パークシティ武蔵小杉 ザ・グランドウイングタワー

[匿名さん]

パークシティ武蔵小杉 ザ・グランドウイングタワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地 ： 神奈川県川崎市中原区新丸子東３-１３０１（地番）
交通 ：
東急東横線「武蔵小杉」歩1分
ＪＲ南武線「武蔵小杉」歩4分
ＪＲ横須賀線「武蔵小杉」歩6分
間取り ：1LDK～4LDK
面積 ：38.93m2～110.39m2
売主：(株)三井不動産レジデンシャル・三井都市開発株式会社

施工会社：(株)竹中工務店
管理会社：(株)三井不動産住宅サービス

[スムログ 関連記事]
【武蔵小杉界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.11】
https://www.sumu-log.com/archives/2378

[161: 武蔵小杉住民]

>154

ムカつく(-.-)y-~

[162: 匿名]

>154
それが出来ないから小杉でなんとかしたいんだよ。
小金持ちが騒いでるってだけの話だけどね。

[163: 匿名さん]

でも三井と東急比べるとやはり全然出来が違うみたいですね。
東急のbestと言われるライズ検討したけど、三井と比べるとやはり全然格が違いました。
例えばあそこはビュウランジと言っても飲み物もない、人もいない、単なる展望べや、そもそも自動販売機がセントラルに一台あるだけで、そのほかの棟は何もない、そこいくとパークなんかはビュウランジはバーカウンターもありちゃんと御嬢さんがいてお酒からなんでも飲める、細かいａｒｒｅｎｎｇｅが全然違います。
それにちょした庭の隅々まで三井はさすがに気配りが違う。
絶対買うなら三井ですよ。
しょせん東急は箱もの域を出ないですね。

[164: 匿名]

↑管理費の無駄遣いなだけだな。

[165: 匿名]

まあ、周りに洒落たBARなんてないからマンションで酒を飲むしかないんだろう。

[166: 匿名さん]

管理費が多少高くなっても、ちょっと高級な共同施設がいいと思います。
やはり三井だとその辺ちゃんとしてるんじゃないの。
人を雇って共有施設に張り付かせても５００世帯入ってれば安いものです。
それより人を雇う手間暇や人事管理が大変だから東急なんかめんどくさいからやらないだけです。
三井なんか毎週のように庭の花の植え替えやってるじゃない。
あのきめ細かさが東急はないんだよね。

[167: 匿名]

修繕費だって計画のままいくかわからないんだよ？
500世帯もじゃなくてたかだか500世帯なんだよ。
大浴場作ったり、売る為なのはわかるけどはっきりいってムダ。
共用施設は5年で飽きて使わなくなるって言うし。
もちろんゲストルームとかはいいと思うけど来客時に必要だしね。
あとゲストルームやシアタールームも料金制にしてるかどうか。
ゲストルームで4・5000円取る様なマンションのほうがいいね。
その金を管理に回せるし。
タワマンはとにかく維持に金がかかるから、適当に管理してるか、
しっかり管理してるかで大きなさが出るよ。
しっかり管理組合が機能してるところはムダを徹底的に抑えて、
修繕一時金の徴収を無くしたり、修繕費を計画より抑えたりしてる。
適当なところは修繕費が足りなくなって困ったり。

築20年のマンションで管理費・修繕費が70㎡で4万円位なのと、
6〜7万位なのでは売却に大きな差がでるよ。

[168: 匿名さん]

東急物件はショボいのに管理費だけは三井と大して変わらないイメージがある。

[169: 匿名さん]

管理費管理費ってそんなに切り詰めるぐらいならあまり良いとこ入る資格ないよ。
せいぜい４-５万のことでしょう。

[170: 匿名]

築20年経った時代遅れのタワマンに毎月、管理費・修繕費合わせて
6・7万払わなければいけないマンションを買いたい人がどれ位いるか？

切り詰めるというよりムダなものはいらないってこと。

[171: 匿名]

大体、コスギなんだから高級とか似合わないしね。
高級なものを求めるなら都内で買えってことでしょ。

[172: パーク先住民]

このスレは、GWT購入検討板の目的で見ている人も多いと思います。管理費についてパーク住民として事実情報を若干提供します。
1)三井の管理費が高いかどうか？管理費（修繕費ではない）の平米単価は近隣マンション（コスタ、リエト）との比較でもほとんど変わりません。しかし、エクラスの方が高いです。免震装置の保守点検費用は相当なものですですから、その分が効いているのではないでしょうか？GWTは制震ですので、この分においては先行２タワーと管理費単価は大差はないでしょう。しかし、管理費単価の上下を決める大きな要因は、機械もの、設備ものの保守点検費です。特に特殊の機械（最新式のEV,タワー駐車場、免震装置など）はメーカーしか保守できないので、競争が働かず、業者言値の高価格費用を負担することが多いです。一般室内清掃、フロント、警備員など標準化された単純作業の管理費単価は大手管理会社間で大差はありません。植栽は下請け会社によって極端な単価差があります。三井が雇っているグリーンアーツの時給単価は小杉タワマンの全業者の中でも断トツに高いのは事実です。しかし、植栽費全体は相面積に比例しまので、単価が高くても緑地が少なければ総額が減ります。また植栽業者は代替業者はいくらでもいるので、高いと感じたら入居後管理組合がレプレースすればよいのであまり問題ではありません。エクラスとGWTの管理費を比較は、三井か東急かというよりも中に入っている特殊機械・設備として何があるのかが重要と思います。
2)三井の施設はすばらしいか？ビュウランジは近隣どこのマンションにもあります。違いがあるとすれば、無人かサーバー要員がいるかどうかでしょう。サービス要員が欲しければ、専門の派遣会社を雇えばすみます。小杉界隈はアスクという会社がこの手の派遣業を一手に引き受けています。これも三井か東急かの違いではなく、住民＝管理組合の選択の問題です。ステーションにはビューバスという空中浴場があります。もちろん便利ですが、維持管理費が莫大で、使用料金収入だけでは収支がバランスしていません。住民として正直いって管理経費で赤字を出してまで保持する必要はないと思っています（経費は電気代、水道代、清掃代、そして莫大なのが設備減価償却費です）。ミッドには目立った特殊設備がなく、それを不満に思っている住民もいますが、多数意見ではないようです。施設をかかえるとそれだけコストがかかることは覚悟すべきでしょう。誰かが言ってましたが、よほど希少性のある設備でもない限り、５年といわず、３年もすれば住民は飽きてきます。実際、ミッドもステーションも有料共用施設の稼働率が収益分岐点を超えておらず、それが管理組合の大頭痛の１つとなっていますから。
三井と東急の比較をしている方の参考になれば幸いです。

[173: 購入検討者]

この板をデベの三井レジが見ていればいいのですが。
友人が武蔵小杉とパークシティミッドスカイタワーとコスギタワーに住んでいます。両方とも共用施設はほぼ全部使いました（友人のゲストとして）。コスタは無料のキッズルームと託児所と喫煙室がついていました。ミッドスカイも無料の大人の雰囲気の空中ラウンジがあって「いいね！」と言いました。友人が言うには、たまにきているお客だからそう思うだけ、この施設は住民の月々の管理費で賄っているのよと言われて考えてしまいました。
グランウィングは駅近くの市街地のマンションです。マンションの中にラウンジやお風呂やキッヅルームなんで不要です。必要な人は外へ行けばいいのではないですか？そのための駅近マンションでしょ？しかも東横駅の東西には駅付属の商業施設もつくわけですし。
デベの人にお願いします。基本設計はもう変えられないでしょうが、娯楽共用設備の詳細設計はこれからでも変更可能だと思います。余計な設備をつけて建設コストを嵩上げしてその分高く売るよりも、共用施設は2-3の会議室など必要最小限にシンプルにして建設コストを下げてください。その分価格も安くなるかも知れませんが、貴社の利潤を十分にのせてもかまいません。買った住民にとっても、この先余計な管理費用（機械の保守費用などは三井の管理会社の儲けにもなりませんし）がかからないマンションというのは買い手にとっては大きなメリット。売り手も買い手もwin winではありませんか？

[174: 匿名さん]

ビュウバスが莫大な費用と言いますが、それがあるから購入した人もいるはずです。
あまり安易にコストがかかりすぎるから、赤字を出してまで保持する必要ないなどと言わないほうがいいですよ。
ビュウバスの費用って減価償却費も入れてどの位なものなんでしょう？
一月２-３００万ぐらいかかるのでしょうか？

[175: パーク先住民]

私は住民ですから、ビューバスの実質収支がいくらかは知っております。しかし、外部のBBSでステーションの収支詳細を公開することは控えます。
ステーション住民であれば、ビューバスの費用についてここで質問するはずはありせんよね（笑）
私が訴えたかったことは、買う段階では、表面的な豪華さ、目先の便利そうに見える施設に目を奪われて、それが購入後の負担となって長期にのしかかってくることがあるということを１つの事例として提示したかっただけです。
GWTでもエクラスでもみなさんさまざまな動機と思惑で購入を検討されていると思いますが、短期売りぬき目的ではなく、長期保有又は自己居住を目的の購入を検討される方は、購入後の費用負担についても十分な計算すべき、ということを自戒を込めて述べさせていただきました。
174さんが本当にステーションの住民ならば、この続きは来年１月の総会又は17日開催の理事会の場でやりませんか？いかがでしょうか？

[176: 匿名さん]

ま、温泉は100万/月くらいなもんだろ。
1000世帯として月1000円の負担か。

[177: 匿名さん]

1年で
12000円
10年で
120000円かー

無駄！

[178: 匿名]

管理費に目がいってるけど修繕費も大事だよ。
共用施設も10年か15年に一回、修繕しなくちゃならない。
そういった面でもムダ。

[179: 匿名さん]

>>172

エクラスの管理費が他より高いのは免震設備の為ではありません。
下にある商業施設、図書館、商業施設との共用駐車場の負担があるためです。
もちろん、商業施設、図書館側も負担しますが、負担割合は単純に権利床の
面積の割合でなので、不特定多数の人が利用するから汚れるのが早い、
人手がかかる分、商業施設、図書館側が多く払ってくれる訳ではない為です。
その住民負担額があまりに大きいため、内廊下ではなく外廊下にして、
共用部分のエアコン代をうかすように考慮しましたがそれでも周囲のマンション
よりは管理費の住民負担が多いです。

あと、
グリーンアーツですが、オリエンタルランド１００％出資の会社ですよね。
パークの庭がディズニーランドそっくりなのはそのためですね。
花、葉の色のバランス、配置のバランスはまさに芸術で、四季によって
変わる色合いも考えられており、これと同じ事ができる代替業者がいる
とは思えないのですが、、、、、

[180: 匿名]

ディズニーランドのような庭より自然な庭の方がいいと思うよ。