ロジュマン高槻ステーションフロントってどうですか？

[物件比較中さん]

まだ、ＭＲもオープンしていないので、
情報少ないのですが、よろしくお願いします。


所在地：大阪府高槻市芥川町2丁目370-1(地番)
交通：JR東海道線「高槻」駅徒歩1分, 阪急京都線「高槻市」駅徒歩9分
構造・規模：鉄筋コンクリート造 地上15階建
総戸数：56戸
間取り：2LDK～4LDK
売主：MID都市開発
施工会社：不二建設株式会社
管理会社：MIDファシリティマネジメント株式会社

[81: 匿名さん]

それは、これのことでしょうか。

以下の取引後、業者が利益を上乗せして、
売っているとすればそれぐらいかもですね。

所在地 大阪府高槻市芥川町
地域 住宅地
最寄駅 名称 高槻 距離 1分
土地 取引総額 4,900万円
坪単価 140万円 面積 115m²
m²単価 42万円 間口 8.0m
形状 長方形 前面道路 幅員 4.0m
種類 市道 方位 西
都市計画 商業地域
建ぺい率 80％ 容積率 400％
取引時期 平成22年第４四半期

[82: 匿名さん]

ここより、ローレルの中古の方が資産性を保てないか？

[83: 周辺住民さん]

上の取引、たぶんマンションの土地とみて、間違いないかも。・・

土地の仕入れ値が相当割高となっていると言うことになると、
このマンションが割高価格になっているという意見も納得でしょうか。
他に徒歩1分でここ周辺で土地が動いたのは思い当たりませんから。

ＭＩＤ系列の会社2社でわざと価格高く仕入れたのでしょうか？
税金対策とかかしら。・・・・

いずれにしても、このマンション買う人は、実際の価値で土地を
自分の部屋の割合だけ持つことになるのだろうけど。
割高価格で買わされることになっている可能性は結構ありそうでしょうか？

マンションって、ほんと価値がわかりにくいですね。・・・

[84: 匿名さん]

マンションの価値は最終的に、区分所有地分の土地代。

[85: 不動産購入勉強中さん]

究極は、地震などで倒壊すれば、土地持ち分と保険（地震保険）分が残った資産価値となる。

戸建てに比べると頑丈だけど、
地震で倒壊する可能性もゼロではなく、ここらは真上断層とか言われているから。
地盤を信用するなら、鉄筋のかぶり厚やコンクリの強度がしっかりあれば、よほど
の大地震でなければ補修で住めると思うので、家屋部分も通常は保守リフォームし
ながら50年程度は使用できると見ていいと思うが。

上の土地の取引は、調べてないけど、ＭＩＤ系のリートなんかとの取引かもね。

[86: 匿名さん]

要はグループ内売上計上ですか。

[87: 物件比較中さん]

ブリリア、価格まだわからないのかな？

結局、比較で判断だわ。中古はいまひとつ物件しか、ほんと出てこないから。

クリビィアとかは、電車おりて徒歩実質１０分はかかるから、比較対象でなし。

徒歩５分圏内が今後、価格価値維持には必要条件だろ。

[88: 匿名さん]

徒歩１分圏内のエステムでも怪しい状況なので、ごく限られた地域のみ資産維持できる。
ローレルと初代ロジュマンは安定しているとおもう。

一番の外れはこことジオでないか？

[89: 匿名さん]

商業地域ってことは固定資産税がジオのようにバカ高いのでしょうか？

[90: 匿名さん]

マンションを買うときって、生活する事を一番に考えて買うのか
資産価値を一番に考えて買うのかどっちが多いのでしょうか？
私は、自分達の生活の為に一番便利で暮らしやすい場所を求めます
プラスそれに資産価値があることが望ましいですけど。
他の方たちって何が一番で購入を決められるのですか？

[91: 匿名さん]

ジオの固定資産税ですが、100平米で年60万ほどと、特にバカ高いこともないです。
管理費も月2万、修繕費も当初は1万と、駐車場代１万５千を加えても、維持費はせいぜい10万前後ですよ。
すべてのモノには値段があって、便利で暮らしやすい（と思う）場所に住みたいのなら、これは適正価格でしょう。

[92: 匿名さん]

>90
永住前提なら、利便性。住み替え予定ありなら資産価値。

[93: 申込予定さん]

ここでは、評判今一つみたいだけど、

年配の人中心に、そこそこ売れていきそうみたいよ。

ローンなしの即金で買える引退モードの方が余生向けに
便利性重視って感じで。
この世代は、ネットなんてみないから。
そんなもんだろう。

[94: 申込予定さん]

うちは、ファミリーだけど、高齢層は、低層階をこのむみたい。

[95: 申込予定さん]

ジオは、なんせ大所帯で、所得層もばらばらで、管理組合が機能しにくかったり、
もめたりしそうだから、あえて避けました。

中規模マンションで、落ち着いた層の方が多いほうが
静かに生活できそうだから。

[96: 匿名さん]

高齢層は、マンション住まいでエレベーターが有るとは言え
やっぱり地面に近い場所を好むのではないでしょうか？
高齢者にとっては、眺望はあまり関係ないのかもしれませんね。

[97: 購入検討中さん]

>>79と>>81だと接道が違い過ぎて単純に個々のマンション地価が実勢の倍で取引！とまでは言えないような気も…
ただ、高いのは確かに高いんだろうな。

簡単に分析してみるとここが完売したとして、MIDは17億～19億位の収入？
5～6億が建屋代として、8.7億が土地代だと12～13億が原価で粗利5～6億？
宣伝広告費やら人件費、モデルルーム代で結構掛かるだろうけども、それでも良い商売なのかな？
もし土地代が2割安ければマンション1割安く売っても同じ利益…
このご時世なんだから土地を安く仕入れてくれればなあ。

[98: 匿名さん]

ここは玄関に高齢者への配慮が少しあった。段差がほとんど無いこと。でも、手摺りが付けられないＡタイプ。

[99: 物件比較中さん]

土地の仕入れ値が、デベロッパーの利益を出しやすくなり、
おのずと価格が下がる傾向はあるだろう。

１７１沿いで比較にあまりならないかもだが、
クレビィアは、伊藤忠系が相当に土地を安く仕入れたようだ。

そのせいで、売れ行きが好調な出だしのよう。
その隣のクレアガーデンが高くて売れなかったのと違いが
顕著気味見たい。クレアの中古、いまでてるけど、
まずあの価格では、クレビィアが売り終わるまで売れないだろう。

[100: 物件比較中さん]

ブリリアが間取りがひどいので、また、こっちを検討。

各部屋にエアコンも付けられるので、間取りの工夫は感じる。
エアコンは１台は標準で付けてくれるよう。

オール電化は、初期投資が結構あるようで、そのこともあり、
このマンションは高めなのかも。

知人の大手デベ社員によると、１０％前後施設初期投資があがるとか。
その分、電気代が月々安くなり、買う人にはメリットもあるって。

[101: 匿名さん]

＞電気代が月々安くなり
本当ですか？

[102: 匿名さん]

エアコンぐらい自分で好きなのつけたいなぁ。

[103: 匿名さん]

エアコンの機種は？未定でしょうねぇ。

[104: 匿名さん]

エアコンをつけてくれる部屋は自分で選べるのでしょうか？

[105: 匿名さん]

決まっていたかな？これも未定？

[106: 匿名さん]

機種は、パナソニックとは書いてあった。部屋はたぶん選べるだろうね。

[107: 匿名さん]

元々、松下興産だからか？

まぁ、エアコンと言えば、ダイキンかパナだもんな。

[108: 匿名さん]

メーカーがなんであれ、マンション購入時って何かと
お金が忙しいですから、一台でもおまけがあるとやっぱり
良かったって思うかもです。

[109: 購入検討中さん]

気に入らない機種なら、あまり使わない部屋に回せばいいか。

節電と自動掃除、機能はシンプルなのが、リビングにはつけたいところです。

[110: 匿名さん]

>108
元々、購入代金に含まれてますよ。

要はこれら、もし売れ残ったら何を付けてくれるかです。

[111: 匿名さん]

警備ありで、オール電化で、マンションって、火災保険が安くなりそうな典型ですね。
どうぞ、うちの火災保険をどうぞ。って。
友達が言いそう。中堅損保がお勧めですって。要らない情報ですか？

[112: 物件比較中さん]

ちなみに、普通のマンションとオール電化だとどれ位年間の保険料って変わってくる物なんだろう？

[113: 匿名さん]

どうなんでしょうね。
火災保険の金額なんて考えてもみなかったです。
そんなに金額の幅って広いかなぁ？
微々たる金額のような気もします。
詳しいかた教えてください。

[114: 匿名さん]

オール電化は嫌！浴槽が。

[115: 購入検討中さん]

浴槽の何が嫌なのですか？

[116: 購入検討中さん]

お湯が好きに使えない所？

[117: 匿名さん]

好きに使えないって、お湯を湯水のごとくと言う表現を
使ったとしても、それなりの量は使えるようになっているでしょう。

[118: 匿名さん]

電気の給湯器って火力あるの？

[119: 購入検討中さん]

よくわからんけど、IHだとお湯はすぐに沸くよ。

[120: 匿名さん]

電気の給湯能力は低く、コストパフォーマンス悪いですよ。

[121: 匿名さん]

今日、DMで登録会の参加申込書が届いた。11/3からなのに嫌みで遅く届けたようで。
だからMIDは嫌いだ。

[122: 匿名さん]

買えないと思われてるのでは（笑）

[123: 匿名さん]

IHは余熱の時間が少ないです。
フライパンをおいて1分もたたないうちに熱くなります。
ガスに比べて火力の弱さを言われたりしますが
そうでもないようです。
なのでお湯の沸く時間もガスより早いです。

[124: 購入検討中さん]

昔のならしらず、今のIHってガスなんかよりよっぽど火力強いんじゃ…

[125: 匿名さん]

電気消費量はハンパない。

[127: 匿名さん]

原発の代替がない限り、今後も電気料金は上がっていきます。オール電化危うし。

[128: 匿名さん]

オール電化でなくても電気を使いますよ。

[129: 匿名さん]

>128
お前、頭悪いな。オール電化がいいなら、勝手に買え。

[130: 匿名さん]

オール電化が良いとは書いてないが。。。（笑笑）

[132: 匿名さん]

南向きでないのが残念。東は眺望も環境最悪。

[133: 匿名さん]

唯一の南向きは線路側だしね。ま、駅徒歩1分なら仕方ないんだけど、1分も西口だしな。

[134: 匿名さん]

西口しょぼすぎる・・・

[135: 匿名さん]

しかも、12両編成以外はホームを長々と歩くことに。。。見かけ倒しの徒歩１分。

[136: 匿名さん]

西口ってバカにしてるけど、中央改札だって3～4分くらいでタワーと変わんないよ。
所詮は買えないやつの僻みにしか聞こえん。

[137: 匿名さん]

西口は大雨降ったら
水没しそうで怖い

[138: 匿名さん]

ホームから西口改札前までは
バリアフリー化されていないので不便

[139: 匿名さん]

>136
だったら、中央口徒歩４分で宣伝したらいいのでは？
タワーはデッキで中央口と直結、エステムコートもドアツードアで４分以内。

所詮、外れ。

[140: 匿名さん]

西口はしょせんおまけの改札口

[141: 匿名さん]

西口 = 裏口

[142: 匿名さん]

西口は改札口とは思えないね。時間帯によっては無人だし。

[143: 匿名さん]

今の時代、通勤、通学は、ICOCAだから、
普段には、西口でも影響ないと思うが、
出張多くて、団体用の自動改札通れない券だと
不便かも。
定期更新も、自動販売もできるし、
大阪駅とかでも更新できるしね。

ここが下がってくれば、買いたい人がいらっしゃるようで。

[144: 匿名さん]

結局１期はどれくらい売れたのかな？

[145: 匿名さん]

第二期はいつからかな？

[146: 匿名さん]

1期2次を一通りやるだろうから、その売れ行き次第じゃないかな、2期は

[147: 匿名さん]

第2期始まったみたい。1期は24戸位売れたっぽいね。

[148: 匿名さん]

今のところ順調のようですね。

[149: 物件比較中さん]

>137

国土交通省の洪水・土砂ハザードマップ見てみたけど、ＪＲの周辺は、洪水については安全っぽいよ。

http://www2.wagamachi-guide.com/takatsuki/map/map.asp?dtp=5&mpx=13...

[150: 匿名さん]

東の道路の地下道は、昔は大雨の度に水没していました。

ローレル建設と同時に、拡張と改良工事をしたので、今は大丈夫っぽい。
ローレルの地下にも駐車場があるので、洪水が起こると大変な被害金額になります。

ＪＲは周りより２ｍ程高い位置にあります。

[151: 物件比較中さん]

中央口側は人が多い気がする。
ホームもせまいし、ちょっと危ないかもなあ。

[152: 匿名さん]

人が多くてもいまいちで改札が閑散としているのも駄目だと
おっしゃる意見もありますね。
駅の事をそこまで考えた事なかったです。
皆さん色々と考えて購入されるのですね。
駅は電車に乗るだけの場所なので関係ないですね。

[153: 匿名さん]

駅の改札の利便性も重要ですよ。安易に近ければいいっていうものではありません。

[154: 匿名]

出口は正直どちらでも良いです。

[155: 匿名さん]

ＪＲ高槻駅の西側のホームの幅が狭い。ラッシュ時人が多い。
なぜか、事故件数は少ない。

[156: 匿名さん]

ホームの幅が狭いとここを使っている人は皆認識しているので
事故などが起きないようにそれぞれが、気をつけているんじゃないですか。

[157: 匿名さん]

まぁ、快速と各停が同時発車（大阪方面）するとかなり恐怖感ありますね。

[158: 匿名さん]

そうかぁ？
私慣れっこですけど・・・

[159: 匿名さん]

残り27戸かな？売れ行き的には順調？なんだろうか

[160: 匿名さん]

今度の土曜日から第３期の販売を先着順にて開始致しますって
HPに書いてありますね。
先着順って言葉ってインパクトあるかも？

[161: 購入経験者さん]

原発停止で、深夜の余剰電力がない。・・・オール電化は、電力会社のお荷物となるかも。
太陽光と併用でないなら、なお、厳しくなるのではないだろうか？

[162: 周辺住民さん]

ここって値引きしてくれるんでしょうか？

[163: 匿名さん]

オール電化のマンションに太陽光の発電は、あればやっぱりそれなりの
効果を発揮しますか？
時々太陽光の発電の設備のあるマンションを見かけますが、メンテナンスなどの
事を考えるとあまりメリット無いって話も聞きます。

[164: 匿名]

ここって、太陽光発電ありましたっけ？

[165: 匿名さん]

太陽光発電無いと思います。
オール電化だからこの先心配だと言う話から
太陽光発電があればって事かかれている人がいるので
話がそっちへ行っているだけですよ。
オール電化がこの先電力会社のお荷物って話ですけど、オール電化もガスと
併用であってもあまり違いは無いような気がします。
ガスは無くても大丈夫でも電力は、どの家庭でも必要ですからね。
オール電化だから特別困るのではいと思います。

[166: 匿名]

そうは思いますが、ちょっと不安感はあります。
ここは場所が駅近なのと戸数があまり多くないところがいいとこですね。

[167: 匿名さん]

56戸ってほどよい戸数ですね。
それより少ないのも先の修繕とかの時を考えると少し不安がありますし
それより多いと、何かの決め事の時に大変かなぁと思います。

[168: 物件比較中さん]

別にここを推薦するわけではありませんが、たしかにこれくらいの規模がベストかも。
タワーみたいに住人の層がバラバラだと１つ決めるのも大変だと聞いてます。

[169: 匿名]

オール電化じゃなかったら&昼間在宅派なので南向だったら候補に考えてました。

[170: 匿名]

関西電力以外のとこから電気を安く買うことできたらいいのに…

[171: 匿名さん]

170さん
この先そのような事も可能になってくるかもしれませんね。

タワーは上階との生活格差が激しそうですね。
普通のマンションでも、人の考え方はそれぞれなので何か決定事項が
ある時は意見が割れる事も多いみたいですからね。
56戸はほどよい戸数だと思います。

[172: 匿名]

そうですね。
理事とかもそんなにしなくていいですし、戸数多過ぎないから60ぐらいまではベストですね。

住む前はいろいろ考えますが、どこも住んだら都になりそれなりに過ごせるんだと思います。

よっぽど変わった人が近隣づなければ～。

全てオッケーでも上下階がいろいろあれば、それこそ苦痛です。

[173: 匿名さん]

上下の関係も難しいですけど、一般常識をまもり
近隣の配慮を常に考えながら生活したら大丈夫だと思います。

[174: 匿名さん]

高槻の駅まで徒歩１分はとっても魅力あります。
戸数も多すぎず、少なすぎずの戸数です。
高槻は人気のエリアみたいですね。

[175: 匿名さん]

オール電化だからちょっと考えますって人が最近多いですね。
何かあった時に復旧が早いのはガスより電気だと言う意見もあります。
とは言うものの、オール電化のマンションが多いのも事実です。
悩みますね。

[176: 匿名]

復旧は早いのはわかるのですが、値上げの懸念とハイブリッドじゃなく電気しかないという不安性があるようです。

値上げがなかったら全然マイナス要素は少ないと思います。

[177: 匿名]

例えば地震なら震度５以上ならガスも自動で止まるとしたら復旧に時間がかかり電気の方が有利ですよね。

ここ関西は平原は少ないから竜巻は起きにくいにしても、台風や落雷や節電など何か何時使用制限や地震以外の停電となるといざというときの自家発電装置があれば心配は少し解消されますね。

[178: 匿名さん]

電気しかない不安と言っても
ガスと併用だとしても、停電してしまったら
使えるのは、ガスコンロぐらいで他の設備はほとんど
電気に依存しているので使用できないと思います。
お風呂もスイッチは電気です、停電になると使用できません。

[179: 匿名]

それは分かってるんですが、以前数日停電でレトルトも使えなかった方がカセットコンロがすごい重宝して助かったと言われてました。
何日かに一回は鍋に水を沸かして湯船にいれて水薄めて体を流したり…
オール電化でも工夫したら乗り切れそう。

あとは光熱費の動向かな。

大飯がＮＯなら近畿の工場の夏はかなり大変で、エアコン稼働不可か時間限定や26℃まで…
時差出勤や休日出勤の発表
昼夜逆転の職場(水商売でないし不健康)
乗り切るためだけで、儲るわけでもなく全て我慢の夏になりそう

…と会社でこんなんを聞くとなかなか電気の使用や光熱費に懸念がわいてしまいます。

[180: 匿名さん]

何日かに一回はお湯を沸かして…
なんて言う程の長期の大停電ならそれこそカセットコンロ買うって対策で良いのでは？
(或いは太陽光？)
そんな大停電が起こるって事は震災時って事で
そんな時にガスは電気が復旧するよりだいぶ後にしか復旧しないのは過去の経験で確かな事ですし。

この夏あるかもしれない計画停電なら、数時間の話でしょうからガスがあった所で大した違いは無いかと…