マンション管理士の活用。。。パート６

[匿名さん]

パート６です。

マンション管理士をうまく活用されてる実例等がありましたらご紹介下さい。　
契約方法は月極顧問、年間契約、随時相談？費用は？良かったこと、悪かったことは？

また、マンション管理士として開業されている方、資格を取られた方のご意見や、マンション住民からの質問など何でも。色々と語りあいましょう！

パート１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46169/
パート２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/62558/
パート３　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/71826/
パート４　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/135648/
パート５　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165537/

※荒らしはスルー＆削除依頼で

[753: 匿名さん]

遠隔→沿革

[754: 匿名さん]

>それに対峙するレイヤーとは、片言隻語をとらえてあげ足をとるミクロな層。

こんな団体なら対峙したいわw。

[755: マンション管理研究会]

盛り上がってるじゃないの｡まぁしっかりやってくれw

[756: 匿名さん]

ＡＤＲの内容を読んだのかい？馬鹿にしてるだけだと思うが。。。

[757: 管理侍]

マンション管理研究会さん批判が相次いでますな。

私は彼の意見とは相入れないところもあれば、納得させられることもある。
豊かな発想力に驚かされることもある。

一方、暇人さんは完璧な論理の組立てを尊敬している。
文字の世界だけであのわかりやすさと説得力は只者ではない。

二人のやり取りに何らコメントするつもりはないが、
第三者がこの機会に便乗して研究会さん叩きをするのは非常に見苦しい。
恐らく過去彼に論破された者であろうが、匿名でコテハンの方を批判し、叩くのは厳に慎むべきである。

[758: 研究会ですけど。]

批判はぜんぜん読んでませんよｗ＞管理侍
過去レスコピペは暇人の常套手段ですし、悪趣味の極みｗ
ゴルゴの方が頭がいいと思ったからそう書いただけ。それが彼のプライドを傷つけたんでしょう。
暇人も暇であたまがよけりゃあ自ら爆笑スレッド作ってほしいものです。

[759: 研究会ですけど。追伸]

この名前、放射線のまねしただけでコテハンの認識ありません。＞管理侍
名前は論調で変えています。販売関係者で言ってる内容は実情に近いでしょう。。。

[760: コ"ルコ"１３]

>>744
匿.名さん

>>742は、理事長個人の判断で、反対票を投じるよりも、臨時理事会で反対票投票の決議をした方がましだろうというところから書いたものです。

最初「これは、適切ですね」と書きましたが、漠然と違和感を覚えました。
そこで、「これは、適切であると思いますか。」に改めたものです。

>>742のようにきっちり整理してくるのはさすがです。

[761: コ"ルコ"１３]

理事会の位置づけについて、なるほどと思ったところを引用します。
『マンション標準管理規約の解説（新版）』2005年発行。監修/国土交通省住宅局住宅総合整備課マンション管理対策室

第53条（理事会の会議及び議事）の解説部分の抜粋
『(1)理事会の会議は、定足数を半数以上とし、議決はすべて出席理事の過半数で行うとする通常の会議の原則を採用している（第1項。総会の場合と異なり、特別決議事項は定めていない。）。これは、重要事項については最終的に総会で決定する仕組みにしているため、理事会に任された事項の決定については特段に議決要件を重くする必要もなく、また、理事会が有効に機能するには意思決定方法も容易なものにした方がよいという趣旨である。

(2)なお、理事会については、総会の場合（第46条第4項）と異なり、書面又は代理人による議決権の行使を認める規定を置いていない。理事は、総会において、まさにその人が理事としての職務にふさわしいということで選任される建前であるから、総会における組合員の議決権の行使とは異なる扱いをする理由は十分ある。…』

私は、ここから、
①理事会は、意思決定方法を容易なものを採用することにより、機動性重視している。
②暇人さんが色々整理している不都合について検討している様子がない。
③不都合を検討していないのは、理事長他の議決権を賛成に拘束するとは考えていないからである。
と受取りました。

[762: コ"ルコ"・ザ・中毒]

>>627　で展開した旧標準管理規約（『可否同数の場合には、議長の決するところによる。』）のもと理事長＝議長の扱いをフォローするために敢えて古い文献に目を通しました。（完全にジャンキーです。）

「マンション管理組合　集会運営ハンドブック」1987年　発行/（社）高層住宅管理業協会　第１版第１刷

＊＊＊以下、引用＊＊＊
【問113】可否同数の場合
　可否同数の場合、議長の決するところによるとの規約の定めは、議長が議決権を留保していることでしょうか。あるいは議決権を行使したうえでさらに別の権利を行使することなのでしょうか。その場合の権限の内容を教えてください。

【回答】
１．議長に区分所有者としての議決権のほかに決裁権限を認める規約の規定は、無効と解されます。
２．しかし普通決議の場合に、議長が区分所有者としての議決権を行使しないことを前提に、可否同数の場合の決裁権限を議長に認めることは適法であり、本問のような規定があるときはこのような趣旨の規定として理解するべきです。

【説明】
一～四（一）
　（省略：憲法、地方自治法、商法の検討　＆　区分所有権の過半数の要件まで規約で撤廃するのはＮＧ）
（二）
　…議長が区分所有者としての議決権の行使を留保し、その結果可否同数の場合に、議長の可否を決することは何ら問題ありません。この場合は議長は自ら有する議決権の行使を留保したうえで議案の可否を決するので、議長としての客観的公正さを損なうおそれはなく、また多数決の原則を緩和する結果ともならないからです。なお議長が決裁権限を行使しないで、区分所有者として有する議決権を行使し得ることはもとよりです。
（三）
　このような議長決裁権の適用があるのは普通決議の場合です。議長決裁権は可否同数の場合に認められる議決権は別個の特別の権限ですから、特別決議の場合は決裁権はないものと解するべきです。（標準規約も議長決裁権は普通決議に限定しています）。
五、
　要するに、本問のような規約の定めは、普通決議において議長が区分所有者として議決権を行使しないで可否同数の場合に決裁権を有することを規定したものと解するべきであり、議長が区分所有者としての議決権を行使した場合は、その結果が可否同数でももはや議長決裁権は行使でしえない（否決となる）と解されます。

⇒てっきり、議長は、留保していた議決権を行使して、その結果が議案の可否を決するものだと思っていましたが、そうではないようです。

　

[763: 匿名さん]

>暇人も暇であたまがよけりゃあ自ら爆笑スレッド作ってほしいものです。
あたまがいい人は爆笑スレッド作らないでしょ。

[764: 匿名さん]

>ゴルゴの方が頭がいいと思ったからそう書いただけ。それが彼のプライドを傷つけたんでしょう。
読み取る人の頭が悪ければそう思うだろうな。

[765: 匿名さん]

>過去レスコピペは暇人の常套手段ですし、悪趣味の極みｗ
過去レスを読みもせずコピペもせずに一貫性のないことを書くからバカにされてるのに。

[766: コ"ルコ"・ザ・中毒]

同じく「マンション管理組合　集会運営ハンドブック」1987年

【問114】
　制裁を目的とする議案で、採決に際し、制裁対象の区分所有者の議決権の行使を停止することができますか。また、管理規約に定めた場合はどうですか。

【回答】
　被制裁者の議決権行使を認めないとすることはできません。規約でその旨を定めても、その規約の規定は無効と解されます。

【説明】
一～三（一）の途中まで省略。
　…区分所有者も、他の区分所有者の利益との調和のもとにその権利を行使しなければなりませんが、区分所有者は基本的には個人的利益のために区分建物を取得した所有権者であって、個人的利益のために集会で議決権を行使することを排除すべきものとはいい難いと思われます。…
（二）　また議決権は、管理組合の集会と通じて区分建物の管理、運営に参加する区分所有者の最も基本的な権利です。特別利害関係人の議決権排除が会議体に本質的なものとはいえない以上、法律に明文の規定がないのにこれを制限したり剥奪することは規約によっても認められないと考えるべきでしょう。
（三）　建物区分所有法の今回の改正立法過程でも特別利害関係人の議決権を排除する旨の規定を設けることについて検討されましたが、被制裁者の義務違反行為の存否は未確定であり、また当該区分所有者が議決権の過半数を有する場合でも他の区分所有者のみの多数決により制裁の決議をすることができることには問題があるとの理由で見送られた経緯があります。…
四　省略

⇒やはり、理事長が固有の議決権を反対として行使できるか否かは、『他の区分所有者の利益との調和』で判断するんでしょうね。

（長文の連投すみません）
　

[767: 匿名さん]

>>400
合格させてあげたい

[768: 匿名さん]

失業者は大変ですね。

[769: 暇人]

度々出てくる「委任者は理事会決議に賛同するはずの理事長に委任したのだから，受任者理事長はそれを尊重すべきであり，決議上もそのように扱うべき」という議論についても違和感があるように思うので書いてみます。

なお，ここでは委任者からは賛否の意向表明は示されなかったことを前提とします（私は，意向が示された場合も決議上の取扱いは変わらないのではと思いますが，議論をシンプルにするためです。）。

まず，委任者Aが，①「理事長という立場の人間に委任しようと思って，特に顔見知りではない理事長であるBに委任した」場合と，②「委任しようと思っていた信頼できるBに委任したところ，たまたまBが理事長だった（Bが理事長であろうがなかろうがBに委任しようと思っていた）」という状況があるはずです。

②の場合には，冒頭の「委任者は理事会決議に賛同するはずの理事長に委任した」という要素は乏しいでしょう。
Aは，理事長であるか否かではなく，普段から仲が良くて信頼できるBさんに託したのであって，委任の動機が理事会と関係がないためです。

では①の場合はどうでしょう（問29の問題文は明確ではありませんが，どちらかといえば①を想定した設問のように思えます）。
この場合は確かに冒頭の「理事会決議に賛同するはずの理事長に委任した」という動機もありそうです。

しかし，前述のとおりここでは「委任者からは賛否の意向表明は示されなかった」ことが前提となりますので，「賛成に投じてほしい」という委任者Aの要請は，そもそも委任事項に入っていません。つまりAは単に「私の議決権を行使して欲しい」と依頼したのであり，Bも単に「Aの議決権を行使する」としか応じていないのです。よってBには「賛成に投じる義務」もありません。そもそもBは「Aは，Bが理事会に沿って賛成票を投じると期待している」ことも知らないでしょう。

そして，このような委任において受任者が行動を制約される根拠はありません。受任者は自分の判断で行動できます。これが委任の大原則です。
また，受任者の行動を制約する実益もありません。
委任者は，賛否の意向を「表明して委任すること」も「表明せず委任すること」も自由に選択でき，その上で後者を選んだのですから。
むしろ，この場合に，勝手に「委任者Aは理事会決議に賛同するはずの理事長Bに委任した」と解釈することは，上記②のAの動機を裏切ることになります。このAは「Bの好きなようにしてほしい」と思ってわざわざ「賛否の意向を表明せずに」委任したのに，Bの意思と異なる理事会決議に拘束されてしまうからです。

私は，冒頭の「委任者は理事会決議に賛同するはずの理事長に委任したのだから，受任者理事長はそれを尊重すべきであり，決議上もそのように扱うべき」という主張をされる方は，委任者の意向が「賛成or反対」しかないように考えているように思うのです。
しかし「自分には良く分からないけれど，あの人自身の考えなら間違いはないだろうから，その人の判断に委ねたい」という意向もあるはずであり，これこそが委任の本質だと考えます。

よって，理事会決議が理事長たる受任者の投票行動を制約することは，委任の本質や委任者の意思に反し「適切ではない」と思うわけです。

[770: コ"ルコ"１３]

問29の問題文を見る前とはいいながら、>>421で、
マンション標準管理規約の見直しに関する検討会議事録に言及しながら、

>>429で、
>421で紹介した議事録を今ざっと見返しました。委任状の票を分けてカウントする案の結論が見つかりません。
>単に提案を紹介しただけで、全く相手にされなかったのかもしれません。お騒がせしました。すみません。
と言ったため、同議事録を読み返しておりませんでした。大失態です。

この議事録は、標準管理規約をどう解釈すべきか最も信頼のある書類であり、且つ、検討会のメンバーの幾人かは試験委員も兼ねているようです。議事録と、資料は、↓です。
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_0000...

こちらの議事録及び資料より肢３は不適切と言い切れると思います。

①第２回の資料１の１-（１）で、
『議長を代理人とする委任状を提出した組合員の意思は、議論の推移又は他の組合員の意思に任せるとの意思であると思われるため、「白紙委任状又は議長を受任者とする代理権の行使は、その委任者総数を会場出席者の賛否の割合に応じてそれぞれ配分して賛否を決する」旨の記載について検討』
としている。これは、事務局＝国土交通省の作成の素案ですが、議長＝理事長の委任状について、理事会決議に拘束されないと考えている証左である。

　注：この白紙委任状は、委任先の記載がないものを白紙委任状と称していると思われる。

②第４回の議事録では、改定案の最終検討が行われており、委任状の扱いについて討議されている箇所は主に、次の２か所です。
・P9の9行目～P14の最終行
・P29の下から12行目～P30の14行目
この中には、ごく一部の委員が理事会決議の拘束をベースとした発言と推測されるものもあります。ただ、拘束されないことをベースとした発言の方が多いぐらいです。従って、少なくとも肢３のように「賛成」しなければならないという強固なコンセンサスは得られていないと思います。

ちなみに、>>769の暇人さんのご意見も、第４回議事録のP11の12行目あたりに議長への委任状という点で言及されています。

[771: コ"ルコ"１３]

どうも、第1回～第3回までの議事録を「委任状」で検索して、>>429のレスをしたみたい。すみません。

[772: 管理侍]

>769
暇人さん
>「自分には良く分からないけれど，あの人自身の考えなら間違いはないだろうから，その人の判断に委ねたい」という意向もあるはずであり，これこそが委任の本質だと考えます。

まさにその通りだと思います。

賛否だけなら議決権行使書でよい。
委任状は総会で「意見を聞けること」と「意見を述べられること」に大きな意味があります。

総会出席者の意見を聞いた上であの人に判断を任せたい、とか、
総会出席者の多数派と同じ賛否を行使して欲しい、とか、
賛否の意向を表明した委任であるが、総会で出席者に自分の意見を伝えて欲しい、とかね。

ゴルゴさん
貴殿の研究熱心さには本当に頭が下がります。