マンション管理士の活用。。。パート６

[匿名さん]

パート６です。

マンション管理士をうまく活用されてる実例等がありましたらご紹介下さい。　
契約方法は月極顧問、年間契約、随時相談？費用は？良かったこと、悪かったことは？

また、マンション管理士として開業されている方、資格を取られた方のご意見や、マンション住民からの質問など何でも。色々と語りあいましょう！

パート１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46169/
パート２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/62558/
パート３　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/71826/
パート４　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/135648/
パート５　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165537/

※荒らしはスルー＆削除依頼で

[512: マンション管理研究会]

宅建ではあったらしいよ。さいきん没問

[513: 匿名さん]

毎年、正解が分かれる問題が１問から２問はあるけど、
最終的な合格発表の解答に異論はでない。
所詮素人の見解にすぎないのが、現在のここのレス。

[514: コ"ルコ"１３]

>>506の続き。
【説明】
一、
　委任状には、「何某に○月○日の総会において議決権を行使することを委任する」というように、議案の賛否を代理人に一任する内容のものと、「何某に○月○日の総会において左記議案についての議決権を行使することを委任する。第一号議案○○○○に関する件、賛成」というように賛否の意見の記入されている委任状とがあります。

　本問は、何人もの区分所有権の委任状を、一人の人が所持し、その内容（賛否の意見）が異なっている場合どうするのかという問題です。例えば一人の区分所有者が、他の五名の区分所有者の委任状五通を所持しているが、内三通は議案に賛成であり、内二通は反対というような場合です（なおこの他、委任状に賛否の意見の記載がないが、委任を受けた者が賛成・反対と分けて議決権を行使しようとする場合も以下に準じて取り扱えば足ります。）

（一）　
　この場合、その委任状に受任者（代理人）の氏名の記載のない場合には、一般に受任者の選択を所持人（又は管理者に提出してくれといわれた場合は管理者）に任す趣旨ですから、所持人自身（又は管理者自身）が委任の内容に従って別々に（「委任状による賛成三」「委任状による反対二」というように）議決権を行使すれば足りますし、あるいは委任者の意見と同じ人を受任者にして、その人に議決権を行使してもなってもよい訳です。

（二）
　また委任状に受任者の氏名があれば、その人に委任の内容に従って議決権を前同様の方法で行使してもらえばよい訳です。

[515: ゴルゴ１３]

ついでに、暇人さんの>>481についても、ほぼ同趣旨の文献があります。
>>506、>>514で引用した問68には1～3があり、先ほどは1を抜粋しました。
>>481は問68-2と同趣旨なので、2を抜粋します。

【問68-2】は、以下のとおり。
　代理人が委任状の内容と違う議決権行使をした場合はどうなりますか。

【回答】
　代理人が委任状の内容と異なる議決権行使をなしたときは、代理人のなした議決権行使が有効となります。

【説明】
二、
　代理人が委任状記載どおりの代理をなさず、反対の議決権行使をした場合は、（争いはありますが）代理人のなした議決権行使が有効と考えます（委任の趣旨と異なる点は委任者と代理人間の義務違反の問題となるに過ぎません。）。

[516: 匿名さん]

＞＞５１３
マンションの管理の適正化の推進に関する法律
（指定試験機関がした処分等に係る不服申立て）
第二十六条　指定試験機関が行う試験事務に係る処分又はその不作為について不服がある者は、国土交通大臣に対し、行政不服審査法（昭和三十七年法律第百六十号）による審査請求をすることができる。

[517: 匿名さん]

>毎年、正解が分かれる問題が１問から２問はあるけど、

毎年、受験ご苦労様です。

[518: 管理侍]

>515
ゴルゴさん
昨夜私も時間ができたので少し調べてたら、同じ文献に行き着きました。
書籍のタイトルは違いますが、マンション管理センターと高層住宅管理業協会の発行です。

この文献に行き着く環境にあるのは、ゴルゴさんも管理業に関連ありでは？
と、ちょっと思ってしまいました。

ということは、或いは暇人さんも？

全く根拠のない疑惑です。

[519: 匿.名さん]

ゴルゴ１３さん
>>515 は、代理権の濫用の効果に関するものです。

問２９は、その議決権行使の有効・無効を問うているのではなく、
そのように取り扱うことが適正か否かを問うているものであると思います。

[520: 匿名さん]

>518
さすが管理侍さんですね。
あなたには看破されます。

[521: ゴルゴ・ザ・受験生]

管理侍さん

>この文献に行き着く環境にあるのは、ゴルゴさんも管理業に関連ありでは？
>と、ちょっと思ってしまいました。

前にも言いましたが、私は、不動産業ではないです。どこかは内緒。

>書籍のタイトルは違いますが、
あああっ！タイトルが違っている！

（誤）マンション管理センター・高層住宅管理業協会の連名発行／改訂新版 マンション管理組合運営ハンドブック 2005年第2版 P174より。
（正）マンション管理センター・高層住宅管理業協会の連名発行／改訂新版 マンション管理組合総会運営ハンドブック 2005年第2版 P174より。

訂正します。そうそう、この本は、会社の近くの図書館にありました。他に２冊借りました。お陰で、昼休みがなくなり一食抜いてます。自宅近くの図書館でも別に４冊予約しており、また新しいものがでてきたらＵＰします。

なんだか、受験生の100倍この問題を考えています。

[522: ゴルゴ１３]

>>519
匿.名さん

>>515 は、代理権の濫用の効果に関するものです。
>問２９は、その議決権行使の有効・無効を問うているのではなく、
>そのように取り扱うことが適正か否かを問うているものであると思います。

そのとおりです。引用趣旨を付けずに投稿するのは良くないですね。
あくまで、暇人さんの脱線したところを確認したまでです。
問29の適否そのものにはあまり関係ないものです。

ところで、
マンション管理センター・高層住宅管理業協会の連名発行／改訂新版 マンション管理組合総会運営ハンドブック 2005年第2版には、もうひとつ気になるＱ＆Ａがありました。

P318の議決権行使書面の記載内容というタイトルで、
「議決権行使書面で議案ごとに賛否の記載がなく、「保留する」とか「多数決に従う」などの記載があるときはどのように取り扱えばよいですか。」
　↓
【回答】いずれの議決権行使書面も棄権として取り扱うのが妥当と解されます。

【説明】…後ほどＵＰ。（早くて今夜）

本問とは、委任状と議決権行使書で異なるのですが、ここの【説明】を足がかりに考えていることがあります。肢４が正解肢かもしれないと揺れています。夜時間があれば、見解を述べますので、お手すきの時にお付き合いいただけると幸いです。

[523: ゴルゴ１３]

管理侍さん

私が肢３を正解肢を有力と考えているポイントは、「反対意思を有する委任者の委任状を肢３では考慮せず、理事長が賛成で行使せざるおえないとしている」のは不適切だ、というものです。

ところで、
①理事長宛ての委任状で、議案に反対する意思表示がなされているもの。
②理事長宛ての委任状で、議案の賛否は記載されていないが、理事長はこの人は反対すると聞いているから反対票として使う
①＋②＋その他で、理事長が『一部を』反対票として使うケースってどれぐらいあるのでしょうか。

理事長宛ての委任状の1％？、5％？、10％？。管理侍さん個人の経験上、ざっくりとしたところを教えて頂けませんか？
肢３派から肢４派に鞍替えするかどうかの参考材料させて頂きます。

[524: 匿名さん]

>523
もう肢4で決着がついてるよ。
まだ理解できないんだね。
それを屁理屈というんだよ。
素直さが大切。

[525: マンション管理研究会]

＞＞ゴルゴ
最近は、議決権行使書を併用するので、賛否の意思表示を含んだ委任状は、実務上は無いと思いますよ。（理論上はありえますけど。）
ですから、委任状っていうのは意思表示を一任する、という意味です。

[526: 匿.名さん]

>>524
同感です。
わたしの見立ては、

＜肢３・・・適切である（正解肢ではない）＞
１．理事会において十分に審議され、ベストな議案が理事会決議を経て
　　総会に上程されていると予想できる。
２．理事長は理事会決議に拘束される。
３．委任者としては、理事長が賛成の議決権行使をすることが予測できるので、
　　理事長を受任者として委任状を提出したと容易に判断できる。
これを反対票として取り扱うことは、信義則に照らして許されない。

＜肢４・・・適切でない（正解肢である）＞
一方、肢４は、>>514 から検討しても合理性を欠く。

[527: マンション管理研究会]

＞＞ゴルゴ
ゴルゴが参考にしてる文献は古いのでは?

＞匿．名氏
>>１．理事会において十分に審議され、ベストな議案が理事会決議を経て
　　総会に上程されていると予想できる。
これはね、実態を知らなさすぎですよ。おたくさんの管理組合は恐らく２００戸以上の大規模なところで人材豊富なんでしょ。
しかしながら、理事会は代理出席の主婦ばかりで、管理会社が作った議案が理事会をそのまま通過、総会に上程という管理組合も多いです。
総会でおかしな議案を否決できないと困るんだよね。
但し、出題者の発想はおたくさんと同じですから、正解は４．

[528: 匿.名さん]

ちなみに、問３の正解肢は「４」であると思います。
管理者の管理組合内部における立場と外部に対する立場（区分所有者を代理する）の
違いが解れば簡単に判断ができると思います。

[529: マンション管理研究会]

↑問３？
住宅新報は２．私も２で回答したよ。

問３　肢４は誤り
４　他の土地の排水設備の閉塞によりマンションの敷地に損害が及び、又は及ぶおそれがあっても、管理者は、他の土地の所有者に障害を除去させ又は必要な予防工事をさせることはできない。

　　↓

恐らく根拠条文は
民法第二百十六条
（水流に関する工作物の修繕等）
第二百十六条 　他の土地に貯水、排水又は引水のために設けられた工作物の破壊又は閉塞により、自己の土地に損害が及び、又は及ぶおそれがある場合には、その土地の所有者は、当該他の土地の所有者に、工作物の修繕若しくは障害の除去をさせ、又は必要があるときは予防工事をさせることができる。

[530: 匿.名さん]

根拠条文は、そのとおりです。

「・・・、管理者は、『区分所有者を代理して』」なら、
「当該他の土地の所有者に、工作物の修繕若しくは障害の除去をさせ、
又は必要があるときは予防工事をさせることができる。」

つまり、
「・・・、管理者は、」では、
「他の土地の所有者に障害を除去させ又は必要な予防工事をさせることはできない。」
となる。

したがって、この肢は正しい。（正解肢である。）

[531: マンション管理研究会]

民法の理解が出来てないね。

[532: 匿.名さん]

あははっ
マン管受験者に ” 民法の理解が出来てないね。 ” と言われちまったよ。
では、肢２が正しいという根拠を示してもらいましょう。

[533: 匿名さん]

↑保存行為がわからんのでしょ？
恥かくだけです。やめといたら？

[534: マンション管理研究会]

民法総則の解説までやってられませんので、勉強してくださいね！

[535: コ"ルコ"１３]

マンション管理研究会さん

>最近は、議決権行使書を併用するので、賛否の意思表示を含んだ委任状は、実務上は無いと思いますよ。（理論上はありえますけど。）
ご指摘は、そうなんだと思う。だだやっぱり管理侍の経験談は聞いて置きたい。

管理侍さん
監事に多数の委任状が集まるケースって経験ありますか。
（除く理事長解任議案。解任議案に反対している監事に委任状が集まることはないだろうから。）

[536: コ"ルコ"１３]

>>524
匿.名さん

相変わらず、簡潔明瞭に主張をまとめるセンスは素晴らしい。

実は、肢４を>>514、>>522を合わせて不合理だと考えてみたいんです。では、のちほど。

[537: 匿名さん]

匿.名さん は人の批判も得意だけどね。

[538: 匿名さん]

反対の意思を認めることも民主主義の原則であり、理事会で反対し、総会でも反対する権利は、その理事の固有の自由意志の権利で認めざるを得ない。
それがわからんのか。

[539: コ"ルコ"１３]

マンション管理センター・高層住宅管理業協会の連名発行／改訂新版 マンション管理組合総会運営ハンドブック 2005年第2版第2版第1刷（←第3版はないみたい）
P318より引用。

【問題】
「議決権行使書面で議案ごとに賛否の記載がなく、「保留する」とか「多数決に従う」などの記載があるときはどのように取り扱えばよいですか。」

【回答】いずれの議決権行使書面も棄権として取り扱うのが妥当と解されます。

【説明】
一、（省略）
二、（省略）
三、
　そこで、本問のように、「保留する」とか「多数決に従う」などと記載された議決権行使書面をどのように取り扱うかですが、これはそのような書面を提出した区分所有者の意思をその書面上の記載からどのように解釈するのかの問題です。このような点から考えると、いずれの記載も賛否のどちらにも積極的な意思表示をしているとは考えられず、むしろ議案に対する意思の表明を放棄したものとして、棄権したものと解するのが合理的と考えられます。

四、
　議決権行使書面は、書面の提出自体が議決権の行使となるものですから、議決権行使書面と認められる書面が総会の招集権者に提出されたときは必ずその区分所有者を総会の出席者に算入し、議決権を行使したものとして取り扱わなければなりません。したがって、本問のような書面もこれを意味のないものとして取り扱うことは許されず、総会出席者として取り扱い、議決権行使としては、棄権票として扱うべきことになります。
＜引用終わり…全部手打ちなので多少の誤字はご容赦＞


＊なお、この引用は、議決権行使書面の話なので、委任状を問うている問29には直接関係がないことをお断りしておく。
＊引用したかった趣旨は、「多数決に従う」＝「意思の表明を放棄したもの」「棄権したもの」という箇所である。

[540: マンション管理研究会]

↑その本は２００５年でしょ
マンション管理適正化法の本格運用は平成１８年（２００６）
なんで平成１８年なのかを管理侍に聞きたいね。
適正化法と議決権行使書の使用は直接は関係ないんだけど、
平成１８年から、どういうわけか議決権行使書を使うようになったんだよね。
平成１８年に細かい規定ができたのかい？＞管理侍

[541: 管理侍]

>523
ゴルゴ１３さん

理事長が委任状の一部を反対票として使うケースは、実務上「皆無」です。

ただ、実務上のケースが無くても理論上あるなら、試験問題の答えとしては「ある」でしょう。

委任状とは、「議決権行使の代理人として受任したことを証する書面」です。
代理人は、委任者の意思に従い議決権を代理で行使するのが原則。
仮に意思の無い委任者のみからの委任であるならば、受任者の判断でよいですが。（実務上ほとんどがこれ）

そう考えると、肢３が、
「理事長は、自分の１票と委任状を賛成票として使うことができる」
なら適切だと思いますが、「使わなければならない」となると不適切と言わざるを得ません。

[542: マンション管理研究会]

＞＞委任状とは、「議決権行使の代理人として受任したことを証する書面」です。
これは違うよ。委任したことを証する書面であって、破棄してもＯＫ＞＞管理侍

[543: 管理侍]

マンション管理研究会さん

議決権行使書は区分所有法に定める権利ですから、
適正化法が施行される遥か昔から使ってる組合は使ってましたよ。

適正化法の「本格運用」が平成１８年という認識は全く無いですね。
１年の猶予期間はありましたが、それ以降管理会社は当然に適正化法遵守が義務です。

[544: 管理侍]

>542
表現が不適切でした。

委任状とは委任したことを証する書面。
受任者側からすると、委任されたことを証する書面。

[545: お悩みコ"ルコ"]

匿.名氏流に簡潔にまとめてみた。

＜肢４・・・適切でない＞
１．監事は、議案に反対している。（中立意見になったとの条件はないため、）
　　監事固有の議決権は反対として行使したと推定される。
２．肢４で、「委任状を総会出席者の賛否の比率に応じて分けて使う」なら、
　　これは、委任状分について、「意思の表明を放棄したもの」「棄権したもの」
　　となる。
３．なお、監事は、管理組合の業務の執行（理事会が総会に議案を付議する決議を含む）
　　に問題があれば、総会で報告する義務を追う。（規約41条）
４．委任者が理事長に委任することが慣例であるところ、敢えて監事に委任したのは、
　　前記３に記載した職務に鑑み、問題があれば、反対の議決権行使をすることに
　　期待して、監事を受任者として委任状を提出したと容易に判断できる。
監事が、固有の議決権を反対として行使しながら、委任状の議決権を棄権として行使する
ことは、適切ではない。

なお、委任者は、棄権する意思であれば、はじめから、委任状を出状しないことから
委任者が棄権する意思であったとは判断できない。

<<こんだけまとめるのに時間がえらくかかった。やっぱり、匿.名氏の文章力は凄い>>

ゴルゴは、「肢3,4＝適切でない」です。
次に「肢3、4のいずれを転換するか」or「肢1,2を適切でないに加えて没問とするか」
をお悩み中。。。

[546: マンション管理研究会]

ありゃま。うちはＮハウ。管理侍のとこはやっぱり上品なんだね。
Ｎハウは処分されないから法律を守らなくていいと考えていたんだ。
いま平成１８年　適正化法で検索したら出てきた。びっくり。

http://www.mansion.mlcgi.com/yukue_3.htm
以下、引用

2006年（平成18年）12月19日・国土交通省総合政策局不動産業課
宅地建物取引業者の違反行為に対する監督処分の基準 及び
マンション管理業者の違反行為に対する監督処分の基準を公表


適正化法施行から5年後に、ようやく違反事業者への処分の基準を策定
国土交通省は違反業者を処分する気など最初からなかった。
管理業者の団体である（社）高層住宅管理業協会の平成21年度現在における役員構成は、理事長（非常勤）1名、副理事長（非常勤）4名、理事（非常勤）25名と、大手管理会社の代表取締役が非常勤役員を務めている中で、唯一の常勤役員の、「副理事長・専務理事」は元建設省大臣官房総括監察官です。業者団体の実質的な責任者が監督官庁の元総括監察官という、天下りと癒着の露骨な現実。
　　官僚組織は市場主義経済の外側に身を置いて外側から市場経済を統制、コントロールし、常にその競争の審判者の役割を獲得しながら、 その分け前に預かろうとするだけでなく、自ら競争ランナーの中での優越的立場を得ようとする。その典型例。

　国土交通省総合政策局不動産業課発表
　　平成１８年１２月１９日、国土交通省では、事業者等によるコンプライアンス向上の取組を促進し、 不正行為の未然防止を図るため、国土交通大臣が監督処分を行う場合の統一的な基準として「宅地建物取引業者の違反行為に対する監督処分の基準」及び 「マンション管理業者の違反行為に対する監督処分の基準」を策定し、各地方整備局、北海道開発局、沖縄総合事務局及び関係業界団体等に通知いたしました。当該基準の概要は別添のとおりです。

「宅地建物取引業者の違反行為に対する監督処分の基準」の概要

[547: マンション管理研究会]

適切でないは１、３，４です。＞ゴルゴ
誤植だといってるでしょ。
あさっての管業は全問正解するかも！

[548: ゴルゴ１３]

管理侍さん

やっぱり、理事長宛の委任状を別行使することは皆無なのね。
判ってはいたけど確認できて良かった。ありがとう。

ついでに、監事に委任するケースってあるの？

[549: ゴルゴ１３]

>>547
マンション管理研究会さん

そうです。貴殿に、周回遅れで誤植説に加わろうかどうか、今だ亀さんスピードでお悩み中。

そういえば、私の受けたＨ21管業の第35問肢2（友人弁護士の同席を断れる）について、
この本に明記されていた。その点でも個人的に信頼度がＵＰした本だよ。
試験の主催団体の発行だし。
しかも、役員の誠実義務や委任について、2005年から変更されていないんだから。

文献としては申し分ないでしょう。

あっ、宅建、今年没問が本当にあったんだね。ビックリ！

[550: 管理侍]

>546
マンション管理研究会さん
「上品」なのではなくて、「普通」なのです。
管理戸数ナンバーワンの会社がそれではね。
低レベルの業界と言われても仕方ない。

[551: マンション管理研究会]

私のこの異様なモチベーションは「怨念」だよ！ｗ＞管理侍

[552: 管理侍]

>548
ゴルゴ１３さん

議長以外への委任状はほとんどありません。
監事とか理事長以外の理事への委任はなく、あるのは仲のよいご近所さんへの委任ですかね。

[553: マンション管理研究会]

みらい平は東急をNハウに変えようとしてるみたいだけど、愚かというほかない。

[554: 管理侍]

マンション管理研究会さん

管業も受験するの？すごいですね。

怨念ねぇ。
何があったのかは存じませんが管理会社にご不満ならリプレースをご検討ください。
うちの会社じゃないので。

[555: マンション管理研究会]

Ｎハウは理事じゃないと一区分所有者とか言って馬鹿にするんだよ。来年、任期２年の輪番理事（たぶん自分がやるといったら理事長になれる）だから、粉砕する。＞管理侍

[556: コ"ルコ"１３]

>>552
やっぱり。ということは、実務センスを問うのではなく、現場にない初見の場面で、合理的な判断ができるか否かが問われているのね。

事例を考えてアプローチするのはナンセンスだな。

[557: 管理侍]

マンション管理研究会さん

困ったものですね。
輪番ってことは、いずれはみんな理事になるんですから、
「一区分所有者」などと馬鹿にはできないんですけどね。

リプレースされたら教えてください。
うちの会社だったらおもしろいなぁ。

[558: コ"ルコ"１３]

残るは、理事長の誠実義務の範囲に関する信頼度のある文献探し。
又は、理事長の固有の議決権が誠実義務に制約されない文献探し（←これがあれば、即ボツ問確定）。
いずれにしても、肢３の文献が不足しているな。

[559: マンション管理研究会]

匿.名とかの言うこととか聞いて思うのは、やはり、憲法（人権と統治）、民法のあと区分所有法、適正化法、標準管理規約を勉強すべきなんだと思う。
なんで住民投票ではなくて「集会」で決するのか？立法者の気持ちがわかってくるよ。＞ゴルゴ

[560: 管理侍]

>559
だからこそ委任状は単なる賛成票ではなく、代理人による議決権行使なのでしょう。
議決権行使書とは違うのだと思います。

[561: コ"ルコ"１３]

>>559
この問いかけのレスは、凄い神経使うよ。

貴殿を尊敬するのは、先ず現場で現場で起きている問題に着眼して議論を展開することだよ。憲法とよく言い出すけど、背景には必ず現場の問題がある。オレもアプローチ方法は、貴殿に似て、リアリティがない机上の空論が嫌いなタイプ。

逆に、匿.名氏（匿:名氏）は、法律をベースに事例を当てはめるアプローチが多い。
アプローチ手法が違う。そんなところから、反目しているんじゃないかな。どうかな。アプローチ手法の違い。そう割り切れないものかなあ。

彼は辛辣なに批判をすることが気に入らないかもしれないが、貴殿も前期高齢マン管理士には辛辣。俺も似たようなもん。

上手く言えないけど、どちらも、明らかにオレより遥かに法律に詳しい大切な論客なんだかなあ。