ロジュマン高槻ステーションフロントってどうですか？

[物件比較中さん]

まだ、ＭＲもオープンしていないので、
情報少ないのですが、よろしくお願いします。


所在地：大阪府高槻市芥川町2丁目370-1(地番)
交通：JR東海道線「高槻」駅徒歩1分, 阪急京都線「高槻市」駅徒歩9分
構造・規模：鉄筋コンクリート造 地上15階建
総戸数：56戸
間取り：2LDK～4LDK
売主：MID都市開発
施工会社：不二建設株式会社
管理会社：MIDファシリティマネジメント株式会社

[61: 不動産購入勉強中さん]

所詮、住宅ローン組んで買うマンションなんて、
価値は住んでいる間の満足のみ。

満足ゆかないものに、高い金払うのはナンセンスだね。
広さを求めるのなら、マンションは相当割高になるからね。

[62: 匿名さん]

限られた広さを、どれだけうまく間取り設計できるか？だね。
それにしても物入れが少なすぎ。

[63: 匿名さん]

駅近１分はＪＲ高槻駅の西口が基準です。

西口は階段のみで、みどりの窓口はありません。
列車の停車位置まで、狭いホームを歩きます。約１分。

[64: 匿名さん]

ってことは徒歩２分。
ジオよりも近いね。

[65: 匿名さん]

モデルルームに行ってきました。色々自慢（？）話を聞かされて、恒例のこれでもかって
オプションに金をつぎ込んだ原形をとどめないモデルルームを見せられて、
隣のローレルが買える価格表を見せられました。

ちょっと、強気ですね。エステムコートの方が格安でしたねぇ。
価格表は撮影に失敗しました。

[66: 匿名さん]

住環境と購入価格はデメリットですねぇ。資産性を維持する工夫をしていると説明されたが、
築５年中古として、購入価格の70%で買うかと問われたらノーですね。

[67: 物件比較中さん]

この高槻駅前は、今後数年新築物件が確定しているから。

さらに、天神町あたりは、社宅がいっぱい。
今後、取り壊しでマンションとなる可能性は結構あり、
駅の向かい側の西口から１７１への道は、
駐車場だらけ。
ここのいくつかはマンションなどが建つ可能性が高そう。

さらに、阪急との間にも、まだまだマンションができる可能性は
十分あり、新築を好む傾向が強い日本では、
今後、中古物件の価値は、高槻駅周辺では、物件過多からも
いままでのように維持できないと思われますね。

[68: サラリーマンさん]

MIDさん、価格設定に失敗したかな？

[69: 匿名さん]

このマンション、来月売り出し開始ってなってるけど、
まだ設備やら、構造、防音等級やら、表に出してないね。

自信があれば、堂々と早目に出すだろうから、
値段の割に、スラブやらサッシやら、ケチってる可能性大かも。

関電グループになってからのＭＩＤの評判もいまいちみたい。
ようは、電力消費を増やすために、マンション開発会社を
関電が買収したって仕組みだからかな。・・・

[70: 匿名さん]

まぁ、出来がどうあれ、買う人はいるでしょうねぇ。私は価格とモデルルームのチープさから
検討外にしました。そもそもＡタイプって3LDK+Nなんですよねぇ。

[71: 物件比較中さん]

サッシは、Ｔ２等級ってわかった。
線路近くで、車通りも相当なのに。・・・

せめて、Ｔ３だろうよ。ふつう。

クレビィアは、Ｔ４だって。さすがに線路沿いで１７１沿いだから
防音は相当意識してるみたい。

[72: 匿名さん]

資産価値の維持には、
１番に立地ですかね。やはり。

駅近の他の物件と比較されるので、
防音設備だとかもそうですが、

環境は家族向けなら、相当重視されますよね。
駅から数分程度が理想ですが、
空気や雰囲気、治安も気になります。

このマンションは、西口なので、少し減点。
車通りの多さは相当で、市バスが通りまくり。
駅１分で騒音は相当ありそう。

ブリリアとか、ロジュマン高槻とかは車通りは直接は少なく、
阪急とＪＲに双方に近いのは、購入動機につながりやすいのは確か。


その他、中古でみると、設備は7.8年もすれば、時代遅れになり、
床なども見た目が悪くなりやすい。

ローレルスクエア等も、中古を見に行ってると、そろそろリフォームしたくなる設備、
フローリングの傷み、風呂なども汚れ箇所が目立ってきています。

中古価格が今後、ローレルスクエアなども下がってくると予想して、待ってみるのも
一案でしょうか。
安くなれば、リフォーム代も出せますからね。
２００万も出せば、リフォームで新品レベルにできるそうです。

[73: 物件比較中さん]

ここ検討してましたが、
保育園が競争が激しくてなかなか入れないみたいです。・・・

せっかく駅に近くても、離れた保育園に行ってたら、意味ないし。
うまくいきませんね。

[74: 購入検討中さん]

保育園とは駅そばのやつですか？うちもそれは気になるんですが、駅そばマンションだと同じ問題を抱える感じでしょうか？ブリリアとの比較という意味ですが。
微妙に仕様が削られてるのは間違いないでしょうが、その割に価格は凄い強気でしたね。
ちなみに、JRの貨物が一番の騒音原因と思ってるんですが、車ってそんなに通るんでしょうか？

[75: 匿名さん]

限られた場所の保育園の競争が激しいのですか？
それとも高槻市全般保育所の競争が激しいのでしょうか？
ここのところ高槻はマンションがチラホラ建設されているので、保育所が
の入園が難しくなっているのでしょうか？

[76: 匿名さん]

駅前のローレルスクエアの3階のあいわ保育園は、いつも待機児童がいっぱいとのこと。

駅から離れると、空きは出ていると役所の方が。

[77: 匿名さん]

ここは、ファミリー向けとは思えない。コストパフォーマンスも悪い。
ＪＲ高槻駅の駅近１分はちょっと自慢するほど価値がない。

[78: 物件比較中さん]

騒音について、
ローレルスクエアの上層階に住んでいる友人の話では、

上の階に行くほど、音がこだまするように大きい音に聞こえるそうです。

窓を閉めていると昼間はほとんど気にならないそうですが、
深夜は、閉めていても、ときどき気になることもあるとか。

旦那さんは、全く気にしないらしいので、人によるのではないかと。・・・

昼間窓開けていると、貨物列車の音は、相当に大きく聞こえていました。

[79: 匿名さん]

国土交通省の土地取引の情報で以下を見たのですが、

大阪府高槻市芥川町 地域 商業地
最寄駅 名称 高槻 距離 1分
土地 取引総額 87,000万円
坪単価 270万円 面積 1,100m²
m²単価 81万円 間口 10.4m
形状 不整形 前面道路 幅員 21.0m
種類 市道 方位 東
都市計画 商業地域
建ぺい率 80％ 容積率 400％
取引時期 平成22年第３四半期

これって、ここの土地だと思うんですが、
実勢価格の倍レベルあたりで取引してます。

これってどういうことでしょう？
わかる方いれば、教えてください。

違う土地でこんな取り引き東向きでないですよね？たぶん。

[80: 匿名さん]

実勢価格ってどこを見た？
ちょっと前にその横で戸建用の土地を売ってたけど、30坪で6000万位してたけど？？

[81: 匿名さん]

それは、これのことでしょうか。

以下の取引後、業者が利益を上乗せして、
売っているとすればそれぐらいかもですね。

所在地 大阪府高槻市芥川町
地域 住宅地
最寄駅 名称 高槻 距離 1分
土地 取引総額 4,900万円
坪単価 140万円 面積 115m²
m²単価 42万円 間口 8.0m
形状 長方形 前面道路 幅員 4.0m
種類 市道 方位 西
都市計画 商業地域
建ぺい率 80％ 容積率 400％
取引時期 平成22年第４四半期

[82: 匿名さん]

ここより、ローレルの中古の方が資産性を保てないか？

[83: 周辺住民さん]

上の取引、たぶんマンションの土地とみて、間違いないかも。・・

土地の仕入れ値が相当割高となっていると言うことになると、
このマンションが割高価格になっているという意見も納得でしょうか。
他に徒歩1分でここ周辺で土地が動いたのは思い当たりませんから。

ＭＩＤ系列の会社2社でわざと価格高く仕入れたのでしょうか？
税金対策とかかしら。・・・・

いずれにしても、このマンション買う人は、実際の価値で土地を
自分の部屋の割合だけ持つことになるのだろうけど。
割高価格で買わされることになっている可能性は結構ありそうでしょうか？

マンションって、ほんと価値がわかりにくいですね。・・・

[84: 匿名さん]

マンションの価値は最終的に、区分所有地分の土地代。

[85: 不動産購入勉強中さん]

究極は、地震などで倒壊すれば、土地持ち分と保険（地震保険）分が残った資産価値となる。

戸建てに比べると頑丈だけど、
地震で倒壊する可能性もゼロではなく、ここらは真上断層とか言われているから。
地盤を信用するなら、鉄筋のかぶり厚やコンクリの強度がしっかりあれば、よほど
の大地震でなければ補修で住めると思うので、家屋部分も通常は保守リフォームし
ながら50年程度は使用できると見ていいと思うが。

上の土地の取引は、調べてないけど、ＭＩＤ系のリートなんかとの取引かもね。

[86: 匿名さん]

要はグループ内売上計上ですか。

[87: 物件比較中さん]

ブリリア、価格まだわからないのかな？

結局、比較で判断だわ。中古はいまひとつ物件しか、ほんと出てこないから。

クリビィアとかは、電車おりて徒歩実質１０分はかかるから、比較対象でなし。

徒歩５分圏内が今後、価格価値維持には必要条件だろ。

[88: 匿名さん]

徒歩１分圏内のエステムでも怪しい状況なので、ごく限られた地域のみ資産維持できる。
ローレルと初代ロジュマンは安定しているとおもう。

一番の外れはこことジオでないか？

[89: 匿名さん]

商業地域ってことは固定資産税がジオのようにバカ高いのでしょうか？

[90: 匿名さん]

マンションを買うときって、生活する事を一番に考えて買うのか
資産価値を一番に考えて買うのかどっちが多いのでしょうか？
私は、自分達の生活の為に一番便利で暮らしやすい場所を求めます
プラスそれに資産価値があることが望ましいですけど。
他の方たちって何が一番で購入を決められるのですか？

[91: 匿名さん]

ジオの固定資産税ですが、100平米で年60万ほどと、特にバカ高いこともないです。
管理費も月2万、修繕費も当初は1万と、駐車場代１万５千を加えても、維持費はせいぜい10万前後ですよ。
すべてのモノには値段があって、便利で暮らしやすい（と思う）場所に住みたいのなら、これは適正価格でしょう。

[92: 匿名さん]

>90
永住前提なら、利便性。住み替え予定ありなら資産価値。

[93: 申込予定さん]

ここでは、評判今一つみたいだけど、

年配の人中心に、そこそこ売れていきそうみたいよ。

ローンなしの即金で買える引退モードの方が余生向けに
便利性重視って感じで。
この世代は、ネットなんてみないから。
そんなもんだろう。

[94: 申込予定さん]

うちは、ファミリーだけど、高齢層は、低層階をこのむみたい。

[95: 申込予定さん]

ジオは、なんせ大所帯で、所得層もばらばらで、管理組合が機能しにくかったり、
もめたりしそうだから、あえて避けました。

中規模マンションで、落ち着いた層の方が多いほうが
静かに生活できそうだから。

[96: 匿名さん]

高齢層は、マンション住まいでエレベーターが有るとは言え
やっぱり地面に近い場所を好むのではないでしょうか？
高齢者にとっては、眺望はあまり関係ないのかもしれませんね。

[97: 購入検討中さん]

>>79と>>81だと接道が違い過ぎて単純に個々のマンション地価が実勢の倍で取引！とまでは言えないような気も…
ただ、高いのは確かに高いんだろうな。

簡単に分析してみるとここが完売したとして、MIDは17億～19億位の収入？
5～6億が建屋代として、8.7億が土地代だと12～13億が原価で粗利5～6億？
宣伝広告費やら人件費、モデルルーム代で結構掛かるだろうけども、それでも良い商売なのかな？
もし土地代が2割安ければマンション1割安く売っても同じ利益…
このご時世なんだから土地を安く仕入れてくれればなあ。

[98: 匿名さん]

ここは玄関に高齢者への配慮が少しあった。段差がほとんど無いこと。でも、手摺りが付けられないＡタイプ。

[99: 物件比較中さん]

土地の仕入れ値が、デベロッパーの利益を出しやすくなり、
おのずと価格が下がる傾向はあるだろう。

１７１沿いで比較にあまりならないかもだが、
クレビィアは、伊藤忠系が相当に土地を安く仕入れたようだ。

そのせいで、売れ行きが好調な出だしのよう。
その隣のクレアガーデンが高くて売れなかったのと違いが
顕著気味見たい。クレアの中古、いまでてるけど、
まずあの価格では、クレビィアが売り終わるまで売れないだろう。

[100: 物件比較中さん]

ブリリアが間取りがひどいので、また、こっちを検討。

各部屋にエアコンも付けられるので、間取りの工夫は感じる。
エアコンは１台は標準で付けてくれるよう。

オール電化は、初期投資が結構あるようで、そのこともあり、
このマンションは高めなのかも。

知人の大手デベ社員によると、１０％前後施設初期投資があがるとか。
その分、電気代が月々安くなり、買う人にはメリットもあるって。

[101: 匿名さん]

＞電気代が月々安くなり
本当ですか？

[102: 匿名さん]

エアコンぐらい自分で好きなのつけたいなぁ。

[103: 匿名さん]

エアコンの機種は？未定でしょうねぇ。

[104: 匿名さん]

エアコンをつけてくれる部屋は自分で選べるのでしょうか？

[105: 匿名さん]

決まっていたかな？これも未定？

[106: 匿名さん]

機種は、パナソニックとは書いてあった。部屋はたぶん選べるだろうね。

[107: 匿名さん]

元々、松下興産だからか？

まぁ、エアコンと言えば、ダイキンかパナだもんな。

[108: 匿名さん]

メーカーがなんであれ、マンション購入時って何かと
お金が忙しいですから、一台でもおまけがあるとやっぱり
良かったって思うかもです。

[109: 購入検討中さん]

気に入らない機種なら、あまり使わない部屋に回せばいいか。

節電と自動掃除、機能はシンプルなのが、リビングにはつけたいところです。

[110: 匿名さん]

>108
元々、購入代金に含まれてますよ。

要はこれら、もし売れ残ったら何を付けてくれるかです。