パークシティ武蔵小杉 ザ・グランドウイングタワー

[匿名さん]

パークシティ武蔵小杉 ザ・グランドウイングタワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地 ： 神奈川県川崎市中原区新丸子東３-１３０１（地番）
交通 ：
東急東横線「武蔵小杉」歩1分
ＪＲ南武線「武蔵小杉」歩4分
ＪＲ横須賀線「武蔵小杉」歩6分
間取り ：1LDK～4LDK
面積 ：38.93m2～110.39m2
売主：(株)三井不動産レジデンシャル・三井都市開発株式会社

施工会社：(株)竹中工務店
管理会社：(株)三井不動産住宅サービス

[スムログ 関連記事]
【武蔵小杉界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.11】
https://www.sumu-log.com/archives/2378

[888: 匿名さん]

>>877
諸経費込みだったのでしょうか？そこまでは聞いていませんでした。
購入前に他の部屋も色々検討したらしいですが大体どこも似たような価格だったみたいです。
その人はリフォームしたのでプラス数百万かかったようです。
眺望は東京タワー、スカイツリー、葛西？の観覧車、遠～くにゲートブリッジ、羽田空港と遮るものがなく広がっていてとてもキレイでした。
このマンションは眺望はどうなのでしょうね。建ってみないと想像でしか分からないから心配ですね。

[889: 匿名さん]

プラス数百万というのはトータルで６５００万くらい、ということです。

[890: 匿名さん]

>>888
あれ？その眺望ってリエトイーストでも見えましたっけ？パークじゃなくて？
リエトって都内方面は野村のオフィスに邪魔されて完全には抜けなかったと思うんけど。
もしパークを去年の9月くらいまでに買ったなら坪270万円諸経費無しで合ってるんだけど。

[891: 匿名]

中古坪単価が複数ありますけど小杉の中古が下がり始めたのはつい最近です。

それまでは坪270万円で売り出されるのが普通だったけど売れずに在庫が積み上がるばかりだったのでコスタの大幅値下げをきっかけに全体的に下がって最近は坪単価250万円くらいで落ち着いてます。でもそのおかげで一時期より随分中古の在庫も減りました。

自分が思うにこの値下がりにはアリオはそこまで関係してないです。

小杉の中古が下がり始めたのと同時期に都内の各地も同じように下げてるのでフラット優遇が締め切ったことや住宅ローン減税の効果がなくなったのが影響してると思います。

ここが完成する頃にはその両方がなくなってるので、たぶんもう少し下げるはずで、買う場合はそのへんは考慮しておいたほうがいいかと思います。

[892: 匿名さん]

>>891
フラット優遇は今も無くなってないし、住宅ローン減税の効果も無くなって無いよ。
ここが完成する頃も２つとも継続している可能性が高いし、最低限嘘はやめようよ。

[893: 匿名さん]

住宅ローン減税は平成25年居住開始までが対象だからよっぽど遅れない限りここも対象になるよな
ただフラット35Sの1.0%優遇は去年の9月で終わったよ
今は0.3%優遇だろ

[894: 匿名さん]

>>893
今はＳエコが優遇0.7%幅（被災地は1.0%）に再拡大している。
ベーシックが0.3%優遇幅。

[895: 匿名さん]

>>871
リエトイーストはそもそもダヴィンチが賃貸タワーとして購入→
ダヴィンチの経営が傾いて賃貸物件としての続行困難→住友不動産に投げ売り（ウエストは先に住友商事に売却）
という流れだから、全ての部屋が賃貸として使用された部屋の分譲だし
そういう特殊な物件だから、普通の中古と違って売買履歴は
普通の新築分譲物件の売買と同じ扱いになってレインズには出てないはず。

今もリエトイーストは高層階は坪270ぐらいで住友不動産が分譲しているよ。小出しにだけど。

[896: 匿名さん]

ここは省エネルギー対策等級４は取得してるのかい？

[897: 匿名さん]

リエトイーストは中古として登録されてるよ
一度人が住めばいくらリフォームしようがリノベしようが中古は中古
不動産サイトでも中古カテゴリでしか出てこないだろ？
リエトクラッシーでさえ未入居中古扱いだったんだし

[898: 匿名さん]

>>893
ここは平成26年4月入居予定ってなってるけど。
住宅ローン減税は平成25年12月引渡し迄。
よって住宅ローン減税は無し！
まぁお金持ちの人が買うのでローンは関係ないかな？

[899: 匿名さん]

あ、ここは入居2年後かｗ
来年はエクラスだったか、勘違いしてたわ
でもまあ、どうせ延長するだろ住宅ローン控除

[900: 匿名さん]

>>898
住宅ローン減税はたぶん延長されるよ。
パークMST辺りでも減税終わるよ、って煽りがたくさんあったけど
結局今も続いてるし。

[901: 匿名さん]

今の税収苦しい状況で延長されるとは思えないが・・
余り期待しない方が良いですよ。

[902: 匿名さん]

>>897
中古だろうけどあの形態ではレインズではデータは出てこないよ

[903: 匿名さん]

>>901
住宅ローン減税は無くした時の経済へのダメージが多すぎるから
なんだかんだいってずっと継続されてきた。
ここが竣工される頃に景気が完全に回復していれば別だろうけど。

[904: 匿名]

フラットSエコは前と違って中古だとほとんど使えないから中古価格は下がる。前に比べれば満たすのも大変だから後から満たすのも難しいし。ここは太陽光あるから基準を満たしてるんじゃない？でも中古下がってたら割高に見えちゃうからフラット優遇使えたとしてもどうかな。
減税もなくなったりしなくても、昔はこんなに優遇されてないし、既に長期優良除けば10年で200万円しか控除されないんだから今までのような効果が期待できない。
投資家の固定資産税の優遇措置をなくす話題が出るくらいのご時世なんだから延長されてもせいぜい10年で100万円とかでしょ。それくらいじゃ効果ないよ。それに中古には使えなくなるかもしれないし。
おまけに消費税上がれば中古で売った場合の手取りが減るよ。増税分のエンド価格が下がるから。

[905: 匿名さん]

>>904
2年後ぐらいまではそこまで縮小の心配はいらない。
だいたい今とほとんど変わらないぐらいと考えていて大丈夫。

[906: 匿名]

ここ買った人が使えても後から使う人が使えないなら、結局自分が売らなくいけなくなった場合には価値が下がるよ。

[907: 周辺住民さん]

価値が下がるとのことだけど、将来的にローン減税がなくなったとして、
自分が売るときに、この物件だけ使えない訳じゃないから、不動産全般が下がるってこと？？

[908: 匿名]

そうですよ。今の相場は減税分とか上乗せされてるから無理して買うと後で困るってこと。だから余裕もって買うなら問題なし。

[909: 匿名さん]

>>908
ローン減税が無くなれば地価が下がる＝金融機関が厳しくなるから
現実にローン減税が無くなる時は、日本が破綻寸前とかそういう状況ってこと。
つまりそれを予測するならば家をそもそも買うべきじゃない。

[910: 匿名さん]

>>890
知人の部屋はリエトイーストの角部屋です。
視界を遮るものは全くなく景色が広がっていました。
もしこのマンションを検討しているならここの近隣のマンションも色々見に行ってみたらどうでしょうか。
リエトの角部屋もあいている部屋があれば見せてもらえばいいと思います。
その他色々見てみてこのマンションの眺望のシュミレーションをしてみたら楽しいかと思います。

[911: 主婦さん]

リエトはここと比較できないでしょう。
完全に一段格下ですから。
ここが３００だとしたら旧パークが２８０－２９０　リエトが２４０－２５０ぐらいの感覚が一般的じゃないですか？

[912: 匿名さん]

どうでしょうね。私が現実に知っている価格ではもっと高かったですけど。
比較するのではなく参考になるかと。
もちろん好みで好きなところを選べばいいかと思います。

[913: 匿名さん]

>>911

リエトはそんなものだと思うが、旧パークはそこまで高くない。
部屋の条件にもよるけれど、今なら、260～270ぐらいだよ。

[914: 匿名さん]

パーク住民なんでしょ

[915: 匿名さん]

パークは急に安くなったね。
まわりに建物が増えて眺望悪いところが増えてきたからかな。

[916: 匿名さん]

タワーの林立は最初から計画されてたことなのだから、そんな理由で値段が下がるだろうか？

[917: 購入検討中さん]

グランドウィングも既存パークと同じ分譲価格なら、買いなのに。

[918: 匿名さん]

確かに
坪単価250ぐらいだった？

[919: 匿名さん]

>>916
眺望悪くなるまでに売ればいいやって考えてる人ってけっこういるよ。
あとは想像以上に眺望が悪化してうんざりしたとか？
これまで視界が抜けてた家の目の前に急にドーンって建物きたら気分はよくないだろうしね。

[920: 匿名さん]

パークの新築分譲時は坪240万円くらいだった記憶が･･･。低層で220万円くらいだったかな？さすがにここもこれよりは高いだろうけど坪300万円は相場無視したとしても個人的にコスギに払ってもいいと思える価格は超えちゃってますねぇ。

それで売れるなら売れるで駅直結以外で考えればいいので行方を見守ろうかなと思います。

[921: 匿名さん]

タワマンの乱立が中古価格に影響してるのは間違いないだろうね。
タワマンが増えれば増えるほど中古で売り出される物件も増えるわけだし。
早く売りたい人は値引きせざるを得ないんだろうね。

[922: 匿名さん]

パークは売り出しはＳＦＴが平均２５０－２６０ぐらい　ＭＩＤが若干高い。
ただし週一ぐらいでパーク限定でこの値段で購入いたしますというチラシが三井から来るけどその平均見ると
２８０－２９０ぐらいまで上がってます。

[923: 匿名さん]

そういうチラシに載ってるとおりの客がいると思ったら、大間違いなんですよね。。。

パークの売り出しが平均で坪２５０－２６０程度ということなら、成約している価格はせいぜい坪２３０くらいなんじゃないかと思いますよ。結構な数が恒常的に出てますし、競合が激しいんじゃないでしょうか。

これから築年数が経って行くと値段は一段と下がっていく気がしますし、なかなか強気にはなれませんね。

[924: 匿名さん]

この手のチラシは売物件を掘り起こすための常套手段です。実際の買い手などどこにもいませんよ。

[925: 匿名さん]

280-290で買います組みは眺望いい高層階とか
住みたい場所とか部屋まで希望が明確な客。

眺望抜けてて人気ある部屋ほど
売り出す人が少ないから高値で買わざるをえない。
そういう層はどこのマンションにもいるけど
そんな条件つけてる人でも280-290万円で
300万円は超える価格は出したがらないってことだな。

[926: 匿名さん]

ここを買う場合には･･･

割安感あり　坪250-260

妥当ライン　坪270-280

割高感あり　坪300～

ってところかな？平均坪単価的に見れば。

個人的には、眺望がない低層については間取りも選べないので坪250～260、
高層で眺望いいとこで坪280-310、中層はその間くらいが妥当かなと思う。

[927: 匿名さん]

高層で眺望良くても、坪300超えは行きすぎでしょう。
せいぜい280-290程度にしとかなきゃ。震災前なら行けたかもしれないけど、今は無理だね。

[928: 匿名さん]

低層北向きは最終的に坪220～230あたりまで値引きありえますね
金髪ジャージのヤンママが集う街になりそうです

[929: 匿名]

高層でも坪300はないない。最上階の角部屋だけがぎりぎりありだとして後はそれを基準に調整すべき。

[930: 匿名]

低層北向きは駅直結なら坪220は新築のうちはさすがに無理だろうけど築10年たったらそれくらいだろうね。

[931: 匿名]

モデルルーム見てきました…。いいマンションだとは思うけどやっぱ高い。
興味はあるどこの価格だと駅直結でもパスするしかないかな。このスレでもさんざん言われてるけど貸したり売ったりする時のこと考えたら今の価格はちょっと…。
ここは純粋に武蔵小杉に住みたいって思ってる人しか買わない物件なんでしょうね。武蔵小杉好きなら買っておきたいって思える物件じゃないかと思う。
自分は安くてそこそこ便利そうだからってだけで別に武蔵小杉で暮らしたいとは思ってはいない。
自分だけかもしれないけど、こういう人が多いんだとしたらこれが武蔵小杉がなかなか上抜けない理由かもね。

[932: 匿名さん]

リエトコートも見てきましたがなかなかいいですね。
横須賀線を通勤で使うので便利かも。
何より静かですね、あっちまで行くと。
庭もびっくりするくらい広いし。
パークはエクラス側よりは周辺が綺麗でいいとおもうけど、やっぱり高すぎる。

リエトコートの内装も500万位かければ良くなるかな。

[933: 匿名さん]

横須賀線使うならリエトはお買い得ですよー
あの庭と屋根付車寄せは他にない付加価値ですしね
レジデンスもいいですがあまり売りに出ないので高いです

[934: 匿名さん]

レジデンスは確か停電にもならなかったんだよね
それだけで評価高い

[935: 匿名さん]

横須賀線使う人。
ファミリー層で静かな環境を求める人。
→リエトコート向き

東急線使う人。
共働き夫婦。
→パーク・エクラス向き

[936: 匿名さん]

約一名リエトの住人さんがこのスレで必死に、それとなくリエトの”よいしょ”してますが所詮リエトは賃貸仕様で綱島街道の向こう側ですから残念ながら皆さんそれなりの評価しかしてませんよ。
一所懸命なのがほほえましいけど。。。。

[937: 匿名さん]

９２３さん
あのころはSFTは即日完売でほとんど倍率２－３倍でした、成約価格が安くなる状態じゃありませんでした。