マンション管理士の活用。。。パート６

[匿名さん]

パート６です。

マンション管理士をうまく活用されてる実例等がありましたらご紹介下さい。　
契約方法は月極顧問、年間契約、随時相談？費用は？良かったこと、悪かったことは？

また、マンション管理士として開業されている方、資格を取られた方のご意見や、マンション住民からの質問など何でも。色々と語りあいましょう！

パート１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46169/
パート２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/62558/
パート３　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/71826/
パート４　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/135648/
パート５　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165537/

※荒らしはスルー＆削除依頼で

[532: 匿.名さん]

あははっ
マン管受験者に ” 民法の理解が出来てないね。 ” と言われちまったよ。
では、肢２が正しいという根拠を示してもらいましょう。

[533: 匿名さん]

↑保存行為がわからんのでしょ？
恥かくだけです。やめといたら？

[534: マンション管理研究会]

民法総則の解説までやってられませんので、勉強してくださいね！

[535: コ"ルコ"１３]

マンション管理研究会さん

>最近は、議決権行使書を併用するので、賛否の意思表示を含んだ委任状は、実務上は無いと思いますよ。（理論上はありえますけど。）
ご指摘は、そうなんだと思う。だだやっぱり管理侍の経験談は聞いて置きたい。

管理侍さん
監事に多数の委任状が集まるケースって経験ありますか。
（除く理事長解任議案。解任議案に反対している監事に委任状が集まることはないだろうから。）

[536: コ"ルコ"１３]

>>524
匿.名さん

相変わらず、簡潔明瞭に主張をまとめるセンスは素晴らしい。

実は、肢４を>>514、>>522を合わせて不合理だと考えてみたいんです。では、のちほど。

[537: 匿名さん]

匿.名さん は人の批判も得意だけどね。

[538: 匿名さん]

反対の意思を認めることも民主主義の原則であり、理事会で反対し、総会でも反対する権利は、その理事の固有の自由意志の権利で認めざるを得ない。
それがわからんのか。

[539: コ"ルコ"１３]

マンション管理センター・高層住宅管理業協会の連名発行／改訂新版 マンション管理組合総会運営ハンドブック 2005年第2版第2版第1刷（←第3版はないみたい）
P318より引用。

【問題】
「議決権行使書面で議案ごとに賛否の記載がなく、「保留する」とか「多数決に従う」などの記載があるときはどのように取り扱えばよいですか。」

【回答】いずれの議決権行使書面も棄権として取り扱うのが妥当と解されます。

【説明】
一、（省略）
二、（省略）
三、
　そこで、本問のように、「保留する」とか「多数決に従う」などと記載された議決権行使書面をどのように取り扱うかですが、これはそのような書面を提出した区分所有者の意思をその書面上の記載からどのように解釈するのかの問題です。このような点から考えると、いずれの記載も賛否のどちらにも積極的な意思表示をしているとは考えられず、むしろ議案に対する意思の表明を放棄したものとして、棄権したものと解するのが合理的と考えられます。

四、
　議決権行使書面は、書面の提出自体が議決権の行使となるものですから、議決権行使書面と認められる書面が総会の招集権者に提出されたときは必ずその区分所有者を総会の出席者に算入し、議決権を行使したものとして取り扱わなければなりません。したがって、本問のような書面もこれを意味のないものとして取り扱うことは許されず、総会出席者として取り扱い、議決権行使としては、棄権票として扱うべきことになります。
＜引用終わり…全部手打ちなので多少の誤字はご容赦＞


＊なお、この引用は、議決権行使書面の話なので、委任状を問うている問29には直接関係がないことをお断りしておく。
＊引用したかった趣旨は、「多数決に従う」＝「意思の表明を放棄したもの」「棄権したもの」という箇所である。

[540: マンション管理研究会]

↑その本は２００５年でしょ
マンション管理適正化法の本格運用は平成１８年（２００６）
なんで平成１８年なのかを管理侍に聞きたいね。
適正化法と議決権行使書の使用は直接は関係ないんだけど、
平成１８年から、どういうわけか議決権行使書を使うようになったんだよね。
平成１８年に細かい規定ができたのかい？＞管理侍

[541: 管理侍]

>523
ゴルゴ１３さん

理事長が委任状の一部を反対票として使うケースは、実務上「皆無」です。

ただ、実務上のケースが無くても理論上あるなら、試験問題の答えとしては「ある」でしょう。

委任状とは、「議決権行使の代理人として受任したことを証する書面」です。
代理人は、委任者の意思に従い議決権を代理で行使するのが原則。
仮に意思の無い委任者のみからの委任であるならば、受任者の判断でよいですが。（実務上ほとんどがこれ）

そう考えると、肢３が、
「理事長は、自分の１票と委任状を賛成票として使うことができる」
なら適切だと思いますが、「使わなければならない」となると不適切と言わざるを得ません。

[542: マンション管理研究会]

＞＞委任状とは、「議決権行使の代理人として受任したことを証する書面」です。
これは違うよ。委任したことを証する書面であって、破棄してもＯＫ＞＞管理侍

[543: 管理侍]

マンション管理研究会さん

議決権行使書は区分所有法に定める権利ですから、
適正化法が施行される遥か昔から使ってる組合は使ってましたよ。

適正化法の「本格運用」が平成１８年という認識は全く無いですね。
１年の猶予期間はありましたが、それ以降管理会社は当然に適正化法遵守が義務です。

[544: 管理侍]

>542
表現が不適切でした。

委任状とは委任したことを証する書面。
受任者側からすると、委任されたことを証する書面。

[545: お悩みコ"ルコ"]

匿.名氏流に簡潔にまとめてみた。

＜肢４・・・適切でない＞
１．監事は、議案に反対している。（中立意見になったとの条件はないため、）
　　監事固有の議決権は反対として行使したと推定される。
２．肢４で、「委任状を総会出席者の賛否の比率に応じて分けて使う」なら、
　　これは、委任状分について、「意思の表明を放棄したもの」「棄権したもの」
　　となる。
３．なお、監事は、管理組合の業務の執行（理事会が総会に議案を付議する決議を含む）
　　に問題があれば、総会で報告する義務を追う。（規約41条）
４．委任者が理事長に委任することが慣例であるところ、敢えて監事に委任したのは、
　　前記３に記載した職務に鑑み、問題があれば、反対の議決権行使をすることに
　　期待して、監事を受任者として委任状を提出したと容易に判断できる。
監事が、固有の議決権を反対として行使しながら、委任状の議決権を棄権として行使する
ことは、適切ではない。

なお、委任者は、棄権する意思であれば、はじめから、委任状を出状しないことから
委任者が棄権する意思であったとは判断できない。

<<こんだけまとめるのに時間がえらくかかった。やっぱり、匿.名氏の文章力は凄い>>

ゴルゴは、「肢3,4＝適切でない」です。
次に「肢3、4のいずれを転換するか」or「肢1,2を適切でないに加えて没問とするか」
をお悩み中。。。

[546: マンション管理研究会]

ありゃま。うちはＮハウ。管理侍のとこはやっぱり上品なんだね。
Ｎハウは処分されないから法律を守らなくていいと考えていたんだ。
いま平成１８年　適正化法で検索したら出てきた。びっくり。

http://www.mansion.mlcgi.com/yukue_3.htm
以下、引用

2006年（平成18年）12月19日・国土交通省総合政策局不動産業課
宅地建物取引業者の違反行為に対する監督処分の基準 及び
マンション管理業者の違反行為に対する監督処分の基準を公表


適正化法施行から5年後に、ようやく違反事業者への処分の基準を策定
国土交通省は違反業者を処分する気など最初からなかった。
管理業者の団体である（社）高層住宅管理業協会の平成21年度現在における役員構成は、理事長（非常勤）1名、副理事長（非常勤）4名、理事（非常勤）25名と、大手管理会社の代表取締役が非常勤役員を務めている中で、唯一の常勤役員の、「副理事長・専務理事」は元建設省大臣官房総括監察官です。業者団体の実質的な責任者が監督官庁の元総括監察官という、天下りと癒着の露骨な現実。
　　官僚組織は市場主義経済の外側に身を置いて外側から市場経済を統制、コントロールし、常にその競争の審判者の役割を獲得しながら、 その分け前に預かろうとするだけでなく、自ら競争ランナーの中での優越的立場を得ようとする。その典型例。

　国土交通省総合政策局不動産業課発表
　　平成１８年１２月１９日、国土交通省では、事業者等によるコンプライアンス向上の取組を促進し、 不正行為の未然防止を図るため、国土交通大臣が監督処分を行う場合の統一的な基準として「宅地建物取引業者の違反行為に対する監督処分の基準」及び 「マンション管理業者の違反行為に対する監督処分の基準」を策定し、各地方整備局、北海道開発局、沖縄総合事務局及び関係業界団体等に通知いたしました。当該基準の概要は別添のとおりです。

「宅地建物取引業者の違反行為に対する監督処分の基準」の概要

[547: マンション管理研究会]

適切でないは１、３，４です。＞ゴルゴ
誤植だといってるでしょ。
あさっての管業は全問正解するかも！

[548: ゴルゴ１３]

管理侍さん

やっぱり、理事長宛の委任状を別行使することは皆無なのね。
判ってはいたけど確認できて良かった。ありがとう。

ついでに、監事に委任するケースってあるの？

[549: ゴルゴ１３]

>>547
マンション管理研究会さん

そうです。貴殿に、周回遅れで誤植説に加わろうかどうか、今だ亀さんスピードでお悩み中。

そういえば、私の受けたＨ21管業の第35問肢2（友人弁護士の同席を断れる）について、
この本に明記されていた。その点でも個人的に信頼度がＵＰした本だよ。
試験の主催団体の発行だし。
しかも、役員の誠実義務や委任について、2005年から変更されていないんだから。

文献としては申し分ないでしょう。

あっ、宅建、今年没問が本当にあったんだね。ビックリ！

[550: 管理侍]

>546
マンション管理研究会さん
「上品」なのではなくて、「普通」なのです。
管理戸数ナンバーワンの会社がそれではね。
低レベルの業界と言われても仕方ない。

[551: マンション管理研究会]

私のこの異様なモチベーションは「怨念」だよ！ｗ＞管理侍