マンション管理士の活用。。。パート６

[匿名さん]

パート６です。

マンション管理士をうまく活用されてる実例等がありましたらご紹介下さい。　
契約方法は月極顧問、年間契約、随時相談？費用は？良かったこと、悪かったことは？

また、マンション管理士として開業されている方、資格を取られた方のご意見や、マンション住民からの質問など何でも。色々と語りあいましょう！

パート１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46169/
パート２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/62558/
パート３　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/71826/
パート４　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/135648/
パート５　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165537/

※荒らしはスルー＆削除依頼で

[141: 販売関係者さん]

>>ゴルゴ１３
机上の空論ではないので念のため。
管理会社変更は簡単。管理会社は３０戸なら引き止めないよ。
どこに変更するかというと、管理侍の会社の定年退職ＯＢが集まった小さな管理会社が存在するはず。
そこに頼むと安い業者ばかり集めてくれるよ。
電気代削減は工夫だね。

[142: 匿名さん]

>>ゴルゴ
駐車場は０台ってことは無いと思うのだが。仮に１０台分あったとして東京なら月２万くらいとれるでしょ。
そのカネがまったく計算に入っていない。実際には修繕積立金会計に充当されていて、もっと余裕があると思うよ。（機械式で設備更新に途方も無いカネがかかる場合は、寿命がきたら撤去だろう）

[143: 管理侍]

>141
そんな会社があるんですか？
鎌掛けないようにね（笑）

[144: ゴルゴ１３]

>>140,>>141,>>142
コメントありがとう。
設例は、二年ほど住んだことがあるコンパクトタイプの分譲マンションに似ている。確か管理費11,000円前後だったと思う。（所有者は俺ではない）

その時の記憶と>>140を照合すると、既にいくつかの削減策はやっていた。挙げられている例は、王道だろうけど、自分のいたマンションで言うと次の通り。

<実施できるもの>
・管理員の勤務時間削減
・排水管清掃

<既に実施しているもの>
・ＥＶの独立系で、且つＰＯＧ契約
・植栽（放置）

いずれにしても、設例の仕様は不明ですが全て導入は難しいかと。


ところで、電力削減はなかなか難しい面がありそう。
ＬＥＤのような初期コストが高く、ランニングでメリットを享受するタイプの削減策は、予算的にタイトな時にはやりにくい。（予備費が余った範囲で年度末に実施する旨予算承認するとか要工夫）
また、中央電力のような業者を使うにしても、電力一括契約（低圧→高圧）は規模的に無理ではないでしょうか。低圧のままサーキットブレーカー導入して、月額・数千円程度削減あたりが妥当かと。
>>142
そうだよね。駐車場は一台はありそう。ついでに、駐輪場数百円／台、バイク数千円／台は取らないとね。

[145: ゴルゴ１３]

管理費を150,000円で賄うことを考えてみたが、やっぱり無理かなと思う。

・ライフラインを中心とした設備の維持管理
・公共料金、保険料、消耗品
・最低限の清掃
このあたりで予算一杯のような気がする。
もちろん、設備更新は出来るだけ先延ばしする反面、修繕費は多くなるだろうし。

管理会社の事務管理報酬部分は、とてもじゃないが捻出できそうに思えない。


・監視カメラをダミーに切り替え
・宅配ボックスは一部故障でも直さない
とか考えても燃えてくるものがない。

[146: 匿名]

さすがの管理侍も、月額5000円かつ小規模はスルーですね。

[147: 管理侍]

>146
「月額5000円かつ小規模はスルー」の意味するところがよくわからないが、
月額5000円かつ小規模だからスルーしてる訳じゃないですよ。

この手の話題は私とかが語るとリアル過ぎるんですよね。
経費削減の手法なら知り尽くしてますので。

[148: 匿名]

スルーっうのは、受託せず断るっうこと。

[149: 管理侍]

>148
そういう意味ね。

「月額5000円、小規模」が理由でスルーはしませんよ。
すっとぼけた輩には何度も説明したが、管理会社は管理費を頂く訳ではないです。
管理費が安くてもその他収入があって収支が成り立っているケースもあります。

管理費、積立金の月額だけでは判断できません。
これも繰り返し述べてきたことです。

[150: 匿名]

42戸のうちの場合、管理委託料の内訳の事務管理は、＠2,500円/戸・月だった。管理費5,000円でなんもかも支払うのは無理だね。

[151: 匿名さん]

うちは６０００円以下だけどね。
駐車場収入が管理費会計に入ってるから。
修繕積立金の不足は、デフレが続く限り心配ありませんよ。

[152: 匿名さん]

戸当たり管理費 <H15>12,565円/月→<H20>15,848円/月
戸当たり修繕積立金 <H15>10,967円/月→<H20>11,877円/月

[153: 匿名]

150です。
ウチは駐車場一台だけだけど45000円。年間五十万円以上だから、確かに大きな収入だね。

[154: ゴルゴ１３]

>>147
>経費削減の手法なら知り尽くしてますので。

→経験と知識とを兼ね備えた人が許される発言。感服致しました。

[155: 管理侍]

いえいえ。
偉そうな言い方をしましたが「分譲マンション管理」という狭い世界の経験と知識です。

法律関係、建築関係など、ゴルゴ１３さんを始め、ここには様々知識をお持ちの方がいるので、
勉強させてもらってます。

[156: 販売関係者さん]

理事会議事録のスレッド面白いよ。＞管理侍

[157: 入居済み住民さん]

No.99 by 入居済み住民さん　2011-08-16 19:48:01
買ってはいけない　第2

下駄履きマンションです

管理組合の重複を招きかねないマンション　住居専用マンションでもなかなかまとまらないマンションは多い
加えて営利を目的とするものの加入はトラブルの要因を増やす




No.100 by 入居済み住民さん　2011-08-16 20:00:30
管理費＞積立金　のマンション購入禁止は一部の業界人を除き　皆さん納得していただいたようです

千三つ屋という不動産業界の呼称があります　談合やピンはねは常識の業界です　新聞を時々賑わしていますが、絶えることはありません
すべてのマンションにとり不幸なことは　管理会社は不動産業界の中にある　ということです
不動産業界内の取引であればいずれも千三つ屋であり何の問題はありません
しかし　一般消費者を相手にすれば　これはもう赤子の手をひねるものとなります
ここでのレスがよく証明しています　賢明な消費者は理解できるものです
解決策は千三つ屋体質からの脱却ですが　おそらく無理でしょう

自衛手段は　自主管理です　すでに全国の組合の9％は実行しています

[158: 匿名]

>>152
１戸あたりの面積は同じ？
建物の階数を同じにした比較？

[159: 匿名]

>>149
その他の収入がある場合、駐車場収入のようにまとまったものは修繕積立金に充当するんじゃないの。原則として。

[160: 匿名]

いいんだよ。管理会社は、管理費収入だろうが、駐車場収入だろうが財布はどこでも満足な委託料がもらえればいいんだ。駐車場の修繕なんてどうでも良いこと。

[161: 管理侍]

>157
また訳のわからないことを・・・。
マンションの歴史は40年以上。その歴史を経ても結果は９%。
この数字が何を物語っているのかを理解しなさい。
そして、自主管理のリスクを学びなさい。

[162: 販売関係者さん]

＞＞管理侍
そんなことより、理事会議事録のスレッドで
６６０戸の管理組合の話やってるよ。
次期理事長のメルアド公開されてるし、リプレースのチャンスだよ。
過去レス１００個みればすべての事情がわかる。

[163: 匿名さん]

相当昔のマンションは基本的に全て自主管理で
その中にはお金の持ち逃げ等々があることで敬遠されて管理委託したくてもできないところがあります
騙されて自主管理なんて中古で買ったら大変なことになるケースが多いので
自分達みんながやりたくてできれば何よりだけど
小うるさい人間がそうしろと言ってきて無理解のまま実施され数年後に使い込みが問題になる
言ってた当人は売って逃げ出す なんてのがよくあるパターン


あと千三つやって意味ちゃんと理解してお話された方が良いですよ

[164: 管理侍]

販売関係者さん
お誘いありがとうございます。

事情を理解するのにかなり遡らないといけないのと、展開が早いので怠けてました。
ちゃんと読みまーす。

[165: 匿名]

>>162
販売関係者さん

管理侍は、俺の読みだと東急コミュニティーだから、リプレイスされる側だよ。もっとも本人はトップ１０しか認めないだろうけど。

[166: 匿名]

同じ不動産関連ビジネスの中でも、ストックビジネスとフロービジネスとがあることを知らない輩がいる。

[167: 匿名さん]

>>165
>>管理侍は、俺の読みだと東急コミュニティーだから、リプレイスされる側だよ。
もし、そうだったら過去レス２００個読んで防御すべし。

[168: 匿名さん]

管理侍は東急コミュニティではないよ。
その会社は、マンション管理部門だけで6,246名の従業員と社員がいるからね。
管理侍の会社は、もう少し小さい会社だよ。大手ではあるけどね。

[169: 匿名さん]

住友か三井でしょ。品がいいから。

[170: ゴルゴ１３]

なるほど。小所帯のところというヒントは見落としておりました。

[171: 匿名さん]

＞＞ゴルゴ１３
ゴルゴはみらい平放射線研究会の話しってるのかい？

[172: ゴルゴ１３]

理事会…のスレは見ているし、書き込みもしている。…研究会なるものは、本文中に書いてあるものは知っている。

[173: 入居済み住民さん]

No.163

千三つ屋と言われても無理はない管理会社ですが。
言われたくなければ更正しましょう。

[174: 入居済み住民さん]

管理会社の皆さん　頭が硬直してますね
自らの営業政策に何ら疑問も持たずでは　いずれ淘汰されるのは必至です

管理費＞修繕積立金のマンション購入禁止という事実に対し

馬鹿は購入後積立金を見直す　だの　一時金を徴収するだの　と戯言を言う　馬鹿だから仕方ないといえばそれまでですが　そのような処理に関わるよりも　まともなマンションを買うべきが当たり前です　

[175: 匿名さん]

ーーーーーーーーーーーーー－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－→
こっちに売りにでてるマンションでどれがまとも？

[176: 匿名さん]

どれもまともです。

[177: 管理侍]

入居済み住民さん

>163は事実そのものを述べた正しいご意見です。

硬直してるのはあなたですよ。
私の言ったことに何一つ根拠も示せず、反論もできてない。
だーれもあなたを相手にしてないよね。
相手にしてるのは私くらいですよ。

[178: 匿名さん]

教えてください。
当マンションは、部分委託としてエレベーターの保守点検をメーカー系に依頼してます。
フルメンテ契約です
現在このメーカーに手抜き等があり、他メーカー系の業者に変更を検討しています。
ただ、管理会社曰く、メーカー系の企業は他のメーカーの保守点検はやらないだろうとの
ことです。
実態としては、そういう暗黙の企業同士の取り決めがあるんでしょうか。
これって法律違反にはならないんでしょうか。
独立系には委託したくないのですけど。

[179: 匿名さん]

他のメーカーのはやりませんよ。ノウハウもないだろうし、仮に他のメーカが引き受けても独立系と仕事はかわらないですよ。

独立系は、コンピュータ（シーケンサ）の中身がわからない。他のメーカーも同じです。よそのやつわかるわけない。

[180: 匿名さん]

>179さん
やはり他メーカーのはやらないんですかね。
遠隔監視装置は、取り外して他メーカーに切り替えることはできるでしょうけど。
独立系では、遠隔監視装置とかは設置しないでしょうからね。
しかし、メーカー系はお互い他メーカーのメンテはしないという暗黙の了解があるのでしょう。
納得できないし、これではメンテ費用とかもメーカーの思うがままになりますよね。

[181: 旅人]

管理費＞修繕積立金

建物規模とは相関関係があるだろうけど、管理費と修繕積立金の額そのものには余り意味がない。
管理費＝維持　修繕＝保全　異なるものだ。

そもそも、LCの観点から考えればどんなマンションも不足する。経年変化と共に保全にかかる費用が加速するのは人と同じ。管理費＞修繕積立金　全くナンセンス。

[182: 匿名さん]

もうそんなつまらんことは論ずる必要はないのでは。

[183: 匿名さん]

保険も同じです。
２棟のマンションが保険を掛ける場合は、別々にしとかないと
片方だけでは全損扱いになりません。

[184: 匿名]

エレベーターのＯＥＭ供給を受けている別メーカー系はだめなの？

[185: 旅人]

あのさ。。例えばトヨタを日産がメンテするかい？
独立系が躍進した理由を考えればいいよ。

>エレベーターのＯＥＭ供給を受けている別メーカー系
ってあるの？
SECはひょっとしたら部品供給を受けてるかも知れんが、それでも自前のブランドだしね。

[186: 匿名さん]

>185
独立系だろうとどこにでも部品は販売しなければならないと法律に謳ってあるんだよね。
トヨタの車であろうと日産は下取りでとるから、修理はするし、その部品もお互いに融通
しあっているよ。

[187: 匿名]

>>178
メーカー系の点検業者の手抜きではなく、「メーカー」に手抜きがあったのだな。
なら、ゼネコンに責任をとらせなさい。

[188: 旅人]

そう、独禁法に引っかかるからメーカーは部品供給を拒否できない。なので独立系は部品の調達が可能となり、格安メンテのビジネスモデルができた。
あくまでメンテナンスでありメーカー（製造側）ではない。

>トヨタの車であろうと日産は下取りでとるから、修理はするし、その部品もお互いに融通しあっているよ。

これもメンテナンス・ディラー若しくは販売代理店のお話し。

しかし、手抜きって何だ？
手抜きが分かるほどの専門性があるなら、この程度の質問はしないだろうと思うのだが。。

[189: 入居済み住民さん]

ここの管理会社の社員のレベルがよくわかるね　馬鹿しかしない　いや詐欺師かな
管理費＞修繕積立金　のマンションは購入禁止
管理費1万円＞修繕積立金5千円
購入する一般人はこの金額で以後の修繕に対し万全の備えがあると思い買う
大規模修繕で借入金が発生するとは思いもしない
宅建業者は説明なんぞはしない
千三つ屋らしい欺網行為であり購入者への瞞着行為だ

こんなマンションでは
（応募を行う年度の収支予算において、修繕積立金の一戸当たりの平均月額が、建物の竣工からの経過年数に応じて、下表の平均月額以上積み立てられることになっていること(※1)。
ただし、長期優良住宅(※2)の設定を受けている場合は、修繕積立金の一戸当たりの平均月額に関わらず、この要件を満たしているものとみなします。）
すまいる債権も購入できない　これも千三つ屋はお見通しだが

[190: 匿名]

189さん、同意します