マンション管理士の活用。。。パート６

[匿名さん]

パート６です。

マンション管理士をうまく活用されてる実例等がありましたらご紹介下さい。　
契約方法は月極顧問、年間契約、随時相談？費用は？良かったこと、悪かったことは？

また、マンション管理士として開業されている方、資格を取られた方のご意見や、マンション住民からの質問など何でも。色々と語りあいましょう！

パート１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46169/
パート２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/62558/
パート３　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/71826/
パート４　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/135648/
パート５　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165537/

※荒らしはスルー＆削除依頼で

[51: 管理侍]

>44
以下私の書き込んだ>31をおさらいしましょう。

>22の主張
１．管理費と積立金では積立金の方が高いことが必須条件
２．管理費は管理会社に支払えば消えるお金
３．管理費より積立金を高くしている管理会社は良心的

私の主張
１．管理費＝管理会社に支払うお金ではない
２．管理費より積立金が高いからといって良心的な管理会社とは限らない
（管理費、積立金の設定額だけで良心的かどうかを判断できない）
根拠を既に提示済み。
さて、根拠を示して反論をどうぞ。

根拠を示さず無茶な自論を繰り返すのみだね。
やはり輪番制違法論者に似ている。

[52: 匿名さん]

＞３．管理費より積立金を高くしている管理会社は良心的
無駄な修繕がしたいからでしょ。

[53: 匿名さん]

修繕積立金が少ない唯一のメリットは安易な修繕を行わないこと。
修繕積立金が狙われないこと。

[54: ご近所さん]

１回目の工事は１７年目くらいにやればいいよ。

[55: 匿名]

いや、そこに修繕積立金がある限り、ターゲット。

[56: 匿名]

湿式タイルの外壁は、１７年目まで伸ばすのは無理。

[57: 匿名]

管理費と修繕積立金を比べるんではなく、坪当たり積立金額の方がまし。

[58: 匿名さん]

修繕工事は早くやるにこしたことはない。
工事は、１２年目でもいいし、２０年目でもいい。
しかし、早くやれるマンションはいいよね。
積立金のないマンションは、修繕周期はできるだけ延ばし、
修繕箇所も最低限のことしかできない。
やはり快適なマンションライフをおくるためには、きれいなとこに住みたいね。

[59: 匿名はん]

管理侍あいかわらずかっこいいね

[60: 匿名さん]

大規模修繕工事が早くやれるとこはきれいでいいよな。
20年ぐらいでやるとこは、スラム化するね。
積立金不足だろうから、値上げをすべき。

[61: 匿名]

大規模修繕が20年目で良いという人は無知ですな。

[62: 匿名さん]

>管理費と修繕積立金を比べるんではなく、坪当たり積立金額の方がまし。

このような非常識なコメントをするのが参加しているとはマンション管理士は程度が低いね。

[63: 匿名さん]

>62
マンション管理士とか決めつけないでいいのでは。
何かにつけてマン管士を批判したいのだろうが。
多分その人はマン管士ではないとおもうけど。

[64: 入居済み住民さん]

まじめなレスがありませんね

売らんがな為のマンションはその悪影響が所有者の負担増加となることを承知の悪徳管理会社です
管理費1万円積立金5千円で大規模での不足額を融資する悪徳管理会社です

購入禁止のマンションです

何故逆の数値若しくは積立金1万円にしないのか
理由は購入者を鴨としか見れない建設業界の因循姑息な風習です
売ってしまえばこっちのもんだ　では進歩はありません

いつまでもだませる筈はありません

[65: 匿名さん]

＞管理費＜修繕積立金の条件を満たすマンションをご紹介下さい。

[66: 入居済み住民さん]

最近の新築マンションには見かけませんね。

少ない管理費でも利益を出せる優秀な経営陣がいないのでしょう。

[67: 匿名さん]

＞最近の新築マンションには見かけませんね。
管理会社としてやっていけないということですね。

[68: 匿名]

>>64
なんだよ、まだ続けるつもり？
あんたが言う購入禁止マンションなんて、いくらでもあるから、新築カテゴリーか、デベのカテゴリーに行って思う存分やってくれ。
マンション管理士スレには不要だ。

[69: 匿名]

>64
> 売らんがな為のマンションはその悪影響が所有者の負担増加となることを承知の悪徳管理会社
おいおい、悪いのは管理会社でなくて、売主のデベでないの？

[70: 管理侍]

>64
>66
なんでそんなに的外れなんだろうね。
何度も言ってる通り「管理費」は管理会社に支払うお金ではない。
管理費の高い安いと管理会社が利益を出せる出せないは別の話。
素人でも知ってるこんな話をまさかここで書き込むとは思わなかった。

本人はまじめなレスだと思いながら、こんなデマを繰り返すのが最もたちが悪い。
こんな輩がマン管士を褒めちぎるからマン管士の評価が下がるのである。
これ以上マン管士の評判を下げる行為は是非やめて頂きたい。

[71: 入居済み住民さん]

o.69 by 匿名　2011-08-15 18:34:45
>64
> 売らんがな為のマンションはその悪影響が所有者の負担増加となることを承知の悪徳管理会社
おいおい、悪いのは管理会社でなくて、売主のデベでないの？

鈍い人ですね　両方ですよ。

[72: 入居済み住民さん]

No.68 by 匿名　2011-08-15 18:00:12
>>64
なんだよ、まだ続けるつもり？
あんたが言う購入禁止マンションなんて、いくらでもあるから


こういう事実を事実として受け入れる正直な方も存在します。

[73: 入居済み住民さん]

No.67 by 匿名さん　2011-08-15 17:29:12
＞最近の新築マンションには見かけませんね。
管理会社としてやっていけないということですね。


いいえ管理業務主任を管理員として常駐されれば可能です。どうせ暇をもてあましていますので　掃除でもさせましょう。

[74: 入居済み住民さん]

本人はまじめなレスだと思いながら、こんなデマを繰り返すのが最もたちが悪い。
こんな輩が悪徳管理会社を褒めちぎるから管理業務主任の評価がばれるのである。
これ以上管理業務主任の評判を暴露する行為は是非やめて頂きたい。

ほんとの侍より

[75: 管理侍]

>74
何を言ってもあなたの書き込んだ>22のデマは無かったことにはできませんよ。

私の意見である>23>26>31にあなたが何ら反論できないことにも変わりありません。

見ていて本当に同情します。
もう恥の上塗りはおやめなさい。

あなたは全ての管理会社を悪徳会社に仕立て上げることで利益を得ようとするマン管士でしょう。
みんな気付いてますよ。

[76: 匿名さん]

＞いいえ管理業務主任を管理員として常駐されれば可能です。どうせ暇をもてあましていますので　掃除でもさせましょう。
あなたは管理業務主任でしたか。
少し納得できました。

[77: 販売関係者さん]

「入居済み住民さん」を名乗るマンション管理士は素人だよ。しかも＊＊てる。＞管理侍

[78: 管理侍]

販売関係者さん

そのようですね。
ご本人は大真面目なところが余計に可哀想です。

[79: 匿名]

こじつけの管理会社の批判が楽しいのかねえ。

[80: 匿名]

入居済み住民さん

管理会社業界は、ロビー活動を上手く行い、標準管理委託契約書から長期修繕計画を別枠扱いにしてしまいました。
したたかです。

[81: 匿名]

まともな長期修繕計画をサポートできないなら、管理業の免許を返上すればよい。

[82: 匿名さん]

マンションを売りやすくするために、積立金は安くし、管理費は必要経費を計算して
設定する。
何故積立金を長期修繕計画に沿って設定しないのかは理解に苦しむ。
まさに売らんがための設定以外の何ものでもない。
マンションの住民は積立金の不足に気づき、いずれ値上げをしなければならない。
その値上げの時期が遅くなれば積立金の値上げ幅も大きくなる。
管理費については、必要経費をちゃっかり設定しているんだけどね。
やはり、まだまだ管理会社も発展途上の企業ですね。
管理会社とマンションがお互いに信頼しあい、共存・共栄していく日がくるのだろうか。
しかし、それなくして管理会社の未来はないような気がするのだが。

[83: 匿名]

他人任せにしたい住民気質がある限り安泰よ。

[84: 匿名さん]

必要積立金については、どうせ支払わなくてはならない金額なんだよね。
早いか遅いかだけの問題。
しかし、遅いと必要額が不足するので、大規模修繕工事も軽減しなければならなくなる。
そうならないように、管理会社も組合と一緒に考えていかないとね。
マンション管理をプロとして生業を営んでいるんだったら。

[85: 匿名さん]

デベ系の管理会社はきちんと提案して修繕積立金を上げていきますよ。

[86: 管理侍]

>82
均等積立方式にして販売時の積立金が高くなるとマンションが売れないからですよ。

マンションの購入者には様々な人がいるのです。
元々永住するつもりのない人もいます。
特にそういう人は将来の積立金など関係なく、安いほうがよい。
そうでなくても購入者は積立金が安いマンションを歓迎します。

マンションの多くは段階積立方式（将来値上げの予定がある）で販売されてますが、
購入者には将来の積立金値上げ計画の説明がなされているはずです。
それでも積立金の安いマンションを選ぶのが購入者です。

最近は徐々に変わりつつありますけどね。
それでも購入者が安い積立金を歓迎する限り、売る側が売りにくい方式を選択するはずがありません。

[87: 匿名さん]

そそ。
デベ系管理会社は修繕計画が売上予定と言われているから修繕積立金を上げていきます。
工事がそれほど欲しくない独立系は安い修繕積立金のまま放置するでしょう。管理費削減要求を誘発するだけですから。
マンション管理士らしき人物が素人だって思われるのはその違いすら認識できてないからですよ。

[88: 暇人]

ここ数日ゴルフ三昧旅行してきたからついていけてないし、ざっと読んだだけだから的外れかもだけど、未だに

管理費>修繕積立金
のマンションは買っちゃダメ

の理屈がよく分からない。
素人の視点からすると、それぞれ用途が違うんだし物件も色々だから自然にあり得ると思うのだけど。

例えば庭が広くて植栽に手間がかかってコンシェルジュや管理員が常駐しててエレベーターが戸数に比して多数あるようなマンションだと管理費は高額になるよね。

更に小規模建物でDINKS向で各戸はそれほど広くなくて戸数は建物規模に比して多いような物件なら修繕積立金はその分抑えられるでしょ。

要するに物件次第なんじゃないの？
そりゃ管理会社が過分に利益をとってるケースも「あり得る」とは思うけど、一般化できるほどの基準とはどうも思えない。

[89: 暇人]

あと、ついでに触れておくと、マン管士だけの資格者にあまり期待しない方がいい。

あの試験なら、ちょっと要領がいい大学生なら受かれると思う。
建築士とか弁護士とか司法書士がマン管士資格も持っているなら「マンションのことも『少しは』詳しいんだな」と思っていいかも、というくらい。

あとは個々のマン管士さんの話を聞いたり実績を手がかりに判断するしかない（もちろん、マン管士のみの資格者だって頼れる人はいるかも知れない）。当たり前だけどね。

[90: ゴルゴ１３]

管理侍さん

新築分譲マンションを受託する時って、管理会社は、管理委託料について交渉するのは当然として、修繕積立金についても口出ししていくものなの？
業界人ではないので素朴な疑問。

[91: 匿名さん]

>87
何かにつけてマン管士に結びつけ批判するんだね。
一体何ものなの？

[92: 匿名さん]

＞新築分譲マンションを受託する時って、管理会社は、管理委託料について交渉するのは当然として、修繕積立金についても口出ししていくものなの？
親会社が分譲の際、既に管理費、修繕積立金のそれぞれの金額を提示しているので、その子会社である管理会社が口出し出来る筈が無いよ。（但し、管理侍にあらず）

[93: ゴルゴ１３]

そうだよね。デベ子会社が親会社におかしいなんて言えないよね。

[94: 匿名]

>>89
その言い方は、マンション管理士試験で93%前後の不合格者を刺激しますよ。

特に管理会社の従業員で、業務上必要な知識が得られる環境であるにもかかわらず、連続不合格の方は多い。

要領のいい大学生よりもお馬鹿さんと言っているようなもの。

[95: 暇人]

>特に管理会社の従業員で、業務上必要な知識が得られる環境であるにもかかわらず、連続不合格の方は多い。

マンション管理士資格の有無が、実際の実績・経験・知識と連動していない、という意味では私の意見と合致するように思います。
要するに「あの試験では能力を測れない」ということです。

>要領のいい大学生よりもお馬鹿さんと言っているようなもの

この試験への対応力という点ではあり得ることだと思いませんか？

私は「マンション管理士試験に合格したからと言って頼れるとは限らない」（これが前レスの趣旨）と同時に、「いくら実績・経験・知識があると『思われる人でも』、あの程度の試験にも合格しないのならば頼れるとは限らない」と考えています。

[96: 管理侍]

ゴルゴ１３さん

>92は全く的外れな回答です。恐らく実務者ではないでしょう。

売主が提示する管理費、積立金は管理会社が積算した数字であり、
売主が勝手に提示することはありません。

売主は管理費、積立金の積算を必ず管理会社に依頼します。
そこで出た数字に対しての減額交渉はあります。

安くして売りやすくしたい売主と、あるべき姿にしておかないと
後で理事会から責められる管理会社とのせめぎ合いですね。

[97: 管理侍]

暇人さん

仰る通り。
できる大学生は管理会社への就職内定後、入社までにマン管士資格を取得してます。

ダメな奴はダメ。
どこの業界でも同じです。

[98: 匿名さん]

管理費と修繕積立金は算定根拠が違うから管理費＜積立金の公式は当てはまらない。

[99: 入居済み住民さん]

買ってはいけない　第2

下駄履きマンションです

管理組合の重複を招きかねないマンション　住居専用マンションでもなかなかまとまらないマンションは多い
加えて営利を目的とするものの加入はトラブルの要因を増やす

[100: 入居済み住民さん]

管理費＞積立金　のマンション購入禁止は一部の業界人を除き　皆さん納得していただいたようです

千三つ屋という不動産業界の呼称があります　談合やピンはねは常識の業界です　新聞を時々賑わしていますが、絶えることはありません
すべてのマンションにとり不幸なことは　管理会社は不動産業界の中にある　ということです
不動産業界内の取引であればいずれも千三つ屋であり何の問題はありません
しかし　一般消費者を相手にすれば　これはもう赤子の手をひねるものとなります
ここでのレスがよく証明しています　賢明な消費者は理解できるものです
解決策は千三つ屋体質からの脱却ですが　おそらく無理でしょう

自衛手段は　自主管理です　すでに全国の組合の9％は実行しています