マンション管理士の活用。。。パート６

[匿名さん]

パート６です。

マンション管理士をうまく活用されてる実例等がありましたらご紹介下さい。　
契約方法は月極顧問、年間契約、随時相談？費用は？良かったこと、悪かったことは？

また、マンション管理士として開業されている方、資格を取られた方のご意見や、マンション住民からの質問など何でも。色々と語りあいましょう！

パート１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46169/
パート２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/62558/
パート３　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/71826/
パート４　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/135648/
パート５　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165537/

※荒らしはスルー＆削除依頼で

[432: 匿名さん]

民法第717条
1.土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があることによって他人に損害を生じたときは、その工作物の占有者は、被害者に対してその損害を賠償する責任を負う。ただし、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしたときは、所有者がその損害を賠償しなければならない。
2.前項の規定は、竹木の栽植又は支持に瑕疵がある場合について準用する。
3.前二項の場合において、損害の原因について他にその責任を負う者があるときは、占有者又は所有者は、その者に対して求償権を行使することができる。

[433: マンション管理研究会]

＞＞４３１
ベランダの所有者ではないですよね。ベランダの専用使用権を持っているのはＡで、ベランダについては占有者ってことだとおもうけど。
Ａから賃借してるひとは占有補助者です。

代理占有（間接占有）：本人が他人（占有代理人・占有補助者・占有機関などと呼ぶ）の直接占有を通じて取得する占有（181条）。本人にとっては自主占有であるが、占有代理人にとっては他主占有にすぎない（ただし、判例は占有代理人には本人のためにする意思と自己のためにする意思が併存していてもよいとする）。
例：賃貸人・寄託者等。

[434: 匿名さん]

2
Bは、損害の発生を防止するのに必要な注意をしていたことを証明できなければ、土地工作物の占有者としての損害賠償責任を負う。

3
甲マンションの管理組合は、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしていたことを証明できたときは、土地工作物の所有者に代わって損害賠償責任を負う。

4
甲マンションの区分所有者全員は、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしていたことを証明できたときは、土地工作物の所有者としての損害賠償責任を負う。

※ほかの選択肢です　占有補助者としての意で解釈はむずかしいとおもいます。
ベランダは共用部分であり　区分所有者は持分権があります　厳密に言えば所有者とおもいます
1以外の設問は民法717条の想定内とおもいます
1だけを占有補助者とするのでは設問自体におかしな部分があると思います

[435: 匿名さん]

参考として　問14

甲マンションの202号室の区分所有者Aは、202号室（Aが専用使用権有するベランダを含む。）をBに賃貸している。B宅を訪れたBの知人Cが、ベランダの手すりにつかまったところ、手すりと一緒に落下して負傷した。手すりの落下の原因は、ベランダの留め金具の支持力の不足によるものであった。この場合の損害賠償責任に関する次の記述のうち、民法及び区分所有法の規定によれば誤っているものはどれか。

[436: マンション管理研究会]

はっきりとした間違いは下記の枝。
こんな規定はありませんからね。下記の「所有者」とは区分所有者全員のこと。
3
甲マンションの管理組合は、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしていたことを証明できたときは、土地工作物の所有者に代わって損害賠償責任を負う。

[437: 匿:名さん]

Ａ、Ｂともに占有者である。（Ａ … 代理占有、　Ｂ … 自己占有）

[438: 匿名さん]

ＬＥＣとかの模範解答が正しいよ。

[439: 匿名さん]

>>436
区分所有法9条→共用部分の瑕疵→管理組合（区分所有者全員）

[440: マンション管理研究会]

↑その枝は４です

[441: マンション管理研究会]

３と４の違いが感覚的にわかるかわからないかが合否を分けるポイントなのかも。

[442: マンション管理研究会]

「枝」→「肢」です。訂正

[443: マンカン資格を最近知った平均的国民]

マンカン受験者がこんなにいるのが驚き。

世の中にマンカン資格を知ってるものが圧倒的にもかかわらず。

[444: 匿名さん]

マンカン資格があるということは、

資格が無いのにそれを名乗っちゃいかんということか。

マンカンは、単なるマンション管理会社の名刺の修飾かと思ってたよ。
資格があるのとないのと何も変わらんだろ。

[445: 匿名さん]

>>世の中にマンカン資格を知ってるものが圧倒的にもかかわらず。
こういう誤植が今年の「問２９」
適切でないものはどれか→適切なものはどれか

今年度試験問題
http://www20.tok2.com/home/tk4982/H23/2011-man-mondai.pdf

[446: 匿名さん]

誤植があるのか！
受験料返せ。

[447: 匿名さん]

２ちゃんねるでは、誤植説が有力です。誤植であるとすれば正解は３つあることになる。

[448: 匿名]

誤植だったら、予備校が大騒ぎしているよ。2chで誤植だと騒いでいる人は、大方92%組だろ。

[449: マンション管理研究会]

あなたはどう思う？

[450: コ"ルコ"１３]

マンション管理研究会さん

問29の問題文を見ました。なかなか難しいです。

肢３について、ふと思ったことを述べます。
欠席する組合員が委任する際、その殆どが白紙委任状でしょう。
ところが、稀なケースかもしれませんが、条件付きで賛否を託すことも中にはあるかもしれません。

例えば、理事長宛てに、次のような委任状が提出されたらどういう扱いになるのでしょうか。

議案：Ａ社へ管理会社を変更する件
委任状の記載事項：Ａ社は、マンコミュの掲示板において、悪い書き込みばかり目立ち、大変心配です。つきましては、質疑応答の場で、悪評を懸念した質問を３人以上した場合には反対として取り扱いください。２人以下の時は賛成としてください。発言が微妙な方につきましては、理事長様のご判断でカウントしていただけませんか。当日、法事で出席できず、ご面倒をお掛けしますが、他によく知る方もいないので、理事長様に託します。何卒宜しくお願いします。

理事長は、この委任状に基づき、本委任状のみ反対票、その他の委任状を賛成票と扱っても問題ないと思われます。

いかがでしょうか。ご検討ください。

[451: マンション管理研究会]

弁護士に聞いてみます。私が受かったかもってメールした自分もやってみるっていう若い弁護士だから真面目に考えてくれるでしょう。

[452: マンション管理研究会]

求職中の余ってる人じゃありません。京大出たバリバリの人です。念のため

[453: コ"ルコ"１３]

おお、弁護士に確認して頂けるとは！ありがとうございます。

前に、委任状票を分割できるかという論点で、しょうもないレスをしたので、色々考えてみました。

[454: 管理侍]

>450
ゴルゴさん
委任状の提出は「代理人による議決権の行使」を意味します。
代理人は委任者の意思に基づき議決権を行使する、と考えるのが妥当。
ということは、>450のような委任方法もアリだと思います。
何の意思もない委任なら、受任者が総会での議事、質疑応答を聞いた上で判断して
議決権を行使すればよいでしょう。

[455: コ"ルコ"１３]

>何の意思もない委任なら、受任者が総会での議事、質疑応答を聞いた上で判断して議決権を行使すればよい

そうなんですよ。何はともあれ、判断すべき。その点、監事が按分で投票って何？判断放棄かい？そんなことも考えています。

特に、一般的な理事長宛てを選択せず、監事を委任先に選択した組合員は、その事実だけで職責への特別な期待があると考えています。そんなことから、肢４も悩ましい。

[456: 管理侍]

ゴルゴさん
肢４は「総会出席者の賛否の比率に応じて」を無視して考えては？
そうすると「委任状を分けて使えるか」という問題になります。
「比率に応じて」というのはあくまで分け方の話ですからね。

[457: マンション管理研究会]

マンション管理センターの考えかたが正しいかどうかは別にして、私は合格するために毛色の違う４にしました。

[458: 匿名さん]

問題は５０→１の順で解くといいよ。適正化法の４６－５０は何が何でも５問とらないといけません。
７分で解いて３分のアドバンテージをとる。

[459: コ"ルコ"１３]

管理侍さん、マンション管理研究会さん

受験という場を大前提にすると、全く別のアプローチも考えることもできると思います。
個数問題を除く設問は、
①「正しいものはどれか」「誤っているものはどれか」
②「適切なものはどれか」「適切でないものはどれか」
に区分されます。

①のパターンは、○○○×（又は×○○○）の１つのモノを探す設問であるのに対し、
②のパターンは、◎、○、△、×、××の中から、◎又は××を探す設問と割り切る。そんなアプローチが考えられます。

問29は、②の「適切でないものはどれか」になります。

そうすると、
肢1,2,4は「…できる。＝can」に対し、肢3は「…なければならない＝must」と明らかにニュアンスが違います。
肢3の「…なければならない＝must」は、例外なしに該当するニュアンスを込めている表現と考えます。

肢3は、例外ケースが考えられると考えますので、『××』かなと。
肢4は、個人的にはイマイチ度満点ですが、「…できる＝can」と可能性に言及している範疇にとどまっていることから、
『×』止まりかなと考えました。

そこで、個人的に適切でない度合いは、肢３××＞肢４×と考えています。

そうは言っても、マンション管理研究会さんの自説（＝監事に期待するアプローチ）に、私も共感しているところがあります。そのため、監事の監事たる役割に期待大して、肢4に『××』と付けたい気持ちを捨てきれないので、確信までには至っておりません。

[460: マンション管理研究会]

ありゃま、ゴルゴもこういうの好きですねー。
問２９の論点は
たぶん、出題者は「理事会決議に理事長は拘束される、監事は拘束されない。」と考えてるんです。
以前、マンション管理センターに電話で質問したとき、「理事会決議に理事は拘束されるが組合員は拘束されない」とかいってたんで、内部でそういう見解が浸透してるのかも。

その前提なら１、２，３は適切。
残るは４．不適切なのは４です。

４が適切だとすると２戸もってる区分所有者が委任状を出したとき幹事が２個の議決権の使い分けをすることになり、特別決議の組合員の頭数の過半数という要件の計算ができません。


今年度問題再掲
http://www20.tok2.com/home/tk4982/H23/2011-man-mondai.pdf

[461: コ"ルコ"１３]

>問２９の論点は
>たぶん、出題者は「理事会決議に理事長は拘束される、監事は拘束されない。」と考えてるんです。
この点は、とても説得力があります。うーむ。

[462: 管理侍]

お二人ともマニアック全開ですね。
そして分析、論点など説得力十分。

肢４については賛成派からの委任と反対派からの委任で
監事が使い分ける可能性が理論上あるのではないでしょうか。

委任による議決権の行使は代理人としての行使なので、組合員の頭数は変わりません。

[463: マンション管理研究会]

>>委任による議決権の行使は代理人としての行使なので、組合員の頭数は変わりません。
そりゃ、わかってるけど、どうやって分けるんだい?
売れ残りの１０部屋を持ってるデベは議決権１０個、頭数は１。
デベが委任状を出して肢４のとおり按分できるとした場合、
賛成反対に１０票を６票：４票で割り振ったとしたら、頭数は０．６人と０．４人？
こんなことができるなら、「私は０.３人分賛成で０．７人分反対です！」っていう議決権行使もあるのかい？

[464: マンション管理研究会]

会社法の規定では下記の通り。
区分所有法に同様の規定はありませんから、議決権の不統一行使を認めるには規約での定めが必要じゃないかと思います。
標準管理規約に議決権の不統一行使の規定はないので、本年度問２９の肢４は「不適切」

会社法

第二編　株式会社

第四章　機関

第一節　株主総会及び種類株主総会

第一款　株主総会

（議決権の不統一行使）

第三百十三条　株主は、その有する議決権を統一しないで行使することができる。

２　取締役会設置会社においては、前項の株主は、株主総会の日の三日前までに、取締役会設置会社に対してその有する議決権を統一しないで行使する旨及びその理由を通知しなければならない。

３　株式会社は、第一項の株主が他人のために株式を有する者でないときは、当該株主が同項の規定によりその有する議決権を統一しないで行使することを拒むことができる。

[465: 匿:名さん]

問２９の正解肢は、「４」だと思います。

[466: 匿名さん]

解説があったよ

区分所有者数と議決権数を併用する規約の場合、不統一行使は不合理なものとなる。


4.議決権の不統一行使
また、議決権の不統一行使については専有部分はその単一の意思を形成するのが法の建て前である以上専有部分の単位を細分するような不統一行使はそもそも認められません。
複数の専有部分がある場合には議決権自体は形式的には各々の専有部分毎に行使ができますが、区分所有者数と併用する区分法の原則的議事方法の場合には一名の区分所有者を更に分割できませんのでこの場合も不統一行使はできません。
区分所有者数の要件を外す標準管理規約の場合にはこのような制約がありませんが、一人の意思は一個ですから不統一行使は不合理なものとして否定すべきと思われます。
ただし、信託等実質上複数の意思の存在が肯定できる場合には不統一行使も認められるべきです。

[467: 暇人]

面白そうなので参戦してみます。
私の見解は肢3です。

まず肢4について。

(1)「複数の別々の人格である委任者から預かった委任状を賛否に分けて行使する」
（→BCDEから委任を受けた受任者Aが、BCの委任状を賛成票を投じ、DEの委任状を反対票を投じる。）
ことと
>466の解説で言及されているように
(2)「一人の人格として賛否両方に票を投じる」
（→複数の区分所有権を保有している一人の人格であるAが（各戸区分所有権に係る議決権のみならず）頭数についても賛否に分けて票を投じる）

とは異なります。

今回の設問は、理事長も監事も、複数の人格である複数の区分所有者から複数の委任を受けているので
上記(1)の場合ですから、>463や>466の議論は該当しないと思います。

また、>464で述べられた会社法上不統一行使が許容されているのは、その対象が「株式」だからといえます。
株式は元々「個々の」株式に権利が付帯しているものですから、X氏が100株を持っている場合に50株ずつ別の権利行使をすることが可能なわけです。
もちろん、それを決するのは「一人の人格」としての「100株を保有しているX氏」です。
しかし、100の株式に付帯する権利が「元々別個」なので、（性質は異なる話ですが）上記(2)よりは(1)に近いと言えます。

そして、Aは委任されている以上、BCDEからの「それぞれ別個の受任」について、「それぞれをどのように行使するか」はAの裁量ですから、上記(1)が可能であると結論づけられると思います。
つまり肢4は「適切」と考えます。

肢3はどうでしょうか。
「理事会決議を経た議案につき理事長が反対できるか」という論点の答えは私には分かりません。
これを否定的に考える論拠としては「理事長として理事会決議に加わった以上、それに反対するのは背理」といったものでしょうか。
（これは肢1にも影響するのでしょうが、肢1は「役員を辞任すれば」という留保付なので、この論点に関わらず「適切」といえます。）

しかし、少なくとも「他の区分所有者から受任した」分の判断は、受任者としての裁量によって行使できるのではないでしょうか。これを制限するのは、理事会に参加できない委任者の権利を制限するとも思えます（つまり肢3は「不適切」と考えます）。

また、肢2は>461に書かれている理由により（監事は理事会決議で票を投じられません）「適切」と考えます。

以上から、私は肢3が不適切で、本問の回答であると思います。
違ってたらハズカチー。

[468: 管理侍]

>463
例示の内容で頭数を分けることは当然できませんね。
ただ複数名から委任を受けている場合には、委任分の議決権を
委任者の意思によって賛成と反対に分けて行使することはあり得るのでは？
例えば10戸所有の組合員Ａと１戸所有の組合員Ｂ、二名から委任されている場合、
その代理人 監事Ｃ（１戸所有）はＡの議決権として賛成10、Ｂの議決権として反対１、
自分の権利として賛成１、という意思表示ができる。
この時の組合員数は賛成２、反対１とカウントする。

だからと言って「総会出席者の賛否の比率に応じて分けて使える」
とまで言い切るのは私も違和感があります。

ただ無理やりこじ付けて、消去法で考えていくと肢３が残る気がするんですよね。
ゴルゴさんの言う「×」と「××」の考え方です。

是非、弁護士先生への確認をお願いします。

[469: マンション管理研究会]

予備校は肢３だと言ってますよ。
http://www.tac-school.co.jp/sokuhou/m-kanri/pdf/m-kanri.pdf

でもね、肢１は役員を辞任しなければ理事長は賛成票を投じるべきだとも読めますよね。
従って肢１と肢３は同じこと。
マンション管理センターの答えを待つしかないね。

[470: 匿.名さん]

>>467 暇人さん

たとえば、
区分所有法第６１条（建物の一部が滅失した場合の復旧等）第６項では、
「前項の決議をした集会の議事録には、その決議についての各区分所有者の賛否をも記載し、
又は記録しなければならない。」
と規定しています。

どのように取り扱うのでしょうか？

[471: 暇人]

>だからと言って「総会出席者の賛否の比率に応じて分けて使える」
>とまで言い切るのは私も違和感があります。

私はこの点も受任者の裁量の範囲内だと思います。
要するに「標準管理規約と民法」上は自由である、ということです。

>でもね、肢１は役員を辞任しなければ理事長は賛成票を投じるべきだとも読めますよね。

ここはある種のひっかけかも知れませんが、問題文は問題文のまま読むべきと思います。
そして「深読みで悩んでしまっても肢3との関係で正しく選べるだろう」というのが出題者の意図のように感じます。

[472: 匿名さん]

正解は肢４で決まりです。

[473: 暇人]

>たとえば、 区分所有法第６１条（建物の一部が滅失した場合の復旧等）第６項では、
>「前項の決議をした集会の議事録には、その決議についての各区分所有者の賛否をも記載し、又は記録しなければならない。」と規定しています。

>どのように取り扱うのでしょうか？

議事録実務のことは分かりませんが、例えば（>467の例で）
A:賛成
B:賛成（代理人Aによる）
C:賛成（同上）
D:反対（代理人Aによる）
E:反対（同上）
とでも書けば足りるのではないでしょうか。

法的には「（　）」も不要であり、単に
A:賛成
B:賛成
C:賛成
D:反対
E:反対
でも良いような気がしますが。

[474: コ"ルコ"１３]

マンション管理研究会さん

住宅新報の解答速報は、肢４となっています。ここは、私が受けた平成21年の割れ問を当て、住宅新報は信頼できると言われていました。

[475: 暇人]

>住宅新報の解答速報は、肢４となっています。ここは、私が受けた平成21年の割れ問を当て、住宅新報は信頼できると言われていました。

あらら・・・。ごめんなさい。

[476: コ"ルコ"１３]

暇人さん

相変わらず、論旨明快で、さすがです。
ところで、肢４の主語が『監事は、』である点が気になります。

『監事に、賛否の割合に応じて使うほど委任状が集まる』というのは、異常事態と感じます。ある種、反理事長派の委任状が集まったと考える方が自然かもしれません。ちょっと考え過ぎでしょうか。

[477: コ"ルコ"１３]

書き忘れましたが、私は、肢４に後ろ髪を惹かれつつも、肢３派を堅持です。

[478: 匿.名さん]

>>473　暇人さん
委任契約の基礎となるのは信頼関係です。
たとえば、受任者が、
「わたしは賛成しましたが、Ｄさん（委任者）は反対にしておきました。」
と言ったとしたら・・・

＜民法第１条第２項＞
権利の行使及び義務の履行は、信義に従い誠実に行わなければならない。

[479: 暇人]

>『監事に、賛否の割合に応じて使うほど委任状が集まる』というのは、異常事態と感じます。ある種、反理事長派の委任状が集まったと考える方が自然かもしれません。ちょっと考え過ぎでしょうか。

なんとなくご指摘のイメージは分かりますが
「標準管理規約及び民法の規定によれば」とある以上、それ以外の事情は排除すべきと思います。

そして「標準管理規約及び民法の規定」には、肢4のような受任者の権利行使を制限する規定は見受けられません。
また肢3を「適切」とする（即ち肢3所定の制限的取扱いの）根拠となる「標準管理規約及び民法の規定」も見受けられません。

以上から、やはり肢3が「不適切」で正解肢と思います。

・・・受験生でもないのになんかドキドキしてきた。

[480: マンション管理研究会]

信義則の判例みたことあるのかい？ピンボケもいいとこだよ。委任状は一方的に頼んでるだけで、受け取ったほうが受任するしないは自由。行使せずにそのひとの分だけ棄権してもいいわけである。

[481: 暇人]

>478
>委任契約の基礎となるのは信頼関係です。
>たとえば、受任者が、
>「わたしは賛成しましたが、Ｄさん（委任者）は反対にしておきました。」
>と言ったとしたら・・・

確かにそうかも。
でもそれはあくまで委任者と受任者との委任契約という契約関係の問題ではないでしょうか。

ただ、私は契約上も問題ないと思います。
委任者Dさんが「私の票について貴方の判断で投票して良い」とAに委任したわけで、Aはそのとおりに自分が考えた「Dの分は反対票を投じる」という判断で行使したわけですから。

仮にAD間の内部契約的に問題となるとしても、それが直ちに議決権行使の可否や効力に影響するかというと別問題と考えます。
「決議上Dの票はAの権利行使のとおり賛成と扱われるが、その行使がDの意に反したので（←上記のとおり私はこうも思いませんが）、債務不履行で損害賠償」という結論も考えられそうです。