グランファースト千里桃山台ってどうですか？VI

[匿名さん]

グランファースト千里桃山台についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：大阪府吹田市桃山台1丁目1-2（地番）
交通：
阪急千里線 「南千里」駅 徒歩3分
北大阪急行電鉄 「桃山台」駅 徒歩11分
間取：3LDK～4LDK＋N
面積：67.84平米～124.02平米
売主：京阪電気鉄道
売主：大和ハウス工業
売主：住友商事　関西ブロック
売主・販売代理：コスモスイニシア　西日本支社
販売代理：住商建物　大阪支社
販売代理：日本住宅流通　関西営業部


※前スレ
[part1] http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/76336/
[part2] http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/96147/
[part3] http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/137176/
[part4] http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/141553/
[part5] http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/153905/

施工会社：安藤建設株式会社大阪支店
管理会社：大和ライフネクスト

[207: 匿名]

なんだか最近書き込みのいきおいがすごいですね。それだけ目立っているということは
売れているんでしょう。
このままの勢いで完売に向かってほしいですね。

ちなみに前との距離が気になるかたは9号棟良いんじゃないでしょうか。道路より高台にありますし、
中層階でも十分開放感があるのではと思います。

[208: 匿名さん]

また今日は不動産屋が休みの水曜日。
最もスレの荒れる日です。

[209: 匿名はん]

＞205さん
素晴らしいです。結局それが出てない中で、駐車場足したら一番高いなんて意見が出てたから、ネガティブ意見気にする必要無いと思いながらも、ちょっと気になってたとこでした。（笑）
ちなみに、確か管理収支ベースのここの駐車場使用率はかなり低く設定していたと聞いた事があります。
70％以下だった様な。。。。ちょっと忘れましたので、また営業さんに確認してみて下さい。
それと、管理費はこれだけの共用施設がついてて、近隣最安値ですので、確かに割安ですよね。ランニング。

[210: 匿名]

>209さん
はい。
私もそんなはずはない、と思ってもう一度調べたら案の定って感じでした。
過去からずっと悪質な嫌がらせをする人が多い物件というのは事実なのだと思います。
アンチが多いのは人気の証拠ということで。

[211: 物件比較中さん]

そうですか。やっぱりどこかのいやがらせなんですね。
安心しました。
実際色々見て回りましたが、ここの9号棟を検討しようと思っていたんで。

客観的にみたらザパークハウスをのぞいて一番今売れている物件ですものね。

[212: 匿名]

>179
こういういい加減な書き込みやめませんか。
嘘つき呼ばわりされるだけですよ。

実際のモデルルームそのバルコニーの広さと同じですが、
サッシから梁まで1.5〜1.6メートルほどです。

知らない方も多いと思いますが、１４階と１５階は梁が細く
なるので、若干広くもなります。１０センチ程度ですが。

最近は2メートルを越える物件もあるので、近隣と比べると
確かに多少人によっては狭さは感じると思います。

どうやって布団干すの、とまで物件中傷にされているよう
ですが、十分干せますよね？
いったい貴方はどんな布団使ってるんでしょうか。

[213: 匿名さん]

物件概要より算出　グランファーストの客観的な経費の概要

グランファースト　
専有面積67.84m2～124.02m2で　
管理費　5,800円～10,500円（月額）　修繕維持積立金　6,100円～14,300円（月額）
平米あたり　管理費　85円（月額）　 修繕維持積立金　90円～115円 （月額）

平米あたりの合計経費 175円～200円 （月額）

上記より算出できる経費の考察

グランファースト
管理費月総額 （人件費等月消費分）　
　　　　　＝ 管理費85円（月額）×798件の総床面積
修繕維持積立金月総額（貯蓄分） 　　
　　　　　＝ 修繕維持積立金　90円～115円 （月額）×798件の総床面積
駐車場等収入用途　　760台分　　管理費および修繕維持積立金に繰り入れ

※修繕維持積立金（貯蓄分）の潤沢性、脆弱性をご判断ください。

[214: 物件比較中さん]

205さんの駐車場情報で、グランファーストのランニングコストがライオンズより安いことは分かりました。よかったです。
しかし仕方ないことですが、同じ南千里エリアで、パークハウス南千里、プレミスト佐竹台、ブランズ南千里、プレミスト南千里より高いことも今回で分かりました。
リーザス南千里は機械式駐車場なので対象外としてみています。

結論：南千里エリアで二番目にランニングコストが高かった。でもライオンズより安かった。

これで契約者さんも営業さんも他社営業さんも、皆さんそれぞれ納得しますね。

すべての費用が出揃ったので、参考に最終的な比較一覧として南千里エリアのランニングコストを高い順で並べました。

ライオンズ＞グランファースト＞ブランズ南千里＞パークハウス南千里＞プレミスト佐竹台＞プレミスト南千里

※すべて出揃った上で公平に出したランキングですので、もう各社営業さんは登場いりません。

[215: 契約者]

209さん

ちょうど先週それ聞きました。できれば70～80％は欲しいとのことでした。それで、現在の契約率は既契約者と地権者ベースで50％に届かないほどらしいです。
今後契約する方が全員駐車場借りても60％くらいですね。まだ足りないので皆さん2台目も借りましょう！

[216: 匿名]

> 214

> しかし仕方ないことですが、同じ南千里エリアで、パークハウス南千里、プレミスト佐竹台、ブランズ南千里、プレミスト南千里より高いことも今回で分かりました。

あいかわらず根拠なしで事実認定を強行するのですね。
いったいどういう計算をしたらそうなるんでしょう？
不思議でしょうがないです。

根拠ありと毎回主張するデメリッターさんでしたら、
平米あたりの管理費・修繕費・長期計画など
比較しておっしゃってますか？
そうは見えないでスルーします。

[217: 匿名]

どんな計算でそう結論になるのか気になります。参考にしたいので、ぜひ教えて下さい。

[218: 匿名]

仕方ないですね。私が一肌脱ぎます。
管理費と修繕費はすべて平米単価を80平米に換算しています。駐車場は73さんも仰るように安い区画の台数は物件で差が大きいので、公平になるようにMAXで計算しています。


グランファースト：管理費6800円、修繕費7040円、駐車場15000円、ランニング28840円


ブランズ南千里：管理費6400円、修繕費2400円、駐車場12000円、ランニング20800円


ザ・パークハウス南千里：管理費11920円、修繕費4080円、駐車場9200円、ランニング25200円


プレミスト佐竹台：管理費10560円、修繕費4800円、駐車場8500円、ランニング23860円


プレミスト南千里：管理費10640円、修繕費5200円、駐車場7500円、ランニング23340円



以上より、ランニングコストが高い順で並べると、

グランファースト＞ザ・パークハウス南千里＞プレミスト佐竹台＞プレミスト南千里＞ブランズ南千里

ただし一つ注意が必要で、ブランズは敷地内駐車場料金の差がないので、実質的には安い区画が多いプレミスト2物件が全体的にランニングコストが安くなるという逆転現象があるようです。
ライオンズは対象外にしましたよ。いいですよね。

[219: 匿名さん]

ランニングコスト気にする人は駐車場安いの希望します。

[220: 匿名さん]

そんなにランニングコストを重視するなら安価な駐車場区画を選べば良いだけの話じゃないでしょうか。相変わらず不動産選びの本質から解離してますねえ。

[221: 匿名さん]

駐車場が不要な私みたいなものにとってのランニングコストは、
高いもの順に、


ザ・パークハウス南千里：管理費11920円、修繕費4080円、ランニング16000円

プレミスト南千里：管理費10640円、修繕費5200円、ランニング15840円

プレミスト佐竹台：管理費10560円、修繕費4800円、ランニング15360円

グランファースト：管理費6800円、修繕費7040円、ランニング13840円

ブランズ南千里：管理費6400円、修繕費2400円、ランニング8800円


と、なりました。

わかりやすくまとめていただいて、ありがとうございました。

納得です。

[222: 匿名]

駐車場安く契約したらそんなかわらんということもわかりました！

車なければかなり安あがりということもよくわかりました。

きっと小規模だと修繕費でさらに差が広がりそうですね〜！

ありがとうございます。

[223: 匿名さん]

もし、サブエントランスのタイルはひび割れしてます！！ ってなったら、繕費安くて大丈夫でしょうか？

[225: 匿名]

なるほど。
わたしみたいに屋外駐車場でランニング少しでもうかそうと考えてる人にとって、選択としてはベストな感じなわけですね。
納得です。

＞223さん

大規模メリットがあるので近隣と比べたらかなり安く修理できると思います。

[226: 匿名]

なぜそんなにいきり立つのでしょうか？悪いことしましたか？
それでは、とりあえず駐車場最安値で計算します。


グランファースト：管理費6800円、修繕費7040円、駐車場5000円、ランニング18840円


ブランズ南千里：管理費6400円、修繕費2400円、駐車場10000円、ランニング18800円


ザ・パークハウス南千里：管理費11920円、修繕費4080円、駐車場3800円、ランニング19800円


プレミスト佐竹台：管理費10560円、修繕費4800円、駐車場1000円、ランニング16360円


プレミスト南千里：管理費10640円、修繕費5200円、駐車場0円、ランニング15840円


以上より、ランニングコストが高い順で並べると、


ザ・パークハウス南千里＞グランファースト＞ブランズ南千里＞プレミスト佐竹台＞プレミスト南千里

駐車場は借りなければ、地権者に配慮して管理費もしくは修繕費を安くしているグランファーストとブランズ南千里の地権者マンションが安いです。ブランズ南千里は抜きんでていますが、グランファースト同様に地権者に配慮した設定と当時営業さんが発言していました。
しかし、マンション全体にかかるコストは駐車場契約数に関わらずほぼ一定です。つまり、駐車場契約が伸びないと、結局は管理費や駐車場料金のアップに繋がり、最終的には各家庭は駐車場契約有無に関わらずほぼニアイコールのランニングコストになっていきます、理論上は。
こう書くと契約者さんからさらに叩かれそうで怖いですが、公平に発言することを心掛けて計算もしていますので許して下さい。

[227: 匿名さん]

修繕費はマンションによって傾斜の仕方の違いはあるけど、長期で見たら総費用はどこもあまり変わらない。建物の修繕にかかるお金だから当然といえば当然だけど,。

[228: 匿名]

要はしつこく割高扱いしてたが大袈裟なイチャモンで実はそんな大差なかった。ということです。

共用施設の多さを考えたらなおさらですが。

[229: 匿名さん]

ランニングコストを計算しろと言ったり、ランニングコストを提示しろと言ったり、
かと思えば、ランニングコストは関係ないと言ったり、ランニングコストは気にするなと言ったり、
契約者さんもたいがいですね。ぶれてハッキリしてないです。ややこしい。

[230: 匿名]

>228
いや、上と下でだいぶ差がありますけど…？

[231: 物件比較中さん]

結局、何でも気に入らないことはイチャモン扱いしたいだけなんですね。
なんだか悲しいですね。

[232: 匿名]

結局都合いい数字拾っただけで何も割高の根拠出せてないのでは。

[233: 物件比較中さん]

>232

え～！なんて無茶な発言（笑)

客観的でなんの嘘偽りもない数字ですよ！？
十分根拠になっていると思いますが。一体これ以上の何を求めたいのでしょうか？

[235: 購入検討中さん]

公平に高値で比較した結果を割高の客観的な根拠といわれてもねぇ

まぁいいんじゃないかな
久々に検討の材料にはなるよね

どう感じるかは個人によるし

[236: 物件比較中さん]

>235

公平に高値で比較>218

公平に安値で比較>226


安値の比較もきちんと出ていますよ？

駐車場を含めて比較する必要性についても226の最後に説明されています。

今回は完全に契約者さんがイチャモンつけてますって。

[237: 匿名]

ランニングを割高といいきる根拠になってないよね。

共用施設の充実を考えたら割安とは言わなくとも決して悪くはない。

[238: 匿名さん]

>229
>契約者さんもたいがいですね。ぶれてハッキリしてないです。

契約者や検討者はたくさんいるので、いろんな意見があって当然では。
逆に、「ぶれるのはおかしい」という発想になること自体、「否定書き込みは一人でやってます」、と言っているのに等しいと思いますよ。

[239: 匿名]

客観的な情報が出たら、237みたいに契約者は主観的な意見の繰り返しだね。逆の立場で検討者が発言してたらイチャモン扱いしてるのにね。
客観的な情報と意見を散々求めていたのは契約者なのに。残念だな。

結局、218以降だけでも、契約者は自分に都合いいようにしか解釈してないし、都合いいようにしか発言していないのがよく分かる。
238も意見がいっぱいあっていいと言いながら、契約者はいつもプラス情報一本しか認めない。他はイチャモン扱いしている。意見がいろいろあるから検討者からマイナス意見が出るのでは。

[240: 匿名さん]

結論：客観的に比較すると、グランファーストのランニングコストは割高です。

[241: 匿名さん]

２１２さん

８号棟の部屋のバルコニー　１．５～１．６メートルも有効幅ありますか？
狭いタイプは、１．３くらいしか無いように見えますが。

[243: 匿名さん]

もちろんまとめるのは地権者ですから。

[244: 匿名さん]

地権者を敵にするわけにはいかないですから
自然とそうなるでしょう。
一般契約者も覚悟の上でしょうから。

[245: 匿名さん]

結論：客観的に比較すると、グランファーストのランニングコストは、駐車場不要であれば、割安です。

[247: 匿名さん]

修繕費を最初の金額で比較しても、あまり意味ないですよ。最初は安いと、どんどん高くなったり、節目の時期の一括支払いが大きくなったりとか、よくある話です。メンテナンスにお金がかかるのは、どのマンションもたいして変わらないですし。
本当は30年とかの総額で比較したら良いのですがね。
少なくとも、修繕費は、住民が積み立てる住民の財産なので、分けて考えたほうがいいですよ。

[248: 匿名]

ここは長期修繕費も標準的であまりあがらないですしね。

近隣の小規模の掲示板見てると将来月４万になる物件もあるらしいので、ランニングが安いのは大規模ならではのメリットですね〜。

駅近なんで月極でも契約取れるでしょうし、あまり心配もしてません。

[249: 物件比較中さん]

なんかランニングコストのことで色々書かれていますが、月の修繕積立金だけで検討するのはどうなのでしょうか。
わたしがここのMRに行った際、ここは最初の一時積立金が少ないから初期の月の修繕積立金は多いんですっていわれましたが。

確かに他物件(30-50万程度)に比べれば15万程度であると思うのですが。

そう思うとここはランニングコストは高くないんじゃないですかね。

[250: 匿名]

確かに今回あげられてるどの物件も一時金4〜50万するのにここは20万前後なんですね〜。

これだと駐車場高値比較しても断トツに割安感ありそう。

ライオンズは一時、積立どちらも高いのですね。そりゃ、、閉口

[253: 匿名]

248さん

駐車場を月極め賃貸で貸し出すのですか！？
それはやめといた方がいいと思います。

[254: 匿名]

>246


↓屋外駐車場の比較例です。

>226

これを割安と言ってしまいますかあ？？

[255: 匿名]

客観的データを出しただけで、なぜそんなに契約者さんから怒られるのでしょう？というか、契約者板があるのに契約者さんがいつまでも検討板にいることも疑問ですが・・。
計算できない契約者さんが一時金も含めて比較しろと言われるので、一時金も平米単価を80平米に換算して、公平に比較させていただきました。今回はさらに分かりやすく、グランファーストとの対比にしています。


駐車場MAXの場合


グランファースト：管理費6800円、修繕費7040円、駐車場15000円、ランニング28840円、修繕一時金226320円


ブランズ南千里：管理費6400円、修繕費2400円、駐車場12000円、ランニング20800円、修繕一時金400080円
ランニングコスト▲8040円／月、修繕一時金＋173760円　⇒22ヶ月目でペイ


ザ・パークハウス南千里：管理費11920円、修繕費4080円、駐車場9200円、ランニング25200円 、修繕一時金440000円
ランニングコスト▲3640円／月、修繕一時金＋213680円　⇒59ヶ月目でペイ


プレミスト佐竹台：管理費10560円、修繕費4800円、駐車場8500円、ランニング23860円、修繕一時金479840円
ランニングコスト▲4980円／月、修繕一時金＋253520円　⇒51ヶ月目でペイ


プレミスト南千里：管理費10640円、修繕費5200円、駐車場7500円、ランニング23340円、修繕一時金442240円
ランニングコスト▲5500円／月、修繕一時金＋215920円　⇒40ヶ月目でペイ


以上より、修繕一時金も含めたランニングコストが高い順で並べると、

グランファースト＞ザ・パークハウス南千里＞プレミスト佐竹台＞プレミスト南千里＞ブランズ南千里

※参考までに35年は420ヶ月です。

[256: 匿名]

>255さん

あなたほんとに暇ですね。
その力を他に注いでください。

ただあなたの計算には管理費の年々の上昇の程度等もマンションによって様々であることが全く
含まれており不十分ですが...。
残念ながら私の会社では採用できませんね。