マンション管理士の活用。。。パート６

[匿名さん]

パート６です。

マンション管理士をうまく活用されてる実例等がありましたらご紹介下さい。　
契約方法は月極顧問、年間契約、随時相談？費用は？良かったこと、悪かったことは？

また、マンション管理士として開業されている方、資格を取られた方のご意見や、マンション住民からの質問など何でも。色々と語りあいましょう！

パート１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46169/
パート２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/62558/
パート３　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/71826/
パート４　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/135648/
パート５　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165537/

※荒らしはスルー＆削除依頼で

[432: 匿名さん]

民法第717条
1.土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があることによって他人に損害を生じたときは、その工作物の占有者は、被害者に対してその損害を賠償する責任を負う。ただし、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしたときは、所有者がその損害を賠償しなければならない。
2.前項の規定は、竹木の栽植又は支持に瑕疵がある場合について準用する。
3.前二項の場合において、損害の原因について他にその責任を負う者があるときは、占有者又は所有者は、その者に対して求償権を行使することができる。

[433: マンション管理研究会]

＞＞４３１
ベランダの所有者ではないですよね。ベランダの専用使用権を持っているのはＡで、ベランダについては占有者ってことだとおもうけど。
Ａから賃借してるひとは占有補助者です。

代理占有（間接占有）：本人が他人（占有代理人・占有補助者・占有機関などと呼ぶ）の直接占有を通じて取得する占有（181条）。本人にとっては自主占有であるが、占有代理人にとっては他主占有にすぎない（ただし、判例は占有代理人には本人のためにする意思と自己のためにする意思が併存していてもよいとする）。
例：賃貸人・寄託者等。

[434: 匿名さん]

2
Bは、損害の発生を防止するのに必要な注意をしていたことを証明できなければ、土地工作物の占有者としての損害賠償責任を負う。

3
甲マンションの管理組合は、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしていたことを証明できたときは、土地工作物の所有者に代わって損害賠償責任を負う。

4
甲マンションの区分所有者全員は、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしていたことを証明できたときは、土地工作物の所有者としての損害賠償責任を負う。

※ほかの選択肢です　占有補助者としての意で解釈はむずかしいとおもいます。
ベランダは共用部分であり　区分所有者は持分権があります　厳密に言えば所有者とおもいます
1以外の設問は民法717条の想定内とおもいます
1だけを占有補助者とするのでは設問自体におかしな部分があると思います

[435: 匿名さん]

参考として　問14

甲マンションの202号室の区分所有者Aは、202号室（Aが専用使用権有するベランダを含む。）をBに賃貸している。B宅を訪れたBの知人Cが、ベランダの手すりにつかまったところ、手すりと一緒に落下して負傷した。手すりの落下の原因は、ベランダの留め金具の支持力の不足によるものであった。この場合の損害賠償責任に関する次の記述のうち、民法及び区分所有法の規定によれば誤っているものはどれか。

[436: マンション管理研究会]

はっきりとした間違いは下記の枝。
こんな規定はありませんからね。下記の「所有者」とは区分所有者全員のこと。
3
甲マンションの管理組合は、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしていたことを証明できたときは、土地工作物の所有者に代わって損害賠償責任を負う。

[437: 匿:名さん]

Ａ、Ｂともに占有者である。（Ａ … 代理占有、　Ｂ … 自己占有）

[438: 匿名さん]

ＬＥＣとかの模範解答が正しいよ。

[439: 匿名さん]

>>436
区分所有法9条→共用部分の瑕疵→管理組合（区分所有者全員）

[440: マンション管理研究会]

↑その枝は４です

[441: マンション管理研究会]

３と４の違いが感覚的にわかるかわからないかが合否を分けるポイントなのかも。

[442: マンション管理研究会]

「枝」→「肢」です。訂正

[443: マンカン資格を最近知った平均的国民]

マンカン受験者がこんなにいるのが驚き。

世の中にマンカン資格を知ってるものが圧倒的にもかかわらず。

[444: 匿名さん]

マンカン資格があるということは、

資格が無いのにそれを名乗っちゃいかんということか。

マンカンは、単なるマンション管理会社の名刺の修飾かと思ってたよ。
資格があるのとないのと何も変わらんだろ。

[445: 匿名さん]

>>世の中にマンカン資格を知ってるものが圧倒的にもかかわらず。
こういう誤植が今年の「問２９」
適切でないものはどれか→適切なものはどれか

今年度試験問題
http://www20.tok2.com/home/tk4982/H23/2011-man-mondai.pdf

[446: 匿名さん]

誤植があるのか！
受験料返せ。

[447: 匿名さん]

２ちゃんねるでは、誤植説が有力です。誤植であるとすれば正解は３つあることになる。

[448: 匿名]

誤植だったら、予備校が大騒ぎしているよ。2chで誤植だと騒いでいる人は、大方92%組だろ。

[449: マンション管理研究会]

あなたはどう思う？

[450: コ"ルコ"１３]

マンション管理研究会さん

問29の問題文を見ました。なかなか難しいです。

肢３について、ふと思ったことを述べます。
欠席する組合員が委任する際、その殆どが白紙委任状でしょう。
ところが、稀なケースかもしれませんが、条件付きで賛否を託すことも中にはあるかもしれません。

例えば、理事長宛てに、次のような委任状が提出されたらどういう扱いになるのでしょうか。

議案：Ａ社へ管理会社を変更する件
委任状の記載事項：Ａ社は、マンコミュの掲示板において、悪い書き込みばかり目立ち、大変心配です。つきましては、質疑応答の場で、悪評を懸念した質問を３人以上した場合には反対として取り扱いください。２人以下の時は賛成としてください。発言が微妙な方につきましては、理事長様のご判断でカウントしていただけませんか。当日、法事で出席できず、ご面倒をお掛けしますが、他によく知る方もいないので、理事長様に託します。何卒宜しくお願いします。

理事長は、この委任状に基づき、本委任状のみ反対票、その他の委任状を賛成票と扱っても問題ないと思われます。

いかがでしょうか。ご検討ください。

[451: マンション管理研究会]

弁護士に聞いてみます。私が受かったかもってメールした自分もやってみるっていう若い弁護士だから真面目に考えてくれるでしょう。

[452: マンション管理研究会]

求職中の余ってる人じゃありません。京大出たバリバリの人です。念のため

[453: コ"ルコ"１３]

おお、弁護士に確認して頂けるとは！ありがとうございます。

前に、委任状票を分割できるかという論点で、しょうもないレスをしたので、色々考えてみました。

[454: 管理侍]

>450
ゴルゴさん
委任状の提出は「代理人による議決権の行使」を意味します。
代理人は委任者の意思に基づき議決権を行使する、と考えるのが妥当。
ということは、>450のような委任方法もアリだと思います。
何の意思もない委任なら、受任者が総会での議事、質疑応答を聞いた上で判断して
議決権を行使すればよいでしょう。

[455: コ"ルコ"１３]

>何の意思もない委任なら、受任者が総会での議事、質疑応答を聞いた上で判断して議決権を行使すればよい

そうなんですよ。何はともあれ、判断すべき。その点、監事が按分で投票って何？判断放棄かい？そんなことも考えています。

特に、一般的な理事長宛てを選択せず、監事を委任先に選択した組合員は、その事実だけで職責への特別な期待があると考えています。そんなことから、肢４も悩ましい。

[456: 管理侍]

ゴルゴさん
肢４は「総会出席者の賛否の比率に応じて」を無視して考えては？
そうすると「委任状を分けて使えるか」という問題になります。
「比率に応じて」というのはあくまで分け方の話ですからね。

[457: マンション管理研究会]

マンション管理センターの考えかたが正しいかどうかは別にして、私は合格するために毛色の違う４にしました。

[458: 匿名さん]

問題は５０→１の順で解くといいよ。適正化法の４６－５０は何が何でも５問とらないといけません。
７分で解いて３分のアドバンテージをとる。

[459: コ"ルコ"１３]

管理侍さん、マンション管理研究会さん

受験という場を大前提にすると、全く別のアプローチも考えることもできると思います。
個数問題を除く設問は、
①「正しいものはどれか」「誤っているものはどれか」
②「適切なものはどれか」「適切でないものはどれか」
に区分されます。

①のパターンは、○○○×（又は×○○○）の１つのモノを探す設問であるのに対し、
②のパターンは、◎、○、△、×、××の中から、◎又は××を探す設問と割り切る。そんなアプローチが考えられます。

問29は、②の「適切でないものはどれか」になります。

そうすると、
肢1,2,4は「…できる。＝can」に対し、肢3は「…なければならない＝must」と明らかにニュアンスが違います。
肢3の「…なければならない＝must」は、例外なしに該当するニュアンスを込めている表現と考えます。

肢3は、例外ケースが考えられると考えますので、『××』かなと。
肢4は、個人的にはイマイチ度満点ですが、「…できる＝can」と可能性に言及している範疇にとどまっていることから、
『×』止まりかなと考えました。

そこで、個人的に適切でない度合いは、肢３××＞肢４×と考えています。

そうは言っても、マンション管理研究会さんの自説（＝監事に期待するアプローチ）に、私も共感しているところがあります。そのため、監事の監事たる役割に期待大して、肢4に『××』と付けたい気持ちを捨てきれないので、確信までには至っておりません。

[460: マンション管理研究会]

ありゃま、ゴルゴもこういうの好きですねー。
問２９の論点は
たぶん、出題者は「理事会決議に理事長は拘束される、監事は拘束されない。」と考えてるんです。
以前、マンション管理センターに電話で質問したとき、「理事会決議に理事は拘束されるが組合員は拘束されない」とかいってたんで、内部でそういう見解が浸透してるのかも。

その前提なら１、２，３は適切。
残るは４．不適切なのは４です。

４が適切だとすると２戸もってる区分所有者が委任状を出したとき幹事が２個の議決権の使い分けをすることになり、特別決議の組合員の頭数の過半数という要件の計算ができません。


今年度問題再掲
http://www20.tok2.com/home/tk4982/H23/2011-man-mondai.pdf

[461: コ"ルコ"１３]

>問２９の論点は
>たぶん、出題者は「理事会決議に理事長は拘束される、監事は拘束されない。」と考えてるんです。
この点は、とても説得力があります。うーむ。

[462: 管理侍]

お二人ともマニアック全開ですね。
そして分析、論点など説得力十分。

肢４については賛成派からの委任と反対派からの委任で
監事が使い分ける可能性が理論上あるのではないでしょうか。

委任による議決権の行使は代理人としての行使なので、組合員の頭数は変わりません。

[463: マンション管理研究会]

>>委任による議決権の行使は代理人としての行使なので、組合員の頭数は変わりません。
そりゃ、わかってるけど、どうやって分けるんだい?
売れ残りの１０部屋を持ってるデベは議決権１０個、頭数は１。
デベが委任状を出して肢４のとおり按分できるとした場合、
賛成反対に１０票を６票：４票で割り振ったとしたら、頭数は０．６人と０．４人？
こんなことができるなら、「私は０.３人分賛成で０．７人分反対です！」っていう議決権行使もあるのかい？

[464: マンション管理研究会]

会社法の規定では下記の通り。
区分所有法に同様の規定はありませんから、議決権の不統一行使を認めるには規約での定めが必要じゃないかと思います。
標準管理規約に議決権の不統一行使の規定はないので、本年度問２９の肢４は「不適切」

会社法

第二編　株式会社

第四章　機関

第一節　株主総会及び種類株主総会

第一款　株主総会

（議決権の不統一行使）

第三百十三条　株主は、その有する議決権を統一しないで行使することができる。

２　取締役会設置会社においては、前項の株主は、株主総会の日の三日前までに、取締役会設置会社に対してその有する議決権を統一しないで行使する旨及びその理由を通知しなければならない。

３　株式会社は、第一項の株主が他人のために株式を有する者でないときは、当該株主が同項の規定によりその有する議決権を統一しないで行使することを拒むことができる。

[465: 匿:名さん]

問２９の正解肢は、「４」だと思います。

[466: 匿名さん]

解説があったよ

区分所有者数と議決権数を併用する規約の場合、不統一行使は不合理なものとなる。


4.議決権の不統一行使
また、議決権の不統一行使については専有部分はその単一の意思を形成するのが法の建て前である以上専有部分の単位を細分するような不統一行使はそもそも認められません。
複数の専有部分がある場合には議決権自体は形式的には各々の専有部分毎に行使ができますが、区分所有者数と併用する区分法の原則的議事方法の場合には一名の区分所有者を更に分割できませんのでこの場合も不統一行使はできません。
区分所有者数の要件を外す標準管理規約の場合にはこのような制約がありませんが、一人の意思は一個ですから不統一行使は不合理なものとして否定すべきと思われます。
ただし、信託等実質上複数の意思の存在が肯定できる場合には不統一行使も認められるべきです。

[467: 暇人]

面白そうなので参戦してみます。
私の見解は肢3です。

まず肢4について。

(1)「複数の別々の人格である委任者から預かった委任状を賛否に分けて行使する」
（→BCDEから委任を受けた受任者Aが、BCの委任状を賛成票を投じ、DEの委任状を反対票を投じる。）
ことと
>466の解説で言及されているように
(2)「一人の人格として賛否両方に票を投じる」
（→複数の区分所有権を保有している一人の人格であるAが（各戸区分所有権に係る議決権のみならず）頭数についても賛否に分けて票を投じる）

とは異なります。

今回の設問は、理事長も監事も、複数の人格である複数の区分所有者から複数の委任を受けているので
上記(1)の場合ですから、>463や>466の議論は該当しないと思います。

また、>464で述べられた会社法上不統一行使が許容されているのは、その対象が「株式」だからといえます。
株式は元々「個々の」株式に権利が付帯しているものですから、X氏が100株を持っている場合に50株ずつ別の権利行使をすることが可能なわけです。
もちろん、それを決するのは「一人の人格」としての「100株を保有しているX氏」です。
しかし、100の株式に付帯する権利が「元々別個」なので、（性質は異なる話ですが）上記(2)よりは(1)に近いと言えます。

そして、Aは委任されている以上、BCDEからの「それぞれ別個の受任」について、「それぞれをどのように行使するか」はAの裁量ですから、上記(1)が可能であると結論づけられると思います。
つまり肢4は「適切」と考えます。

肢3はどうでしょうか。
「理事会決議を経た議案につき理事長が反対できるか」という論点の答えは私には分かりません。
これを否定的に考える論拠としては「理事長として理事会決議に加わった以上、それに反対するのは背理」といったものでしょうか。
（これは肢1にも影響するのでしょうが、肢1は「役員を辞任すれば」という留保付なので、この論点に関わらず「適切」といえます。）

しかし、少なくとも「他の区分所有者から受任した」分の判断は、受任者としての裁量によって行使できるのではないでしょうか。これを制限するのは、理事会に参加できない委任者の権利を制限するとも思えます（つまり肢3は「不適切」と考えます）。

また、肢2は>461に書かれている理由により（監事は理事会決議で票を投じられません）「適切」と考えます。

以上から、私は肢3が不適切で、本問の回答であると思います。
違ってたらハズカチー。

[468: 管理侍]

>463
例示の内容で頭数を分けることは当然できませんね。
ただ複数名から委任を受けている場合には、委任分の議決権を
委任者の意思によって賛成と反対に分けて行使することはあり得るのでは？
例えば10戸所有の組合員Ａと１戸所有の組合員Ｂ、二名から委任されている場合、
その代理人 監事Ｃ（１戸所有）はＡの議決権として賛成10、Ｂの議決権として反対１、
自分の権利として賛成１、という意思表示ができる。
この時の組合員数は賛成２、反対１とカウントする。

だからと言って「総会出席者の賛否の比率に応じて分けて使える」
とまで言い切るのは私も違和感があります。

ただ無理やりこじ付けて、消去法で考えていくと肢３が残る気がするんですよね。
ゴルゴさんの言う「×」と「××」の考え方です。

是非、弁護士先生への確認をお願いします。

[469: マンション管理研究会]

予備校は肢３だと言ってますよ。
http://www.tac-school.co.jp/sokuhou/m-kanri/pdf/m-kanri.pdf

でもね、肢１は役員を辞任しなければ理事長は賛成票を投じるべきだとも読めますよね。
従って肢１と肢３は同じこと。
マンション管理センターの答えを待つしかないね。

[470: 匿.名さん]

>>467 暇人さん

たとえば、
区分所有法第６１条（建物の一部が滅失した場合の復旧等）第６項では、
「前項の決議をした集会の議事録には、その決議についての各区分所有者の賛否をも記載し、
又は記録しなければならない。」
と規定しています。

どのように取り扱うのでしょうか？

[471: 暇人]

>だからと言って「総会出席者の賛否の比率に応じて分けて使える」
>とまで言い切るのは私も違和感があります。

私はこの点も受任者の裁量の範囲内だと思います。
要するに「標準管理規約と民法」上は自由である、ということです。

>でもね、肢１は役員を辞任しなければ理事長は賛成票を投じるべきだとも読めますよね。

ここはある種のひっかけかも知れませんが、問題文は問題文のまま読むべきと思います。
そして「深読みで悩んでしまっても肢3との関係で正しく選べるだろう」というのが出題者の意図のように感じます。

[472: 匿名さん]

正解は肢４で決まりです。

[473: 暇人]

>たとえば、 区分所有法第６１条（建物の一部が滅失した場合の復旧等）第６項では、
>「前項の決議をした集会の議事録には、その決議についての各区分所有者の賛否をも記載し、又は記録しなければならない。」と規定しています。

>どのように取り扱うのでしょうか？

議事録実務のことは分かりませんが、例えば（>467の例で）
A:賛成
B:賛成（代理人Aによる）
C:賛成（同上）
D:反対（代理人Aによる）
E:反対（同上）
とでも書けば足りるのではないでしょうか。

法的には「（　）」も不要であり、単に
A:賛成
B:賛成
C:賛成
D:反対
E:反対
でも良いような気がしますが。

[474: コ"ルコ"１３]

マンション管理研究会さん

住宅新報の解答速報は、肢４となっています。ここは、私が受けた平成21年の割れ問を当て、住宅新報は信頼できると言われていました。

[475: 暇人]

>住宅新報の解答速報は、肢４となっています。ここは、私が受けた平成21年の割れ問を当て、住宅新報は信頼できると言われていました。

あらら・・・。ごめんなさい。

[476: コ"ルコ"１３]

暇人さん

相変わらず、論旨明快で、さすがです。
ところで、肢４の主語が『監事は、』である点が気になります。

『監事に、賛否の割合に応じて使うほど委任状が集まる』というのは、異常事態と感じます。ある種、反理事長派の委任状が集まったと考える方が自然かもしれません。ちょっと考え過ぎでしょうか。

[477: コ"ルコ"１３]

書き忘れましたが、私は、肢４に後ろ髪を惹かれつつも、肢３派を堅持です。

[478: 匿.名さん]

>>473　暇人さん
委任契約の基礎となるのは信頼関係です。
たとえば、受任者が、
「わたしは賛成しましたが、Ｄさん（委任者）は反対にしておきました。」
と言ったとしたら・・・

＜民法第１条第２項＞
権利の行使及び義務の履行は、信義に従い誠実に行わなければならない。

[479: 暇人]

>『監事に、賛否の割合に応じて使うほど委任状が集まる』というのは、異常事態と感じます。ある種、反理事長派の委任状が集まったと考える方が自然かもしれません。ちょっと考え過ぎでしょうか。

なんとなくご指摘のイメージは分かりますが
「標準管理規約及び民法の規定によれば」とある以上、それ以外の事情は排除すべきと思います。

そして「標準管理規約及び民法の規定」には、肢4のような受任者の権利行使を制限する規定は見受けられません。
また肢3を「適切」とする（即ち肢3所定の制限的取扱いの）根拠となる「標準管理規約及び民法の規定」も見受けられません。

以上から、やはり肢3が「不適切」で正解肢と思います。

・・・受験生でもないのになんかドキドキしてきた。

[480: マンション管理研究会]

信義則の判例みたことあるのかい？ピンボケもいいとこだよ。委任状は一方的に頼んでるだけで、受け取ったほうが受任するしないは自由。行使せずにそのひとの分だけ棄権してもいいわけである。

[481: 暇人]

>478
>委任契約の基礎となるのは信頼関係です。
>たとえば、受任者が、
>「わたしは賛成しましたが、Ｄさん（委任者）は反対にしておきました。」
>と言ったとしたら・・・

確かにそうかも。
でもそれはあくまで委任者と受任者との委任契約という契約関係の問題ではないでしょうか。

ただ、私は契約上も問題ないと思います。
委任者Dさんが「私の票について貴方の判断で投票して良い」とAに委任したわけで、Aはそのとおりに自分が考えた「Dの分は反対票を投じる」という判断で行使したわけですから。

仮にAD間の内部契約的に問題となるとしても、それが直ちに議決権行使の可否や効力に影響するかというと別問題と考えます。
「決議上Dの票はAの権利行使のとおり賛成と扱われるが、その行使がDの意に反したので（←上記のとおり私はこうも思いませんが）、債務不履行で損害賠償」という結論も考えられそうです。

[482: 前期高齢管理士]

２７日の試験の正解肢で盛り上がっていますね。
永く試験から遠ざかると問題を読み解くのも骨が折れるので、ざっと流し読みしただけですが…

問２９について殆んどの正解速報は、「３」としていますが、「２」ではないですかね。
確かに管理士試験はヒッカケ問題が多すぎますが、あまり深読みする必要はありません。

なお、問３３の正解を「１」としている速報が多いようですが、「２」だと思います。

最近、馴染みのＨＮの方々の投稿が懐かしく、久しぶりに書き込んでみました。

[483: マンション管理研究会]

↑おたくさんなんで受かったの？やはり合格最低点が低すぎますね。

[484: 匿名さん]

理事会が提出した総会議案に監事が反対できないなんていう発想は、ｂｏｋｅの始まり。。。

[485: 匿名さん]

http://sokuhou.u-can.jp/skhap/realTimeAnswer.do?ex_id=O6L111101

http://www.tac-school.co.jp/sokuhou/m-kanri/pdf/m-kanri.pdf

http://www.o-hara.ac.jp/sokuhou/mankan/kaito_mankan.pdf

3が優勢

[486: マンション管理研究会]

もし正解が４だとすると社会的影響が大きいよね。
１，２，３が適切となるわけですから、
総会で反対意見が出たとしても、
管理会社が「理事会提出議案は理事長を含め、全理事は総会で反対できません。理事会で決議したからこそ総会に上程されているのです。議案の取り下げもできません。」と言い出しかねない。マンション管理センター見解とか言い出してね。
監事の反対は問題ないが、普通は監事宛に委任状出さないもんね。
そういう意味で問２９を話題にしてるんだけど、推論型問題にしてる意味が理解できんひともいる。前期高齢はひっこんでていいよ。

[487: 暇人]

>そういう意味で問２９を話題にしてるんだけど、推論型問題にしてる意味が理解できんひともいる

というか・・・さっきも書きましたが、この問題は純粋に（標準管理規約を含む）法的知識と理解を問う問題だと思いますよ。

この問題を短く解説するなら「民法にも区分所有法にも標準管理規約にも、肢3を正当化する（肢1，2，4を否定する）根拠条文が無いから」で足りると考えます。
問題文にも「標準管理規約と民法上の規定上」と明記されています。
他の事情や政策的判断は不要で、むしろ排除して判断するのが筋だと思います。
法的に複数の解釈があり得る場合に初めて裁判例や学説、実務的要請という話になるはずです。

受験日前に私からマンション管理研究会さんに「法文を繰り返し読むのが一番早くて確実ですよ」と僭越ながらアドバイスしたのは、こういう問題で惑わされないようにするためでした。

なーんて偉そうに書いて、後で「実は正解は4でした」だったら情けないですが・・・。

[488: コ"ルコ"１３]

設問では、理事長・監事がいつから反対しているか明記されていません。
「標準管理規約と民法上の規定上」によれば、次のケースでも総会に議案が付議されます。

・理事会で理事長は、総会に付議する件に反対し、監事は、反対の意見陳述をした。
・しかし、他の理事の賛成が過半数であったので、可決された。

この場合、理事長（監事）への委任状に反対派票が委任されていることもありますよね。マンションなんですから、誰が反対なのか知っていてもおかしくありません。
このような時も肢３の通り、賛成票扱いをしなければいけませんか。肢４支持派に、ご意見を伺いたいです。

（暇人さん、事情を全面に出してすまんです。私は、事例に当てはめて検証しないと済まないタチなんで。ご容赦。）

[489: コ"ルコ"１３]

（役員の誠実義務等）
標準管理規約･第37条第1項

ここをどう考えるか次第かも。

[490: マンション管理研究会]

1と3が反対解釈で同じことだと考えたら論理的には4しかない

[491: 管理侍]

>490
１が「自分の１票」の話であるのに対し、３は「自分の１票と委任状」の話ですから、
１と３は反対解釈で同じ、とはならないですね。

[492: 管理侍]

>489ゴルゴさん
標準管理規約37条を読み返しました。

「理事会の決議に従い」という文言はポイントかもしれませんね。
総会議案は理事会決議事項ですし。
理事会決議された総会議案に理事長という立場で反対することが誠実義務違反か？ですね。

[493: 匿名さん]

「理事会の決議に従い」 監事は理事会役員ではない。

[494: 暇人]

>このような時も肢３の通り、賛成票扱いをしなければいけませんか。肢４支持派に、ご意見を伺いたいです。
>（暇人さん、事情を全面に出してすまんです。私は、事例に当てはめて検証しないと済まないタチなんで。ご容赦。）

いえいえ、解答の理由としては法的根拠を検討すべきと思いますが、問題点の検証として事例を用いることには何の異論もありません。

[495: 管理侍]

>493
もちろん。
492に書いた通り肢１の話ですよ。

[496: コ"ルコ"１３]

>>492
管理侍さん

恥ずかしい話、37条は頭の中から抜けておりました。
理事長・監事は、総会議案に付す件を理事会の決議に従って、誠実にその職務を遂行する。
ここまでは良いのですが、『その職務』の範囲はどこまで？を考えています。

・総会開催手続きをキチンとやることが最低限の職務かな。
・組合員が議案の賛否に必要な情報を誠実に提供しさえすれば良い。
そこまでが職務の範疇で、そこから先は各組合員の問題。自分の票も一組合員の問題として判断し、委任状分は、委任者の意思に沿って対応すれば良い。総会の質疑応答などで、新たな判断材料もでてくることもあるのですから、賛成票を投じなければならないというのはやりすぎと思います。

そこで、引き続き肢３で考えています。

（役員の誠実義務等）
第３７条 第１項
役員は、法令、規約及び使用細則その他細則（以下「使用細則等」という。）並びに総会及び理事会の決議に従い、組合員のため、誠実にその職務を遂行するものとする。

[497: マンション管理研究会]

大穴は1だよ。辞任しても後任が決まるまで理事長のままだからね。

[498: 管理侍]

>496
ゴルゴさん
理事長の「自分の１票」については、マンション管理研究会さんが言われる通り、
肢１と肢３は同じことを言っています。
ということは、肢３のこの部分が誤りであるならば、肢１も誤りとなってしまいます。

理事長の「委任状」についてが肢３の誤りではないでしょうか。

[499: 匿名さん]

2　にしました、根拠？　　鉛筆です。

[500: 匿名さん]

>499
運のない人ですね。
あなたのこれからの人生そのものです。
僕は、鉛筆でやって４でした。
この差でしょうね、あなたと僕の差は。

[501: 匿.名さん]

わたしは鉛筆を持っていなかったので、実力で４を選択しました。
しかし、解答用紙には書けませんでした。とほほ

[502: コ"ルコ"１３]

>>498
ご指摘のとおり。すまんです。


理事長『オレ個人の議決権は反対で行使するワ～。総会では中立で大人しくしてるからサ～。総会で可決したら、ちゃんとやるからヨ～。そうそう、理事長宛ての委任状も賛成でいいヨ～。だから、オレ個人の分だけ反対ネ～。いいダロ～。』
マン管士『（ミョーに自信をもって）不適切です！』

[503: 匿名]

>>497
標準管理規約、第39条の副理事長の規定により、理事長の職務は、副理事長に引き継がれているよ。

[504: マンション管理研究会]

↑辞任、任期満了でも？

[505: コ"ルコ"１３]

>>504
503は、私。かなり端折りつつ引用。
国土交通省…監修／マンション標準管理規約の解説、2005年、P160より。

｢理事長が…辞任…により欠員となったときは、…新しい理事長を選出するべきであるが、それまでの空白期間について副理事長が当然に理事長の職務を行うことになる。｣

[506: コ"ルコ"１３]

暇人さんの>>467の以下の箇所については、文献を見つけました。但し、受任者が理事長・監事となっていないので役員の誠実義務との関係は不明。

>(1)「複数の別々の人格である委任者から預かった委任状を賛否に分けて行使する」
>（→BCDEから委任を受けた受任者Aが、BCの委任状を賛成票を投じ、DEの委任状を反対票を投じる。）

マンション管理センター・高層住宅管理業協会の連名発行／改訂新版 マンション管理組合運営ハンドブック 2005年第2版 P174より。

｢問68 複数の委任状の所持等

一人の区分所有者が複数の区分所有者から賛否の異なる数通の委任状を受け取り所持している場合は、どのように取り扱えばよいですか。

回答
一人の人が数人の区分所有者から数通の委任状を受け取っている場合には、委任の内容に従って別々に議決権を行使できます。

説明…ここ長いのでもし誰かこの本もっていたら代わりにUPして。

[507: マンション管理研究会]

住宅新報の速報って信頼性高いの？＞ゴルゴ
いま見てみたけど住宅新報なら４４問正解だ。偏差値７０？

[508: コ"ルコ"１３]

私が知っているのは、平成21年だけ。その他の年は知らない。でも、2chでは、前にも割れ問を当てたというカキコがあったように思う。
住宅新報社は、｢マンション管理の知識（マンション管理センター著）｣の出版社なので、一目置かれている感じだった。

４４点は凄い！

[509: 匿名さん]

住宅新報社は、問２９の第一報で２を正解。４に訂正。
てなわけで、問29について、１意外は正解と言われたことがある。１を正解つうのが・・だ。

[510: マンション管理研究会]

うーん。。。
じゃあ、問２９の合格狙いの回答は４で納得？＞ゴルゴ
この問題は誤植で、本当の設問は「適切なものはどれか」を問う問題で本当の正解は２なんだとおもう。
１は辞任なんかしなくてもいい
３は賛成なんかしなくてもいい
４は頭数の按分は不可能だから委任状の按分なんかできない（委任者の要望を聞いている場合で委任状ごとに別の使い方はOK）

[511: コ"ルコ"１３]

３か４でしょ。二万人弱が受ける国家試験でボツ問になることはないんじゃないかな。さすがに。

[512: マンション管理研究会]

宅建ではあったらしいよ。さいきん没問

[513: 匿名さん]

毎年、正解が分かれる問題が１問から２問はあるけど、
最終的な合格発表の解答に異論はでない。
所詮素人の見解にすぎないのが、現在のここのレス。

[514: コ"ルコ"１３]

>>506の続き。
【説明】
一、
　委任状には、「何某に○月○日の総会において議決権を行使することを委任する」というように、議案の賛否を代理人に一任する内容のものと、「何某に○月○日の総会において左記議案についての議決権を行使することを委任する。第一号議案○○○○に関する件、賛成」というように賛否の意見の記入されている委任状とがあります。

　本問は、何人もの区分所有権の委任状を、一人の人が所持し、その内容（賛否の意見）が異なっている場合どうするのかという問題です。例えば一人の区分所有者が、他の五名の区分所有者の委任状五通を所持しているが、内三通は議案に賛成であり、内二通は反対というような場合です（なおこの他、委任状に賛否の意見の記載がないが、委任を受けた者が賛成・反対と分けて議決権を行使しようとする場合も以下に準じて取り扱えば足ります。）

（一）　
　この場合、その委任状に受任者（代理人）の氏名の記載のない場合には、一般に受任者の選択を所持人（又は管理者に提出してくれといわれた場合は管理者）に任す趣旨ですから、所持人自身（又は管理者自身）が委任の内容に従って別々に（「委任状による賛成三」「委任状による反対二」というように）議決権を行使すれば足りますし、あるいは委任者の意見と同じ人を受任者にして、その人に議決権を行使してもなってもよい訳です。

（二）
　また委任状に受任者の氏名があれば、その人に委任の内容に従って議決権を前同様の方法で行使してもらえばよい訳です。

[515: ゴルゴ１３]

ついでに、暇人さんの>>481についても、ほぼ同趣旨の文献があります。
>>506、>>514で引用した問68には1～3があり、先ほどは1を抜粋しました。
>>481は問68-2と同趣旨なので、2を抜粋します。

【問68-2】は、以下のとおり。
　代理人が委任状の内容と違う議決権行使をした場合はどうなりますか。

【回答】
　代理人が委任状の内容と異なる議決権行使をなしたときは、代理人のなした議決権行使が有効となります。

【説明】
二、
　代理人が委任状記載どおりの代理をなさず、反対の議決権行使をした場合は、（争いはありますが）代理人のなした議決権行使が有効と考えます（委任の趣旨と異なる点は委任者と代理人間の義務違反の問題となるに過ぎません。）。

[516: 匿名さん]

＞＞５１３
マンションの管理の適正化の推進に関する法律
（指定試験機関がした処分等に係る不服申立て）
第二十六条　指定試験機関が行う試験事務に係る処分又はその不作為について不服がある者は、国土交通大臣に対し、行政不服審査法（昭和三十七年法律第百六十号）による審査請求をすることができる。

[517: 匿名さん]

>毎年、正解が分かれる問題が１問から２問はあるけど、

毎年、受験ご苦労様です。

[518: 管理侍]

>515
ゴルゴさん
昨夜私も時間ができたので少し調べてたら、同じ文献に行き着きました。
書籍のタイトルは違いますが、マンション管理センターと高層住宅管理業協会の発行です。

この文献に行き着く環境にあるのは、ゴルゴさんも管理業に関連ありでは？
と、ちょっと思ってしまいました。

ということは、或いは暇人さんも？

全く根拠のない疑惑です。

[519: 匿.名さん]

ゴルゴ１３さん
>>515 は、代理権の濫用の効果に関するものです。

問２９は、その議決権行使の有効・無効を問うているのではなく、
そのように取り扱うことが適正か否かを問うているものであると思います。

[520: 匿名さん]

>518
さすが管理侍さんですね。
あなたには看破されます。

[521: ゴルゴ・ザ・受験生]

管理侍さん

>この文献に行き着く環境にあるのは、ゴルゴさんも管理業に関連ありでは？
>と、ちょっと思ってしまいました。

前にも言いましたが、私は、不動産業ではないです。どこかは内緒。

>書籍のタイトルは違いますが、
あああっ！タイトルが違っている！

（誤）マンション管理センター・高層住宅管理業協会の連名発行／改訂新版 マンション管理組合運営ハンドブック 2005年第2版 P174より。
（正）マンション管理センター・高層住宅管理業協会の連名発行／改訂新版 マンション管理組合総会運営ハンドブック 2005年第2版 P174より。

訂正します。そうそう、この本は、会社の近くの図書館にありました。他に２冊借りました。お陰で、昼休みがなくなり一食抜いてます。自宅近くの図書館でも別に４冊予約しており、また新しいものがでてきたらＵＰします。

なんだか、受験生の100倍この問題を考えています。

[522: ゴルゴ１３]

>>519
匿.名さん

>>515 は、代理権の濫用の効果に関するものです。
>問２９は、その議決権行使の有効・無効を問うているのではなく、
>そのように取り扱うことが適正か否かを問うているものであると思います。

そのとおりです。引用趣旨を付けずに投稿するのは良くないですね。
あくまで、暇人さんの脱線したところを確認したまでです。
問29の適否そのものにはあまり関係ないものです。

ところで、
マンション管理センター・高層住宅管理業協会の連名発行／改訂新版 マンション管理組合総会運営ハンドブック 2005年第2版には、もうひとつ気になるＱ＆Ａがありました。

P318の議決権行使書面の記載内容というタイトルで、
「議決権行使書面で議案ごとに賛否の記載がなく、「保留する」とか「多数決に従う」などの記載があるときはどのように取り扱えばよいですか。」
　↓
【回答】いずれの議決権行使書面も棄権として取り扱うのが妥当と解されます。

【説明】…後ほどＵＰ。（早くて今夜）

本問とは、委任状と議決権行使書で異なるのですが、ここの【説明】を足がかりに考えていることがあります。肢４が正解肢かもしれないと揺れています。夜時間があれば、見解を述べますので、お手すきの時にお付き合いいただけると幸いです。

[523: ゴルゴ１３]

管理侍さん

私が肢３を正解肢を有力と考えているポイントは、「反対意思を有する委任者の委任状を肢３では考慮せず、理事長が賛成で行使せざるおえないとしている」のは不適切だ、というものです。

ところで、
①理事長宛ての委任状で、議案に反対する意思表示がなされているもの。
②理事長宛ての委任状で、議案の賛否は記載されていないが、理事長はこの人は反対すると聞いているから反対票として使う
①＋②＋その他で、理事長が『一部を』反対票として使うケースってどれぐらいあるのでしょうか。

理事長宛ての委任状の1％？、5％？、10％？。管理侍さん個人の経験上、ざっくりとしたところを教えて頂けませんか？
肢３派から肢４派に鞍替えするかどうかの参考材料させて頂きます。

[524: 匿名さん]

>523
もう肢4で決着がついてるよ。
まだ理解できないんだね。
それを屁理屈というんだよ。
素直さが大切。

[525: マンション管理研究会]

＞＞ゴルゴ
最近は、議決権行使書を併用するので、賛否の意思表示を含んだ委任状は、実務上は無いと思いますよ。（理論上はありえますけど。）
ですから、委任状っていうのは意思表示を一任する、という意味です。

[526: 匿.名さん]

>>524
同感です。
わたしの見立ては、

＜肢３・・・適切である（正解肢ではない）＞
１．理事会において十分に審議され、ベストな議案が理事会決議を経て
　　総会に上程されていると予想できる。
２．理事長は理事会決議に拘束される。
３．委任者としては、理事長が賛成の議決権行使をすることが予測できるので、
　　理事長を受任者として委任状を提出したと容易に判断できる。
これを反対票として取り扱うことは、信義則に照らして許されない。

＜肢４・・・適切でない（正解肢である）＞
一方、肢４は、>>514 から検討しても合理性を欠く。

[527: マンション管理研究会]

＞＞ゴルゴ
ゴルゴが参考にしてる文献は古いのでは?

＞匿．名氏
>>１．理事会において十分に審議され、ベストな議案が理事会決議を経て
　　総会に上程されていると予想できる。
これはね、実態を知らなさすぎですよ。おたくさんの管理組合は恐らく２００戸以上の大規模なところで人材豊富なんでしょ。
しかしながら、理事会は代理出席の主婦ばかりで、管理会社が作った議案が理事会をそのまま通過、総会に上程という管理組合も多いです。
総会でおかしな議案を否決できないと困るんだよね。
但し、出題者の発想はおたくさんと同じですから、正解は４．

[528: 匿.名さん]

ちなみに、問３の正解肢は「４」であると思います。
管理者の管理組合内部における立場と外部に対する立場（区分所有者を代理する）の
違いが解れば簡単に判断ができると思います。

[529: マンション管理研究会]

↑問３？
住宅新報は２．私も２で回答したよ。

問３　肢４は誤り
４　他の土地の排水設備の閉塞によりマンションの敷地に損害が及び、又は及ぶおそれがあっても、管理者は、他の土地の所有者に障害を除去させ又は必要な予防工事をさせることはできない。

　　↓

恐らく根拠条文は
民法第二百十六条
（水流に関する工作物の修繕等）
第二百十六条 　他の土地に貯水、排水又は引水のために設けられた工作物の破壊又は閉塞により、自己の土地に損害が及び、又は及ぶおそれがある場合には、その土地の所有者は、当該他の土地の所有者に、工作物の修繕若しくは障害の除去をさせ、又は必要があるときは予防工事をさせることができる。

[530: 匿.名さん]

根拠条文は、そのとおりです。

「・・・、管理者は、『区分所有者を代理して』」なら、
「当該他の土地の所有者に、工作物の修繕若しくは障害の除去をさせ、
又は必要があるときは予防工事をさせることができる。」

つまり、
「・・・、管理者は、」では、
「他の土地の所有者に障害を除去させ又は必要な予防工事をさせることはできない。」
となる。

したがって、この肢は正しい。（正解肢である。）

[531: マンション管理研究会]

民法の理解が出来てないね。