パークシティ武蔵小杉 ザ・グランドウイングタワー

[匿名さん]

パークシティ武蔵小杉 ザ・グランドウイングタワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地 ： 神奈川県川崎市中原区新丸子東３-１３０１（地番）
交通 ：
東急東横線「武蔵小杉」歩1分
ＪＲ南武線「武蔵小杉」歩4分
ＪＲ横須賀線「武蔵小杉」歩6分
間取り ：1LDK～4LDK
面積 ：38.93m2～110.39m2
売主：(株)三井不動産レジデンシャル・三井都市開発株式会社

施工会社：(株)竹中工務店
管理会社：(株)三井不動産住宅サービス

[スムログ 関連記事]
【武蔵小杉界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.11】
https://www.sumu-log.com/archives/2378

[781: 767です]

768さん
アドバイスありがとうございます。
6～7万は結構な額ですね・・。。

坪300弱と、初期がけっこう高いのですが、共用が少ない分、ランニングは安そうだと思っていたのですが、それだと通算するとあんまり他と変わらないですね。
中古も検討しようと思います。

あと、こないだ書き忘れたのですが、ここってバルコニーが今まで見てきたところと比べてずいぶんと狭い気がします。
75のところで、幅が1.5m弱ぐらい？？
これは一般的なのでしょうか？？

[782: 購入検討中さん]

768さん、知識浅く分からない部分があります。
◆免震も制震も同じランニングコストなのでしょうか？
免震は修繕計画以外にも、震度？以上の地震が来たら点検が必要なんてことが、雑誌に出てたような。
◆カラーやメニュープランって10階以下じゃなかったでしたっけ？
他のタワーマンションは、どの階でも選べるんですか？
◆デフォルトの細長いリビングとのこと。
マンションズかなんかに、タワーマンションの間取りのメリットとして
ワイドスパンだから、廊下に面する寝室もないし、廊下の面積も少なくなるって書いてあったような。
◆防災設備の維持について、後で揉めるとありますが、
過度な設備はあっても無意味ということでしょうか？
地震が4年以内に来るとは言われてても、リスク意識は風化していくということですね。
4年以内でも30年以内でも、明日くる確率は一緒かななんて思ったりします（笑）
◆地震リスクが再開発系のデメリットとのことですが、個人的には現状でも十分な位開発されているとは感じています。
再開発でなければ、地震リスクは少ないってことでしょうか？


◆街の完成形は変わるかもとのことですが、

[783: 匿名さん]

>781
768です。タワーは20年後、30年後の維持費が高いです。ここは駅直結ですから周辺より高いので70平米なら6,7万円はどうしてもかかるようになってしまいます。バルコニー1.5ｍは普通です。容積率に入らない面積がそれくらいなので。ただ物件によっては部屋によってルーフバルコニー付がある間取りがあるし、広く取ってる物件はあります。既存パークシティーの上層階にはそういう間取りがありますね。

[784: 匿名さん]

>782さん
768です。

●免震はコストがかかる？
自分は現在免震に住んでますが管理費修繕費はここよりずっと安いです。でも、免震のランニングコストは将来的にかかるものだと認識しています。免震が問題になるのは日々のランニングコストよりも地震があった後や経年劣化して交換する時ですね。それは維持費の計算に入ってないので。1戸当たり急な出費になるはずです。日々のランニングコストはここの場合は、結局は駅直結と備蓄で相殺、発電システム、内廊下などで相殺されてしまうと思います。

●カラーやメニュープラン選択不可
すいません。営業さんが13階くらいまで選べなくなりそうと言ってたので、13階と勘違いしてましたが資料見返したら10階でしたね。これは勘違いなので訂正させてください。

●細長いリビング
ワイドスパンとはいっても70平米を無理に3LDKにしたりしてる部屋割りのせいで1部屋あたりは狭くなってます。廊下も少なめというよりあの規模の部屋なら普通です。やたら廊下の多い部屋割りだったエクラスがひどかっただけです。実際、ひろびろリビングが売りとは書いてないですし、モデルルームもリビングや居室の幅の狭さがわからないよう大幅間取り変更してあったと思います。メニュープランで解消できれば問題ないですがその場合は部屋数が減ります。

●防災維持について
食料など賞味期限もありますし、器材も耐用期間があります。それを数年ごとに交換していたり、発電システムの修繕費など今後のお金がかかります。維持費が安ければ問題にならないでしょうけど。まだ修繕計画が出てないので、何とも言えないですがタワーマンションでは5年毎に徐々に維持費が値上がりするのが普通です。

●再開発のリスクについて
これをあげたのは神戸の地震の際、建築中だった施設が地震の後に放置されてしまったからです（全てではありません、工期遅れでも計画通り建築された物件もあります）。いったん長いこと中断すると途中から建てられない場合があるので、その場合は解体しないといけないですが、資金繰りがつかずに放置されたようです。神戸物件はその後解体され当初の想定とは全く別の建物になりました。ここの商業施設は進みも遅くて、金銭的に余裕がある事業主とは思えないので、建築中に地震あれば中断、中止の可能性が高いと思っています。ただ現状の街に満足していれば何も問題はないです。価格にはある程度おりこんであるのでその分と地震を経験したマンションとしての値下りがバブルパンチでくるくらいです。地震関係なく、商業施設の現地の状況を見る限りは普通に完成が遅れそうなかんじもありますが。

[785: 匿名]

維持費とか値下がりが気になるようならタワマンに住む資格なんてないよ。築浅で売るならともかく。

[786: 匿名さん]

タワマンに関わらずマンションには修繕費と管理費が掛かります。

[787: 匿名]

普通のマンションは小規模除けばタワマンほど高くない。タワー住んだら50平米クラスでも月に4万円円くらいの計画でしょ。

[788: 匿名]

768じゃないけど低層でもメニューは普通は選べるよ。まだ基礎しかできてないし、間取りとか内装工事なんだから選べるのが普通。ここはできないんじゃなくてやらないだけ。
ここみたいに囲まれてて眺望期待できない物件は、値段だけ高い上階を買う理由がないから買わせるために選べなくすることが多い。特に震災以降に低層はメニュー選べないって物件増えてる気がする。

[789: 匿名さん]

共用施設が屋上以外全て低層階だから低層に住みたくないな

眺望は飽きるかもしれないけど見に行くことすらできないのは残念です。

低層しか手が出ない自分としてはラウンジは高層階にあってほしかった。

[790: 匿名]

眺望があれば高層がいいよね｡でもここは四方タワーでどこの階でも見合いだから眺望と言える眺めがある部屋は南西の角部屋くらいだよ。

[791: 匿名]

ここの最大のデメリットは高すぎることだよ。隣のマンションは中古で眺望いい部屋でも70平米で5000万円台なのにここはそれより1000万円は高いし、同レベルの物件に借りて住んでも月25万円くらいなんだからここは買うくらいなら借りて住むほうがいいんじゃない。仕様も大してよくないし。
今の価格で買う人は余程のお人好しだと思う。

[792: 匿名さん]

修繕管理だけど組合の運営次第でも、けっこう変わるものだよ。ミッドに知人がいるけど、管理の三井不動産丸投げを止めて専門アドバイザーを導入したらしい。ホールやエントランスの改修もおかげでタダで出来たと言ってたな。連結ソファで確かに前より大勢座れるようになっていた。

[793: 匿名さん]

>>792
知ったかぶりの書込み困ります。
事実と違う事を書かないようにお願いします。

[794: 購入検討中さん]

書き込みを見てると、
駅直結とかじゃなく、免震でも制震でもなく、防災備蓄もなく、周辺には再開発商業もないマンションが
良いってこと？
野村の元住吉最高だね！！

[795: 匿名さん]

>794
何が良いかは人によります。ここは既にある程度のお金持ってるご年配の方には医療モールもあっていい物件ですよ。維持費が払っていける金銭的に余裕があるなら間違いなく便利でしょう。部屋の設備の仕様はちょっと物足りなくても、共有部分が豪華なのでリフォームすればいいし。どうなるかわからない再開発地域は本当なら出来上がってから住むのが一番ですが、それより前に買って住むのは投資みたいなものなので、値下りした時にローンが残るようなことがない金銭的余裕を持ってて、損するリスクを許容できるなら問題ないので、既にローン完済済みの家を所有してたり、相続のあてがある人向け。普通に仕事してる人が年収比率5倍のローン組んで買うようなマンションではないだけです。野村の元住吉プラウドは庶民的な暮らしをするにはちょうど良い条件の物件なので人気なんでしょうね。

[796: 匿名さん]

管理をきちんとしてくれるのは嬉しいけど

震災時の食料の確保位自分で備えるもんだ

って思ってた。マンションで各世帯に保存

食用意してるからって油断してていざ震災

起きて倉庫みたいな所から奪い合いなんて

ないよね？　

[797: 匿名さん]

ここは川崎のマンションとしては高いけど
首都圏の東京駅20分圏内、駅直結マンションとしては普通の値段だと思う。
文句を言う人はまだまだ川崎気分が抜け切らない人かと。

[798: 匿名さん]

>797
それはちょっと違う。ここが高いのは近隣中古が既に値下がり傾向で同規模の部屋だと価格差がありすぎるんだよ。不動産は地域性が価格にすごく影響するから近隣相場を無視する価格ってことならそれなりに理由がないといけない。

それに川崎は川崎だよ。どんなに再開発されて便利になっても所管する行政が東京でないということは有事の場合や投資資金を集める力とかそういう目には見えない部分で違いがあるから価格に差出るのは仕方ない。

[799: 匿名さん]

東京駅に20分以内に着こうと思ったら横須賀線利用になるわけだけど
その場合駅徒歩5分になって駅直結のメリットが享受できないんです
それが武蔵小杉の微妙さなんです

[800: 匿名さん]

>>798
ロイヤルタワー鶴見なんかここ以上に周囲との価格差が激しいけど
それでも、売れ残ってるとはいえ半分以上は売れてる

つまり駅直結＋商業施設隣接タワーは周囲と比べて値段が高いのは当たり前
問題は商業施設がアリオになってしまったことで、どれくらい評価が落ちるかどうか