パークハウス千里中央ってどうですか？(part5)

[購入検討中さん]

１０００件超えましたので、part4 に引越しします。
引き続き、パークハウス千里中央についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。


所在地：大阪府豊中市新千里北町3丁目1番1（地番）
交通：
北大阪急行電鉄 「千里中央」駅 徒歩5分
大阪高速鉄道大阪モノレール 「千里中央」駅 徒歩9分
間取：3LDK～4LDK
面積：70.80平米～126.18平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：鹿島建設
販売代理：有限会社プレイス・ワン


施工会社：鹿島建設
管理会社：三菱地所コミュニティ

[211: 匿名]

フラットの申込み期限が短くなったため、間に合う物件の中から検討し、こちらのマンションにしようかと思っています
深谷を待たれる方はローンは変動にされるのでしょうか

[212: 匿名さん]

今は変動を利用される方が多いようですよ。

[213: 匿名さん]

209

見なけりゃいいんじゃね！？

[214: 匿名さん]

ローンの板でも色々議論はありますが、結論的には今はやはり変動で借りておいて、月々の返済は固定で借りた場合の額を返すことで、少なくとも最初の金利支払いは少なくて済みますから、正解かと。
3000万を35年、2.5％で借りると毎月10000円。このうち最初の金利分は62500円ですが(元本分37500円)
3000万を35年、0.875％で借りると、83000円。このうち最初の金利分は21875円です。(元本分61000円)
払う金利のことを考えれば、変動にして毎月10000円返していけば、元本は毎月78000円減っていくわけですから、固定よりは毎月4万円も元本が減っていくわけですから、比較的安全に元本を減らしていけるのではないでしょうか？

[215: 匿名さん]

211さんは南、中央、北、どちらに決められたのですか？
差し支えなければ。
私は南、北、深谷第三ですごく悩んでいます。

[216: 匿名さん]

211です
通勤、通学で電車を使うため、駅から近い南にしようと考えています

[217: 匿名]

207さんがおっしゃるとおりでしょうね。路線価との相関関係ってどういう意味で言っているのかちょっとよくわからないです。

[218: 物件比較中さん]

路線価との相関関係？？すみません、私には難しすぎてよくわかりません・・・
過去のレスを読むと、103さんは、販売価格について路線価との相関関係も考えずに高いとかいう人は頭悪いって言ってるようですが・・・

[219: 購入検討中]

現在検討中なのですが、もうオプションは選べないのですか？？
2か月くらい前に行った時にはたしか、締め切りしてると聞いたのですが…

[220: 匿名]

今は後付けできるオプションでなかったかな？

[221: 購入検討中]

219です。
すみません、後付けってどういうことでしょうか？

[222: 匿名さん]

103はまさに素人が偉そうに通ぶって墓穴掘るパターンやな。見てるこっちが恥ずかしなるわ・・・

[223: 匿名]

219さん
ようは、照明とかエアコンと思っていただければいいと思います。
最初のオプションは工事中にできるものですよ。
コンセントの増設とか。

[224: 購入検討中さん]

＞103はまさに素人が偉そうに通ぶって墓穴掘るパターンやな。見てるこっちが恥ずかしなるわ・・・

だから103さんは回答できなかったんですね。

[225: 匿名さん]

オプションの話で誤魔化そうとしているのは103さんですか？

[226: 物件比較中]

先日、別のマンションに見学に行った際、営業の人に
｢免震なんて建築費も上がりますしメンテナンスもお金がかかって
無意味ですよ。日本のマンションが耐震が多いのはそれだけ耐震が優れてるって事ですよ｣
と言われたのですが、本当にそうなんでしょうか？
正直パークを検討していると言ったらそう言われました。

[227: 匿名]

205が書いた路線価との相関関係に対する疑問について消すよう管理人に依頼してた209も103ってこと！？

[228: 匿名]

219さん
バルコニータイルやエコカラット、玄関ミラーなんから今からでも間に合うようですよ
床暖の増設や前にでてるコンセントは無理です

[229: 物件比較中さん]

103さんもそれなりに深く考えた上で
書きこみされたんだと思いますよ。
でなければ「頭悪い」とかフツー
書けないですよ。

私は素人なので不動産価格の分析なんかは
どうすればいいかさっぱりわからない
ので「路線価との相関関係」で割高か
割安かわかるのであればぜひ知りたいです！

[230: 匿名さん]

２期７次はじまりますね

[231: 匿名]

230さん
もう始まってますよ。

[232: 入居予定さん]

>226さん
免震と耐震は、その意味が全く異なります。
その営業の方は不動産のプロなのに説明が適当でお粗末ですね。耐震はまさに地震の揺れに対する建物の強さを確保することで、免震とは地震の揺れを建物に直接伝えないということです。つまり、耐震構造の建物は地震が起こった時に揺れに対する強度は確保されているが揺れそのものは防げない、一方、免震構造の建物は地震が起こった時に、建物があまり揺れないということで家具が倒れたりしにくいので居住空間内の安全度が上がるということですね。ちなみに、これら以外に制震というのもあります。
免震装置は当然それなりにイニシャルコストもランニングコストも必要となり、管理費等含めマンション価格全体を押し上げることになりますので、タワーマンションを除けば採用するマンションは多くありません。耐震設計は法で義務付けられているのでコスト云々にかかわらず全ての新築マンションで採用されています。免震構造の建物にするかしないかは個人の選択ですが、要は安心と安全を買うかどうかの判断と思います。免震と耐震の違いはHOME'SのHPにも載ってましたので以下も参考になさってください。
http://realestate.homes.co.jp/contents/hikkoshigakuen/cont01/04/

[234: 匿名]

制振 免振 耐震 どの手段をとるかは、採用理由(=立地調査)もあるので迷います。

仙台で共用部補修の負担額に折り合いがつかず…の新聞記事を見た。
浦安で水道管などインフラの報道も見た。

制振だから建物は安全と考えるか、
液状化懸念が低い地区にずらすか、迷います。

[235: 契約済みさん]

津波地域？免震が必要かどうかと津波は関係ないでしょ。
免新装置が必要が不要かは人それぞれの考え方によって決まります。参考までに、豊中市の防災マップでは、近くを通る上町断層等により地震が発生した場合の最大震度は千里中央全般で震度６強となっています。（一部東の方は震度７）また、液状化の危険性はパークの場所で５段階中３（中程度）となっています。ただ、全ての条件においてパーフェクトな場所で新築でかつ自分の価値観にあった物件というのはなかなか見つかりませんね。なので、どこかで折り合いと割り切りが必要だと思います。

[236: 匿名さん]

免震にするわけが有るからするのでしよう。

[237: 匿名]

免震いらなかったから、ディスポーザを付けてほしかった。
契約してしまったが、未だに、何とかしてほしいと思う。

[238: 匿名]

免震は将来のダンパー取り替えやメンテにコストかかる事が難点だが安心感はある。
しかし、関東は今回の震度5で古い物件含めて倒壊物件無しだったから、耐震だけで良かったかもしれません。

[239: 匿名]

アルコーブに三輪車置いていいですか？ポーチなら良かったんでしょうか？ポーチ希望。なんでアルコーブなんだろ？

[240: 契約済みさん]

免振、耐震の話
どちらも倒壊リスクはあまり変わらないかも知れない。しかし震度に対する揺れは遥かに違う。パークハウスの資料によれば、震度５強程度なら免振は被害ゼロとなっています。サスペンションの無い車に乗る人はいません。それは道が凸凹だから。家も地震が頻繁に起こるなら皆さん免振に住むでしょう。地震がたまにしか起こらないから耐震でOKにしているだけ。リスクをどう考えるかの問題です。今後震度７が起こっても、家具の下敷きにならなければ死ぬことは無いし、耐震でも倒壊はしないでしょう。しかし、保険として私は免振を選びました。
液状化の話
ハザードマップはサンプリング数が少なくマクロな情報としかなりません。鹿島のボーリング結果によれば液状化の心配は無いようですよ。千里ニュータウンの造成の時、パークハウスエリアは切土で周辺は埋土だった関係で液状化度が地域として高いようです。ですから心配ないでしょう。

などなど考えてパークにしました。

[242: 匿名さん]

地権者にたいして失礼ですよ。

[243: 契約済みさん]

照明器はどうされましたか？

[244: 入居予定さん]

ＬＥＤはまだ新参で開発途上。
大きな蛍光灯が好きですが、「野暮」と言われそう。
目が悪くなるとしても、いまや主流になった欧米真似の白熱灯系にしないと笑われますかね。
そうすると手元灯が必要になって狭い部屋がますますゴチャゴチャになるかな。
結論として、入居時は手持ちの蛍光灯系をつけておいて、ＬＥＤの進化を待つことなりそう・・・？

[245: 匿名さん]

地質？
この場所は
大きく見れば千里丘陵の斜面を削って若干整地しただけのように見えます。
地下は山土だと思っていたのですが、パークハウス建設のため地下を掘り返すのを見ていたら、全部サラサラの山砂（山土色ですが）のように見えました。
北棟北西端は３メートルくらい掘っていて、その底までサラサラ山砂。
素人の目には
「砂の上のハウス？」
「固い基盤無し？」
と、正直気にかかりました。
でも、建物全体の地下支持柱ははるかに深く打ち込んであるようだから大丈夫なんでしょうね。
素人がちょっと見たことだけを書いて失礼しました。

[246: 匿名]

照明は今使用している物を持って行く予定です

[247: ご近所さん]

「地権者」という言葉が妙な感情を込めて使われているのを時々見かけます。
どうもなじめません。

ここの地権者であると同時に郊外に戸建を持っている方、
戸建に加えて千里中央のほかのマンションも持っている方、
近くの戸建の関係者、
他の都府県に移って住居を持ち、ここを貸し家にしていた方、
いつでも戻れるように空き家にしていた方、
ここに複数の住戸を持っていた方、
１９６９年の竣工当時から住み続けた方、
ニュータウン建設当時に高倍率だった戸建の抽選に外れたためここに入居した方（ここは決して安い団地ではなかった）、
大学の先生方も何人か、
近年入居した若い方々も、
大抵、良く働き、多様な生き方をしてきたでしょう。

「地権者」には違いないでしょうが、その一人一人が多彩な生活を営んでいる市民なのですから、そのことに思い致し、言葉の使い方に十分配慮するのがごく基本的な常識というものではありませんか。

[248: 土地勘有りさん]

この辺は、245さんが書かれているように、地表部 は、砂質系の土砂ですね。

近くの小さなビル工事でも、地山上なのに、すごい基礎杭を打設してましたね。

驚きました。

[249: 匿名さん]

>245さん
三菱の性能表示システムであるCHECK EYE'S BOOKによると、この物件の基礎方式は直接基礎といって、支持層（固い安定地盤）が地表近くにある場合に用いられる方式です。杭を打つのではなく建物底部をコンクリで固めて直接地盤で支える方式で、支持層と建物底部がべったりと接していますので非常に安定しています。一方、支持層が地中深くある場合はその層まで杭を打って建物を支えます。これは杭基礎というらしいですよ。もちろん杭基礎方式でも安定地盤まで届く杭を打つので安全であることには違いありません。

[250: 匿名さん]

＞２４９さん
２４５です。
ありがとうございます。
チェックアイズを探し出して確認してみます。信頼してお任せなので基礎構造のことを忘れていました。
それにしても、北西端ゴミ収集場の底部のあたりまで砂だったので正直、驚きました。
特に北棟の西端あたりの直接基礎は相当深い所に築いているのでしょうね。
今さらではありますが、「固い安定地盤」は一体どこにあるのだろうか、「固い安定地盤」とは何なのかと改めて首をひねっています。岩盤があるような感じがしないものですから・・・。
ともかく、チェックアイズを読み直してからとします。
阪神大震災の際、ごくわずかですが不等沈下？が起きて一部排水管が本来と逆勾配になって排水不全の問題が起きた経緯があります。
今回、現場を見て、以前の集合住宅は砂の上に乗っていたのかと驚いた次第です。

[251: 匿名さん]

同じくです、ＬＥＤの進化が待ち遠しいです。
蛍光灯はしょっちゅう切れてしまうので手間がかかりますよね。

[252: 契約済み]

工事の状況ってどうなんでしょうか？
特に連絡がないって事は順調なんでしょうか？

[253: 匿名]

工事は計画通り進んでいるそうですよ

[254: 入居予定さん]

でしたら何よりです。
この暑さだから現場は大変でしょう。
最後までていねいに工事していただきたいと願います。

[255: 匿名さん]

直接基礎…。ふーん。
そうなんだ。

しっかりした地盤の上に建っているんだ。

[256: 購入検討中]

11月竣工でなぜ入居予定が来年1月末なんでしょうか？
他のマンションは3月竣工、3月入居とかなのに。

[257: 匿名さん]

きちんとチェックするには、そのくらいの期間が必要では？近すぎる方が心配な気がします。
年末の引越しって、気忙しくて嫌じゃないですか？夜逃げみたいですし。今時は関係ないのですかね。

[258: 匿名さん]

年明けの方が、固定資産税がかからないからいいのでは？
住宅ローン減税が一年遅れになりますが…

[259: 匿名]

大規模マンションだと、普通は竣工の２か月くらい前から内覧会が始まって、チェックや補修が完了する頃がちょうど竣工時期で、その２、３週間後から入居、というようなスケジュールかと思いますが。ここは内覧会も遅いです。竣工から２か月空くのはちょっと長いと思います。今の賃貸なのでなるべく早く入居したいです。

[260: 匿名]

大規模でも長〇工さんのマンションは
竣工後すぐ入居が多いですよ。

[261: 匿名]

長〇工と比べないでくれる？

[262: 匿名希望]

こないだ初めて見に行きましたが、よいマンションですね。立地も建物もさすが！って感じがしました。でも思った以上に売れ残ってるのが気になります。

[263: 匿名さん]

>262さん
どのくらい売れ残ってました？

[264: 入居予定さん]

「引き渡し予定」は当初から「１月下旬」と公表していましたよ。
「建物竣工予定」は「１１月下旬」となっていました。
それを承知して契約しました。
「”建物”竣工」後に検査・点検に時間がかかり、建物本体以外の作業も相当あるのだろうと勝手に思っていました。
マンション（建て売り集合住宅）は速く建てて速く売り切るほど業者利益が大きくなると過去に何度も聞きました。
なのに、ここは確かに「竣工」から引き渡しまでの期間が確かに長い。
入居は急いでいませんが、
販売主が大事な説明を契約者に十分にしていないのかなあという気持ちになってきます。

[265: 匿名さん]

普通は内覧会などのチェック、補修が完了した後を 竣工 というのではないでしょうか？ したがって１１月下旬竣工なら、その後入居までの２か月は長すぎますよね。

[266: 匿名さん]

竣工時期と引渡し時期のタイムラグって、こんな引っ張って議論するほどのことですかね？別に長いからって品質が落ちるわけでもなく、デベに対する購入者の負担が増えるということもない（現在の家賃支払い期間が長くなる等は考慮せずあくまでデベに対する負担）し、長すぎるって言っても短くなるもんでもないし。逆に短すぎる方が不安になってきますが。。。
なぜ２ヶ月必要かをはっきりさせたいという方は営業に聞くのが一番手っ取り早いと思いますよ。身も蓋もない言い方で恐縮ですが、確認すれば事実がはっきりすることを憶測で意見交換してても意味がないと思いますけど。

[267: 匿名]

情報や意見交換の場ですから意味がないとは思いません。営業に尋ねるのは簡単なことですが、営業の言うことが常に正しいとは限らないので、ここで皆さんから他の事例や一般論を聞くことも有益だと思います。

[268: 匿名]

じゃあ、鹿島の本社にでも電話したら(笑)

[269: 匿名さん]

たしかにご近所と比べると竣工～入居までちょっと長いですね。売主の決算の関係か？とも思いましたけど2社とも3月期なので関係なさそうですね。うちも賃貸なので完成したなら早めに入居したいとは思います。まあ大規模なのでしょうがないのかなとは思いますけど。ついでの時に営業に確認してみます。

[270: 匿名さん]

>268
正論を言われて返せないからといって悪態をつくのはどうかと思います。

[271: 匿名さん]

これだけの戸数と地権者の方が待っているから内覧会も時間かかりますし、手直しが必ず発生しますからこれぐらいの時間が必要でしょう、時間を取って頂く方が良心的ですよ。

[272: 匿名さん]

266です。
確かに色々な方の意見を交わすのは検討する上で非常に有益なことですが、私が申し上げたかったのは、既に答えが用意されているものについて、その答えは何なのかを延々と議論してもあまり意味がないのではないかということです。つまり、竣工時期と引き渡し時期の間が２ヶ月あるというのはデベがスケジュールを組む段階で何らかの理由があるからですよね。この答え（理由）を知った上で、他の物件や一般的な期間との比較で、この物件を選ぶかどうかという議論なら理解できますが。。「なぜ２ヶ月もあるんだろう？」ということ自体の意見交換はあまり意味がないということです。確かに営業の言うことが全て真実ではないかもしれませんが。
あと、268さん。反論する際は茶化さずされた方がいいですよ。

[273: 入居予定さん]

先日のインテリアオプション会、行かれました？
表札って皆さんどうされるんでしょうか。

[274: 物件比較中さん]

>No.272 by 匿名さん　2011-08-25 15:35:22

>266です。

>あと、268さん。反論する際は茶化さずされた方がいいですよ。

でたー！上から目線さんお得意の他人のフリ攻撃！！

[275: 入居予定さん]

274 ← また出没しましたね。
意味なし低レベルの荒らし投稿者。
誰か塩まいてくれー！

[276: 契約済みさん]

http://tatekae.in/jokyo/index.html

工事進捗写真更新されてますね。団地には、、、、見えないです。
全てのシートが取れるのが楽しみです。中央棟は取れていたような。

[277: 匿名さん]

268さんの言い分もよく分かります。そろそろ売主側のコメントが知りたいです。

一連のやり取りを無意味とまで言われてしまうと書き込みにくい感じがします。

ちなみに、特に上からものを言われた感じは受けないですよ。

[278: 匿名さん]

写真いい感じですね。
ただやっぱりベランダには悔いが残ります。

[279: 契約済み]

私はサッシのベランダが良くて、わざわざサッシのタイプの部屋を選んだんですが…
どなたか同じような方はいらっしゃいませんか？

[280: 匿名]

私もサッシですよ。風通し良さそうなんで。

[281: 匿名]

私もサッシです。仕方なくですが。

[282: 匿名]

私はガラスです。選んだ部屋がたまたまガラスだっただけで
別にどちらでも良かった。

[283: 契約済み]

サッシの形状よりやはり北側バルコニータイプにした方が良かったのか
最近考えます。
ただ、金額も吹き抜けのタイプと結構変わるので…。
あえて、吹き抜けタイプを選ばれた方はいませんか？
もし良かったら理由を教えてください。

[284: 契約済みさん]

私も吹き抜けタイプです。
あえて吹き抜けタイプというわけではありませんが。
やはりお値段的に・・というのが大きいですね。
でも、吹き抜けで共用廊下からある程度距離ありますし、バルコニーも吹き抜けタイプの方がワイドスパンなので、まあいいかなって思ってます。

[285: 入居予定さん]

すみません、サッシとは何のことでしょうか？
ベランダの格子ではなくて「パネル」を指す言葉でしょうか？
全然違うもののことでしょうか？
私は格子のベランダを望んでいましたが、間取りの関係で結局パネルになりました。
ちょっと残念。

[286: 匿名さん]

メインバルコニーのハイサッシのことですか？

[287: 匿名さん]

皆さんサッシに拘って購入ってわけじゃなく
結果がそうなったって方が多いって事みたいですね。
生活したら、たいして変わらないように思います。

[288: 匿名]

三期始めませんね。
人数集まらないから、二期を引っ張るのでしょうか？

[289: 匿名さん]

３期販売お待ちですか、随時販売していますし、３期販売は無いのでは、２期～次とかで販売していて完売までこのままで行きますよ、私も最近モデルルーム行きましたが、残り少ないですよ、竣工前に完売出切るのでは。

[290: 匿名]

無理でしょ。
高額部屋が残りますよ。

[291: 入居予定さん]

１１月末に竣工してから３期ですか？
あっという間に秋が来て、あっという間に木枯らしですから。
たくさん「期」を重ねるのはみっともないから、ドタバタしないでひたすら静かに販売努力中？
このご時勢ですから、深く静かに。

[292: 入居予定さん]

２９０さん
の言う通り、高額住戸を売るには、内装、戸内諸設備のレベルをずっと上げなくては無理かなという感じもします。

[293: 匿名]

入居が楽しみですが、まだ5ヶ月もある。長い。
内覧会ぐらいハ、早めにやってほしい。

[294: 匿名]

高額住戸ていくらからの住戸ですか？8000万くらい～？

[295: 匿名]

大阪市内でも格子バルコニーあるよね。
風通しいいし悪くない。
ガラスは外側の掃除が面倒だしコンクリートは風通し悪い。

格子いいと思う。

[296: 匿名さん]

格子のバルコニーは洗濯物風通しが良いのでよく乾きます。
今はガラスも多いですけど、格子の方が風が通るので良いですよ。
ガラスの外側の掃除ってなにかと大変そうですね。

[297: 匿名]

高額物件とはいっても、ここ、億の部屋が無いのはいいかも！

[298: 入居予定さん]

＞２９４さん
ぎりぎりそのくらいの額からかなあ。
地所の目安は「億」でしょうか。
「億」の人でも特別懇切な対応を受けていない気配もありますよ。

[299: 匿名]

ホームページ久々にみたら、三期始まってるようですよ。

[300: 匿名さん]

千里中央を訪れたついでに現地に行ってきました。

作業車の出入り口から中庭部分が見えましたが、まだ何もできていませんでした。

ただ山の部分が高く、思ったより高低差があるような印象を受けました。

植栽計画やランドスケープデザイン謳っているのでどんな中庭になるのか興味があります。

[301: 匿名]

三期はまだでは？モデルルームのみでしょ？？

[302: 購入検討中]

高額の部屋が残ってると思って見に行ったが、東南のルーフ付きはほぼ完売だった。
普通の角住戸を検討中だがルーフに未練がある。
もっと早く行けば良かったのだろうか？

[303: 入居予定さん]

販売を始めて１年近く経ちましたから、
この間、
ルーフバルコニー付きの割高な角住戸をしっかり押さえる人たちがいたんですね。
うらやましいことです。

[304: 匿名]

小さい時から頑張って勉強して、それなりの企業で、それなりの立場で働いてます。
やっとの思いで契約したのは、80m2台の中部屋。成功して(親からの援助も実力。)高額物件を購入できる人の存在は、理解していたつもりですが、やはり嫉妬する気持ちがある。自分の器の小ささに嫌気がさす。
井の中の蛙 的になれる価格帯のマンションにすればよかったかなあ。

[305: 匿名さん]

先日モデルルームに行ったら、3期の販売開始は9月後半と言ってましたよ。
数組は契約書らしきものを書いていたので、コンスタントに売れている印象はありました。

[306: 匿名]

結局、二期はどれくらいうれたの？

[307: 匿名さん]

深谷第三を待つか、北棟にするか、迷っています。深谷はここと同価格帯との話もあるので。

[308: 一期購入者さん]

オプション会でUVカットフィルムの見積もり出してもらいましたが、高額でした。他の外部の業者に頼みたいのですがカーテン専門店では扱ってないとのこと。どこか施工してくれる所ご存じでしたら教えて下さい。

[309: 契約済みさん]

UVカットフィルム　窓を開けて自然の風を望む方には…　という業者さんの言葉に
我が家では不要との決断をしました。
家具やフローリングの日焼け　気にはなるのですが。

フローリングのコーディング、玄関のフィルムはどうされましたか？

カーテンも高額なのでまだリビングしか決めておりません。
パナソニックのショールームで提案いただいた照明器具を確認してきました。
　
少しずつ前進しております。

[310: 購入検討中]

やっぱりオプションは高いですね。
入居後にした方が安くなるし、我慢しようと思ってます。