マンション管理士の活用。。。パート６

[匿名さん]

パート６です。

マンション管理士をうまく活用されてる実例等がありましたらご紹介下さい。　
契約方法は月極顧問、年間契約、随時相談？費用は？良かったこと、悪かったことは？

また、マンション管理士として開業されている方、資格を取られた方のご意見や、マンション住民からの質問など何でも。色々と語りあいましょう！

パート１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46169/
パート２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/62558/
パート３　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/71826/
パート４　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/135648/
パート５　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165537/

※荒らしはスルー＆削除依頼で

[121: ゴルゴ１３]

>>114
私の読み違いだった。すみません。販売時から増額しない場合だったのね。

[122: ゴルゴ１３]

またまた基本的なことを確認したい。

段階増額積立方式は、
①増額はあくまで予定であり、実際に増額するためには、都度総会決議を要する
②増額は予定期日到来により自動的に増額される
のどちらが一般的ですか？

[123: 匿名さん]

管理侍にきいてるのだろうけど、管理侍はデベ子会社のひとなので、親玉の案件しかしらないのでは？

一般的なのは
>>①増額はあくまで予定であり、実際に増額するためには、都度総会決議を要する
だと思いますよ。
最近の規約では管理費、修繕積立金の金額は別途定めることになっていて、普通決議で増減できるのが一般的。

>>②増額は予定期日到来により自動的に増額される
をやろうとすると規約に書かないとだめですね。
そうすると変更しようとする場合「特別決議」が必要で、柔軟な対応ができません。

[124: 匿名さん]

ひょっとしたら、
>>②増額は予定期日到来により自動的に増額される
かも？
＞ゴルゴ

どっちにしても一般的かどうかはマンション管理新聞社とかでないとわからんと思う。（アンケートしょっちゅうやってるから）　
多数派がどちらかなんて管理侍にはわからないよ。

[125: ゴルゴ１３]

>>123,124
この質問は誰でもいいから教え欲しかったんだよ。一緒に考えてくれてありがとう。

俺は、もし当初予定通りの増額ですら総会決議の承認を取るのが大変だと言うのであれば、管理組合設立後初めての総会で、向こう２５年とか３０年とかの修繕積立金額（段階増額）を決議して揉めないようにすればいいじゃんと思ったんだ。

例えば、当初4,000円→40,000円と極端な増額が予定されていたとする。最終的な増額分まで初回の総会で決議しておけば、購入者の自己責任がより明確になる。また、増額分の支払が苦しい者が増えても、総会で減額の決議をしなければ支払義務は免れない。

そんなことを考えていたんだがどんなもんだろ。
実務を知らん俺の思いつきだから、遠慮なく辛口突っ込みしてくださいな。

[126: 匿名さん]

ご参考。
>>>>①増額はあくまで予定であり、実際に増額するためには、都度総会決議を要する
の実例。

修繕積立金増額案否決の体験談
http://blogs.dion.ne.jp/sone/archives/10098703.html

[127: 管理侍]

ゴルゴ１３さん
一般的なのは①です。
>123の回答が正しいです。

ちなみに私の会社は親会社以外のデベのマンションも管理してますよ。
あと他社のやり方も調査してますし、リプレースしたらそこのやり方もわかるので
情報はそこそこ豊富です。

>125のやり方は個人的にはありだと思います。
ただ、修繕計画自体定期に見直しが必要ですので、資金計画も見直しが必要になります。
その場合はその時点で積立金改定計画の修正議案を出す必要がありますね。

あと、途中で転売を予定している人は嫌がるでしょうね。
積立金の値上げが決定しているマンションは、やはり転売し難いと思います。

[128: ゴルゴ１３]

どうも。①が多いのですか。そりゃ、増額のタイミングに当たった理事長は大変ですね。

積立金額の見直しはどのようなパターンでも出てくる共通の話ですね。

やはり、当初の増額のタイミングになって、誰が汗をかいて、議案を出す努力をすべきか。この点は当初の計画を変えたい側だと思います。

また、増額計画が決議されているマンションは売りづらいのもその通りでしょう。重説にも書かれますし。いいんじゃないですか。ハードル低いマンションを買って、低い積立金で楽したんだから。

[129: 管理侍]

そうなんですよね。
値上げ誰でも嫌なもの。できればやりたくない。
でも誰かがやらないといけない。
その時の理事会は大変です。

個々の事情により利害関係が異なるのが厄介なんですよね。
特にファミリータイプ、ワンルーム、店舗が混雑するマンションはより大変です。
オーソドックスなファミリータイプがまだまとまりやすいです。

[130: 入居済み住民さん]

だから　購入禁止という

買うならまともなマンションを

[131: 入居済み住民さん]

マンション購入時に見るパンフレット　物件概要表示は小さいけれど重要な部分です
用途地域は周辺環境　総戸数は組合活動の推測　敷地面積にセットバックの有無　階数は維持費の違い
管理費と修繕積立金では管理費より修繕積立金の額が大きいことは必須要件です
手元のパンフでは管理費1万円修繕積立金5千円とあり総戸数30戸の8階建て
買ってはいけないマンションと言えます
修繕積立金5000円×30戸×12ヶ月で年間180万円　修繕時期の10年で1800万円しかありません
現在30戸程度のマンションの大規模修繕額は3000万円から4000万円は必要となっていますが　不足します
片や管理費は1万円×30戸×12ヶ月で360万円　10年では3600万円です
管理会社へ支払えば消える3600万円と1800万円の積立金　逆なら良心的な管理会社です


なかったことにはしませんよ　真実ですから

[132: 管理侍]

>130
はいはい。あなたのそのご意見については、私は否定してませんよ。

初めて意見が一致しましたね。

[133: 管理侍]

あらら、まだ言ってるのですか。
その意見には誰も賛同しませんね。

まあ頑張ってください。

[134: 匿名さん]

＞No.131 by 入居済み住民さん　2011-08-17 22:03:13
いい加減、質問にちゃんと答えてくださいよ。
他のレスに紛れて逃げることを繰り返してきましたけどお願いしますよ。
まさか質問が分からなくなっていませんよね？よく読んでください。お願いしますよ。

[135: 販売関係者さん]

＞＞１３１
>>修繕積立金5000円×30戸×12ヶ月で年間180万円　修繕時期の10年で1800万円しかありません

修繕周期をやや長めの１５年にすれば２４００万。
１戸当たり８０万円ありますからなんとか足りますよ。１回目の修繕工事はできます。
修繕工事の後、お金のかかる２回目のカネが足らないと騒ぎ出すのが定番ですね。
現状、管理費１万円、修繕積立金５千円の合計で１万５千円払っているので、
理事会ががんばって管理費５千円、修繕積立金１万円にすれば総額の負担は変わらず、
簡単に２回目の修繕工事の資金を作れますよ。１６年目から３０年目の１５年間で
４８００万円になる。

管理侍は大規模修繕は詳しくないのか？

[136: 管理侍]

販売関係者さん

大規模修繕については、管理会社で働くものとして人並みの知識かと思います。
特に詳しくはないです。

[137: 匿名さん]

ありゃま。簡単に論破できたはずだが、相手にしなかっただけだね。

[138: ゴルゴ１３]

>>135
販売関係者さん

素晴らしい！修繕積立金不足に悩むマンションにとって垂涎の案です。
管理費10,000円/戸（300,000円/棟）→5,000円/戸（150,000円/棟）
の内容を詳しくご教示ください。

ＥＶ点検、消防設備点検、…etcの法定点検費用は削減できないとして
さあ、何をカットしましょう。
どんなこと教えてくれるのかな。ワクワク。

[139: ゴルゴ１３]

>>131
そのパンフに、修繕積立金基金（一時金）300,000円前後を書き漏らしていない？

[140: 匿名さん]

ん？ゴルゴか？
素晴らしいも何も、定番ですよ。
１５万減らすにはでしょ。
エレベータ保守はメーカーフルメンテから独立系ＰＯＧへ。これで月４万円カット。
ＬＥＤ化、中央電力に切り替えで電気代月２.５万円カット。
管理人は午前だけきてるのをごみの日午前だけにして月５万円カット
その他、排水官清掃とか植栽とか２４時間の設備監視とか相見積もりとって月あたり３．５万円カット。
合計１５万減る。

[141: 販売関係者さん]

>>ゴルゴ１３
机上の空論ではないので念のため。
管理会社変更は簡単。管理会社は３０戸なら引き止めないよ。
どこに変更するかというと、管理侍の会社の定年退職ＯＢが集まった小さな管理会社が存在するはず。
そこに頼むと安い業者ばかり集めてくれるよ。
電気代削減は工夫だね。

[142: 匿名さん]

>>ゴルゴ
駐車場は０台ってことは無いと思うのだが。仮に１０台分あったとして東京なら月２万くらいとれるでしょ。
そのカネがまったく計算に入っていない。実際には修繕積立金会計に充当されていて、もっと余裕があると思うよ。（機械式で設備更新に途方も無いカネがかかる場合は、寿命がきたら撤去だろう）

[143: 管理侍]

>141
そんな会社があるんですか？
鎌掛けないようにね（笑）

[144: ゴルゴ１３]

>>140,>>141,>>142
コメントありがとう。
設例は、二年ほど住んだことがあるコンパクトタイプの分譲マンションに似ている。確か管理費11,000円前後だったと思う。（所有者は俺ではない）

その時の記憶と>>140を照合すると、既にいくつかの削減策はやっていた。挙げられている例は、王道だろうけど、自分のいたマンションで言うと次の通り。

<実施できるもの>
・管理員の勤務時間削減
・排水管清掃

<既に実施しているもの>
・ＥＶの独立系で、且つＰＯＧ契約
・植栽（放置）

いずれにしても、設例の仕様は不明ですが全て導入は難しいかと。


ところで、電力削減はなかなか難しい面がありそう。
ＬＥＤのような初期コストが高く、ランニングでメリットを享受するタイプの削減策は、予算的にタイトな時にはやりにくい。（予備費が余った範囲で年度末に実施する旨予算承認するとか要工夫）
また、中央電力のような業者を使うにしても、電力一括契約（低圧→高圧）は規模的に無理ではないでしょうか。低圧のままサーキットブレーカー導入して、月額・数千円程度削減あたりが妥当かと。
>>142
そうだよね。駐車場は一台はありそう。ついでに、駐輪場数百円／台、バイク数千円／台は取らないとね。

[145: ゴルゴ１３]

管理費を150,000円で賄うことを考えてみたが、やっぱり無理かなと思う。

・ライフラインを中心とした設備の維持管理
・公共料金、保険料、消耗品
・最低限の清掃
このあたりで予算一杯のような気がする。
もちろん、設備更新は出来るだけ先延ばしする反面、修繕費は多くなるだろうし。

管理会社の事務管理報酬部分は、とてもじゃないが捻出できそうに思えない。


・監視カメラをダミーに切り替え
・宅配ボックスは一部故障でも直さない
とか考えても燃えてくるものがない。

[146: 匿名]

さすがの管理侍も、月額5000円かつ小規模はスルーですね。

[147: 管理侍]

>146
「月額5000円かつ小規模はスルー」の意味するところがよくわからないが、
月額5000円かつ小規模だからスルーしてる訳じゃないですよ。

この手の話題は私とかが語るとリアル過ぎるんですよね。
経費削減の手法なら知り尽くしてますので。

[148: 匿名]

スルーっうのは、受託せず断るっうこと。

[149: 管理侍]

>148
そういう意味ね。

「月額5000円、小規模」が理由でスルーはしませんよ。
すっとぼけた輩には何度も説明したが、管理会社は管理費を頂く訳ではないです。
管理費が安くてもその他収入があって収支が成り立っているケースもあります。

管理費、積立金の月額だけでは判断できません。
これも繰り返し述べてきたことです。

[150: 匿名]

42戸のうちの場合、管理委託料の内訳の事務管理は、＠2,500円/戸・月だった。管理費5,000円でなんもかも支払うのは無理だね。

[151: 匿名さん]

うちは６０００円以下だけどね。
駐車場収入が管理費会計に入ってるから。
修繕積立金の不足は、デフレが続く限り心配ありませんよ。

[152: 匿名さん]

戸当たり管理費 <H15>12,565円/月→<H20>15,848円/月
戸当たり修繕積立金 <H15>10,967円/月→<H20>11,877円/月

[153: 匿名]

150です。
ウチは駐車場一台だけだけど45000円。年間五十万円以上だから、確かに大きな収入だね。

[154: ゴルゴ１３]

>>147
>経費削減の手法なら知り尽くしてますので。

→経験と知識とを兼ね備えた人が許される発言。感服致しました。

[155: 管理侍]

いえいえ。
偉そうな言い方をしましたが「分譲マンション管理」という狭い世界の経験と知識です。

法律関係、建築関係など、ゴルゴ１３さんを始め、ここには様々知識をお持ちの方がいるので、
勉強させてもらってます。

[156: 販売関係者さん]

理事会議事録のスレッド面白いよ。＞管理侍

[157: 入居済み住民さん]

No.99 by 入居済み住民さん　2011-08-16 19:48:01
買ってはいけない　第2

下駄履きマンションです

管理組合の重複を招きかねないマンション　住居専用マンションでもなかなかまとまらないマンションは多い
加えて営利を目的とするものの加入はトラブルの要因を増やす




No.100 by 入居済み住民さん　2011-08-16 20:00:30
管理費＞積立金　のマンション購入禁止は一部の業界人を除き　皆さん納得していただいたようです

千三つ屋という不動産業界の呼称があります　談合やピンはねは常識の業界です　新聞を時々賑わしていますが、絶えることはありません
すべてのマンションにとり不幸なことは　管理会社は不動産業界の中にある　ということです
不動産業界内の取引であればいずれも千三つ屋であり何の問題はありません
しかし　一般消費者を相手にすれば　これはもう赤子の手をひねるものとなります
ここでのレスがよく証明しています　賢明な消費者は理解できるものです
解決策は千三つ屋体質からの脱却ですが　おそらく無理でしょう

自衛手段は　自主管理です　すでに全国の組合の9％は実行しています

[158: 匿名]

>>152
１戸あたりの面積は同じ？
建物の階数を同じにした比較？

[159: 匿名]

>>149
その他の収入がある場合、駐車場収入のようにまとまったものは修繕積立金に充当するんじゃないの。原則として。

[160: 匿名]

いいんだよ。管理会社は、管理費収入だろうが、駐車場収入だろうが財布はどこでも満足な委託料がもらえればいいんだ。駐車場の修繕なんてどうでも良いこと。

[161: 管理侍]

>157
また訳のわからないことを・・・。
マンションの歴史は40年以上。その歴史を経ても結果は９%。
この数字が何を物語っているのかを理解しなさい。
そして、自主管理のリスクを学びなさい。

[162: 販売関係者さん]

＞＞管理侍
そんなことより、理事会議事録のスレッドで
６６０戸の管理組合の話やってるよ。
次期理事長のメルアド公開されてるし、リプレースのチャンスだよ。
過去レス１００個みればすべての事情がわかる。

[163: 匿名さん]

相当昔のマンションは基本的に全て自主管理で
その中にはお金の持ち逃げ等々があることで敬遠されて管理委託したくてもできないところがあります
騙されて自主管理なんて中古で買ったら大変なことになるケースが多いので
自分達みんながやりたくてできれば何よりだけど
小うるさい人間がそうしろと言ってきて無理解のまま実施され数年後に使い込みが問題になる
言ってた当人は売って逃げ出す なんてのがよくあるパターン


あと千三つやって意味ちゃんと理解してお話された方が良いですよ

[164: 管理侍]

販売関係者さん
お誘いありがとうございます。

事情を理解するのにかなり遡らないといけないのと、展開が早いので怠けてました。
ちゃんと読みまーす。

[165: 匿名]

>>162
販売関係者さん

管理侍は、俺の読みだと東急コミュニティーだから、リプレイスされる側だよ。もっとも本人はトップ１０しか認めないだろうけど。

[166: 匿名]

同じ不動産関連ビジネスの中でも、ストックビジネスとフロービジネスとがあることを知らない輩がいる。

[167: 匿名さん]

>>165
>>管理侍は、俺の読みだと東急コミュニティーだから、リプレイスされる側だよ。
もし、そうだったら過去レス２００個読んで防御すべし。

[168: 匿名さん]

管理侍は東急コミュニティではないよ。
その会社は、マンション管理部門だけで6,246名の従業員と社員がいるからね。
管理侍の会社は、もう少し小さい会社だよ。大手ではあるけどね。

[169: 匿名さん]

住友か三井でしょ。品がいいから。

[170: ゴルゴ１３]

なるほど。小所帯のところというヒントは見落としておりました。