【23区】住むだけでなく、賃貸・売却も考慮すると大震災後はどの地域がお勧め？

[匿名さん]

リーシング・マネジメント・コンサルティング株式会社
仲介会社アンケート(回答総数：290社)
「東日本大震災後の都心賃貸マンション市場の動向」調査結果
http://www.lmc-c.co.jp/data/pdf/topics/lmc_release_20110624-2.pdf


■4月～5月の客足は例年と比べどのように変化しましたか？（主要エリア別)
・港区内陸部（六本木・赤坂・麻布十番）　「増えた」72％
　・中央区　「増えた」35％
　　中央区は沿岸部の勝どき・月島エリアの人気が下がった影響が出ている
　　との回答が挙がっている。

■震災が原因と考えられる、解約理由は発生しましたか？
　「あった」61％

「タワーマンション・マンション高層階の解約（25）」にはマンションの低
層階へ住み替えを伴っての解約という回答（10）も多く、低層階は今後賃
貸ニーズが高まる可能性が大。

■震災後にエンド客の希望条件に変化はありましたか？
「あった」71%

「タワーマンション・高層階を敬遠」８２回答
「沿岸部や埋立地を敬遠」２４回答

・希望条件では「タワーマンション・高層階の敬遠/低層階を希望」が圧倒
的に多く、これまで眺望の良さやステータスに魅力を感じていたエンド客
からの評価が一変したと考えられる。
・沿岸部・埋立地の物件を避けて内陸部の物件を求める動きが出ている。
募集図面中に、液状化マップや海抜マップなどを用いて安全性を訴える
ケースも出ている。

[46: 匿名さん]

そんなことよりジョー山中さん、しんじゃったよ。

[47: 匿名さん]

分譲マンション買って賃貸で儲かるなんざ幻想。

[48: 匿名さん]

>「タワーマンション・マンション高層階の解約（25）」にはマンションの低
>層階へ住み替えを伴っての解約という回答（10）も多く、低層階は今後賃
>貸ニーズが高まる可能性が大。

これ、本当に調査してるの？

普通、「命より眺望」って感じじゃない？
どうせ一度の人生だし。

[49: 匿名さん]

お前は誰にも愛されてないし必要とされてないからそれでいいだろうな。

[51: 匿名さん]

>>50
豊洲は借りたい人がたくさんで満室状態、世田谷は空き家だらけ、と聞いています。

[52: 匿名さん]

ゴキブリとハエは昔からな。

[53: 匿名さん]

江戸時代からの地歴を考えれば豊洲がお江戸八百屋町の筆頭格だろうね。

[54: 匿名さん]

海底都市だったのかw

[55: 匿名さん]

>>54
お江戸八百屋町と言ってるだろ

[56: 匿名さん]

嘘八百w

[57: 匿名さん]

東京湾岸は埋め立てて数十年のふっくら柔らか埋立地ですよ。
ちょっと揺らせばとろーり液状化。

[60: 匿名さん]

豊洲の３ＬＤＫ賃貸の相場は駅から徒歩１０分以内で２２万円、１０分以上で１９万円になっています。
３４さんの行ってらっしゃる代々木の場合２ＬＤＫで、徒歩１０分以内で２３万円、１０分以上で
２４万円になっています。
一駅行った原宿では３ＬＤＫだとなんと４８万円。
豊洲がすごく安くみえますね。

[61: 匿名さん]

杉並、世田谷、中野は液状化しそうになくて、地盤がしっかりしてそうですね。
水没マップにも入ってませんでしたよ。

http://www.tokyoseikatsu.com/town_tokyo/town-safety/post-136.php

[62: 匿名さん]

うちは予算厳しいかもですけど、次に引っ越す先が23区なら世田谷がいいと思っています。高い物件ばかりがある場所でなくてもいいので、地盤も安心できるようですし、何となく東京市部に隣接している区が融通が利きやすそうだと思っています。電車以外の交通手段を使いやすいのもいいですね。

[63: 匿名さん]

姉が世田谷に越したし、友人宅にも遊びにいくけど・・・・世田谷区といってもほんとピンキリだと思います。
特に幹線道路沿いは、健康への影響だけでなく、洗濯掃除など日常にも影響大きいです。
予算が少ないと、その世田谷区のピンの住宅しか選べないので、
無理せず予算に見合った地域から探すほうが賢いと思いますけど・・・・

[64: 匿名さん]

世田谷区はやっパリ良いなーと思います。
もちろん世田谷区の中でもいろいろあるんだと思いますけど、
どこにいても世田谷区の区民としての手当とか保障とかは受けられますからね。
うちは予算的に無理ですが、住めるなら世田谷区がお勧めです。

[65: 匿名さん]

64さん
保障とは子育てなどに関してでしょうか？
世田谷区は15歳まで医療費が助成されます。地域によっては小学校入学までという
所もあるので世田谷区はいいですね。
出産に関しては妊娠高血圧症の医療費の助成、
特定不妊治療費助成制度などもあります。

[66: 匿名さん]

西新宿と中野を渡る辺りのマンションなんか最近気になっています。中野駅周辺もいいなと思ったんですけど、西新宿と新宿南口のほうも好きで、全部楽しめる立地が贅沢かなと思っています。青梅街道もありますし、車の移動も便利で、中野坂上を最寄り駅とするマンションなど今後増えたらチェックしたいですね。

[67: 匿名さん]

あら、雑談板へようこそ。

[68: 匿名さん]

＞64
一口に世田谷といっても
かなり広いですし、区内でも環境が場所によって大きく変わるような気がします。
千歳船橋のあたりは昔々は湿地だったといいますし・・・。
世田谷区内だとどのあたりが良いのでしょうかね？

[69: 匿名さん]

＞68
駅から離れている立地のほうが閑静な住宅街が多いようですが、生活の利便性を考えると駅周辺のマンションを選びたいものですよね。成城学園から経堂の間の駅沿いで良い物件が見つかると良いのですが。

[70: 匿名さん]

成城学園から経堂の地域、確かにすごくいいですよね。
雰囲気もいいですし、土地もよさそう。
新宿まで出るのも簡単ですし、
通勤通学にいいですよね。
でもそういう場所ですと、売り出すとあっという間に売り切れてしまいそうですね（汗）

[71: 匿名さん]

地盤が強いという条件も気になる所ですが3月の大地震を基準に考えると最悪歩いて帰宅出来る場所がいいのなか～と思ってしまいます。
あとはJR・メトロ・バスなど交通の選択肢が多いのも安心に繋がるかな。もちろん液状化の可能性が高い土地はなるべく避けたいと思いますが。

[72: 匿名はん]

確かに地盤が良くて且つ歩いて行ける場所か…世田谷なら
確かに歩けなくはないよね
本郷とかはどうなの？
あの辺りもすごく地盤が良いって聞いたことがある。

[73: 近所をよく知る人]

通りすがりですが、世田谷の砧、小田急線に近いところに住んでます。

震災の日、歩いて帰りました。四ツ谷あたりからですが、4時間ちょっとで帰れました。
途中、下北等で水や案内が振舞われ、ありがたかったです。

一方昨日、増水した多摩川を目にしました。
砧地域にはほとんど雨が降らなかったのに、堤防を越えて普段グランドとして使っているところまで水が来ていました。

極端な2つの経験ですが、歩いて帰れる世田谷は良いけど、高低に差があるのでなるべく高台を選んだ方が・・・というところでしょうか。

[74: 匿名]

思ったのですが古地図をみて（ネットで見れます）その時なかった場所は止めた方が良いかなと思います。
技術は向上してますので昔程液状化の心配はないでしょうが。
お寺・お城があった或いはある場所は昔から水害等から逃れる避難所なのですからお薦めかもしれません。

[75: 匿名さん]

お寺やお城があった場所は限定的ですが探せばありますので確かに安心できる立地だと思います。意図的にその場所に建設されたマンションがあれば是非知りたいです、お願いします。ちなみに城跡の場合、お堀を埋めたりした部分の安定性は問題ないでしょうか。詳しい方がいらっしゃれば是非教えていただければと思います。

[76: 周辺住民さん]

巨大地震に襲われると住宅の資産価格など気にしている余裕はなくなってくるのでは？

まず、本震時に命が助かっている事(RC造の共同住宅は311時に巨大地震のみで倒壊した住宅は聞いていないから命を落とすことはあり得ないと思う)、そして火災から逃れること、次に食料供給・上水道の確保などのサバイバル生活が始まる…等々平時とは違い、住宅の資産価格など気にしている状態ではないと思う。
まず、命が助かってこそ…だけど。

[77: 匿名]

76さんの仰る通りなのですが、発表された公示地価を見て、へこんでしまいました・・・

[78: 匿名]

東北大震災の番組見てるとへこみます。
ちょっとした事が生死を分けた場合もありますが堤防を過信した人と同じ過ちはおかしたくない。
自分のマンションが無事でも周りが浸水していたり火災になっていたらどうなるかと考えたら水辺や下町には住みたくないですね。

[79: 匿名さん]

豊洲がオススメ

[80: 匿名さん]

なんとなく皇居や明治神宮や都庁、新宿御苑などの周辺が安全そうな気がしますけど。パワースポットでもありますし。国全体でも重要な場所ですから他より安全なのではと思います。

[81: 匿名さん]

内陸でも、古い住宅が密集している地域は避けた方が良いですね。
東京都都市整備局が発表している地域危険度測定調査の結果によれば、
「足立区南部から荒川区、台東区東部、葛飾区西部、墨田区、江東区北部に広がる地域」が
特に危険度が高くなっているそうです。

[82: 匿名さん]

確かに、下町の方は道幅も狭く、火災など起きたら一気に広がりそうな地域が多いですね。
そういうところは逃げ場がなくなるから、大変かも。
お金のことを気にしないで選べるのではれば、道幅もひろく、いざって時に動きやすい整備された住宅地がいいんでしょうが。
そういうところは高いんですよね（TT)

[83: 匿名さん]

湾岸エリアの新築マンションが活況だとテレビでやっていました。
いままで眺望がいいから低層階も安全性を考えて検討している方もいます。
家族のもとにすぐに帰れるところはという視点で見ている方が多いそうです。
豊洲方面で液状化の影響も見られなかったという事も戻ってくる要因になったそうです
最大級の免震装置を備えた（１つ4000tを支える装置がたくさんういてます）マンションも人気があるようです
地震だけでなく台風などの雨などにも強いところがいいです

[84: 匿名]

東京湾北部型地震が起きたと想定する最悪の場合を考えてみるとやはり湾岸と河辺は避けたが良いかな？
東京は関東大震災以来直下型が来ていないのでまだまだ危機感が足りないと思うんです

[85: 匿名さん]

そうですよね、東京に直下型がきたら建物にどう影響するのか
今回の震災で大丈夫でも直下型はどうなるのか不安です

[86: 76]

今、あらゆる方面で房総半島沖の海溝型巨大地震の懸念が言われている様だ。
311時に家具転倒防止棒を設置していない家具は転倒、大型薄型TVの転倒防止金具の設置を怠り滑り落ちた、とか苦い経験があるので、室内の重量物再点検をした方が良いかも知れない。
特にオーソドックスな耐震構造の高層建築の高層階は…。

[89: 匿名さん]

高層階は倒れることがなくても揺れることは確かでしょうから、
転倒防止家具などは必須でしょうね。
でも結構長い時間揺れると聞きますが、
高層階だとどのくらい揺れるものなんでしょう。。。

[91: 匿名さん]

確かに倒れない代わりに長く揺れるっていいますよね。
動画サイトでもそんな動画をみて、あの揺れの中耐えられるかなぁ～とちょっと不安になりました。
実際、耐えられる揺れなんですかね。

[92: 匿名さん]

耐えられない揺れの後マンションの外に出るのがもっと恐ろしいです。
下界がどんな風になっているのか。
当然テレビの中継なんて見られないでしょうし、ラジオでも自分のマンションの近くで何が起こっているかなんて教えてくれないでしょう。
窓から下を見ればある程度のことはわかるのかな。
本当に自分達の世代で関東に大地震がくるならサバイバルの準備をしておかないとまずいでしょうね。
予知とか災害防止とかなんとか徹底することはできないのかな。
こんなに文明が発達してるのに。
となるとお勧めは周囲が壊滅状態になりにくい公園の近くとか、建て込んでいない地域でしょうか。
素人には読めないです。

[93: 86]

特に心配になるのは地震後の火災でしょう。

311の時は海面に流れ着いた重油などが何故着火したかNHKの放送でもやっていましたね。
ある程度水温が上がらないと着火しないとか。

火災というと不燃化の進んでいない木造住宅密集地も問題です。
そうした火災を想定して建物の巨大な防火壁と屋上に巨大な防火用水タンクと放水銃と至れり尽くせりと造り上げたのが白髭の防災拠点なのですが、その後はさっぱり…です。

[94: 匿名さん]

高層階の住人さんはこのたびは本当にお気の毒なことでした。
心から同情いたします。

[95: 匿名さん]

売却は考えてはいないのですが自分は賃貸に出せるようなマンションを将来的に可能であれば購入したいと考えています。

実際23区ですとどの辺りが初期投資の回収がしやすいかなどこれから勉強することになるのですが、きっと高いと思われますが世田谷あたりの物件を購入するほうが良いのでしょうか。いろいろ情報を拝見していますと震災後の世田谷エリアのマンションは検討者が少なからず増加傾向にあるとも言われています。確実性のある情報ではありませんが気になるエリアではあります。

やはり世田谷は高いのですよね。

[96: 匿名さん]

世田谷は値段は高いけれど、評価もそれだけ高い気がします。
震災が今後東京などで起きたとしても、対応がよさそうな気もしますし、やはり今後のことを考えたら世田谷がベストではないかな、と考えます。

[97: サラリーマンさん]

考えてみれば区ごとの災害に対する意識や対応・準備はどうなのかという部分は見ていませんでした。統一はされていないですよね。そうだとすると実際は備えがしっかりしている区というのはどこがトップなんでしょうか、データが欲しいですね。

以前この掲示板のどこかのスレで見ましたが役所の空いている敷地を利用して仮設住宅を住戸か建てているという話題を見た記憶があります。

区民としてはそういう備えの良い区を選びたくはなりますね。

[98: 匿名さん]

私も開いている敷地に仮設住宅・・・という投稿見ました。
たしか、どこという場所まで載っていませんでしたが、いいですよね。
２３区すべてを調査して一覧にしてもらえたら、どこが対策的にベストか分かりそうですね。

[99: 匿名さん]

よくは分からないのですが、震災以前と震災後の賃貸・売却の融通が利く地域の勢力図みたいなものはバランスが変わってきたんでしょうか。今までは全く注目されていなかった地域のマンションがやたらと賃貸や売却の見込みをもって買われたりしているのかなあ･･･とか想像したりしてます。

まあ我が家は投資をするような余裕はないので購入して永住ということしか考えられないのですが、賃貸や売却で現在人気がある場所は安全面もそれなりに期待できるのかなと興味を抱いています。

[100: 匿名]

耐震 制震 免震と在ったら高層は免震の物件を選びたいですね。
揺れる事によるデメリットは壁紙のシワ等にも出てきます。
免震は維持費が高くつきますが高層も低層も均等に揺れてくれますから。
また備蓄倉庫も高層にあるところが最近は出ていますね。
純粋に住むなら低層が良いとは思いますけどね。

[101: 匿名]

東北で地震が起きた後に房総沖から関東にかけての地震が起きる可能性はとても高いらしいですね。

[102: 匿名]

免震は長周期振動に共振し易いし
縦揺れには効果無いからご注意を。

[103: 匿名さん]

文京区はどうでしょうか？
台地部分なら地震に強いのでは？と思っているのですが。
ただ買い物が不便な地域が多いのが難といえば難なのですが（苦笑）
あとはいわゆる山の手が強いのでしょうか？

[104: 買い換え検討中]

文京区って台地なんですね、
あまり関心が無かったんですけど気になり始めました。

買い物便利ではないという話ですから文京区の他の区に近い立地のマンションなどはちょうどいいのかなと考えますね。それなら隣の区に少し遊びに行って買い物すればいいので都合のいい場所かも。

台地の上の物件というのは実際いいものなんですか、
今住んでるところは何だろう、市部のほうなんですけど。

[105: 匿名]

102
今朝の朝日新聞朝刊によれば
311で損傷した免震構造建物が多くあって
早急な修理が必要だそうな。

[106: 匿名さん]

文京区とは気づきませんでした。
台地って強いって言いますよね。
穴場？なのかなと思ってしまいましたが、
良いかもしれないな～と考え始めてます。

[107: 匿名さん]

新宿区はどうなのでしょう？
新宿と言っても場所によるとは思いますが、
通勤等でかなり便利だと思うので、
賃貸に出しても借りてはいるかな？と思います。

[108: 匿名]

新宿区といってもいろいろですが

防衛省がある市ヶ谷の台地あたりは地盤強固。

[109: 匿名さん]

たしかに国の主要施設がある場所はなんとなく強そうというか安全そうに思えますね。

[110: 匿名さん]

市ヶ谷の高台。
市谷仲之町、市谷加賀町、市谷薬王寺町に新築が出てますね。

[111: 匿名さん]

市ヶ谷から地続きで神楽坂も良いのでは。
戦前に東京随一の繁華街だったのは、関東大震災での被害が少なく、他の壊滅的被害を受けた繁華街から人が集まってきたからだそうです。

[112: 匿名さん]

子供と国会見学に行ったとき、
「この辺りはとても地盤が強い」という話でした。
あの辺りは住むような場所はないですけれど
あったとしてもすごい価格になりそうですが
住めるものなら住みたいです

[113: 匿名さん]

先週のニュースで、四谷から田端にかけて、新たな断層が見つかったと言っていましたね。
これで、また消費行動に動きが出そうですが、どうなんでしょうね。

大震災後の今だから地盤などに注目が行っていますが、
即時賃貸する場合はともかく、数年後の話であれば、地盤ブームは落ち着き、
治安や利便性など、これまでの指標に振り子が戻る気がします。


個人的には、関東大震災などを踏まえると、都内で地震が起きた時に最も危険なのは、
木密地域だと思うのですが、今回の地震では火事があまり発生しなかったので、
マンション選びの指標にはあんまり影響していませんよね。

また、今回の地震では、地震による被害の他に、
地震に便乗した犯罪（窃盗・強盗や女性への性的暴行など）も多発したわけですが、
これも地盤への注目と比べると見過ごされています。（そもそも報道も少なかったですしね。）

今の消費行動はあくまで一過性の物だと思います。

[114: 匿名さん]

そうですね、113さんが書かれてらっしゃる通りだと思います。
地盤ももちろん大切ですが、
その他の事にも目を向けていかないとならないですね。

木造密集住宅地は、
近年では行政主導で大きく改善されているようです。
まだまだそのような場所は多いですが
改善されていくと良いですね。