パークハウス千里中央ってどうですか？(part5)

[購入検討中さん]

１０００件超えましたので、part4 に引越しします。
引き続き、パークハウス千里中央についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。


所在地：大阪府豊中市新千里北町3丁目1番1（地番）
交通：
北大阪急行電鉄 「千里中央」駅 徒歩5分
大阪高速鉄道大阪モノレール 「千里中央」駅 徒歩9分
間取：3LDK～4LDK
面積：70.80平米～126.18平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：鹿島建設
販売代理：有限会社プレイス・ワン


施工会社：鹿島建設
管理会社：三菱地所コミュニティ

[201: 入居予定さん]

説明不足ですみません。
防汚パネルはインテリアオプション会で紹介されていたものです。
洗濯機置き場やトイレなどの壁面に貼り付けるとお手入れが簡単になると冊子にあります。

[202: 匿名さん]

我が家も気になってました。特に汚れや傷防止のオプションは、もし転勤などで売りに出す時にもやっておけば差がでるかなと思ったりしています。

[203: 匿名]

NHKで免震構造の特集組まれてました。やはり免震のマンションにして良かったと思いました。管理費+修繕金たかいですが安心を買うつもりで払っていきまし。

[204: 匿名]

×→し。○→す。

[205: 匿名さん]

そーいえば103は路線価との相関関係について何か回答してくれたの？

＞No.103 by 匿名さん　2011-08-13 21:51:32
＞契約者ではありません、千里中央で家探ししてる者ですが・・・
＞ここが僻まれるとも思いません。
＞ただ、他物件との比較論とか、路線価との相関関係、あるいはメリットデメリットの整理もなく、ただ単に割＞高とか高いとか書き込んでるだけだと、買えない妬み、頭悪いなどと言われても仕方ないと思いますよ。
＞自分の勝手な妄想で、契約者が上から目線とか、物件と関係ない話しでネガ書き込みされても検討者にとって＞何の参考にもなりません。

＞101　あなたこそまともな議論のできない人です

＞No.110 by 購入検討中さん　2011-08-13 23:49:11
＞ムキになってるのは102さんと104さんでは？
＞それはさておき107さんが103さんに聞いている
＞路線価との相関関係の話はぜひ聞きたいです。
＞これまで割高だといわれていたここの物件が、
＞路線価との相関関係で割高ではないといえる
＞根拠は、ここを検討するにあたってぜひ知り
＞たいです。

[206: 匿名さん]

免振に多額の費用をかけ、エレベーターをたくさん（３戸に１基）つけたために、他の部分であちこち少しづつコストカットせざるをえなくなったそうです。

[207: 入居予定さん]

路線価は相続税の際の基準にするものではありませんか。
売買は実勢価格がすべてでしょう。
ですから、西隣のサンメゾンの価格と比較するならまだ意味があるでしょう。
究極、売値で買うか買わないかということだけです。

地価公示が実勢に一番近いはずですが、新千里北町の地価公示は２丁目の北端の千里中央駅から徒歩２０分以上かかる戸建地域の一か所でしか出されていないはずです。
このため地価公示の際いつも、東町、西町に比べて北町ははるかに安い地価が公示され続けています。

[208: 入居予定さん]

２０７です。
このパークハウスの値段が高すぎるのかどうか。
道路を隔てた南側の桜ケ丘メゾンシティー中古物件の価格と比較してみたら、一定の判断材料になります。
ただ、メゾンシティーの中古はチラシに載ることが稀です。
チラシなどに載せるまでもなく中古売買が成立しているのではないかと勝手に推察しています。
違いますかね？

[209: 匿名さん]

掲示板の管理人さんにお願い。
２０５の赤い文字を消して下さい。
赤だらけで目が痛くなります。

[210: 匿名さん]

深谷の情報が出始めたので、ここの検討者もしばらくは様子見するでしょう。詳細がわかるまでの当面、ここの動きは鈍ると思います。

[211: 匿名]

フラットの申込み期限が短くなったため、間に合う物件の中から検討し、こちらのマンションにしようかと思っています
深谷を待たれる方はローンは変動にされるのでしょうか

[212: 匿名さん]

今は変動を利用される方が多いようですよ。

[213: 匿名さん]

209

見なけりゃいいんじゃね！？

[214: 匿名さん]

ローンの板でも色々議論はありますが、結論的には今はやはり変動で借りておいて、月々の返済は固定で借りた場合の額を返すことで、少なくとも最初の金利支払いは少なくて済みますから、正解かと。
3000万を35年、2.5％で借りると毎月10000円。このうち最初の金利分は62500円ですが(元本分37500円)
3000万を35年、0.875％で借りると、83000円。このうち最初の金利分は21875円です。(元本分61000円)
払う金利のことを考えれば、変動にして毎月10000円返していけば、元本は毎月78000円減っていくわけですから、固定よりは毎月4万円も元本が減っていくわけですから、比較的安全に元本を減らしていけるのではないでしょうか？

[215: 匿名さん]

211さんは南、中央、北、どちらに決められたのですか？
差し支えなければ。
私は南、北、深谷第三ですごく悩んでいます。

[216: 匿名さん]

211です
通勤、通学で電車を使うため、駅から近い南にしようと考えています

[217: 匿名]

207さんがおっしゃるとおりでしょうね。路線価との相関関係ってどういう意味で言っているのかちょっとよくわからないです。

[218: 物件比較中さん]

路線価との相関関係？？すみません、私には難しすぎてよくわかりません・・・
過去のレスを読むと、103さんは、販売価格について路線価との相関関係も考えずに高いとかいう人は頭悪いって言ってるようですが・・・

[219: 購入検討中]

現在検討中なのですが、もうオプションは選べないのですか？？
2か月くらい前に行った時にはたしか、締め切りしてると聞いたのですが…

[220: 匿名]

今は後付けできるオプションでなかったかな？

[221: 購入検討中]

219です。
すみません、後付けってどういうことでしょうか？

[222: 匿名さん]

103はまさに素人が偉そうに通ぶって墓穴掘るパターンやな。見てるこっちが恥ずかしなるわ・・・

[223: 匿名]

219さん
ようは、照明とかエアコンと思っていただければいいと思います。
最初のオプションは工事中にできるものですよ。
コンセントの増設とか。

[224: 購入検討中さん]

＞103はまさに素人が偉そうに通ぶって墓穴掘るパターンやな。見てるこっちが恥ずかしなるわ・・・

だから103さんは回答できなかったんですね。

[225: 匿名さん]

オプションの話で誤魔化そうとしているのは103さんですか？

[226: 物件比較中]

先日、別のマンションに見学に行った際、営業の人に
｢免震なんて建築費も上がりますしメンテナンスもお金がかかって
無意味ですよ。日本のマンションが耐震が多いのはそれだけ耐震が優れてるって事ですよ｣
と言われたのですが、本当にそうなんでしょうか？
正直パークを検討していると言ったらそう言われました。

[227: 匿名]

205が書いた路線価との相関関係に対する疑問について消すよう管理人に依頼してた209も103ってこと！？

[228: 匿名]

219さん
バルコニータイルやエコカラット、玄関ミラーなんから今からでも間に合うようですよ
床暖の増設や前にでてるコンセントは無理です

[229: 物件比較中さん]

103さんもそれなりに深く考えた上で
書きこみされたんだと思いますよ。
でなければ「頭悪い」とかフツー
書けないですよ。

私は素人なので不動産価格の分析なんかは
どうすればいいかさっぱりわからない
ので「路線価との相関関係」で割高か
割安かわかるのであればぜひ知りたいです！

[230: 匿名さん]

２期７次はじまりますね

[231: 匿名]

230さん
もう始まってますよ。

[232: 入居予定さん]

>226さん
免震と耐震は、その意味が全く異なります。
その営業の方は不動産のプロなのに説明が適当でお粗末ですね。耐震はまさに地震の揺れに対する建物の強さを確保することで、免震とは地震の揺れを建物に直接伝えないということです。つまり、耐震構造の建物は地震が起こった時に揺れに対する強度は確保されているが揺れそのものは防げない、一方、免震構造の建物は地震が起こった時に、建物があまり揺れないということで家具が倒れたりしにくいので居住空間内の安全度が上がるということですね。ちなみに、これら以外に制震というのもあります。
免震装置は当然それなりにイニシャルコストもランニングコストも必要となり、管理費等含めマンション価格全体を押し上げることになりますので、タワーマンションを除けば採用するマンションは多くありません。耐震設計は法で義務付けられているのでコスト云々にかかわらず全ての新築マンションで採用されています。免震構造の建物にするかしないかは個人の選択ですが、要は安心と安全を買うかどうかの判断と思います。免震と耐震の違いはHOME'SのHPにも載ってましたので以下も参考になさってください。
http://realestate.homes.co.jp/contents/hikkoshigakuen/cont01/04/

[234: 匿名]

制振 免振 耐震 どの手段をとるかは、採用理由(=立地調査)もあるので迷います。

仙台で共用部補修の負担額に折り合いがつかず…の新聞記事を見た。
浦安で水道管などインフラの報道も見た。

制振だから建物は安全と考えるか、
液状化懸念が低い地区にずらすか、迷います。

[235: 契約済みさん]

津波地域？免震が必要かどうかと津波は関係ないでしょ。
免新装置が必要が不要かは人それぞれの考え方によって決まります。参考までに、豊中市の防災マップでは、近くを通る上町断層等により地震が発生した場合の最大震度は千里中央全般で震度６強となっています。（一部東の方は震度７）また、液状化の危険性はパークの場所で５段階中３（中程度）となっています。ただ、全ての条件においてパーフェクトな場所で新築でかつ自分の価値観にあった物件というのはなかなか見つかりませんね。なので、どこかで折り合いと割り切りが必要だと思います。

[236: 匿名さん]

免震にするわけが有るからするのでしよう。

[237: 匿名]

免震いらなかったから、ディスポーザを付けてほしかった。
契約してしまったが、未だに、何とかしてほしいと思う。

[238: 匿名]

免震は将来のダンパー取り替えやメンテにコストかかる事が難点だが安心感はある。
しかし、関東は今回の震度5で古い物件含めて倒壊物件無しだったから、耐震だけで良かったかもしれません。

[239: 匿名]

アルコーブに三輪車置いていいですか？ポーチなら良かったんでしょうか？ポーチ希望。なんでアルコーブなんだろ？

[240: 契約済みさん]

免振、耐震の話
どちらも倒壊リスクはあまり変わらないかも知れない。しかし震度に対する揺れは遥かに違う。パークハウスの資料によれば、震度５強程度なら免振は被害ゼロとなっています。サスペンションの無い車に乗る人はいません。それは道が凸凹だから。家も地震が頻繁に起こるなら皆さん免振に住むでしょう。地震がたまにしか起こらないから耐震でOKにしているだけ。リスクをどう考えるかの問題です。今後震度７が起こっても、家具の下敷きにならなければ死ぬことは無いし、耐震でも倒壊はしないでしょう。しかし、保険として私は免振を選びました。
液状化の話
ハザードマップはサンプリング数が少なくマクロな情報としかなりません。鹿島のボーリング結果によれば液状化の心配は無いようですよ。千里ニュータウンの造成の時、パークハウスエリアは切土で周辺は埋土だった関係で液状化度が地域として高いようです。ですから心配ないでしょう。

などなど考えてパークにしました。

[242: 匿名さん]

地権者にたいして失礼ですよ。

[243: 契約済みさん]

照明器はどうされましたか？

[244: 入居予定さん]

ＬＥＤはまだ新参で開発途上。
大きな蛍光灯が好きですが、「野暮」と言われそう。
目が悪くなるとしても、いまや主流になった欧米真似の白熱灯系にしないと笑われますかね。
そうすると手元灯が必要になって狭い部屋がますますゴチャゴチャになるかな。
結論として、入居時は手持ちの蛍光灯系をつけておいて、ＬＥＤの進化を待つことなりそう・・・？

[245: 匿名さん]

地質？
この場所は
大きく見れば千里丘陵の斜面を削って若干整地しただけのように見えます。
地下は山土だと思っていたのですが、パークハウス建設のため地下を掘り返すのを見ていたら、全部サラサラの山砂（山土色ですが）のように見えました。
北棟北西端は３メートルくらい掘っていて、その底までサラサラ山砂。
素人の目には
「砂の上のハウス？」
「固い基盤無し？」
と、正直気にかかりました。
でも、建物全体の地下支持柱ははるかに深く打ち込んであるようだから大丈夫なんでしょうね。
素人がちょっと見たことだけを書いて失礼しました。

[246: 匿名]

照明は今使用している物を持って行く予定です

[247: ご近所さん]

「地権者」という言葉が妙な感情を込めて使われているのを時々見かけます。
どうもなじめません。

ここの地権者であると同時に郊外に戸建を持っている方、
戸建に加えて千里中央のほかのマンションも持っている方、
近くの戸建の関係者、
他の都府県に移って住居を持ち、ここを貸し家にしていた方、
いつでも戻れるように空き家にしていた方、
ここに複数の住戸を持っていた方、
１９６９年の竣工当時から住み続けた方、
ニュータウン建設当時に高倍率だった戸建の抽選に外れたためここに入居した方（ここは決して安い団地ではなかった）、
大学の先生方も何人か、
近年入居した若い方々も、
大抵、良く働き、多様な生き方をしてきたでしょう。

「地権者」には違いないでしょうが、その一人一人が多彩な生活を営んでいる市民なのですから、そのことに思い致し、言葉の使い方に十分配慮するのがごく基本的な常識というものではありませんか。

[248: 土地勘有りさん]

この辺は、245さんが書かれているように、地表部 は、砂質系の土砂ですね。

近くの小さなビル工事でも、地山上なのに、すごい基礎杭を打設してましたね。

驚きました。

[249: 匿名さん]

>245さん
三菱の性能表示システムであるCHECK EYE'S BOOKによると、この物件の基礎方式は直接基礎といって、支持層（固い安定地盤）が地表近くにある場合に用いられる方式です。杭を打つのではなく建物底部をコンクリで固めて直接地盤で支える方式で、支持層と建物底部がべったりと接していますので非常に安定しています。一方、支持層が地中深くある場合はその層まで杭を打って建物を支えます。これは杭基礎というらしいですよ。もちろん杭基礎方式でも安定地盤まで届く杭を打つので安全であることには違いありません。

[250: 匿名さん]

＞２４９さん
２４５です。
ありがとうございます。
チェックアイズを探し出して確認してみます。信頼してお任せなので基礎構造のことを忘れていました。
それにしても、北西端ゴミ収集場の底部のあたりまで砂だったので正直、驚きました。
特に北棟の西端あたりの直接基礎は相当深い所に築いているのでしょうね。
今さらではありますが、「固い安定地盤」は一体どこにあるのだろうか、「固い安定地盤」とは何なのかと改めて首をひねっています。岩盤があるような感じがしないものですから・・・。
ともかく、チェックアイズを読み直してからとします。
阪神大震災の際、ごくわずかですが不等沈下？が起きて一部排水管が本来と逆勾配になって排水不全の問題が起きた経緯があります。
今回、現場を見て、以前の集合住宅は砂の上に乗っていたのかと驚いた次第です。