マンション管理士の活用。。。パート６

[匿名さん]

パート６です。

マンション管理士をうまく活用されてる実例等がありましたらご紹介下さい。　
契約方法は月極顧問、年間契約、随時相談？費用は？良かったこと、悪かったことは？

また、マンション管理士として開業されている方、資格を取られた方のご意見や、マンション住民からの質問など何でも。色々と語りあいましょう！

パート１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46169/
パート２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/62558/
パート３　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/71826/
パート４　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/135648/
パート５　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165537/

※荒らしはスルー＆削除依頼で

[592: 匿名さん]

>588
それに一応マン管の資格だけはもってるのでね。

[593: 匿名さん]

>あのね、今はそんな細かいこといっている必要はないといっているんだよ

なるほど。そんな貴方では>563が理解できないのもしょうがない。

[594: 匿名さん]

>それに一応マン管の資格だけはもってるのでね。

マン管資格の地位を落とさないでください。

[595: 匿名さん]

>591
そういうことだよ。
やっとわかったようだね。

[596: 匿名さん]

>そういうことだよ。
>やっとわかったようだね。

>583が正解ということでご理解が得られたようです，

[597: 匿名さん]

>594
僕のいいたいのは、議長への委任状は賛成票とすべきだということだよ。
理事会案を議案として提出しているのに、それをみて議長に委任状を
提出した者は、当然議長は賛成とみるのが自然なんでね。

[598: 匿名さん]

議案に反対の人が、（理事会では賛成決議になったけれども）理事長も自分と同様に反対だと知ってその理事長に委任状を託した場合にまで、理事長が賛成票として扱わなければならない。例外なく。

これが肢3が言ってること。
誰が得するの？
誰のための制度なの？

[599: 匿名さん]

>僕のいいたいのは、議長への委任状は賛成票とすべきだということだよ。
>理事会案を議案として提出しているのに、それをみて議長に委任状を提出した者は、当然議長は賛成とみるのが自然なんでね。

なに？世間のマン管士はこういうアドバイスをしてるわけ？とても頼めたもんじゃないな。

[600: 匿名さん]

>596さん
議案に反対の者は、議決権行使書か、総会に出席する者（反対者）に委任状を
任せればいいんですよ。
議長宛の委任状は賛成と判断されるでしょう。

[601: 匿名さん]

>議案に反対の者は、議決権行使書か、総会に出席する者（反対者）に委任状を任せればいいんですよ。

>563で暇人も指摘してるけど、そのような措置が可能であるとしても、>598のようなケースで賛成を強いる必要ってないよね。

[602: 匿名さん]

賛成・反対どうでもいい委任状なら提出する必要もないよ。
賛成の意思があるから、議長に委任状を提出するんだから。
反対だったら、議長に委任状を出す者はいないよ。
それを反映させない議長だったら、信義則に反するよ。

[603: 匿名さん]

>議長宛の委任状は賛成と判断されるでしょう

誰が「判断」するの？
委任状がどういうものか理解してるのかな？
委任状は「受任者の判断」に委ねられるものですよ。

[604: 匿名さん]

>反対だったら、議長に委任状を出す者はいないよ。
>それを反映させない議長だったら、信義則に反するよ。

>598のようなケースを無視しているし、そのようなケースで議長乃至理事長に「賛成させなければならない」理由にはなりませんね。

[605: 匿名さん]

どうして議長や理事長に委任する人は全員「賛成する人だ」と決めつけたがるのだろうか？

問29では理事長は反対しているわけだから、>598のように
「あの理事長は反対しているから、あの人に委任状を託そう」と考える人がいても全然不思議じゃないだろうに。
この場合に理事長が自分と委任者の意思通りに、その委任者の票を反対として使って、誰が不利益を被るのか？

[606: 匿名さん]

>603さん
議長に提出した委任状を議長が好きなように使えば、
たった一人の議長の意見でも、決議されるということをいっているんですよ。
前にもいったんですけど、総会でいくら全員が賛成しても、委任状を持っている
議長が反対したらその議案は覆ってしまうということを。

[607: 匿名さん]

>前にもいったんですけど、総会でいくら全員が賛成しても、委任状を持っている議長が反対したらその議案は覆ってしまうということを。

それは前にも聞きましたが、それはいけないことなの？

[608: 匿名さん]

>605さん
問２９の正解は肢４で決着がついてますよ。

[609: 匿.名さん]

>>598 のような場合は、予め議案書に「理事長反対議案」と付記しておく必要があると思います。
（当然、理事会議事録にも、理事長は反対である旨の記載が必要）

[610: 匿名さん]

>607さん
だからそれが信義則に反するといっているんです。

[611: 匿名さん]

>>>598 のような場合は、予め議案書に「理事長反対議案」と付記しておく必要があると思います。
>（当然、理事会議事録にも、理事長は反対である旨の記載が必要）

これを付記すればいいの？
だったら例外を示さずに「賛成票として使わなければならない」とする肢3は不適切だね。
正解は3ですな。

[612: 匿名さん]

>608
>問２９の正解は肢４で決着がついてますよ。

孤軍奮闘お疲れ様です。

>485
http://sokuhou.u-can.jp/skhap/realTimeAnswer.do?ex_id=O6L111101

http://www.tac-school.co.jp/sokuhou/m-kanri/pdf/m-kanri.pdf

http://www.o-hara.ac.jp/sokuhou/mankan/kaito_mankan.pdf

3が優勢

[613: 匿名さん]

>>607さん
>だからそれが信義則に反するといっているんです。

誰に対して？
委任状を託した区分所有者？
委任状により少数となってしまう出席者？

[614: 匿名さん]

今から外出します。
夜しか帰ってきません。

[615: 匿名さん]

あらら。

[616: マンション管理研究会]

やはりこれからは信託しかない。新スレッド立ててみるかな。。。

[617: コ"ルコ"１３]

>>563
暇人さん

不適切な表現で失礼しました。お詫びします。

>>563の論理的な解釈はさすがです。以前、同趣旨の理事長の固有の議決権について、理事会決議に拘束されないと書いたことがあります。ただ、その解釈だと肢１も不適切＝正解肢になってしまうと指摘されました。この点をどう考えますか。

[618: マンション管理研究会]

そそ。誤植だとの結論に至らない暇人は、洞察力に欠けると思う。

[619: 匿名さん]

標準管理規約は、理事長が議長となるとしています。
予め理事長反対議案は賛成派の副理事長が議長を務めることはできますか。（委任状の議論から離れて）

[620: コ"ルコ"１３]

マンション管理研究会さん

>そそ。誤植だとの結論に至らない暇人は、洞察力に欠けると思う。
さすがにそれはいいすぎ。今過去レスを見れないので、正確書けないけど、肢１について理由をコメントしていますよ。私は、今一回確認しておきたかっただけです。

[621: 匿.名さん]

>>619
標準管理規約をベースに考えると、
第４２条（総会）第５項で、「総会の議長は、理事長が務める。」と規定し、
第３８条（理事長）第４項では、「理事長は、理事会の承認を受けて、他の理事に、
その職務の一部を委任することができる。」と規定しています。
つまり、理事会の承認の下に副理事長に議長職を委任することができると考えます。

議案書には、「この議案は理事長反対議案です。よって本議案の審議・採決にあたっては、
副理事長が議長を務めます。なお、この取扱いは理事会の承認を得ています。」と
書いておけばよいと思います。

また、総会議事録の署名欄は、「第＊＊号議案　議長　＊＊　＊＊」と記入すれば
よいと思います。

[622: 匿名さん]

監事も役員の一人。反対してもいいのかい。

[623: 暇人]

>617ゴルゴさん
>不適切な表現で失礼しました。お詫びします。

いえいえ，お気になさらず。

>ただ、その解釈だと肢１も不適切＝正解肢になってしまうと指摘されました。この点をどう考えますか。

肢1にはこのように書いてあります。
≪理事長は、役員を辞任すれば、自分の１票を反対票として使うことができる。≫

>563の私の考えを前提とすれば
≪理事長は、（役員を辞任してもしなくても）自分の１票を反対票として使うことができる。≫
です。
これに，設問通り「役員を辞任すれば」を加えても結論に変わりはありません。

この肢を誤りであると主張する方は，この肢の意味を
≪理事長は、役員を辞任すれば、自分の１票を反対票として使うことができる【が，辞任しなければ使えない】。≫
と解釈し，【】までを含めて誤りとしているようです。
しかし，肢1から直接読み取れるのは「役員が辞任した（という状況下で）反対票として使うことができる」ということだけです。
そして肢3が理屈上不合理であると分かれば，それとの比較でも肢1をこのように文言そのままにとらえて排除できるはずです。

また，標準管理規約36条3項は
「任期の満了又は辞任によって退任する役員は、後任の役員が就任するまでの間引き続きその職務を行う。」
と規定していますが，上記>563の私の考えを前提にすれば，結論に変わりはありません。
後任が就任して辞任・退任が完了してもしなくても反対できるのですから。

私は「『理事会経由総会決議事項』について（総会決議前の）理事会決議に理事長が拘束され，総会での賛否表明も制限されるか」という論点の正解（裁判例や当局見解）を知りませんから，>563を含む上記私の理解がこれと反しているのならば，私は大間違いということになるでしょうね。
ただ，そうだとするなら>563の理屈のどこが間違っているのか，是非知りたいです。

おまけで>622さん
監事は役員ではありますが理事ではなく理事会決議に参加できませんので，監事を理事会決議に従わせる根拠は乏しいと思います。

[624: 匿名さん]

>>621
あらら、理事長が反対できる道がひらけた。

[625: コ"ルコ"１３]

暇人さん

ありがとうございました。実は、反対解釈以外にもあると思い、似たイメージを持ちましたが稚拙な表現しか思いつきませんでした。
やはり私と暇人さんのレベル差はかなりのものがあります。なお、肢１単独みたら、反対解釈の方も捨て切れません。
肢３、４との兼ね合いで考えてみたいです。

[626: マンション管理研究会]

マンション管理業者の取り消しの31日前に役員を辞任すれば、マンション管理士登録の欠格事由に該当しなくなる。。。
と書いてあった場合、暇人は役員を辞任してもしなくても同じことだと解釈するということ。＞ゴルゴ

[627: コ"ルコ"１３]

理事長は、理事会の決議に拘束されるか？の検証。

■　標準管理規約の変遷
○Ｈ16年改正前
『総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決し、可否同数の場合には、議長の決するところによる。』
○同改正後
『総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決する』

■　管理業務主任者試験Ｈ13問29
〔問 29〕 管理組合の総会の運営に関する次の記述のうち、中高層共同住宅標準管理規約(単棟型)によれば、
適切でないものはどれか。
肢3 議事の採決の結果が可否同数になったので、議長が可否を決定した。
　⇒○　（正解肢は１）
よって、Ｈ16年以前は、議長＝理事長は、議案に反対することができた。

■　アプローチ
　規約の改定の理由について、H16年改正に関する信頼性の高い文献で、『理事長は理事会決議に拘束性があるから、否決することはできない。そのため規約を変更する。』趣旨のものがあるかどうかで判断できると考える。

・ある…拘束される。
・ない…拘束されない。
・一意見・有力説にとどまる…拘束される見解はあるが、見解が固まった訳ではない。よって、今回のマン管試験の肢3のような断定している肢３の根拠にはならない。

　参考：Ｈ23問29：肢３：「理事長は、自分の１票と委任状を賛成票として使わなければならない」

■　検証…中間報告
○『マンション標準管理規約の解説』平成16年初版発行。編著＆発行所：マンション管理センター、発売所：住宅新報社
　P103より引用。

　同条2項は、改正前の標準管理規約では、「可否同数の場合には、議長の決するところとする。」となっていたが、今回この部分が削除され、単純に「総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決する。」と改正された。改正前の規定では、議長は採決時に一度議決権を行使し、可否同数の場合には、もう一度行使できるとの誤解があったり、議長に委任された議決権を採決時に行使できるかどうかで、トラブルになる場合があった。
　また、採決時に議長に議決権がないとすると、議長が多数の議決権を持つ組合員であった場合に、多数意見が採決に反映されないことになりかねない。従って、今回の改正で、区分所有法の原則に戻った定め方に改正されたもので、議長も採決時に議決権を有し、議長も含めた議決権の過半数で決議することとなる。また、可否同数の場合は、過半数の要件を満たしていないので否決を意味することもコメントに記された。

■H23-問29についての現時点の私見。

以上からすると、受験上に限った見解としては、「理事長は、理事会決議に拘束されることを理由に、賛成票として使わなければならない」は誤り。

拘束性ありとする文献又は肢３を正解とする別の理論がでてこない限り、私は、肢３を最有力の正解肢に考えます。
当然、マンション管理研究会さんが当初より没問と主張されていることも有力です。ただ、肢３を選択しておけば、没問になっても得点、肢３正解でも得点となるため、肢３としておくことが受験上最善策と思われます。

[628: コ"ルコ"１３]

管理侍さん

私は、標準管理規約を見たのが平成21年のマンション管理士、管理業務主任者試験のための勉強時という新参者です。
そのためリアルタイムでは、規約改正のことを知りません。

管理会社勤務が長い貴殿なら、平成16年の標準規約の改正に係る経緯をご存知ですよね。
宜しければ、ご意見をください。
２つの図書館で７冊借りて検証したここまでが私の限界かも。

[629: 匿.名さん]

>>627 コ"ルコ"１３ さん
あなたの熱心さには、頭が下がります。

わたしの考えるところを記します。

まず基本的な事項から、
ａ．議長（理事長）は採決時に一度議決権を行使し、可否同数の場合には、
　　もう一度行使できるのか。
　　・・・行使できない（議長には、自身の議決権を二度行使する権限はない）。
ｂ．議長（理事長）に委任された議決権を採決時に行使できるのか。
　　・・・理事長は理事会決議に拘束される（誠実義務）ので、採決時には、
　　理事長に委任された議決権は賛成として行使できる。

整理すると、
「可否同数の場合（議長は、採決時（賛否のカウント時）には自身の議決権の行使を保留して、
採決（議長に委任された議決権は、この時点で賛成としてカウントされている）し、
その結果、可否が同数となった。）には、例外的に、議長の決するところ（可否同数の場合に
限って、議長は自身の議決権を、賛否のどちらかで行使できる。）とする。」
と、解釈できる。

しかし、議長が自身の議決権の行使を採決時（賛否のカウント時）に保留することは、
「議長が多数の議決権を持つ組合員であった場合に、多数意見が採決に反映されない
ことになりかねない。」という問題があったのて、規定を改正した。

一月に、どのような結論がでるのかはわかりません・・・

[630: 匿名さん]

>マンション管理業者の取り消しの31日前に役員を辞任すれば、マンション管理士登録の欠格事由に該当しなくなる。。。

該当しなくなる、という言葉は、該当していたものが変化して該当しなくなる、という意味でしょ。
肢1は単に、できる、としか書いていないよ。できるようになる、ならともかく。

[631: 匿名さん]

No.451 by マンション管理研究会　2011-11-29 20:30:53 弁護士に聞いてみます。私が受かったかもってメールした自分もやってみるっていう若い弁護士だから真面目に考えてくれるでしょう。
No.452 by マンション管理研究会　2011-11-29 20:52:40 求職中の余ってる人じゃありません。京大出たバリバリの人です。念のため

この結果が気になります。

[632: 匿名さん]

すんません、はったりでした。
それに弁護士は金にならない区分所有法とかは勉強してません。

[633: マンション管理研究会]

管理業務主任者のほうが難しかった
ゴルゴ

[634: マンション管理研究会]

６３１、６３２はゴルゴか？
タダできくからついでのときでないと聞けないから、もうしばらく待つのだ。
余談だが、理事会を適当にやって（たとえば反対派を理事会に呼ばずに決議してしまう。定足数不足でもかまわない）総会議案書を作り、理事長が総会を召集して、総会で決議してしまった場合、その決議は有効である。＞＞ゴルゴ
適切かどうかで考えるのと、裁判で勝つか負けるかで考えた場合、ちょっと違う。なので余談。

[635: コ"ルコ"１３]

マンション管理研究会さん

お疲れ様でした。私が管業を受けた時は、個数問題が７問あったことを難しいと感じました。速報が楽しみですね。
あと匿名さんは、私ではありません。

匿.名さん
今、時間なく後ほど。

[636: マンション管理研究会]

40問正解
LEC速報
やはりマンカンより管理業務主任者のほうが難しかったよ
ゴルゴ

[637: 匿名さん]

難しいといって２０％の合格率かよ。
管業の資格どうなってるの。

[638: 匿名さん]

マン管は易しいといっても、８％前後の合格率。

[639: 匿名さん]

おまけの管理業務主任者　40問正解でした。クリアーしたかも

[640: マンション管理研究会]

合格率の違いしかないと思う。

[641: 管理侍]

少し覗かないでいると一気に進みますね。

ゴルゴ１３さん
中高層標準管理規約における「可否同数の場合の規定」は>627で貴殿が引用された文献に記載の通りです。
実務場面で「可否同数」はまずあり得ないことですので、これは理論上の話ですけどね。
問２９を考えていた時、実は私も「可否同数の場合の規定」が頭に浮かびました。
貴殿とは考えるポイントが似ているかもしれませんね。

ところで皆さん、素朴な疑問を聞いてもらえますか？
仮に「理事長は、自分の１票と委任状を賛成票として使わなければならない」が「適切」だとするならば・・・
以下のケースをどのように考えますか？

＜ケース１＞
理事会決議された総会議案について、総会での議案審議の際に出席者から反対意見が述べられた。
その意見を聞いた理事長を含む理事全員が「確かにその通り」と反対者の意見に同意。
理事全員が「この総会議案は不適切だった」と心変わりした。
その場合も理事長は自分の１票と委任状を賛成票として使わなければならないのか。

＜ケース２＞
ある問題について、理事会は訴訟を実施すべきかどうか決めかねていた。
理事の中でも賛成・反対、様々な意見が出されてまとまらない。
しかし、管理組合として結論は出さなければならない。
悩んだ理事会は、理事会で結論を出すことを避け、最高意思決定機関である総会に決定を委ねることを決議。
総会を開催し、訴訟実施についての賛否を問うこととした。
本議案の採決において、理事長および理事は個々の考え方に基づき、賛成・反対を自由に議決権行使できないか。