マンション管理士の活用。。。パート６

[匿名さん]

パート６です。

マンション管理士をうまく活用されてる実例等がありましたらご紹介下さい。　
契約方法は月極顧問、年間契約、随時相談？費用は？良かったこと、悪かったことは？

また、マンション管理士として開業されている方、資格を取られた方のご意見や、マンション住民からの質問など何でも。色々と語りあいましょう！

パート１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46169/
パート２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/62558/
パート３　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/71826/
パート４　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/135648/
パート５　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165537/

※荒らしはスルー＆削除依頼で

[632: 匿名さん]

すんません、はったりでした。
それに弁護士は金にならない区分所有法とかは勉強してません。

[633: マンション管理研究会]

管理業務主任者のほうが難しかった
ゴルゴ

[634: マンション管理研究会]

６３１、６３２はゴルゴか？
タダできくからついでのときでないと聞けないから、もうしばらく待つのだ。
余談だが、理事会を適当にやって（たとえば反対派を理事会に呼ばずに決議してしまう。定足数不足でもかまわない）総会議案書を作り、理事長が総会を召集して、総会で決議してしまった場合、その決議は有効である。＞＞ゴルゴ
適切かどうかで考えるのと、裁判で勝つか負けるかで考えた場合、ちょっと違う。なので余談。

[635: コ"ルコ"１３]

マンション管理研究会さん

お疲れ様でした。私が管業を受けた時は、個数問題が７問あったことを難しいと感じました。速報が楽しみですね。
あと匿名さんは、私ではありません。

匿.名さん
今、時間なく後ほど。

[636: マンション管理研究会]

40問正解
LEC速報
やはりマンカンより管理業務主任者のほうが難しかったよ
ゴルゴ

[637: 匿名さん]

難しいといって２０％の合格率かよ。
管業の資格どうなってるの。

[638: 匿名さん]

マン管は易しいといっても、８％前後の合格率。

[639: 匿名さん]

おまけの管理業務主任者　40問正解でした。クリアーしたかも

[640: マンション管理研究会]

合格率の違いしかないと思う。

[641: 管理侍]

少し覗かないでいると一気に進みますね。

ゴルゴ１３さん
中高層標準管理規約における「可否同数の場合の規定」は>627で貴殿が引用された文献に記載の通りです。
実務場面で「可否同数」はまずあり得ないことですので、これは理論上の話ですけどね。
問２９を考えていた時、実は私も「可否同数の場合の規定」が頭に浮かびました。
貴殿とは考えるポイントが似ているかもしれませんね。

ところで皆さん、素朴な疑問を聞いてもらえますか？
仮に「理事長は、自分の１票と委任状を賛成票として使わなければならない」が「適切」だとするならば・・・
以下のケースをどのように考えますか？

＜ケース１＞
理事会決議された総会議案について、総会での議案審議の際に出席者から反対意見が述べられた。
その意見を聞いた理事長を含む理事全員が「確かにその通り」と反対者の意見に同意。
理事全員が「この総会議案は不適切だった」と心変わりした。
その場合も理事長は自分の１票と委任状を賛成票として使わなければならないのか。

＜ケース２＞
ある問題について、理事会は訴訟を実施すべきかどうか決めかねていた。
理事の中でも賛成・反対、様々な意見が出されてまとまらない。
しかし、管理組合として結論は出さなければならない。
悩んだ理事会は、理事会で結論を出すことを避け、最高意思決定機関である総会に決定を委ねることを決議。
総会を開催し、訴訟実施についての賛否を問うこととした。
本議案の採決において、理事長および理事は個々の考え方に基づき、賛成・反対を自由に議決権行使できないか。

[642: コ"ルコ"１３ さん]

>>629
匿.名さん

『わたしの考えるところを』の『整理すると、』以下を丁寧に読むと、
議長は、（理事会決議に拘束され賛成票しか投じれないのに、）多数の議決権を持っていた場合に、
逆転現象が起きるので改正しただけ。
従って、なんら理事会決議に拘束されないことと矛盾しない。
こういうことが言いたいのでしょうか。

もし、理事長=議長が賛成票しか投じれない前提であるならば、『可否を決する』ではなく、
『議長の議決権を賛成とみなし、可決とする。』としたのではないかと私は考えました。

いずれにしても正解発表がどうでるかでしょうね。

ちなみに、私は、やはり肢４も不適切であることに変わりはないです。
設問の設定から離れます＝脱線します。
仮に、質疑応答を経て、監事は反対意見から、中立に変更したとします。
この場合、適切対応は、監事自身及び委任状分を、「保留する」とか「多数決に従う」とすれば適切であると思います。
そうすれば監事＝全委託者＝棄権票となりますから。
設問のままでは、一部賛成、一部反対で個々の委託者に異なる結果が帰属する。これは不適切です。

[643: コ"ルコ"１３ さん]

マンション管理研究会さん

改めてお疲れ様でした。私も管業の点数は、マン管を１点下回りました。
ただ、試験時間をフルに使ったマン管と、かなり余った管業では、難易度は違うと感じたのが正直なところです。

[644: コ"ルコ"１３ さん]

管理侍さん

＜ケース１＞の場合については、>>411で、匿.名さんが、

>総会の議事を一時止めて、緊急理事会を開催し、
>議案の取り下げとして処理することが多いと思います。

との正解手続きを示されています。

＜ケース２＞の場合にも、>>411の匿.名さんの手法をすこしアレンジすれば良いと思います。

>単に理事長がその議案に反対しているだけであれば、
>総会の議題（案内）には、「理事長反対議案」と付記しておく必要があると考えます。
　　↓
これを少しアレンジして、総会の議題（案内）には、「各理事の意見は分かれております。
委任する際は、各理事の意見を参考に委任先を選定ください。」として、
「理事長：総会の質疑応答における議論を見て判断する。」とすれば良いかと思います。


ただ、現実には、そのような各手続き思いつかない管理組合が多いでしょう。
現実には反対・否決に突入しているが現場の実態と想像します。
所有と経営の分離からスタートしている株式会社とは、法的対応水準が全く違いますから。

マンション管理研究会さんが、指摘しているところですが、本問をきっかけに、
理事会決議に拘束されることばかりが独り歩きする事態になれば、好ましくない社会的影響
ばかりがでてくると思います。
最後は意見というよりも主張になってますね。。。

[645: コ"ルコ"１３]

>>642の以下は撤回。
>従って、なんら理事会決議に拘束されないことと矛盾しない。
こういうことが言いたいのでしょうか。
そういう意味で書いてはいませんね。

[646: 管理侍]

>>644
ゴルゴさん

「処理することが多い」とは一列を示したに過ぎません。

議案の取り下げはその議案に改善の余地があり、再提案を前提にしている場合です。
議案が不適切とわかり再提案の余地が無ければ否決するのが妥当です。

また「理事長反対議案」を付記できるのなら、理事長は反対可能ということで問題ないですね。

[647: 匿.名さん]

>>642 コ"ルコ"１３ さん
誤解があるようなので、もう一度整理します。

改正前の規定では、採決の方法として原則方式と議長の議決権保留方式の
二種類を想定しています。

ａ．原則方式による採決
　　・・・採決時（賛否のカウント時）には、議長（理事長）も自身の議決権を
　　行使します。
　　その結果、可否同数となった場合は否決です。なぜなら賛成が過半数に
　　達していないからです。
ｂ．議長の議決権保留方式による採決
　　・・・採決時（賛否のカウント時）には、議長（理事長）は自身の議決権行使を
　　保留して採決します。その結果、可否同数となった場合に限って、
　　議長が決することができます。
　　これは、判断が真っ二つに分かれた場合は、議長の最終判断で決するのが
　　妥当であるとするものです。
　　問２９の設例で考えると、議長は、この段階ではじめて反対票を投じることが
　　できることになります。

改正後は、原則方式のみですから、上記ｂ．の取扱いはできません。
したがって、問２９の設例で考えると、「理事長は理事会決議に拘束されるので
賛成しなければならない」となります。

[648: 匿名さん]

＞＞６４７の匿.名
こりゃ大嘘ですね。

管理組合にによって解釈がバラバラだっただけのことで、改正前の規定で下記の２方式を決めてるなんていうのは大嘘。
ａ．原則方式による採決
ｂ．議長の議決権保留方式による採決

改正マンション標準管理規約新旧対照表
http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha04/07/070123_3/03-4.pdf

「理事長は理事会決議に拘束されるので 賛成しなければならない」としたら反対したらどーなるの？
無効なのかい？ａｈｏとしかいいようがない。
ホントにそうなら、理事会役員全員は賛成票を投じたと看做す、って規約作ればいいわけで。。。

[649: 暇人]

『マンション管理士本試験　問題検証②』

皆さん、こんにちは。平柳です。管理業務主任者試験も終わり、結果はともかく、受験生の皆さんもホッと一息ついているところだと思います。やはり「本試験が控えている」…

   http://ameblo.jp/hirayanagi4953/entry-11096341314.html

元LECの名物講師である平柳氏は私とは違って肢4を正解と考えているようですね。
端的に言えば，
(1)「理事長は理事会の決議に拘束され，『自分の分について』総会で反対票を投じることができない。」
(2)「理事長でも監事でも，（賛否を示さず）複数の委任者から受けた委任を以て，不統一行使はできない」
ということのようです。

>467
>563
で述べた私の意見とは真反対です。

上記(1)については，私が>563で指摘した不都合性をどう回避するのか（回避しなくても良いという考え方なのか）が分かりません。

「反対したければ辞任すればよい」ということかも知れませんが，どうして本来区分所有者として反対する権利があるのに，理事に就任したが故にそれを奪われなければならないのか（どうしてそれを行使するために辞任を余儀なくされなければならないのか），そして，理事会決議に反しての反対を許したとしても，誰の何の権限も制約することが無いのに，これをあえて許さない必要性があるのか，という観点からも妥当とは思えません。

また上記(2)については，私は「複数の専有部分を保有している者（一人格）が不統一行使すること」と「複数の人格である複数の組合員からの委任を受けた受任者が『各委任者に応じてそれぞれ別々に権利を行使すること』」とは別だと考えますが，平柳氏はこれを同様に考えるべきと述べておられます。

更に平柳氏は
「なお、本問では委任者が自己の賛否を明らかにはしていないので直接問題にはなりませんが、この場合、仮に受任者が委任者の明示した賛否と異なる賛否で議決権を投じても、それ自体は有効と扱われ、後は委任者と受任者との義務違反が問題となるだけだと解されています。」
と述べておられます。

しかし，委任者が「自分の賛否に反して票を投じられた場合の議決権行使が有効」であるのに「受任者に委ねた結果，そのとおり受任者の好きなように扱われた場合は無効」というのも均衡がとれていないように思います。
この不均衡を許容してまで，「不統一行使を許さない」を貫く合理性も見出せません。

何よりも，委任は，あくまで個々の組合員たる委任者と受任者（本問では理事長・監事）との個々の契約です。
受任者が，この個々の契約に基づき（しかも個々の委任者から自由な議決権行使を委ねられているのに），個々の議決権をそれぞれ自由に行使することを否定する法的な根拠がありません。

さーて，ますます公式見解が楽しみになってきました。

[650: マンション管理研究会]

適切かどうかを聞いているので、出題者の主観が入るよ。＞暇人
何を以って「ふさわしい」というのかということ。

てき‐せつ【適切】
［名・形動］状況・目的などにぴったり当てはまること。その場や物事にふさわしいこと。また、そのさま。「―に判断する」「―な表現」[派生] てきせつさ［名］[用法] 適切・適当――「適切な（適当な）処置を ...

[651: 暇人]

>適切かどうかを聞いているので、出題者の主観が入るよ。＞暇人
>何を以って「ふさわしい」というのかということ。

この問題がそういう趣旨かどうかはそれこそ公式見解を見なければわかりませんね。
ただ「ふさわしい」にも基準があるはずで本問は「民法及び標準管理規約から」という設問である以上正解には法的な根拠があるべきと私は考えています。

極論すれば「『何ら正当な事由が無いのに10人を殺害した責任能力ある者を死刑に処すことができる』が『現行刑法・刑事訴訟法において適切か』」という国家資格の試験問題を作成したのが死刑廃止論者であり，公式な正解が「不適切」だとされたら暴動が起こると思いますが。