加したって、農業従事者などの自殺を傍観するだけでしょう。

[653: 暇人]

>暴動なんか日本では起きませんよ。TPPに参加したって、農業従事者などの自殺を傍観するだけでしょう。

めんどくさ。

[654: コ"ルコ"１３]

>>647
匿.名さん
再度の説明ありがとうございます。さすがにご趣旨を理解しました。

>>649
暇人さん
平柳氏は、私が受験した平成21年において、センターの正解の発表前にブログ上で見解を表明し、全ての割れ問を当てました。一部の解答は、ＬＥＣの公式見解と異なっていたため、当初掲示板では、支持が半分・冷ややかな見方が半分といった所でした。

それが、正解を全て当てていたことが分かるや掲示板では、『神』扱いでした。
今回どのような結果になるか楽しみです。

[655: マンション管理研究会]

＞＞ゴルゴ
問３も微妙だけど、

平柳氏って人の記事では２が正解らしい。（私も２を書いた）

http://ameblo.jp/hirayanagi4953/entry-11094760786.html

現実問題を考えた場合、このような場面で肢２及び肢４の請求ができないとした場合の問題の方がはるかに大きいといえます。その意味で、肢２の法的な解釈論を前提にすると肢２を○とすることはかなり疑問はありますが（この疑問を前面に出すと解答はゼロにならざるを得ません）、出題者は肢２が○であると想定している可能性が高いと思われます。

[656: 匿名さん]

問２９は誤植が妥当

[657: 匿名さん]

ご参考（引用です）

50■
48■■
46■■■
44■■■■
42■■■■
40■■■
38■■--------合否ライン
36■■■
34■■■■■
32■■■■■■■--------平均点
30■■■■■■■
28■■■■■■
26■■■■
24■■■
22■■
20■■

[658: 匿名さん]

新報社は答え知ってるらしい。＞暇人
新報社の答えは試験センターの答えらしい＞暇人

[659: 暇人]

>新報社は答え知ってるらしい。＞暇人
>新報社の答えは試験センターの答えらしい＞暇人

確か公式には解答だけで解説はつかないんだよね。
でも住宅新報社ならきっと解説をしてくれるよね。
すごいなー，受験しなくてもこんなに楽しめるなんて思わなかったよ。

[660: 匿名さん]

>>650
>適切かどうかを聞いているので、出題者の主観が入るよ。

それって、標準管理規約や民法に何と記されていようと
解答においては出題者の主観が優先されるんだ、という意味かな？
だとしたら、この試験は只の国語の試験になってしまうぞｗ
何で出題者の個人的見解を受験者が共有せにゃならんのだ。

しゅ‐かん〔‐クワン〕【主観】
《 subject 》

その人ひとりのものの見方。「できるだけ―を排して評価する」⇔客観。

[661: 匿名さん]

＞＞６６０
問２９の正解が４だったら、出題者の主張そのものだよ。

[662: コ"ルコ"１３]

>>655
問3まで手を出す余裕が無くて。。。

>>659
平成21年は、有料の解答速報があった。今年どうなんだろう。

[663: 匿名さん]

住宅新報の12/6号に解説載るらしい

[664: コ"ルコ"１３]

理事長が理事会決議に拘束されるとロジックが成立すると、
◆理事長宛ての白紙委任状＝賛成の議決権行使書
となるね。（≒ではない）

[665: 匿名さん]

拘束されるのは総会で議案を採決することじゃないの？

[666: 匿名さん]

マンカンは簡単すぎると思う。認定司法書士みたいに、研修受けたマンカンに簡裁代理権を付与すべきだ。

[667: 匿名さん]

マンカンに業務独占させるとしたら、総会運営補助業務だと思う。

[668: 匿名さん]

>>661
うん。だからそうあるべきではないよね、って話。

[669: 匿名さん]

>研修受けたマンカンに簡裁代理権を付与すべきだ。

冗談でしょ。

[671: 匿名さん]

マンカン試験は1ヶ月の勉強でで40問とれる試験である。

[672: 暇人]

ははぁ。ちょっと読み違えてたかもしれない。
肢4は「分けて使うことができる」と書いてあるから，てっきり「複数の委任状を受けていて，これらを分けて使う」のだと思い込んでいたけれど，問題文からは「1通」か「複数」かは明確じゃないんだね。

1通を分けるとなるとそりゃ確かにムリなんだろう。

それでもワタクシはなお肢3（も）不適切説を維持するのであるが。

[673: 匿.名さん]

余計なお世話ですが、問３３について、
肢１および肢２は、手続きに瑕疵（規約に定める手続きを踏んでいない）があった場合に、
どのように取り扱うべきかを判断させる選択肢です。

肢１…「占有者の意見陳述権は区分所有法で法定されている権利であり、
　　　　手続きの瑕疵だけをもって門前払いにすることは、適切ではない。」と考えます。

したがって、正解肢は「１」であると思います。

[674: 匿名さん]

住宅新報では
問３３は２だよ。

[675: 匿名さん]

私も２にしたよ！

[676: 匿名さん]

No.673　by 匿.名さんって
頭いいようにおもえんのだが。。。

[677: 匿名さん]

匿.名さんって いくつ？
６８歳くらい？
元管理職とかですかあ？？大京の元社長しってるんですかね？

[678: 匿名さん]

大京の元社員で、所長をしていたんだって噂もあるけど。

[679: 匿名さん]

なるほど！
法律の素人なのは丸わかりだよね！

[680: 匿名さん]

法律の素人っていうのは実際に争ったときの勝ち負けを予測できない人!（＝民事訴訟法の要件事実論を知らない人!）

[681: 匿名さん]

弁護士も分かっちゃいないんだね。
弁護側・被告側双方について、争っているからね。
どっちも勝つと思ってやってんだよ。

[682: 匿名さん]

大阪の弁護士は勝ち筋しか受けませんよｗ

[683: 匿名さん]

マンカン実務というのがあるとすれば。。。
理事会決議した総会議案に理事長が総会で反対しそうなら、理事長を解任してしまいましょう。
理事会で理事長が反対を唱えているのに、総会まで放置したとなると、他の議案賛成理事は、理事長の反対票行使を黙認したととられても仕方がありません。

[684: 匿名さん]

理事会決議によって総会での投票行動が強制されるとするオカルト説（笑）
まともに相手にしないほうがいいと思いますが

[685: 暇人]

今年の問題
http://www20.tok2.com/home/tk4982/H23/2011-man-mondai.pdf

平柳氏のブログ
http://ameblo.jp/hirayanagi4953/entry-11096341314.html

私（暇人）の過去レス
>467
>563
>649

平柳氏は大前提として
「理事会の決議を経ているということは、理事会という会議体において決議された内容に「『理事会の構成員が』拘束される」ということを意味します。これは会議体においての定理であり、本問において非常に重要な意味を持つ内容です。」
と述べます。

しかし，>563でも書いたとおり「総会における区分所有者としての議決権」と「理事会における理事（長）としての賛否」はその質が全く異なります。

(1)まず「理事としての賛否」は，理事会という会議体での協議や意見交換のみを経て形成されたものです。
他方，総会の議決権行使は，総会という会議体での協議や意見交換を経て形成されるものです。
つまり『判断に至る経緯や基礎となる情報』が全く異なります。
この点は管理侍さんも指摘していましたが，総会においてせっかく説得的な意見が現れたのに理事会決議に拘束されてしまうのでは，総会という会議の意義が軽視されてしまいます。
実際上も「理事は理事会決議に必ず賛成する」ことが前提となれば「それなら総会に出席しても意味がない」という空気が醸成されかねません。

(2)両会議体では出席者の立場，その数，更に議決権が異なります。
これは>563でも触れましたが，標準管理規約上理事会は「頭数過半数」で，総会は「議決権過半数」です。
多数の議決権を有する理事が理事会決議に拘束されるということは，自身の議決権が制限されることにほかなりません。
議決権という区分所有者の基本的権利が，標準管理規約上の会議体に過ぎない理事会により制限されることを肯定する明示的な条項も存在しません。
そもそも理事における賛否は「理事」として表明するものですが，総会における議決権は「区分所有者」として行使するものです。総会において「理事である区分所有者」という別個の立場があるわけではなく，純然たる「区分所有者」として議決権を行使するのです。

このように「理事会決議の総会における対理事拘束力」とは，理事会という会議体の決議を以て全く異質な総会という会議体において拘束することを意味しますので，平柳氏が言う「会議体における定理」は当てはまらないと考えます。

あー，我ながらくどい。

[686: 匿名さん]

そりゃ、どっちが妥当かなんて自明のことなんですけど
試験なんですから、（不適切なもの１個だとすれば。）正解するには４をマークするしかないんです。
問題視すべきなのは設問であって、誤植は明らかですよ。
なので没問。
調べてみたら司法書士試験でも、ひどい誤植がしょっちゅうあるみたい。
http://next-stage.at.webry.info/200907/article_13.html
宅建でも最近没問あり。

[687: 暇人]

>そりゃ、どっちが妥当かなんて自明のことなんですけど試験なんですから、（不適切なもの１個だとすれば。）正解するには４をマークするしかないんです。問題視すべきなのは設問であって、誤植は明らかですよ。なので没問。

といっても私は受験しておらず興味本位と好奇心と野次馬根性と暇つぶしで書いているだけなので，没問とか誤植とかは心の底からどーでもいーのです。

貴方の希望通り没問になるといいですね。

[688: マンション管理研究会]

希望じゃなくて，それが見識なんでしょ

[689: コ"ルコ"１３]

>>685
暇人さん

貴殿が展開している論点を今週は検証しようかと画策中。図書館で借りた標準管理規約の解説本は、返却して、区分所有法の解説本を予約した。

Ａ．区分所有法第38条に規定する権利
Ｂ．理事会決議による総意の拘束
出題意図は、私法に置ける利害が対立した時にどう判断するか＝マンション管理士に必要なリーガルマインドを持っているかにあると思う。

そこで、検証シナリオとして、理事長の固有の議決権につき、以下のものを考えている。

①法第38条により、法定の権利として、本来、自由意思で権利行使できる。
↓
②但し、他の問題との関係で制約されることはある。例えば、標準管理規約では代理人に制約を欠けている。（←他にどんな制約があるか本で確認予定。）
↓
③-1理事会決議～総会決議まで、理事長の職務を洗い出し、①の権利を制約しないと適切な業務遂行が期待しえない職務があるか確認予定。
-2 旧標準管理規約に置ける議長のように、①を制約してまで中立性を保つべき職務ばかり（←あくまでシナリオね）
↓
④結論。理事長の固有の議決権まで制約をかけるのは不適切。

賛成派、反対派ともにフェアな状態を作るのが、理事長の職務だと思うので、この観点から整理してみたい。

昨日、コンメを立ち読みしようと三省堂本店に行ったのだが在庫なし。紀伊國屋にもアマゾンにもない。絶版しているのかな。
確か暇人さんは、コンメをお持ちのようですが、38条のコンメは、どう書いてあるの？

[690: 匿名さん]

住宅新報社は、
問３：３→２
問29：３→４
と解答速報を変更しています。
住宅新報社は、信頼度が高いといいますが、変更前の肢は悩む肢ではありません。本当に信頼度が高いですか。