マンション管理士の活用。。。パート６

[匿名さん]

パート６です。

マンション管理士をうまく活用されてる実例等がありましたらご紹介下さい。　
契約方法は月極顧問、年間契約、随時相談？費用は？良かったこと、悪かったことは？

また、マンション管理士として開業されている方、資格を取られた方のご意見や、マンション住民からの質問など何でも。色々と語りあいましょう！

パート１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46169/
パート２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/62558/
パート３　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/71826/
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パート５　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165537/

※荒らしはスルー＆削除依頼で

[521: ゴルゴ・ザ・受験生]

管理侍さん

>この文献に行き着く環境にあるのは、ゴルゴさんも管理業に関連ありでは？
>と、ちょっと思ってしまいました。

前にも言いましたが、私は、不動産業ではないです。どこかは内緒。

>書籍のタイトルは違いますが、
あああっ！タイトルが違っている！

（誤）マンション管理センター・高層住宅管理業協会の連名発行／改訂新版 マンション管理組合運営ハンドブック 2005年第2版 P174より。
（正）マンション管理センター・高層住宅管理業協会の連名発行／改訂新版 マンション管理組合総会運営ハンドブック 2005年第2版 P174より。

訂正します。そうそう、この本は、会社の近くの図書館にありました。他に２冊借りました。お陰で、昼休みがなくなり一食抜いてます。自宅近くの図書館でも別に４冊予約しており、また新しいものがでてきたらＵＰします。

なんだか、受験生の100倍この問題を考えています。

[522: ゴルゴ１３]

>>519
匿.名さん

>>515 は、代理権の濫用の効果に関するものです。
>問２９は、その議決権行使の有効・無効を問うているのではなく、
>そのように取り扱うことが適正か否かを問うているものであると思います。

そのとおりです。引用趣旨を付けずに投稿するのは良くないですね。
あくまで、暇人さんの脱線したところを確認したまでです。
問29の適否そのものにはあまり関係ないものです。

ところで、
マンション管理センター・高層住宅管理業協会の連名発行／改訂新版 マンション管理組合総会運営ハンドブック 2005年第2版には、もうひとつ気になるＱ＆Ａがありました。

P318の議決権行使書面の記載内容というタイトルで、
「議決権行使書面で議案ごとに賛否の記載がなく、「保留する」とか「多数決に従う」などの記載があるときはどのように取り扱えばよいですか。」
　↓
【回答】いずれの議決権行使書面も棄権として取り扱うのが妥当と解されます。

【説明】…後ほどＵＰ。（早くて今夜）

本問とは、委任状と議決権行使書で異なるのですが、ここの【説明】を足がかりに考えていることがあります。肢４が正解肢かもしれないと揺れています。夜時間があれば、見解を述べますので、お手すきの時にお付き合いいただけると幸いです。

[523: ゴルゴ１３]

管理侍さん

私が肢３を正解肢を有力と考えているポイントは、「反対意思を有する委任者の委任状を肢３では考慮せず、理事長が賛成で行使せざるおえないとしている」のは不適切だ、というものです。

ところで、
①理事長宛ての委任状で、議案に反対する意思表示がなされているもの。
②理事長宛ての委任状で、議案の賛否は記載されていないが、理事長はこの人は反対すると聞いているから反対票として使う
①＋②＋その他で、理事長が『一部を』反対票として使うケースってどれぐらいあるのでしょうか。

理事長宛ての委任状の1％？、5％？、10％？。管理侍さん個人の経験上、ざっくりとしたところを教えて頂けませんか？
肢３派から肢４派に鞍替えするかどうかの参考材料させて頂きます。

[524: 匿名さん]

>523
もう肢4で決着がついてるよ。
まだ理解できないんだね。
それを屁理屈というんだよ。
素直さが大切。

[525: マンション管理研究会]

＞＞ゴルゴ
最近は、議決権行使書を併用するので、賛否の意思表示を含んだ委任状は、実務上は無いと思いますよ。（理論上はありえますけど。）
ですから、委任状っていうのは意思表示を一任する、という意味です。

[526: 匿.名さん]

>>524
同感です。
わたしの見立ては、

＜肢３・・・適切である（正解肢ではない）＞
１．理事会において十分に審議され、ベストな議案が理事会決議を経て
　　総会に上程されていると予想できる。
２．理事長は理事会決議に拘束される。
３．委任者としては、理事長が賛成の議決権行使をすることが予測できるので、
　　理事長を受任者として委任状を提出したと容易に判断できる。
これを反対票として取り扱うことは、信義則に照らして許されない。

＜肢４・・・適切でない（正解肢である）＞
一方、肢４は、>>514 から検討しても合理性を欠く。

[527: マンション管理研究会]

＞＞ゴルゴ
ゴルゴが参考にしてる文献は古いのでは?

＞匿．名氏
>>１．理事会において十分に審議され、ベストな議案が理事会決議を経て
　　総会に上程されていると予想できる。
これはね、実態を知らなさすぎですよ。おたくさんの管理組合は恐らく２００戸以上の大規模なところで人材豊富なんでしょ。
しかしながら、理事会は代理出席の主婦ばかりで、管理会社が作った議案が理事会をそのまま通過、総会に上程という管理組合も多いです。
総会でおかしな議案を否決できないと困るんだよね。
但し、出題者の発想はおたくさんと同じですから、正解は４．

[528: 匿.名さん]

ちなみに、問３の正解肢は「４」であると思います。
管理者の管理組合内部における立場と外部に対する立場（区分所有者を代理する）の
違いが解れば簡単に判断ができると思います。

[529: マンション管理研究会]

↑問３？
住宅新報は２．私も２で回答したよ。

問３　肢４は誤り
４　他の土地の排水設備の閉塞によりマンションの敷地に損害が及び、又は及ぶおそれがあっても、管理者は、他の土地の所有者に障害を除去させ又は必要な予防工事をさせることはできない。

　　↓

恐らく根拠条文は
民法第二百十六条
（水流に関する工作物の修繕等）
第二百十六条 　他の土地に貯水、排水又は引水のために設けられた工作物の破壊又は閉塞により、自己の土地に損害が及び、又は及ぶおそれがある場合には、その土地の所有者は、当該他の土地の所有者に、工作物の修繕若しくは障害の除去をさせ、又は必要があるときは予防工事をさせることができる。

[530: 匿.名さん]

根拠条文は、そのとおりです。

「・・・、管理者は、『区分所有者を代理して』」なら、
「当該他の土地の所有者に、工作物の修繕若しくは障害の除去をさせ、
又は必要があるときは予防工事をさせることができる。」

つまり、
「・・・、管理者は、」では、
「他の土地の所有者に障害を除去させ又は必要な予防工事をさせることはできない。」
となる。

したがって、この肢は正しい。（正解肢である。）

[531: マンション管理研究会]

民法の理解が出来てないね。

[532: 匿.名さん]

あははっ
マン管受験者に ” 民法の理解が出来てないね。 ” と言われちまったよ。
では、肢２が正しいという根拠を示してもらいましょう。

[533: 匿名さん]

↑保存行為がわからんのでしょ？
恥かくだけです。やめといたら？

[534: マンション管理研究会]

民法総則の解説までやってられませんので、勉強してくださいね！

[535: コ"ルコ"１３]

マンション管理研究会さん

>最近は、議決権行使書を併用するので、賛否の意思表示を含んだ委任状は、実務上は無いと思いますよ。（理論上はありえますけど。）
ご指摘は、そうなんだと思う。だだやっぱり管理侍の経験談は聞いて置きたい。

管理侍さん
監事に多数の委任状が集まるケースって経験ありますか。
（除く理事長解任議案。解任議案に反対している監事に委任状が集まることはないだろうから。）

[536: コ"ルコ"１３]

>>524
匿.名さん

相変わらず、簡潔明瞭に主張をまとめるセンスは素晴らしい。

実は、肢４を>>514、>>522を合わせて不合理だと考えてみたいんです。では、のちほど。

[537: 匿名さん]

匿.名さん は人の批判も得意だけどね。

[538: 匿名さん]

反対の意思を認めることも民主主義の原則であり、理事会で反対し、総会でも反対する権利は、その理事の固有の自由意志の権利で認めざるを得ない。
それがわからんのか。

[539: コ"ルコ"１３]

マンション管理センター・高層住宅管理業協会の連名発行／改訂新版 マンション管理組合総会運営ハンドブック 2005年第2版第2版第1刷（←第3版はないみたい）
P318より引用。

【問題】
「議決権行使書面で議案ごとに賛否の記載がなく、「保留する」とか「多数決に従う」などの記載があるときはどのように取り扱えばよいですか。」

【回答】いずれの議決権行使書面も棄権として取り扱うのが妥当と解されます。

【説明】
一、（省略）
二、（省略）
三、
　そこで、本問のように、「保留する」とか「多数決に従う」などと記載された議決権行使書面をどのように取り扱うかですが、これはそのような書面を提出した区分所有者の意思をその書面上の記載からどのように解釈するのかの問題です。このような点から考えると、いずれの記載も賛否のどちらにも積極的な意思表示をしているとは考えられず、むしろ議案に対する意思の表明を放棄したものとして、棄権したものと解するのが合理的と考えられます。

四、
　議決権行使書面は、書面の提出自体が議決権の行使となるものですから、議決権行使書面と認められる書面が総会の招集権者に提出されたときは必ずその区分所有者を総会の出席者に算入し、議決権を行使したものとして取り扱わなければなりません。したがって、本問のような書面もこれを意味のないものとして取り扱うことは許されず、総会出席者として取り扱い、議決権行使としては、棄権票として扱うべきことになります。
＜引用終わり…全部手打ちなので多少の誤字はご容赦＞


＊なお、この引用は、議決権行使書面の話なので、委任状を問うている問29には直接関係がないことをお断りしておく。
＊引用したかった趣旨は、「多数決に従う」＝「意思の表明を放棄したもの」「棄権したもの」という箇所である。

[540: マンション管理研究会]

↑その本は２００５年でしょ
マンション管理適正化法の本格運用は平成１８年（２００６）
なんで平成１８年なのかを管理侍に聞きたいね。
適正化法と議決権行使書の使用は直接は関係ないんだけど、
平成１８年から、どういうわけか議決権行使書を使うようになったんだよね。
平成１８年に細かい規定ができたのかい？＞管理侍