マンション管理士の活用。。。パート６

[匿名さん]

パート６です。

マンション管理士をうまく活用されてる実例等がありましたらご紹介下さい。　
契約方法は月極顧問、年間契約、随時相談？費用は？良かったこと、悪かったことは？

また、マンション管理士として開業されている方、資格を取られた方のご意見や、マンション住民からの質問など何でも。色々と語りあいましょう！

パート１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46169/
パート２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/62558/
パート３　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/71826/
パート４　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/135648/
パート５　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165537/

※荒らしはスルー＆削除依頼で

[22: 入居済み住民さん]

マンション購入時に見るパンフレット　物件概要表示は小さいけれど重要な部分です
用途地域は周辺環境　総戸数は組合活動の推測　敷地面積にセットバックの有無　階数は維持費の違い
管理費と修繕積立金では管理費より修繕積立金の額が大きいことは必須要件です
手元のパンフでは管理費100000円修繕積立金5000円とあり総戸数30戸の8階建て
買ってはいけないマンションと言えます
修繕積立金5000円×30戸×12ヶ月で年間180万円　修繕時期の10年で1800万円しかありません
現在30戸程度のマンションの大規模修繕額は3000万円から4000万円は必要となっていますが　不足します
片や管理費は1万円×30戸×12ヶ月で360万円　10年では3600万円です
管理会社へ支払えば消える3600万円と1800万円の積立金　逆なら良心的な管理会社です

[23: 管理侍]

>22
どこまで理解してのご意見かわかりませんが、誤解を招く表現ですね。

まず、管理費＝管理会社へ支払う額 ではない。
そして管理費以外の収入がどの程度あり、どう扱うかも大きく影響する。

例示のマンションで駐車場が30台あり、30台分の収入を管理費会計に見込めば管理費は安くなる。
しかし現実には30台も契約されないので６掛け、７掛けの収入しか見込まない。
（立地等、マンションの諸条件により異なる）
すると管理費は高くなる。

仮に駐車場収入の半額を積立金会計に計上するとしたら？
更に管理費は増額となり、一方積立金は安くなる。

さて上記例の場合に最も良心的な管理会社は？

つまり管理費、積立金の額だけでは判断できない。資金計画がどうなっているかが重要。

[24: 匿名]

>>23
収入としては７掛けしか見込まないけど実際は30台全部契約されて
実収入は計画より多くなって剰余金になるケースが多い。

駐車場収入を積立金にするか管理費にするかはマンションによって違うが
どっちにしたからといって良心的かどうかなんて決まらないよ。

ド素人にも程がある。

[25: 匿名]

こいつは、管理会社を叩きたいだけだから。極端な事例を持ってきて何が言いたい。パート６でも悪徳業者論を展開したいのか。

[26: 管理侍]

>24
相変わらず日本語が読めない、盲目的主張ですな。
どういうケースが多いとか、あなたの感覚などどうでもいいのですよ。

私の主張は以下の２点
・管理費＝管理会社に支払う額ではない
・管理費を積立金より安く設定している管理会社が必ずしも良心的とは限らない
（管理費、積立金の設定額だけで判断ではない）

【ド素人向けの例】
管理会社Ａ
駐車場は７掛けの収入を見込み、販売時の管理費は9000円
結果的には90%の駐車場が契約され当初計画より収入が多くなり剰余金が発生

管理会社Ｂ
駐車場は全数分の収入を見込み、販売時の管理費は8000円
結果的には90%の駐車場が契約され当初計画より収入が少なくなり赤字が発生

Ｂ管理会社は、管理費を安く見せるために無理な設定をしていたと言える。

その他、管理費、積立金の設定額には様々な要素が関係するので資金計画の確認が必要。
したがって、管理費、積立金の設定額だけで管理会社が良心的か否かを判断することはできない。
（23で述べた通り）

[27: 入居済み住民さん]

No.25 by 匿名　2011-08-14 07:06:57
こいつは、管理会社を叩きたいだけだから。極端な事例を持ってきて何が言いたい。パート６でも悪徳業者論を展開したいのか。

苦しい展開の悪徳管理会社の皆さんです
組合員のこと　マンションの維持なんぞはどうでも良いという思考は　文中に溢れていますね
ただ売ればいい　後のことは知ったことか　無知な組合員を手玉にとり　尻を擽っておけば言いなりだ
修繕や点検は数多く行い　利ざやをかせぎ　大規模で不足が出れば　借入金で二度美味しい
そのような考えの者は上記の思考から脱却できない　まぁ殆どがこの手合いですが　悪徳プラス馬鹿ですな

[28: 管理侍]

>27
論破された者の単なる感情論。
反論したいのならせめて根拠を。

[29: 入居済み住民さん]

論破論破と騒ぐ馬鹿　何処が論破なのかね　君の脳内の部分かな

[30: 管理侍]

>29
あらら、感情丸出し。
余程悔しかったようですね。
結局反論できずに感情論に走るパターンですな。

何処が論破かって、
>22、>23、>26読んで理解できないのなら、これ以上説明のしようが無い。

[31: 管理侍]

>29（＝22）
>22の主張
１．管理費と積立金では積立金の方が高いことが必須条件
２．管理費は管理会社に支払えば消えるお金
３．管理費より積立金を高くしている管理会社は良心的

私の主張
１．管理費＝管理会社に支払うお金ではない
２．管理費より積立金が高いからといって良心的な管理会社とは限らない
（管理費、積立金の設定額だけで良心的かどうかを判断できない）
根拠を既に提示済み。

さて、根拠を示して反論をどうぞ。

[32: 入居済み住民さん]

あほらし

[33: 入居済み住民さん]

不要な建物点検は悪徳管理会社の常套手段
一例として外壁タイル点検
過去に福岡市の厚生年金会館でのタイル落下事件により国交省は点検を通達した。
タイル貼り工法に湿式と乾式があり落下したのは湿式だったが、管理会社は乾式工法のタイル貼りのマンションにも点検義務を言い高額な点検を実施した。
不要な点検であり良心的な業者価格の数倍で受託した。

管理費と修繕積立金の関係で　管理費＞修繕積立金　のマンションは購入禁止です
悪徳管理会社の食い物になるだけです。

[34: 匿名さん]

管理費と積立金では、積立金が高い方がいいんだけど、それも額によるな。
管理費１万円で積立金1,2000円は正常。
管理費15,000円で積立金10,000円は、積立金不足がみられる。
管理費は管理会社に支払うのが全てではない。
他の小修繕や点検等にも使われる。
総合委託や部分委託でも違ってくる。
総合委託であっても、管理費が全て管理会社にはいかない。
事実はこういうこと。

[35: 管理侍]

>あほらし
これを「ぐうの音も出ない状態」という。

>何処が論破なのかね
この状態を論破という。

ちなみに>33
これを「論点のすり替え」という。

私はここで特定の方をいじめるつもりは無いが、
間違ったら間違ったと素直に認めるべきではないですか？
まだ「管理費＞積立金のマンションは購入禁止」なども言い張るか？

例えば30年の長期修繕計画で、30年間の資金計画がどうなっているかが重要なのです。
販売時の積立金の額よりも、その後の資金計画（改定案）が問題。
段階的に改定するのか、一時金を徴収するのか。
段階的改定の場合、改定頻度の改定率は？
一時金はいつ、いくら徴収するのか。

そんなことも確認せず、販売時の金額だけで判断するなど、それこそド素人である。

[36: 入居済み住民さん]

管理費と修繕積立金の額において　管理費の額が大きく成りだしたのは　新規物件の供給が停滞し始めたのが理由である
何故か　悪徳管理会社の経営陣の思考の切り替えができず　従前通りの経営を続けるには　収入を維持する必要があり　活路を管理費に求めたからに他ならない
毎月の収入を管理費に求め　長期的な収入は大規模修繕に求めるが　最近は管理組合の覚醒により　ぼったくりが困難となってきていることが原因です
まともな管理会社の判断のひとつの要因が　　管理費＞修繕積立金　のマンションを購入しないことです

悪徳管理会社の必死の書き込みもあわせてお楽しみください

[37: 入居済み住民さん]

例えば30年の長期修繕計画で、30年間の資金計画がどうなっているかが重要なのです。
販売時の積立金の額よりも、その後の資金計画（改定案）が問題。
段階的に改定するのか、一時金を徴収するのか。
段階的改定の場合、改定頻度の改定率は？
一時金はいつ、いくら徴収するのか。


金をふんだくる算段ばかりの　主任くん

管理費＞修繕積立金

こんなマンションは購入禁止

[38: 匿名]

例えば、
管理費50,000円＞修繕積立金30,000円
も買っちゃだめ？

[39: 管理侍]

結局>31に何一つ反論できてない。（根拠が無ければ反論ではない）
感情的な自論を繰り返すなみ。
ひょっとしてあなたは輪番制が違法だと主張してる人？
困ったねぇ。

皆さん、こんな嘘、デマには本当に注意してください。

小規模高級マンションなら販売時の管理費が積立金より高くなるのはザラ。
そこの管理会社は全て悪徳ってことかい？
本気で言ってるのなら世間を知らな過ぎる。

[40: 管理侍]

私の意見の中のどこに「金をふんだくる算段」があるのかねぇ。

管理費、積立金の額だけでは管理会社が悪徳かどうかなど判断がつかない、私はと言っているのだよ。
理解不能？

むしろマンションを売りたいがためにデベロッパーに協力し、
本来必要な管理費よりも安く見せている管理会社の方が問題である。

[41: 入居済み住民さん]

お馬鹿な管理侍へ　

当方の主張である　管理費＞修繕積立金　のマンション購入禁止への反論は

管理費＜修繕積立金　のマンションは買うべきだ　だろう？　君は馬鹿じゃね

[42: 匿名]

>41
横から見てると、あなたの方が・・・だと思うよ。

[43: 入居済み住民さん]

悪徳管理会社の社員から見ればそうでしょうね
評価は区分所有者が下します。

[44: 入居済み住民さん]

No.22 by 入居済み住民さん　2011-08-13 14:51:48
マンション購入時に見るパンフレット　物件概要表示は小さいけれど重要な部分です
用途地域は周辺環境　総戸数は組合活動の推測　敷地面積にセットバックの有無　階数は維持費の違い
管理費と修繕積立金では管理費より修繕積立金の額が大きいことは必須要件です
手元のパンフでは管理費100000円修繕積立金5000円とあり総戸数30戸の8階建て
買ってはいけないマンションと言えます
修繕積立金5000円×30戸×12ヶ月で年間180万円　修繕時期の10年で1800万円しかありません
現在30戸程度のマンションの大規模修繕額は3000万円から4000万円は必要となっていますが　不足します
片や管理費は1万円×30戸×12ヶ月で360万円　10年では3600万円です
管理会社へ支払えば消える3600万円と1800万円の積立金　逆なら良心的な管理会社です

おさらいしましょう

[45: 匿名]

> 評価は区分所有者が下します。
42ですが、私は一区分所有者です。
管理会社とは何の関係もございません。
また、マンション管理士でもございません。

もう少しロジカルにやりなさいよ。

[46: 匿名]

>>41
不等号の向きを変える必要があるのか。

[47: 管理侍]

>41
ダメだこりゃ。
ロジカルどころか日本語が理解できないんだから・・・。
>45のように区分所有者の評価も出たようですね。

[48: 匿名]

>>44
おさらいしたいが、
管理費は100000円？1万円？

[49: 匿名さん]

管理費＜修繕積立金の条件を満たすマンションをご紹介下さい。
あればモデルマンションか管理会社の言いなりでは？

[50: 匿名さん]

＞管理費＜修繕積立金の条件を満たすマンションをご紹介下さい。
自主管理マンションです

[51: 管理侍]

>44
以下私の書き込んだ>31をおさらいしましょう。

>22の主張
１．管理費と積立金では積立金の方が高いことが必須条件
２．管理費は管理会社に支払えば消えるお金
３．管理費より積立金を高くしている管理会社は良心的

私の主張
１．管理費＝管理会社に支払うお金ではない
２．管理費より積立金が高いからといって良心的な管理会社とは限らない
（管理費、積立金の設定額だけで良心的かどうかを判断できない）
根拠を既に提示済み。
さて、根拠を示して反論をどうぞ。

根拠を示さず無茶な自論を繰り返すのみだね。
やはり輪番制違法論者に似ている。

[52: 匿名さん]

＞３．管理費より積立金を高くしている管理会社は良心的
無駄な修繕がしたいからでしょ。

[53: 匿名さん]

修繕積立金が少ない唯一のメリットは安易な修繕を行わないこと。
修繕積立金が狙われないこと。

[54: ご近所さん]

１回目の工事は１７年目くらいにやればいいよ。

[55: 匿名]

いや、そこに修繕積立金がある限り、ターゲット。

[56: 匿名]

湿式タイルの外壁は、１７年目まで伸ばすのは無理。

[57: 匿名]

管理費と修繕積立金を比べるんではなく、坪当たり積立金額の方がまし。

[58: 匿名さん]

修繕工事は早くやるにこしたことはない。
工事は、１２年目でもいいし、２０年目でもいい。
しかし、早くやれるマンションはいいよね。
積立金のないマンションは、修繕周期はできるだけ延ばし、
修繕箇所も最低限のことしかできない。
やはり快適なマンションライフをおくるためには、きれいなとこに住みたいね。

[59: 匿名はん]

管理侍あいかわらずかっこいいね

[60: 匿名さん]

大規模修繕工事が早くやれるとこはきれいでいいよな。
20年ぐらいでやるとこは、スラム化するね。
積立金不足だろうから、値上げをすべき。

[61: 匿名]

大規模修繕が20年目で良いという人は無知ですな。

[62: 匿名さん]

>管理費と修繕積立金を比べるんではなく、坪当たり積立金額の方がまし。

このような非常識なコメントをするのが参加しているとはマンション管理士は程度が低いね。

[63: 匿名さん]

>62
マンション管理士とか決めつけないでいいのでは。
何かにつけてマン管士を批判したいのだろうが。
多分その人はマン管士ではないとおもうけど。

[64: 入居済み住民さん]

まじめなレスがありませんね

売らんがな為のマンションはその悪影響が所有者の負担増加となることを承知の悪徳管理会社です
管理費1万円積立金5千円で大規模での不足額を融資する悪徳管理会社です

購入禁止のマンションです

何故逆の数値若しくは積立金1万円にしないのか
理由は購入者を鴨としか見れない建設業界の因循姑息な風習です
売ってしまえばこっちのもんだ　では進歩はありません

いつまでもだませる筈はありません

[65: 匿名さん]

＞管理費＜修繕積立金の条件を満たすマンションをご紹介下さい。

[66: 入居済み住民さん]

最近の新築マンションには見かけませんね。

少ない管理費でも利益を出せる優秀な経営陣がいないのでしょう。

[67: 匿名さん]

＞最近の新築マンションには見かけませんね。
管理会社としてやっていけないということですね。

[68: 匿名]

>>64
なんだよ、まだ続けるつもり？
あんたが言う購入禁止マンションなんて、いくらでもあるから、新築カテゴリーか、デベのカテゴリーに行って思う存分やってくれ。
マンション管理士スレには不要だ。

[69: 匿名]

>64
> 売らんがな為のマンションはその悪影響が所有者の負担増加となることを承知の悪徳管理会社
おいおい、悪いのは管理会社でなくて、売主のデベでないの？

[70: 管理侍]

>64
>66
なんでそんなに的外れなんだろうね。
何度も言ってる通り「管理費」は管理会社に支払うお金ではない。
管理費の高い安いと管理会社が利益を出せる出せないは別の話。
素人でも知ってるこんな話をまさかここで書き込むとは思わなかった。

本人はまじめなレスだと思いながら、こんなデマを繰り返すのが最もたちが悪い。
こんな輩がマン管士を褒めちぎるからマン管士の評価が下がるのである。
これ以上マン管士の評判を下げる行為は是非やめて頂きたい。

[71: 入居済み住民さん]

o.69 by 匿名　2011-08-15 18:34:45
>64
> 売らんがな為のマンションはその悪影響が所有者の負担増加となることを承知の悪徳管理会社
おいおい、悪いのは管理会社でなくて、売主のデベでないの？

鈍い人ですね　両方ですよ。