マンション管理士の活用。。。パート６

[匿名さん]

パート６です。

マンション管理士をうまく活用されてる実例等がありましたらご紹介下さい。　
契約方法は月極顧問、年間契約、随時相談？費用は？良かったこと、悪かったことは？

また、マンション管理士として開業されている方、資格を取られた方のご意見や、マンション住民からの質問など何でも。色々と語りあいましょう！

パート１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46169/
パート２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/62558/
パート３　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/71826/
パート４　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/135648/
パート５　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165537/

※荒らしはスルー＆削除依頼で

[541: 管理侍]

>523
ゴルゴ１３さん

理事長が委任状の一部を反対票として使うケースは、実務上「皆無」です。

ただ、実務上のケースが無くても理論上あるなら、試験問題の答えとしては「ある」でしょう。

委任状とは、「議決権行使の代理人として受任したことを証する書面」です。
代理人は、委任者の意思に従い議決権を代理で行使するのが原則。
仮に意思の無い委任者のみからの委任であるならば、受任者の判断でよいですが。（実務上ほとんどがこれ）

そう考えると、肢３が、
「理事長は、自分の１票と委任状を賛成票として使うことができる」
なら適切だと思いますが、「使わなければならない」となると不適切と言わざるを得ません。

[542: マンション管理研究会]

＞＞委任状とは、「議決権行使の代理人として受任したことを証する書面」です。
これは違うよ。委任したことを証する書面であって、破棄してもＯＫ＞＞管理侍

[543: 管理侍]

マンション管理研究会さん

議決権行使書は区分所有法に定める権利ですから、
適正化法が施行される遥か昔から使ってる組合は使ってましたよ。

適正化法の「本格運用」が平成１８年という認識は全く無いですね。
１年の猶予期間はありましたが、それ以降管理会社は当然に適正化法遵守が義務です。

[544: 管理侍]

>542
表現が不適切でした。

委任状とは委任したことを証する書面。
受任者側からすると、委任されたことを証する書面。

[545: お悩みコ"ルコ"]

匿.名氏流に簡潔にまとめてみた。

＜肢４・・・適切でない＞
１．監事は、議案に反対している。（中立意見になったとの条件はないため、）
　　監事固有の議決権は反対として行使したと推定される。
２．肢４で、「委任状を総会出席者の賛否の比率に応じて分けて使う」なら、
　　これは、委任状分について、「意思の表明を放棄したもの」「棄権したもの」
　　となる。
３．なお、監事は、管理組合の業務の執行（理事会が総会に議案を付議する決議を含む）
　　に問題があれば、総会で報告する義務を追う。（規約41条）
４．委任者が理事長に委任することが慣例であるところ、敢えて監事に委任したのは、
　　前記３に記載した職務に鑑み、問題があれば、反対の議決権行使をすることに
　　期待して、監事を受任者として委任状を提出したと容易に判断できる。
監事が、固有の議決権を反対として行使しながら、委任状の議決権を棄権として行使する
ことは、適切ではない。

なお、委任者は、棄権する意思であれば、はじめから、委任状を出状しないことから
委任者が棄権する意思であったとは判断できない。

<<こんだけまとめるのに時間がえらくかかった。やっぱり、匿.名氏の文章力は凄い>>

ゴルゴは、「肢3,4＝適切でない」です。
次に「肢3、4のいずれを転換するか」or「肢1,2を適切でないに加えて没問とするか」
をお悩み中。。。

[546: マンション管理研究会]

ありゃま。うちはＮハウ。管理侍のとこはやっぱり上品なんだね。
Ｎハウは処分されないから法律を守らなくていいと考えていたんだ。
いま平成１８年　適正化法で検索したら出てきた。びっくり。

http://www.mansion.mlcgi.com/yukue_3.htm
以下、引用

2006年（平成18年）12月19日・国土交通省総合政策局不動産業課
宅地建物取引業者の違反行為に対する監督処分の基準 及び
マンション管理業者の違反行為に対する監督処分の基準を公表


適正化法施行から5年後に、ようやく違反事業者への処分の基準を策定
国土交通省は違反業者を処分する気など最初からなかった。
管理業者の団体である（社）高層住宅管理業協会の平成21年度現在における役員構成は、理事長（非常勤）1名、副理事長（非常勤）4名、理事（非常勤）25名と、大手管理会社の代表取締役が非常勤役員を務めている中で、唯一の常勤役員の、「副理事長・専務理事」は元建設省大臣官房総括監察官です。業者団体の実質的な責任者が監督官庁の元総括監察官という、天下りと癒着の露骨な現実。
　　官僚組織は市場主義経済の外側に身を置いて外側から市場経済を統制、コントロールし、常にその競争の審判者の役割を獲得しながら、 その分け前に預かろうとするだけでなく、自ら競争ランナーの中での優越的立場を得ようとする。その典型例。

　国土交通省総合政策局不動産業課発表
　　平成１８年１２月１９日、国土交通省では、事業者等によるコンプライアンス向上の取組を促進し、 不正行為の未然防止を図るため、国土交通大臣が監督処分を行う場合の統一的な基準として「宅地建物取引業者の違反行為に対する監督処分の基準」及び 「マンション管理業者の違反行為に対する監督処分の基準」を策定し、各地方整備局、北海道開発局、沖縄総合事務局及び関係業界団体等に通知いたしました。当該基準の概要は別添のとおりです。

「宅地建物取引業者の違反行為に対する監督処分の基準」の概要

[547: マンション管理研究会]

適切でないは１、３，４です。＞ゴルゴ
誤植だといってるでしょ。
あさっての管業は全問正解するかも！

[548: ゴルゴ１３]

管理侍さん

やっぱり、理事長宛の委任状を別行使することは皆無なのね。
判ってはいたけど確認できて良かった。ありがとう。

ついでに、監事に委任するケースってあるの？

[549: ゴルゴ１３]

>>547
マンション管理研究会さん

そうです。貴殿に、周回遅れで誤植説に加わろうかどうか、今だ亀さんスピードでお悩み中。

そういえば、私の受けたＨ21管業の第35問肢2（友人弁護士の同席を断れる）について、
この本に明記されていた。その点でも個人的に信頼度がＵＰした本だよ。
試験の主催団体の発行だし。
しかも、役員の誠実義務や委任について、2005年から変更されていないんだから。

文献としては申し分ないでしょう。

あっ、宅建、今年没問が本当にあったんだね。ビックリ！

[550: 管理侍]

>546
マンション管理研究会さん
「上品」なのではなくて、「普通」なのです。
管理戸数ナンバーワンの会社がそれではね。
低レベルの業界と言われても仕方ない。

[551: マンション管理研究会]

私のこの異様なモチベーションは「怨念」だよ！ｗ＞管理侍

[552: 管理侍]

>548
ゴルゴ１３さん

議長以外への委任状はほとんどありません。
監事とか理事長以外の理事への委任はなく、あるのは仲のよいご近所さんへの委任ですかね。

[553: マンション管理研究会]

みらい平は東急をNハウに変えようとしてるみたいだけど、愚かというほかない。

[554: 管理侍]

マンション管理研究会さん

管業も受験するの？すごいですね。

怨念ねぇ。
何があったのかは存じませんが管理会社にご不満ならリプレースをご検討ください。
うちの会社じゃないので。

[555: マンション管理研究会]

Ｎハウは理事じゃないと一区分所有者とか言って馬鹿にするんだよ。来年、任期２年の輪番理事（たぶん自分がやるといったら理事長になれる）だから、粉砕する。＞管理侍

[556: コ"ルコ"１３]

>>552
やっぱり。ということは、実務センスを問うのではなく、現場にない初見の場面で、合理的な判断ができるか否かが問われているのね。

事例を考えてアプローチするのはナンセンスだな。

[557: 管理侍]

マンション管理研究会さん

困ったものですね。
輪番ってことは、いずれはみんな理事になるんですから、
「一区分所有者」などと馬鹿にはできないんですけどね。

リプレースされたら教えてください。
うちの会社だったらおもしろいなぁ。

[558: コ"ルコ"１３]

残るは、理事長の誠実義務の範囲に関する信頼度のある文献探し。
又は、理事長の固有の議決権が誠実義務に制約されない文献探し（←これがあれば、即ボツ問確定）。
いずれにしても、肢３の文献が不足しているな。

[559: マンション管理研究会]

匿.名とかの言うこととか聞いて思うのは、やはり、憲法（人権と統治）、民法のあと区分所有法、適正化法、標準管理規約を勉強すべきなんだと思う。
なんで住民投票ではなくて「集会」で決するのか？立法者の気持ちがわかってくるよ。＞ゴルゴ

[560: 管理侍]

>559
だからこそ委任状は単なる賛成票ではなく、代理人による議決権行使なのでしょう。
議決権行使書とは違うのだと思います。

[561: コ"ルコ"１３]

>>559
この問いかけのレスは、凄い神経使うよ。

貴殿を尊敬するのは、先ず現場で現場で起きている問題に着眼して議論を展開することだよ。憲法とよく言い出すけど、背景には必ず現場の問題がある。オレもアプローチ方法は、貴殿に似て、リアリティがない机上の空論が嫌いなタイプ。

逆に、匿.名氏（匿:名氏）は、法律をベースに事例を当てはめるアプローチが多い。
アプローチ手法が違う。そんなところから、反目しているんじゃないかな。どうかな。アプローチ手法の違い。そう割り切れないものかなあ。

彼は辛辣なに批判をすることが気に入らないかもしれないが、貴殿も前期高齢マン管理士には辛辣。俺も似たようなもん。

上手く言えないけど、どちらも、明らかにオレより遥かに法律に詳しい大切な論客なんだかなあ。

[562: マンション管理研究会]

委任状と信義則なんか関係ないです。受け取った人は破棄してもOK。それをわからん匿.名は条文を読めないんでしょ。＞ゴルゴ
理事会決議は実は相当にあてにならない。出席しないと採決に参加できないので、反対派が仕事で出れないとか賛成派がたまたま多いときに、抜き打ちで採決→決議されることもある。そんなものに他の理事が拘束されるはずがないよ。＞ゴルゴ
理事会決議に対する無効確認訴訟は裁判所は受理しない。（訴えの利益なし）
そういう背景を知ってたら、総会での否決が困難になる議決権行使書の利用は推奨できんのよね。前期高齢は委任状廃止、議決権行使書に１本化を唱えてるけどね。

[563: 暇人]

少し放置してたら話が進んでますね。話題は変わってないようですが。
まず，
>522のゴルゴさん
>あくまで、暇人さんの脱線したところを確認したまでです。
はちょっと心外です…。
私が>481（これのことですよね？）で，>515を引用していただくきっかけとなったレスをしたのは，
>478の匿.名さんからの問いかけがあったからです。

さて，皆様が話題にされている問29肢3「委任状を賛成票として扱わなければならない」の合理性と，その前提としてそもそも「理事長は理事会決議に拘束されるか」（便宜上，この拘束力を「理事会決議拘束力」と仮称してみます）という論点について以下のとおり指摘してみます。　

1．理事会経由総会議案と理事会単独議案
まず，問29設問の「理事会決議を経て通常総会に提出された議案」（「理事会経由総会議案」と仮称します）について
標準管理規約における理事会経由総会議案は，54条1号～4号です。
そして，それ以外の「5号以下」については，正に理事会自身に決定権限がありますので（「理事会単独議案」と仮称します），理事会の決議が管理組合の意思決定となり，当然理事長はこれに拘束されます(理事会決議拘束力があります）。
他方，前述の1号～4号(理事会経由総会議案)で理事会決議がなされるのはいずれも「案」乃至「総会で決定すべき事項」であり，総会決議を経るまでは管理組合の意思決定とはいえません。
とすれば，5号以下の理事会単独議案については理事会決議拘束力が理事長に及ぶとしても，1号～4号については，総会決議を得るまでは理事会決議拘束力（というより，総会決議の拘束力）が及ばないと考えられる思います。
この点，確かにどなたかが指摘した標準管理規約37条1項は，理事長を含む役員の義務として「・・・総会及び理事会の決議に従い・・・職務を遂行」と定めています。
しかし，このうち「理事会の決議に従い」が「理事会経由総会議案について理事会のみの決議を得たもの（総会決議を未だ経ないもの）」にも適用されるとは思えません。
あくまで，ここで「理事会の決議に従」うべきなのは，上記標準管理規約54条5号以下の「理事会で意思決定が完結した理事会単独議案」に限られると考えます。
同条項は，役員が「管理組合の意思決定に従い職務を遂行する」ことに趣旨があるためであり，理事会経由総会議案の理事会決議は，未だ管理組合の意思決定ではないからです。「理事会で可決され総会に上程されたものの，総会で否決された事項」について理事長が遂行義務を負わないことからも分かると思います。
37条1項の文言解釈としても，理事会経由総会議案の理事会決議を「遂行する義務」は「総会にかける」ことに限定されると解されます。
そして，仮に「（総会決議を待たずとも）理事会決議には従うべき」という観念を持ち込むと，以下の不都合が起きます。

2．理事会経由総会議案に対して理事会決議拘束力を及ぼすことの不都合性
(1)多数持分者の議決権の阻害
標準管理規約においては「総会の」議決権は46条1項と別表第5のとおり，専有面積割合となります。
他方，「理事会の」決議方法は53条のとおり「出席理事の過半数」つまり，頭数です。
もし理事会経由総会議案について理事会決議拘束力があるとすると・・・
仮に理事長が総会議決権の34％を保持していた場合（あり得ると思います），彼が理事でなければ総会において反対して特別決議事項を否決できます。
しかし，彼がたまたま理事であって「理事の頭数過半数」で負けてしまい，その理事会決議拘束力によって総会で賛成を強いられると，当該議案は可決されてしまいます。
このように，本来議決権割合で決せられるべき議案が「多数議決権保有者がたまたまその時に理事であるか否か」で左右されてしまうのです。
もちろん34％超といった極端な場合でなくとも，相対的に多数の議決権を有する者の議決権行使や更には総会決議に影響を与えることは変わりません。
この(1)は，委任を受けた場合に限らず，理事長自身の権利行使に関わる現象です。
(2)委任の性質
他方，委任を受けた場合固有の不都合について。
どなたかも指摘していましたが，委任は信頼関係によるものです。
仮に理事会経由総会決議に理事会決議拘束力が生ずるとすると，委任者（理事会外の区分所有者）は「誰を受任者にするか」について，人的な信頼関係以外の要素を考慮しなければなりません。「あの理事長さんは信頼できるし仲が良いから彼に任せたいのに，彼は理事だから理事会決議に拘束されてしまう。でも他に頼めるような信頼できる人がいない。」という現象が生じてしまいます。「信頼関係に基づき委任する」という委任の本質が崩れてしまい，ひいては委任者の権利行使を阻害します。
もちろん，議決権行使書を使うこともできますが，「議決権行使書を使用し得る」ことと「委任という方法をその性質通りに活用できる」ことは法的に何ら矛盾しません。

3．結論
上記2(1)(2)のように，問29肢3の「委任状を賛成票として扱わなければならない」という取扱いには看過し難い不都合がありますし，上記1のように法的な観点からも，肢3が適切でないことを裏付けることができると考えます。
以上から，私はやはり肢3が「適切でない」ものであり，正解肢であると思います。

[564: 匿名さん]

委任状は議長一任ということなので、賛成票としての解釈。
議決権行使書は、議長一任ではない個々の判断でやる。
何故委任状と議決権行使書の２つを使うかを理解しないとね。

[565: 匿名さん]

>委任状は議長一任ということなので、賛成票としての解釈。

だから、そもそも議長（理事長）は賛成しなきゃならんのか、という話でしょ。

[566: 匿名さん]

>565
５６４をみれば一目瞭然でしょう。
あれが全てなんですよ。
そもそも理事会案を理事長が反対するとは、委任状を提出した者は
考えもしないでしょう。
理事会で決議されたものは、それが決定事項。
総会で決議された議案はそれが決定事項。
例え反対者がいても決議されたものは、それに従うのが筋。
こんな簡単な理論が理解できないようじゃね。

[567: 匿名さん]

>そもそも理事会案を理事長が反対するとは、委任状を提出した者は考えもしないでしょう。

想像力と法的思考力の欠如。

[568: マンション管理研究会]

総会の反対意見で覆ることもあるってなんでわからんのかね。理事会決定をどうしても通したければ、理事会の多数意見に従う理事長を選べばいいだけ。拘束なんてもんじゃないよ。

[569: 匿名さん]

>例え反対者がいても決議されたものは、それに従うのが筋。

従ってるじゃん。
従った結果として理事会決議として総会にかけているのだから。
理事会決議として上程することを拒んではいないよ。

563が説得的だと思うよ。
貴方の理屈だと、たとえ過半数の専有持分（議決権）を持っていても、理事になっただけで総会で賛成を余儀なくされてしまうわけだし。
総会と理事会の本来の決議の効力の強弱が逆転するよね。

[570: 匿名さん]

>総会の反対意見で覆ることもあるってなんでわからんのかね。理事会決定をどうしても通したければ、理事会の多数意見に従う理事長を選べばいいだけ。拘束なんてもんじゃないよ。

ふーん。
理事会で多数決を得られない理事が、どうやって自分の意に沿う理事長を選ぶんだろね。

[571: 匿名さん]

>総会の反対意見で覆ることもあるってなんでわからんのかね

この人は563を読めなかったのかな？
本来総会の反対意見として強力な議決権を持っているのに、理事になっただけで理事会の多数決によってそれを行使できなくなることがわからんのかね。
反対意見で覆ることもある、ってそんな人任せにしなくても自分で否決できる権限があるのにだよ。

[572: マンション管理研究会]

↑暇人のは長すぎてよまん。3が不適切なら1も不適切なんだよ。

[573: マンション管理研究会]

＞＞５７０
あんたいみわからんの？

[574: 匿名さん]

>↑暇人のは長すぎてよまん。3が不適切なら1も不適切なんだよ。

へー、自分の読解力を棚に上げて人のを読まないまま断言するとは剛毅ですな。

[575: マンション管理研究会]

単純化すれば、理事会メンバーは一致して総会で賛成票を投じなければならないか？そんなわけないだろ。ａｈｏとしかいいようがない。

[576: マンション管理研究会]

＞＞５７４
過去レスよんでみな！

[577: 匿名さん]

>過去レスよんでみな！

ひょっとして標準管理規約36条3項のことかしら。

へー、同条項があえて「後任の役員が就任するまで辞任できない」とは規定せずに、「辞任はできる」けれども「職務を行う」と概念を分けている意味を理解できない人もいるんだね。
辞任した人は、もう役員じゃないんだよ。
役員じゃない人は37条の義務を負うのかな？
よく条文を読もうって暇人にも散々教わっただろ？

[578: 匿名さん]

理事長の委任状の力は大きいよ。
場合によっては、理事長が握っている委任状で決議が左右されるでしょう。
理事会決議されようが、総会出席者（委任状とかは除く）で賛成や反対が多かろうが、
一人の理事長の意思によって決議されてしまうようなことがあってもいいの。
委任状はあくまで、理事会案を提出している理事長に殆どが提出されるのだから、
理事会案に賛成とみなければならないでしょう。
これが信義則なんですよ。
一般理事は総会では反対に回るのは構わないけど。

[579: 匿.名さん]

過去レスより
>>451 by マンション管理研究会　2011-11-29 20:30:53
>弁護士に聞いてみます。私が受かったかもってメールした自分もやってみるっていう若い弁護士だから真面目に考えてくれるでしょう。
>>452 by マンション管理研究会　2011-11-29 20:52:40
>求職中の余ってる人じゃありません。京大出たバリバリの人です。念のため

優秀な若手弁護士の見解は？

[580: 匿名さん]

>委任状はあくまで、理事会案を提出している理事長に殆どが提出されるのだから、理事会案に賛成とみなければならないでしょう。

なんで？
「理事会案に従う」
と
「理事長個人の考えに従う」
とをどうしてごっちゃにしなくちゃならないんだろ？
ということが話題になってることも分からないのか。

貴方がごっちゃにしか考えられない人だということはよく分かった。

[581: 匿名さん]

長いから読まない、なんて言い訳はいらないから、誰か>563で暇人が書いたことに正面から反論してくれよ。

[582: 匿名さん]

>580
理事会で理事長一人が反対だったけど、後の１９名の理事は賛成だった。
総会では、議長に対する委任状が過半数を超えていたとする。
総会出席者（委任状出席者は除く）でも議長以外は賛成だった。
決議は議長が反対だったので、総意とは逆の結果がでた。
さあどうする？
総会出席者だけで覆せる？
委任状での出席者を無視する？
決議の取り方としては、ある程度意見を聞いたら、理事長が「それでは賛成の方、
反対の方」といって決を採るでしょう。
そして、賛成○票、反対○票というでしょう。委任状賛成票○票とかはいわないでしょう。

[583: 匿名さん]

状況がよく分からんのだけど、過半数超（←人数じゃなくて議決権という理解でいいのかな？）の委任状が議長（=理事長という理解でいいのかな？）にあつまっていて、議長がこれを自身の考えに則って反対票として扱えば否決される、というだけの話じゃないの？
これを「総会出席者だけで覆せる？」と聞く意味が分からん。

[584: 匿名さん]

>理事会で理事長一人が反対だったけど、後の１９名の理事は賛成だった。

この例を使う意味も分からん。
理事会内の人数で圧倒してたとしても、総会議決権で少数ということはあるでしょうに。

どうも、理事会における頭数決議と総会における議決権決議を区別できない人が多いな。

[585: 匿名さん]

>563で暇人が言ってるのは、頭数に過ぎない理事会決議に従わなければならないということは、総会決議の議決権決議の結果を歪めてしまい、それは不適当である。ということじゃないの？核心をついてると思うけどな。

[586: 匿.名さん]

>>582 さん
仰りたいことは、この内容で十分理解できますよ。

[587: 匿名さん]

>583
それぐらい詳しく説明しなければ理解できないと思ってね。
要するに、理事だろうが、総会出席者だろうが、委任状をもっている一人の理事長には
勝てないということだよ、委任状の大きさを考慮すれば。
理事長＝議長と議席と人数は同じと考えていいんではないの。
一人で数戸持ってる区分所有者もいるかもしれないが、そんな細かいことはここでは考えないでいいよ。

[588: 匿名さん]

>理事長＝議長と議席と人数は同じと考えていいんではないの。
>一人で数戸持ってる区分所有者もいるかもしれないが、そんな細かいことはここでは考えないでいいよ。

このお方は専有部分割合による議決権という概念をご存じでないらしい。
どうりで議論が数歩遅れているわけだ。
考えないでいい、ことと、自分が考えることができない、も区別してほしい。

[589: 匿名さん]

匿．名さんありがとう。

[590: 匿名さん]

>588
あのね、今はそんな細かいこといっている必要はないといっているんだよ。
議決権とかは常識の範囲で、分かりやすく説明しただけのこと。
それぐらいは理解してよ。