プレサンス ロジェ 池尻大橋ってどうですか？

[いつか買いたいさん]

これぞ、駅近ってカンジですね～。
情報少ないですが、よろしくです。

所在地：東京都目黒区東山三丁目463-1他（地番）
交通：東急田園都市線「池尻大橋」駅徒歩１分（東口よりエントランスまで約10m）
構造・規模：鉄筋コンクリート造、地上13階建
総戸数：46戸
公式URL：http://www.ikejirist.com/?gclid=CIWote-gs6oCFYMlpAodvFpH9g
売主：株式会社プレサンスコーポレーション
施工会社：大豊建設株式会社 東京支店
管理会社：グローバルコミュニティ株式会社

【物件情報を追加しました　2013.6.19　管理担当】

[101: 匿名さん]

ここの営業は大変だ。ということだけが伝わってきた件について。

[102: 匿名さん]

内覧してきました。

メリット
１駅が近い(1分)
２買い物便利（スーパー、商店街）
３妥当な価格（このデペにしてはとても高いが、アベノミクス前の水準ではある）

デメリット
１室内に変な梁が多い、特に窓際（建築コストの削減？）
２空気（廊下が既に汚れ始めている）と騒音（246、ガソリンスタンド正面＜24h営業＞）
３リセール・長期売れ残り物件（40%が未契約、将来の賃貸・空室・値下げリスク）

エントランスなど共有部が見かけバブリーなんだが、肝心の中身がイマイチなのは、プラウド手法を意識している印象。なお、売主・管理会社の信用リスクについては他の方が既に言い尽くしていますので割愛しますが、確かに軽視できるレベルではないですね。

[103: サラリーマンさん]

私も内覧しました。

①ここ最近見た新築マンションの中では設備仕様は
良いほうだと思います。気合入れた感じ。

②気になっていた音は、防音対策がよくされていて
閉めている時は全く気になりません。
※まあ、バルコニーが住宅街側なのであたりまえかも。

③開けるとうるさい部屋もありました、気にする方は
たぶん無理です。エントランス、廊下などはうるさいです。

102さん内覧かさなった方ですかね？
結構細かく聞いていた男性が二組いたので102さんかなと。

私は港区に不動産を一つ持っていますが、購入してしまえば
売主・管理会社は関係ありませんよ。
今は保証を売主にこだわる必要もないし、管理会社だって
嫌なら私のマンション（現在所有）見たく組合で変える
こともできます。
そこより大切なのは、建物や設備仕様で見たほうが良いと
思います。

※売主を調べてみましたが、関西エリアでは
マンションに関して上位にいる会社のようです。
関東エリアにもすでに進出していました。
それでも関東ではまだ知られていないので不安に
なるかもしれないな。

[104: 匿名さん]

ワンルームの名簿電話販売の会社でしょ

管理会社なんてそんな簡単に変えれる訳ないでしょ

賃貸管理なら直ぐ変えれるけど

[105: 匿名さん]

管理会はともかく売り主は大切だよ。
リセール、資産価値を考えたら財閥系、ロジェどちら
選びますかってこと。一割は変わる、当然高いわけだが。

[106: サラリーマンさん]

１０４現実にあること話してるんだから
そんな簡単にってどういうこと？
総会の議題に出てきて、何回も話し合ってたよ。
数社、管理会社のプレゼン資料も出てきていたし、
簡単なわけないでしょ！！
ただ、酷い管理体制なら変えられるってことだよ。
理解した？

賃貸管理って何？細かくは私はわからないが。
あなた不動産関係の人？
そうなら暇つぶしはやめてよ！！
私も同じようなものだけどさ、購入検討している分、
貴方よりいいよ。

何かここの会社さんに恨みでもあるのかい？
惨めだからやめときな！！


１０５さん私も資産価値で考えるとありえますね。
それでも駅5分以上の条件の中古マンションには
価値が劣ることはないですよね？
駅の上にあるマンション群の中の話なのは理解できます。
１０５さんは投資でこの価格を検討してるのですか？
私は今の所を賃貸にだして、新しい住まいとして検討しています。

[107: 匿名さん]

ここは2011年から販売していているってのに、いまだに（いまさら）検討中？
2年間も販売して、ものも竣工して、アベノミクスも吹いてまだ40％残っているのに資産価値があるとはどういう論理？
ここの売主もそうだけど、本当に儲かる話なら自分たちだけで黙ってやればいいのに。

[108: サラリーマンさん]

今日も休みなので来てしまった。

１０７さん
貴方は何しにきてるの？
貴方こそ意味のない書込みして私達の邪魔を
しているだけじゃない！！

私だってマンションのネット検索したのが先月
位なんだからさ。
なんだか売りに出た日からとか言われたら何か
気持ち悪いですよ。１０７さんは普段からこんな
事ばかりしてるの？

１０４と同じ人かな？
ここの販売会社さんと何かあったか知らないけどさ、
私も貴方みたいな人に返信する位変わりもんだけど、
ここまで恨みなのか批判するのもかなーりおかしいですよ。

さて、不動産関係の方とのお話は終了です。
ここ数日、内覧された方いませんか？
意見交換しませんか？

[109: 周辺住民さん]

駒場高校前の前にあった学生寮の跡地にもプレサンスがマンション作るみたいですね。
今解体工事中なのでいつ出てくるのかは分かりませんが。

[110: 匿名さん]

107の意見はﾈｶﾞでもなんでもなくて、まさに議論の呼び水だと思うけど。

それより私達って、、、108さん尻尾が出ていますよ！

[111: 周辺住民さん]

なんで入口のドア、あんなに低いんだ？
部屋も張りが目立って厳しいな。
関西のワンルーム投資会社が作ってるようだけど
商店街の入口なのに商業スペース作らなかったのが不思議。
あの場所ならテナントも入るだろうし、
その方が断然、利回り良いと思われるのだが…
元々は地下からの駅直結も可能だしねぇ。
何か作れなかった理由があるのかな？御存知の方います？

[112: 匿名さん]

クロスエアもいいが、ここもいいね。

[113: 購入検討中さん]

駅距離は魅力ですね

[114: 匿名]

まだ部屋が選びたい放題でビビっている。
なんで売れていないの？

[115: 匿名さん]

計画みた時点でこうなるのは土地勘さえあれば予測可能でしたので残念です。
この立地だと地下駅直結、二階以下商業施設、間取1L中心にしておけば瞬間蒸発かつ高値で取引できたろうに。。

[116: 周辺住民さん]

今からでも遅くない！
中途半端なエントランスなんて潰して
１〜２階にお店つくっちゃえ〜！

[117: 匿名さん]

池尻なんて何やっても無駄商店街が物語ってる

[118: 匿名さん]

居酒屋とカフェとコンビニがいいな
その家賃を管理費と修繕積立金に回せば個人負担は半額になりそうだな

[119: 匿名]

本当にそれが売れない理由なの？

[120: 匿名さん]

店舗があるかないかなんてマンションの売れ行きに関係あるわけないでしょw

[121: 匿名さん]

そもそもそういう話じゃないと思うが、、
まず、この立地だと需要は単身中心になるから、2L,3Lではなく、1L中心でないとうれない。
また、この立地では2階とか低層は更に安くしないとうれない、結果賃貸業者に安く買い叩かれて終わりかねない。
それより店舗にしたほうが、デベは儲かるし、周辺住民や単身入居者の利便性にも貢献する。下階店舗にネガティブな人もいるが、そもそもこの立地を選ぶ利便性重視派にそんな人はほとんどいない。
つまり、1L中心、二階以下店舗にしたほうが物件全体価値も上がり、今よりはるかに売れ行きがよくなっていた。
ということでしょ

[122: 匿名さん]

そういう話は、
東京支店長か親会社の事業部に言ってくださいな

[123: 匿名さん]

東京の人はブランド（安心）を重視する傾向が強いんだろうね。
この立地で三井か地所の物件だったら瞬間蒸発間違いないんだろうけど。

[124: 周辺住民さん]

いやいや。
へんなの作ったから売れないだけです。
細部が雑で施工のレベルも低そうだし。

[125: 匿名さん]

みんなに見切られた、というのが真相でしょう。

[126: ご近所さん]

低層階のほうが契約済みでしたよ。あと角部屋ね。

[127: 周辺住民さん]

自分の住んでるマンションの居酒屋やカフェや病院に行くか？？？　そんな利便性いらないでしょ。少し遠くても　おいしい居酒屋やおしゃれなカフェやかかりつけの医者に行くでしょ。なんで店舗にしなかったの？のコメント多いんでしょ。追い出されたテナント達の恨み節か？

[128: 匿名さん]

周辺住民ではないですね。

[129: マンション投資家さん]

ここの土地って、もともとスルガが持ってた物件だよね。
なかなか皆が手を出せなかったところ、大阪のワンルーム屋さんが購入し、
なぜかファミリータイプの間取りを作り、今に至るという。
高速沿いの駅よこ立地なら、店舗を下に入れ、あとはワンルーム中心に作るのが普通なんだろうけど、
なぜかノウハウもあまりないと予測されるファミリーの間取りを作って苦戦。不思議な会社・・・

[130: 匿名さん]

スルガってスルガ銀行のことかな？違ったらごめん。

スルガ銀行は、公務員や会社員向けに
不動産投資用のローンを全国でやってる銀行として有名だから
そういう繋がりかも？

ライファセットっていうアパートローンだったはず。

スルガ銀行以外だとジャックスとか大正銀行も投資用ローンやってるよ。
か金利が2.5%とか自宅ローンと比べると高いのに
あんなんで買うメリットあるのかな？

[131: 入居済み住民さん]

住んでる住民です。あまり売れていないせいで、エレベーターが、スッと来てくれます(笑)
前のマンションはずいぶん前のものでしたが、それと比べれば、はるかに今のマンションの装備は進んでるなぁという感じです。
今どきのマンションとしては、普通の装備ですが。。。
外の音は、もちろん少し聞こえますが、たまたま私が音に無頓着なので、あまり気になりません。
玄関や窓を開けたら、、、これはかなりうるさいです（＾＾；
だから、今は暑いし、閉めっぱなし。
こういうファミリータイプのみだと、生活レベルにそんなに差が出ず、それはいい点かな？と思います。
生活は便利。どこ行くのも楽！
出不精の私としては、助かっています。
池尻大橋は、以前住んでいたところと比べると、ちょっと物価が高いかな。
まあ、ご参考まで。

[132: 物件比較中さん]

ってことは音さえ我慢すれば良いマンションということですね。外から見ると半分は埋まっているようですね。

[133: 匿名]

投資用マンションって儲かるの？

[135: 匿名さん]

今日みたいな日はマンション見に行くのもこんだけ近いといいなと思いましたよん♪

[136: 匿名さん]

住んでおられる方にお聞きしたいのですが、各階に自転車置き場があると理解して
よろしいですか。

また、ホームページにあるモデルルームの写真では、部屋の中に自転車が
止めてあります。（玄関を入ってすぐのところ）

ということは、エレベータの中に自転車を持って上がったり、下がったりすると
いうことなのでしょうか。

そうすると、共有部分の廊下に自転車の車輪の後が付いたりして、
汚れませんか。（特に雨の日）　また、エレベータの中に自転車も乗せるのあれば、
エレベータの中がすぐに一杯になったり、自転車で他の人の洋服を汚すとかの
心配はありませんか。

まだ、半分ちょっとしかうまっていないらしいので、現時点ではそこまで
エレベータが混雑していないと思いますが、よろしくお願いいたします。

[137: 匿名さん]

クラッシィもクロスも入居開始後4か月で売れた！
11月が勝負だ！頑張れ営業！！

プラウド駒場 ：2011年12月分譲開始→2012年12月完売（残り0戸/223戸）
(入居2012年9月)
クラッシィハウス世田谷 ：2011年9月分譲開始→2013年5月完売　（残り0戸/195戸）
(入居2013年1月)
クロスエアタワー 　　　　：2011年3月分譲開始→2013年6月完売　（残り0戸/689戸）
(入居2013年2月)
プレサンスロジェ池尻 ：2011年9月分譲開始→2013年10月販売中（残り20戸/46戸）
(入居2013年7月)

[138: 匿名さん]

各階に部屋ごと1台無料駐輪場がエレベータ横にありました。一階敷地内にも相当数の駐輪場があるのでママチャリなどは一階・高級チャリや子供用などのチャリは各階に持っていくイメージかも？そのためにエントランスや共用廊下などの導線はすべてゴムシート張りではなく石張りになっているそう。だから汚れが付きにくいんだって。あと、モデルルームのガラス張りの部屋はオプションですな。

[139: 匿名さん]

１３８さん
ご丁寧に教えて下さり、どうもありがとうございました。
１階に相当数の駐輪場があり、各階にも無料の駐輪場があり、
自分の部屋の中に自転車を置いてもいいっていうマンションは
初めてです。

自転車をよく使う土地柄なのでしょうか。
共有廊下の清掃やメインテナンスは大変かも。
雨の日のエレベータで、自転車と遭遇するとちょっといやかなと
思っています。特におめかしをした日。

プレサンスって、会社に電話をしてくる投資マンション中心の会社だから
ちょっと躊躇してしまいます。

[140: ご近所さん]

池尻は人間が暖かいですから、暮らしやすいとは思いますよ。
ゆっくり選ぶといいと思います。

[141: 匿名さん]

１LDKやワンルームを電話営業で販売している部署とファミリータイプをモデルルームで案内して販売している部署とは違うと思いますよ。しかも販売は違う会社がやっているみたいですしね。

[142: 匿名]

そういう表面的な話じゃなくて会社としての良心、健全性や脆弱性の話ではないかと。

[143: 匿名さん]

ついこの前、昨日？一昨日？新聞にチラシが入っていました
そうとう大きな値引きでしたねー
売れないのかなぁ

[144: 匿名]

最終期がいつまで経っても始められない重症レベル。企画も営業も弱過ぎ。

[145: 物件比較中さん]

このマンションじゃ売れないきがする。

[146: 物件比較中さん]

こんにちは。ネットの掲示板を見ながら新築限定でいくつか回ってます。
こちらは、あまりにも建物の内容ではなく、会社批判が凄いので期待せずに
見に行きましたが、予想以上に良かったですよ。
んー、批判なぜだろうか？ここは駅の上だからいろんなところからライバル視
されてしまうからかな。
正直グレードは高くないけど、設備、間取り、広さ、価格は周りと比較
してもこちらが一歩リードしてるくらいだな。
あとは音の問題というよりやっぱり通り沿いが気になるかなぁ。
それが気にならなければいいんじゃないでしょうか。
まぁここは見に行った方がいいですよ、随分掲示板とのギャップがあるからね。

[147: 匿名さん]

ライバルはみんなとっくに売れたよ。

プラウド駒場 ：2011年12月分譲開始→2012年12月完売（残り0戸/223戸）
(入居2012年9月)
クラッシィハウス世田谷 ：2011年9月分譲開始→2013年5月完売　（残り0戸/195戸）
(入居2013年1月)
クロスエアタワー 　　　　：2011年3月分譲開始→2013年6月完売　（残り0戸/689戸）
(入居2013年2月)
プレサンスロジェ池尻 ：2011年9月分譲開始→2013年11月販売中（残り20戸/46戸）
(入居2013年7月)

[148: 匿名さん]

ここが残ってる理由はなんですか？
みなさん比較された上で他を買った理由はなんだろう？

[149: 匿名]

施工会社が無名すぎるし、他物件は平均レベル以上のゼネコンだから、比較するとその差は埋めがたいというのが実証された結果でしょう。
クラッシィも東急建設というのがネックで有り得ない団地外観だがその分安かったので、なんとか売り切れた。

[150: 匿名さん]

施工会社の比較でほかの近隣マンションが先に売れたのならここがそろそろ順番なのでは??
もう池尻大橋1分のマンションが大量に出てくることはさすがにないと思いますから残り少ないチャンスだと思いますよ。
僕的な価値観になりますが人に話すときに「●●の施工会社のマンションに住んでるんだよ」なんて言わないですから。
もちろんアフターサービスなど違いがあることは承知でリセール時のネックになり得る可能性も承知ですが、このどちらも気にしないなら駅近万歳の生活だと思います。