マンション管理士の活用。。。パート６

[匿名さん]

パート６です。

マンション管理士をうまく活用されてる実例等がありましたらご紹介下さい。　
契約方法は月極顧問、年間契約、随時相談？費用は？良かったこと、悪かったことは？

また、マンション管理士として開業されている方、資格を取られた方のご意見や、マンション住民からの質問など何でも。色々と語りあいましょう！

パート１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46169/
パート２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/62558/
パート３　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/71826/
パート４　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/135648/
パート５　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165537/

※荒らしはスルー＆削除依頼で

[361: 匿名さん]

合格してません。ゲット

[362: 匿名さん]

どっちだっていいじゃない。

[363: 匿名さん]

さあ、いよいよ試験だ。

[364: 匿名]

勉強しろよ。

[365: 匿名さん]

あんがと。

[366: 匿名]

管理会社に勤務するサラリーマンなら、マンション管理士や管理業務主任者の資格を取得しなければ、部下に示しが着かない！

名刺に資格の記載が無ければ、これまた示しが着かない！

[367: 匿名]

当方のマンションを管理する担当者の写真付き名簿には、資格の記載もあります。

名簿には３人居ますが、１名はマンション管理士と管理業務主任者の保有者で、１名は管理業務主任者、もう１名は若手の方ですが、無資格です。

やはり、名刺や写真付き名簿を見ると、資格が必要だと思います。

[368: 匿名さん]

マンションの管理をプロとして生計を立てている管理会社の社員であれば
管業とマン管の資格は当然もっていなければならない。
マン管の資格は直接的には関係ないかもしれないが、プロであれば
もってなくてはね。
管理会社のマン管の保有率をみてみれば、やはり一流企業の方が断然保有している者
の割合は高くなっている。
小さい管理会社は、人材不足のため、有資格者の割合はどうしても低くなる。
小さい会社はそれだけ労働条件も悪いから、いい人材は集まらないのかもしれないが。

[369: 匿名さん]

小僧ども、マルチやめとけよ。

[370: 匿名さん]

なんだかんだいっても、マン管が批判されてるということは、それだけの価値があるということかな。

[371: 匿名]

新卒の学生が志を持ち、マンション管理士の資格を取得したなら、大手管理会社の就職も夢ではないと思います。

工学系の学生なら、電気設備資格の最高峰である電気主任技術者の資格を取得している大学生も居ます。

大学４年間をマンション管理士と管理業務主任者の勉強に当てれば合格も夢ではないと思います。

[372: 匿名]

>大学４年間をマンション管理士と管理業務主任者の勉強に当てれば

そんなひといない

[373: 匿名さん]

だから学生は合格できない。

[374: 匿名]

大学生でも工学系では、在学中に電気設備では最高峰の資格『電気主任技術者』を取得しているが、残念ながら文系では、マンション管理士を目指す人材が皆無です！

非常に残念です！

[375: 匿名さん]

電験とじゃ比較にならんでしょ。
失礼だな。

[376: 匿名さん]

マンション管理研究会さん

明日頑張ってきてね。
私は、誰でしょう。

[377: マンション管理研究会]

暇人？
ありがとうございます。回答速報は明日20時発表です。

[378: ゴルゴ１３]

私でした。明日頑張ってね。

[379: 管理侍]

マンション管理士試験直前アドバイス

試験勉強を頑張った貴方へ
選択肢に迷ったら最初の直感を信じましょう。
見直しして迷った時、選択肢を変更するのはよくありません。

試験勉強を頑張らなかった貴方へ
時間一杯、最後まで見直しして悩んで答えを出してください。

信じるか信じないかは貴方次第です。

[380: 匿名さん]

僕は試験の終了直前、２分前に何気なく前の受験者の答案をみたら、
第２問が僕と違っていたので、どうしようかと迷ったけど、それこそ終了
直前に訂正したんだよね。
結果的には、それが正解で、ぎりぎり３６点で合格だった。その年の合格点は36点。
こんなこともあるんだよね。
カンニングだったけど、これでも合格すれば同じことだ。罪悪感は全然感じられなかったよ。

[381: 匿名さん]

そうかぁ、マンカン師はカンニングしても不合格かぁ。

[382: 匿名さん]

合格したといっているんじゃないの。

[383: 匿名さん]

カンニング人生なんだね
さびしいね
かわいそうだね

[384: 黒ペン先生さん]

>そうかぁ、マンカン師はカンニングしても不合格かぁ。

そうでしたか・・・。
マンカン師さんは、カンニング（不正行為）をして合格できたのですね。

おい、おい
こんなことを掲示板で告白して大丈夫かい？

[385: マンション管理研究会]

難解な問題が多かったけど、なんとかなるかも

[387: 匿名≠カンニング]

>第２問が僕と違っていたので、どうしようかと迷ったけど、それこそ終了直前に訂正したんだよね。

最後の最後に、自分を信じることができないのね。さすが、ご自分のことは良くご存知で。

[388: 管理侍]

>385
マンション管理研究会さん

何はともあれお疲れ様でした。
貴殿が難しいと言われるのなら合格ラインは低いかもしれませんね。

ここで受験を宣言された貴殿に敬意を表します。
今日は美味しいお酒を飲んでゆっくりとお休みください。

[389: マンション管理研究会]

問題を調べてみたけど48問正解かも！20時に予備校の解答速報でるので、それではっきりする。

[390: マンション管理研究会]

間違えたのは権利変換計画と、配水管立て管の清掃口の間隔だけだとおもう。

[391: コ"ルコ"１３]

それは凄い！

[392: マンション管理研究会]

TACの速報では41点。

[393: ゴルゴ１３]

大阪Ｘ区、
マンション管理研究会さん、
当選確実です！

それでは、選挙事務所より、中継です。
どうぞ！

[394: マンション管理研究会]

見解の相違がかなりあるよ
マンション管理センターの解答を待とう

[395: ゴルゴ１３]

予備校で回答が割れている問題（通称：割れ問）が３つもあるのか。（21：00現在）
http://tokagekyo.7777.net/mankan/sokuhou.html

俺の受けたH21も５問割れ問があったが、今年もか。
確かに公式解答を待たなきゃだけど、41点なら大丈夫！

[396: 暇人]

マンション管理研究会さん（御中？）
お疲れさまでした。そしてオメデトウございます。

[397: マンション管理研究会]

ＬＥＣの速報では４２点だね。
１０月から勉強始めて２ヶ月でマンカンと管理業務主任者の全過去問４回転やってＬＥＣの全国模試３回受けたけど、これ以上勉強しても点が伸びるとは思えんし、事実上の満点は４５くらいでは？（わけのわからん問題が５問入れてあると思う。）
LECの全国模試は３６→３７→４０で本試験４２

[398: マンション管理研究会]

あー、暇人のいうとおり、区分所有法は何度も読みました。
ありがとう。＞暇人

[399: 管理侍]

マンション管理研究会さん
ＴＡＣで４１点、ＬＥＣで４２点なら合格間違いなしですね。
おめでとうございます！

しかも２ヶ月でのでの合格はお見事です。

[400: 匿名さん]

俺、36点だった。ＬＥＣの模範解答によれば。
今年で3回目だけど、いい加減合格したいよ。
過去2回は、2点と1点違いで不合格だった。
今年もぎりぎりというとこだ。

[401: マンション管理研究会]

しかし、理事会決議で総会に上程した議案に議長の理事長は反対できないのかい？
他にもおかしな問題が結構あった。

[402: 匿名さん]

理事会だろうと総会だろうと、決議されたらそれが決定事項です。
だから、理事会案は理事会の決定案だから、理事長は反対できません。

[403: マンション管理研究会]

↑そんな規定はありません。それを正解にするのであれば、標準管理規約に盛り込まないとおかしいね。
理事長が反対できないのであれば、理事長への委任状は禁止にしないと、議決権行使書と変わらなくなる。
（理事長への委任状＝賛成投票ってことだから。）

[404: マンション管理研究会]

私案であるが、監事への委任を標準にすべきだと思う。機能するかどうかは別問題だけど。

[405: 匿名さん]

理事長（議長）への委任状は理事会案に対してお任せします
ということなので、その案を理事長が単独で反対することは許されません。
それができれば、理事会の存在自体が意味がなくなりますから。
いくら、理事全員（理事長以外）が賛成して決議した案でも、理事長一人の
判断で全て覆ってしまいますからね。
特に、議決権行使書がなく、委任状だけにしている組合では、殆ど理事長一人
の意見が通ってしまいます。
総会で決議されたら、それが実行されますよね、その発想と同様に理事会案も
扱われてしかるべきなのです。

[406: 匿名さん]

監事の組合に対する理解度は、現状では一般理事と何ら変わりはありません。
マンション管理の実態を良く把握した者じゃないと、委任状は任せられません。
まだまだ監事のレベルは低いということですよ。

[407: マンション管理研究会]

過去の試験問題では、理事会で理事長を解任できるのが正解ですけど。理事会で理事長を解任できるのに
総会で理事長が反対できないとするのはおかしいでしょ？おかしな理事長は制度上は理事会で事前に排除できる。
総会で出席者の意見を聞いて反対に回るのは普通にありうること。（管理会社の大嘘がばれるとか）
そうでなければ集まる意味ありませんよ。

[408: 匿:名さん]

>>407
問題を見ていませんので、なんとも言えませんが、
「理事会決議の拘束性（理事会決議は理事全員を拘束するのか）」
および「信義則に照らして」どうなのかを考える必要があると思います。

あと、
>過去の試験問題では、理事会で理事長を解任できるのが正解ですけど。
いつのどの試験問題でしょうか？

[409: マンション管理研究会]

過去、うちの総会で否決した例
・鉄部塗装の議案で、総会出席者で工事に詳しい人がいて、時期尚早、サビの原因を調べるべきでは？と言ったので、じゃあ調べてからにしましょうということになり否決。

否決できない集会なら開く意味がありません。（単に投票で決すればいいこと）
区分所有法が「集会」を開けと言ってるのは、それ相応の意味があるよ。

[410: マンション管理研究会]

>>408
たぶん、憲法も試験科目にしないと理解できない人いると思う。
理事会決議は理事全員を拘束するのかなどという論点は単なる債権債務関係で
そのように約定すればそうなるし、しなければそうはならないというだけですよ。

[411: 匿:名さん]

総会において可決承認されないケースは、三つあると思います。
１．純粋に賛成票が基準を下回った。
２．議案の内容に瑕疵があった。
３．理事会での審議が不十分であり、更なる検討が必要であることが判明した。

２．および３．の場合は、総会の議事を一時止めて、緊急理事会を開催し、
議案の取り下げとして処理することが多いと思います。

もし、２．３．に該当せず、単に理事長がその議案に反対しているだけであれば、
総会の議題（案内）には、「理事長反対議案」と付記しておく必要があると考えます。

[412: 匿名さん]

マン研さん
鉄部塗装という議案は議決権行使書を行使された方にとっては、実施するかどうかのジャッジをされたのです。
その議案を、一部の総会出席者で否決するのはおかしいでしょう。
少なくとも、総会でその議案がおかしいということになれば、再度理事会に持ち帰り検討をして、組合員に
諮るべきでしょう。
それに、鉄部塗装の原因追究といっても、どちらにしても、やらなければならない問題ですからね。
原因というのはそんなに難しいものでもないでしょう。鉄部塗装の時に、その原因も追究すればいいのではないですか。

>408
役員は、理事会で選任されるのです。

[413: 匿名さん]

４１１は批判だけしている暇人だよね。
たまには、まともなこと書くこともあるんだ。
匿名掲示板だから、何でも書けるけどね。
でも、あまり人の批判はしない方がいいよ、人格が疑われて
あなたのレスに信憑性がなくなるから。

[414: マンション管理研究会]

４１１は暇人ではなくて前期高齢マンカン士だと思う。

[415: マンション管理研究会]

412
＞＞その議案を、一部の総会出席者で否決するのはおかしいでしょう。
委任状を使って議長が否決するんですよ。そういう制度だから。
それを今年の問題は否定してるので、話題にしてるんですけど、根拠が不明。
標準管理規約コメントとかで触れてるなら教えてくださいな。
委任状を按分して使えるとかが「正しい」だったりするし。
３０票委任状があれば、１５賛成、１５反対とかで使えるらしいよ。
もっとも、まだ予備校の回答しか出てないけどね。

[416: 匿名さん]

４１１はマン管師でしょう。

[417: 匿名さん]

４１１はそれにしても、人のことを批判しすぎでしょう。
他レスでは、批判のオンパレードですよ。

[418: 匿名さん]

４１１は他所のスレでは、批判しっぱなし、ここでいい子になろうと思ってもね。
４１１は前期高齢マン管師なんですか。
あちこちで、ＨＮを変えているんだ。
ひどいおやじだな。

[419: 匿名さん]

>411さん
人の批判は自分にも返ってきます。
気をつけましょう。お互い様ですけど。

[420: 匿名≠受験組]

問題文がみたい。もっとも、見たところで予備校の解答が違うぐらいなのを説明はできないと思うが。

[421: コ"ルコ"１３]

>委任状を按分して使えるとかが「正しい」だったりするし。
>３０票委任状があれば、１５賛成、１５反対とかで使えるらしいよ。

この論点は、マンション標準管理規約の見直しに関する検討会でも議論されています。
H23.8.3付検討会の第１回議事録の１１ページ・８行目からがそう。（国土交通省）
議論の結論まで探す時間がないのでヒントということでご容赦ください。

[422: コ"ルコ"１３．５]

効果持続中・・・

[423: コ"ルコ"１３]

↑日付を間違えた。H22.8.3

[424: 匿:名さん]

コ"ルコ"１３さん
だんだん蒲鉾になりつつありますね。

[425: 匿名さん]

あれっ？
何か変わったね。

[426: コ"ルコ"１３]

>>424
やだなあ、私は、相撲取りみたいに太ってませんよ。それに、カキコしているのは、休みと異動時間だけだし。

（で繋がります？）

[427: 匿:名さん]

＜模範解答＞
ええ、このＨＮが板についてきましたから。

[428: コ"ルコ"１３]

>>427
残念。｢隠語 かまぼこ｣で検索したら、
相撲用語：壁板に貼りついて、稽古をサボる相撲取り
が出てきた。こっちかと思った。

[429: コ"ルコ"１３]

マンション管理研究会さん

>>421で紹介した議事録を今ざっと見返しました。委任状の票を分けてカウントする案の結論が見つかりません。

単に提案を紹介しただけで、全く相手にされなかったのかもしれません。お騒がせしました。すみません。

[430: 匿名さん]

今年の最大の難問は、ゴーヤ

[431: 匿名さん]

問　14
選択肢　1
Aは、損害の発生を防止するのに必要な注意をしていたところを証明できなければ、土地工作物の占有者としての損害賠償責任を負う。

設問ではAは所有者となっており　単なる誤植か　或いは所有者も広い意味で占有者とするのか？
民法では所有者と占有者を区分し使用している。

私は1は誤りであり正解肢と思う。

ここが所有者となっていれば　3が正解と思う。

[432: 匿名さん]

民法第717条
1.土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があることによって他人に損害を生じたときは、その工作物の占有者は、被害者に対してその損害を賠償する責任を負う。ただし、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしたときは、所有者がその損害を賠償しなければならない。
2.前項の規定は、竹木の栽植又は支持に瑕疵がある場合について準用する。
3.前二項の場合において、損害の原因について他にその責任を負う者があるときは、占有者又は所有者は、その者に対して求償権を行使することができる。

[433: マンション管理研究会]

＞＞４３１
ベランダの所有者ではないですよね。ベランダの専用使用権を持っているのはＡで、ベランダについては占有者ってことだとおもうけど。
Ａから賃借してるひとは占有補助者です。

代理占有（間接占有）：本人が他人（占有代理人・占有補助者・占有機関などと呼ぶ）の直接占有を通じて取得する占有（181条）。本人にとっては自主占有であるが、占有代理人にとっては他主占有にすぎない（ただし、判例は占有代理人には本人のためにする意思と自己のためにする意思が併存していてもよいとする）。
例：賃貸人・寄託者等。

[434: 匿名さん]

2
Bは、損害の発生を防止するのに必要な注意をしていたことを証明できなければ、土地工作物の占有者としての損害賠償責任を負う。

3
甲マンションの管理組合は、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしていたことを証明できたときは、土地工作物の所有者に代わって損害賠償責任を負う。

4
甲マンションの区分所有者全員は、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしていたことを証明できたときは、土地工作物の所有者としての損害賠償責任を負う。

※ほかの選択肢です　占有補助者としての意で解釈はむずかしいとおもいます。
ベランダは共用部分であり　区分所有者は持分権があります　厳密に言えば所有者とおもいます
1以外の設問は民法717条の想定内とおもいます
1だけを占有補助者とするのでは設問自体におかしな部分があると思います

[435: 匿名さん]

参考として　問14

甲マンションの202号室の区分所有者Aは、202号室（Aが専用使用権有するベランダを含む。）をBに賃貸している。B宅を訪れたBの知人Cが、ベランダの手すりにつかまったところ、手すりと一緒に落下して負傷した。手すりの落下の原因は、ベランダの留め金具の支持力の不足によるものであった。この場合の損害賠償責任に関する次の記述のうち、民法及び区分所有法の規定によれば誤っているものはどれか。

[436: マンション管理研究会]

はっきりとした間違いは下記の枝。
こんな規定はありませんからね。下記の「所有者」とは区分所有者全員のこと。
3
甲マンションの管理組合は、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしていたことを証明できたときは、土地工作物の所有者に代わって損害賠償責任を負う。

[437: 匿:名さん]

Ａ、Ｂともに占有者である。（Ａ … 代理占有、　Ｂ … 自己占有）

[438: 匿名さん]

ＬＥＣとかの模範解答が正しいよ。

[439: 匿名さん]

>>436
区分所有法9条→共用部分の瑕疵→管理組合（区分所有者全員）

[440: マンション管理研究会]

↑その枝は４です

[441: マンション管理研究会]

３と４の違いが感覚的にわかるかわからないかが合否を分けるポイントなのかも。

[442: マンション管理研究会]

「枝」→「肢」です。訂正

[443: マンカン資格を最近知った平均的国民]

マンカン受験者がこんなにいるのが驚き。

世の中にマンカン資格を知ってるものが圧倒的にもかかわらず。

[444: 匿名さん]

マンカン資格があるということは、

資格が無いのにそれを名乗っちゃいかんということか。

マンカンは、単なるマンション管理会社の名刺の修飾かと思ってたよ。
資格があるのとないのと何も変わらんだろ。

[445: 匿名さん]

>>世の中にマンカン資格を知ってるものが圧倒的にもかかわらず。
こういう誤植が今年の「問２９」
適切でないものはどれか→適切なものはどれか

今年度試験問題
http://www20.tok2.com/home/tk4982/H23/2011-man-mondai.pdf

[446: 匿名さん]

誤植があるのか！
受験料返せ。

[447: 匿名さん]

２ちゃんねるでは、誤植説が有力です。誤植であるとすれば正解は３つあることになる。

[448: 匿名]

誤植だったら、予備校が大騒ぎしているよ。2chで誤植だと騒いでいる人は、大方92%組だろ。

[449: マンション管理研究会]

あなたはどう思う？

[450: コ"ルコ"１３]

マンション管理研究会さん

問29の問題文を見ました。なかなか難しいです。

肢３について、ふと思ったことを述べます。
欠席する組合員が委任する際、その殆どが白紙委任状でしょう。
ところが、稀なケースかもしれませんが、条件付きで賛否を託すことも中にはあるかもしれません。

例えば、理事長宛てに、次のような委任状が提出されたらどういう扱いになるのでしょうか。

議案：Ａ社へ管理会社を変更する件
委任状の記載事項：Ａ社は、マンコミュの掲示板において、悪い書き込みばかり目立ち、大変心配です。つきましては、質疑応答の場で、悪評を懸念した質問を３人以上した場合には反対として取り扱いください。２人以下の時は賛成としてください。発言が微妙な方につきましては、理事長様のご判断でカウントしていただけませんか。当日、法事で出席できず、ご面倒をお掛けしますが、他によく知る方もいないので、理事長様に託します。何卒宜しくお願いします。

理事長は、この委任状に基づき、本委任状のみ反対票、その他の委任状を賛成票と扱っても問題ないと思われます。

いかがでしょうか。ご検討ください。

[451: マンション管理研究会]

弁護士に聞いてみます。私が受かったかもってメールした自分もやってみるっていう若い弁護士だから真面目に考えてくれるでしょう。

[452: マンション管理研究会]

求職中の余ってる人じゃありません。京大出たバリバリの人です。念のため

[453: コ"ルコ"１３]

おお、弁護士に確認して頂けるとは！ありがとうございます。

前に、委任状票を分割できるかという論点で、しょうもないレスをしたので、色々考えてみました。

[454: 管理侍]

>450
ゴルゴさん
委任状の提出は「代理人による議決権の行使」を意味します。
代理人は委任者の意思に基づき議決権を行使する、と考えるのが妥当。
ということは、>450のような委任方法もアリだと思います。
何の意思もない委任なら、受任者が総会での議事、質疑応答を聞いた上で判断して
議決権を行使すればよいでしょう。

[455: コ"ルコ"１３]

>何の意思もない委任なら、受任者が総会での議事、質疑応答を聞いた上で判断して議決権を行使すればよい

そうなんですよ。何はともあれ、判断すべき。その点、監事が按分で投票って何？判断放棄かい？そんなことも考えています。

特に、一般的な理事長宛てを選択せず、監事を委任先に選択した組合員は、その事実だけで職責への特別な期待があると考えています。そんなことから、肢４も悩ましい。

[456: 管理侍]

ゴルゴさん
肢４は「総会出席者の賛否の比率に応じて」を無視して考えては？
そうすると「委任状を分けて使えるか」という問題になります。
「比率に応じて」というのはあくまで分け方の話ですからね。

[457: マンション管理研究会]

マンション管理センターの考えかたが正しいかどうかは別にして、私は合格するために毛色の違う４にしました。

[458: 匿名さん]

問題は５０→１の順で解くといいよ。適正化法の４６－５０は何が何でも５問とらないといけません。
７分で解いて３分のアドバンテージをとる。

[459: コ"ルコ"１３]

管理侍さん、マンション管理研究会さん

受験という場を大前提にすると、全く別のアプローチも考えることもできると思います。
個数問題を除く設問は、
①「正しいものはどれか」「誤っているものはどれか」
②「適切なものはどれか」「適切でないものはどれか」
に区分されます。

①のパターンは、○○○×（又は×○○○）の１つのモノを探す設問であるのに対し、
②のパターンは、◎、○、△、×、××の中から、◎又は××を探す設問と割り切る。そんなアプローチが考えられます。

問29は、②の「適切でないものはどれか」になります。

そうすると、
肢1,2,4は「…できる。＝can」に対し、肢3は「…なければならない＝must」と明らかにニュアンスが違います。
肢3の「…なければならない＝must」は、例外なしに該当するニュアンスを込めている表現と考えます。

肢3は、例外ケースが考えられると考えますので、『××』かなと。
肢4は、個人的にはイマイチ度満点ですが、「…できる＝can」と可能性に言及している範疇にとどまっていることから、
『×』止まりかなと考えました。

そこで、個人的に適切でない度合いは、肢３××＞肢４×と考えています。

そうは言っても、マンション管理研究会さんの自説（＝監事に期待するアプローチ）に、私も共感しているところがあります。そのため、監事の監事たる役割に期待大して、肢4に『××』と付けたい気持ちを捨てきれないので、確信までには至っておりません。

[460: マンション管理研究会]

ありゃま、ゴルゴもこういうの好きですねー。
問２９の論点は
たぶん、出題者は「理事会決議に理事長は拘束される、監事は拘束されない。」と考えてるんです。
以前、マンション管理センターに電話で質問したとき、「理事会決議に理事は拘束されるが組合員は拘束されない」とかいってたんで、内部でそういう見解が浸透してるのかも。

その前提なら１、２，３は適切。
残るは４．不適切なのは４です。

４が適切だとすると２戸もってる区分所有者が委任状を出したとき幹事が２個の議決権の使い分けをすることになり、特別決議の組合員の頭数の過半数という要件の計算ができません。


今年度問題再掲
http://www20.tok2.com/home/tk4982/H23/2011-man-mondai.pdf