エイリックスタイル 姪浜フレシオってどうですか？

[いつか買いたいさん]

情報お願いします。


所在地：福岡市西区小戸4丁目1510番1外2筆
交 通：西鉄バス「都橋」バス　徒歩3分
　　　 市営地下鉄「姪浜」駅　徒歩9分
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上12階建
総戸数：33戸
間取り：3LDK～4LDK
建築竣工予定：平成24年8月下旬予定
入居予定：平成24年9月下旬予定

売主：株式会社アライアンス
施工会社：ＴＨ建設株式会社
管理会社：アライアンスサービス株式会社

[66: 匿名]

マイナスが大きすぎるというのは、ホテルのことでしょうか？
ホテルは、内浜小学校に通う子供はいつかは知ることになるのでは・・・・と思い気にしない方向で考えてます。
無いに越したことはありませんが・・・

[67: 住まいに詳しい人]

近隣に住む、マンションマニア(？)です。
あくまでも個人の主観ですので、参考までに。

この立地と物件で3,000万を出す価値があるか？
　・マンション購入時に、用途地域まで気にする人が少ないかもしれませんが、
　　この物件は準工業地域です。販売主は安く土地購入できているはずなので、
　　それを考えると3ＬＤＫの一番価格の低いところで2,390万、
　　上層階は3,000万超え(最高価格は知りませんが）は高いと思います。
　　
　・立地に関しては、姪浜に近いとはいえ(チラシに約720ｍとありましたが、
　　実際はもっとあるはずですが）小戸4丁目あので、
　　駅から歩くと名柄川の橋を渡ったとこから、ぐっと雰囲気が怪しくなります。
　　特に夜に歩くのは暗くて怖い感じも。
　　高層階の南側は眺めが良いかもしれませんが、すぐ斜め前にはラブホが
　　立ち並んでおり、皆さんが気にされているとおり風紀が・・・といった
　　感じです。
　　西側は数メートルしか離れていない距離で隣のマンションが向かい合わせに
　　建っているので、ベランダ越しに「こんにちは。」な感じです。
　　北側は駐車場を挟み25ｍ先に同じ幅のマンションが建っています。
　　東側は現在、駐車場が2つならんでいますが、将来的に20ｍの高さの
　　建物が建つ可能性があります。
　　音は電車がうるさいだけで、特に夜はひっそりした感じです。
　　この場所には賃貸マンションは建つならまだしも、
　　まさか分譲マンションが建設されるとは、と、建設予定の看板が出た時は
　　近所でも驚きでした。
　　
　　

ところでなぜ、駐車場はタダなのでしょうか？？？
シャッターゲートもあり、メンテナンス代などは管理費・修繕積み立て金に
上乗せがあるのかも、と疑いたくなります。
だいたいこの辺は4,000～8,000円ほどが相場でしょうか。

そして最後に、マンション購入は人生で大きな買い物です。
設備などは、最近のマンションはさほど差がなくどこも良くなっていますが、
立地の善し悪しの差はすごく大きいです。
モデルルームを見るだけでなく、まだ実際の物件が建設中だとしても、
周辺環境をよく見ることが大事なので、明るい昼間だけでなく、
朝・昼・晩と違う時間帯に何度も見に行くことをお勧めします。
そして、その地域周辺に住んでいる住民の様子もよく見てください。
生活していく上でとても大切です。

　　
　　
　
　　
　　

　　

[68: No.65]

＞66さん

＞マイナスが大きすぎる

そうですね、ラブホテルと、夜道が暗い。くらいでしょうか。
ラブホテルの件を気にしないのだったら、
この物件はアリですよね。

たしかに、中学生くらいにもなれば、ラブホテルの存在くらい
近くになくても知ってしまいますものね。

ちなみに、駐車場を覗いてみると…
昼間でもけっこう車が入っててビックリしました。
私もいつか潰れてくれないかなと思ってたクチなので、
ガッカリ…。
需要あるんですねぇ。

ただ、けっこう小学生やベビーカーを押したお母さんも
よく歩いてます。


＞67さん

ご意見参考になります。
特に、「立地の善し悪しの差はすごく大きいです」。
そうですよねぇ・・・。

駐車場代は管理費に込みみたいな感じなんじゃないですか？
この会社は他の物件も駐車場代無料でやってるみたいです。
立体駐車場でない分、メンテナンス費用もあまりかからないですし。

[69: 匿名]

おバカな質問かもしれません…

この物件（4ＬＤＫ）と、愛宕浜の中古（3ＬＤＫ）で悩んでいます。

姪浜は…子供の学区が変わらない。駐車場代がタダ。新築。 役場やいろんなお店が近い。


愛宕浜は…住民の意識が高い。マンションからの眺望が良い。ちょっとだけステータス感が個人的にある。

いい面を出しましたが、１番の悩みの種は、新築で場所も便利だけど風紀面にちょっと……と、眺望や風紀は良いけど、ちょっと買い物などは歩くと遠いよね……（歳とったらなおさら）という具合です…


煮え切らないので、良いアドバイスをお願いいたします！

[70: 購入経験者さん]

間取りで言いますとお子さんがいらっしゃるなら、３Ｌよりも４Ｌですよ〜。私はケチって3Ｌにしてしまった事を今さら後悔しています…
でもこの場所はないです。子育て世代にはちょっと…
中古でもいいなら、姪浜、愛宕辺りの４Ｌ結構出てますし、慌てない方がいいのではと個人的には思いますが…

[71: 購入経験者さん]

No.70さんと同様の意見ですね。
ラブホの存在を気にしないという方もいらっしゃるでしょうけど、
やはり子供には何かしら影響があると思います。
たまたまなのかもしれませんが、この辺では制服姿の中高生が
人目をはばからずイチャついていたり、小学生の会話の中で
考えられない単語がポンポン飛び交っていたりで
こっちが恥ずかしくなることがあります。
新築といっても、ベランダからラブホの明かりがすぐ目にはいる環境は
どうなんでしょう。毎日のことですからね。
さらに電車の騒音もあるから、サッシもカーテンも閉めっぱなしで
生活するよりも、せめて自然の風を取り入れたいとおもいませんか？

慌てて購入を決めずに、これからもちらほら新築・中古物件は
出てくると思いますので、ゆっくり検討してみてはどうでしょう。

[72: 匿名]

モデルルームに行って来ました！

良くも悪くも話題になってますが、1/3事前

予約が入ってました！このエリヤの今までの

マンション販売単価など話を聞き営業さんの

レベルは良かったです。

だだ室見川筑肥橋の近くの工事中の物件が気にな

ります。何が建つのですかマンションのＣＭ看板

はありました。

[73: 匿名さん]

うちは、近くにすんでいます。ホテル前は避けたいですが、電車の音はそう気になりません。
ただ、２階建ての建物だからかもしれません。
中古をこれまでは検討してましたが、意外に高いのが多く決めきれずにいました。
一度真剣に考えた中古マンション３ＬＤＫより安いお値段ですし、
間取りも、こちらの方がしっかりと考えられている様子も好感があります。
ネットで情報収集してここにたどりつきましたが、
安くて良いマンションだとは思いますよ。
近々見に行って見たいと思います。

ラブホの前を子供と散歩してる姿は確かに意外と見ます。
ただ、暗くあやしい雰囲気は嫌ですね。
アングラなイメージは払拭できませんが・・・・
ただ、マンション前は車通りも無く危ない地域ではないですよ。

[74: 匿名さん]

>>72
グランフォーレじゃないの、っと釣られてみました。

[75: 購入検討中さん]

＞72さん

すいません、お聞きしたいのですが、

1/3事前予約というのは、もう売れてる？というか
そのお部屋は他の人は検討出来ない状態、ということでしょうか？

ウチも近々モデルルームに行くようにしてるのですが、
既に出遅れなのかー…？

[76: 物件比較中さん]

モデルルームはインテリアコーディネーターさんのおかげで
とても素敵に作られています。
実際の土地、実際の建物からの景色が見れない分、
慎重に検討した方がいいですよ。

この付近のエリアのマンション販売価格と比べて安い、って
用途地域の違うマンションと比べてここが安いのは当然ですよね。
以前、同じ準工業地域の裏のマンションも見に行きましたが、
もっと安かったです。
数件となりのＪＲマンションは第一種住居地域なので、
それなりに高かったりと、比較はあてになりません･･･。
ここは駐車場代がタダの分を上乗せした価格、といった印象をもちました。

普通、あまり用途地域など気にしないものですが、
資産価値は大きく変わるので、当方は物件探す時は必ず気にしています。

[77: 匿名]

＞76さん
質問させて下さい。
住宅地域、商業地域、準工業地域はどういう順番で資産価値ありますか？環境とかでは、やはり住宅地域が一番いいと思いますが…
都心部では商業地域も人気と聞いたことがあります。

基本的な質問ですみません。

[78: 物件比較中さん]

No.77さんへ

その人が望む生活環境によって、一概に用途区域の価値がどうこういうのは
判断しにくく、いろいろな見解があると思いますが、

準工業地域というのは建築物の用途制限が緩い地域ですし、
もともと住宅を建てることを目的とした地域ではないので、
将来的に風俗・遊戯施設、一定の工場などほとんどのものが建れられ、
環境が激変する可能性もあります。
日照の制限ないので、目の前に高い建物が建って日陰になることもあるし、
眺望が悪くなることもあるわけです。
実際に、ここの裏手の分譲マンションもまさか、南側にさらに高い建物が
建つとは、そこまで考えていなかったでしょう。
そうなると、将来賃貸に出した時の収益性が落ちたりすることも
考えられ、そういった意味で私が資産価値が下がると考えます。

商業地域は駅に近かったり、利便性もよく人も集まる所ですが、
近くにスーパーや飲食店があると、深夜・早朝の商品を運ぶ
トラックやら荷物を運ぶ台車の音が響いたり、食品を扱うところなので
ゴキブリやねずみがいたり、臭気の問題があったり･･･。
実際に知り合いのマンションはそんなに近くはなかったのですが
台車の音などが深夜にガラガラとうるさかったです。
１Ｆにスーパーがあるところでは、10階なのにベランダによく
ゴキブリが上ってくる、と言っていました。
姪浜駅前のマンションも以前、飲食店の排気口がもろにベランダの
方に作られたりしてましたし、タワーマンションで日陰になったり。

落ち着いた居住環境を望む方には、やはり住宅地でしょうか。
日照権だったり、高さ制限があったりと、ずっと暮らすなら
安心感が違います。

土地の値段だけでいうなら、大きい建物を立てられる容積率の高い方が
高いんですけどね。

うだうだ書いてすみません。
結局のところ、その人が居住する上で何を重要視するか、
ということになってしまいます。

[79: 匿名さん]

ゴキブリは住宅地のマンションにも出ます。それはどこも変わらないと思います。

[80: 匿名]

＞78さん
わかりやすく丁寧に説明していただき、ありがとうございます。

[81: 物件比較中さん]

まあ、いずれにせよこの場所は厳しいですね。もう少し待ってみようと思います

[82: 匿名さん]

容積率　建蔽率が緩やかで、制限も少ないので用途が多いのが準工業地域の特徴。
当然建築可能な物も多く、場合によっては好ましくない物が建つ可能性は否めない。の説明は分かりやすいですが、準工業地域は調べると多くマンションになっていますね。
近所は特別　音　や　食品　夜間操業　の会社はありませんよ。
このマンションのネックは純粋にラブホだと思います。

[83: 匿名]

駐車場代がマンションの価格に上乗せされる事はないんじゃないかなぁ？

管理費に上乗せならあるでしょうけど。

[84: 匿名さん]

用途地域？が大切なのですね。
準工業地域？の特徴は分かりましたが、
安いのは、安いんだよね！
明日時間があればモデルルーム見て判断ですね。
騒音とラブホをのマイナスをカバーできる魅力があるか
見極めてみます。

[85: 匿名さん]

子持ち家庭にラブホが隣接のマンションて、他にどんなに条件よくても
うちの感覚では絶対にないわ。

[87: 周辺住民さん]

それがですね、週末どころか駐車場には結構いつもたくさん停まっているんですよ。

潰れるといっても５軒も６軒もあるから、全部がなくなることはないでしょうね。

ここのマンション12階建てで、ラブホと同じくらいの高さになっちゃいますが、

ベランダで寛いでいる時なんか、気になってしまうだろうなぁ。

数百メートル離れたうちでも、夜にカーテン開けっぱなしの向こうで人影が動いてたり、

明かりのついたエレベーターが上下してるのが見えます・・・。

[89: 匿名]

立地面は重要！
価格面も重要！
難しいところですねぇ。悩みます。
前のホテルが潰れるのは諦めますね。何せ全部のホテルが潰れることは無いでしょうから。
嫌ですね。

[90: 物件比較中さん]

準工業地域　ラブホ　と色々マイナスなものもあるけど、

これまでのマンションに比べ価格が安く考えられている建物と思われるので、

検討はしてみようと思っています。

２５００万円程度の４ＬＤＫは安いですよ。

[91: 購入経験者さん]

駐車場が無料の場合、すぐに管理費の値上げがあったり長期修繕計画の見通しが甘かったりします。
結局は住人の負担になり、またトラブルの原因となることもありますので、その辺購入前の確認が必要と思います。
安物買いの銭失いにならないよう十分検討したほうが良いと思います。

[92: 物件比較中さん]

ありがとうございます。　聞いてみます。

駐車場は管理費の一部なんでしょ？

[93: 購入経験者さん]

駐車場代は管理費や修繕積立基金に当てられます。
無料の場合、駐車場を利用しない方も管理費等で徴収されますので不平等感があります。
あとあと重くなってきますので、不満を言われる方もいらっしゃいます。
そのときデベはもう関係ありませんので、当然ながら知らんぷりです。
良いマンションと思いますが、最初に確認が必要です。

[94: 匿名]

中央区のマンションに住んでましたが70戸の住民に対して駐車場が50台で入居ご10年で18台の空きが出てマンションの住民以外にも賃貸として貸し出し足りない分は入居者が負担してました。

特に近年の傾向は若者の車離れなど所有する方が減ってるので駐車代金→管理費に充当する方式があるようです。

また入居者の住戸が競売になったとき、延滞してる管理費は競売後の回収金額から充当され管理組合にもどってきましたが、延滞してる駐車料金は
だめでした。

駐車料金を管理費に充当するのはこういったケースを回避できるのでいいと思います。

[95: 物件比較中さん]

ありがとうございます。

駐車場料金は０円の方が将来良いケースもあるのですね。

参考に検討します。

[96: 匿名さん]

>94
レアケースですね。

[97: 購入検討中さん]

モデルルームに行きました。
まあ色々考えることはありますが…

管理費は11100円～13100円
少し高い印象を持ちましたが、
（とは言え、他の物件に詳しい訳ではないので、
　直感的にそう思っただけ）
33戸で管理人常駐なので少し高くても仕方ないと思うかな。

しかし、管理費の値上げってそんな簡単に起こるものなの？
駐車場が無料だからって？


管理費に駐車場代が上乗せされてるようなものと考えても、
駐車場無料はそんな悪いものとは思えないけどな。

[98: 匿名さん]

>>97
よく調べられた方が良いですよ。
車を乗る方にとっては問題ないかもしれませんが、乗らない方には負担です。
駐車場無料マンションのトラブルは多いですよ。

でも24時間管理人常駐ならすごいですね。ほんと？

[99: 購入検討中さん]

＞98さん

97です。

まあウチは車アリなので、不公平感は無いと言うことにはなりますが…。

管理人常駐と言うと、24時間のことになるのでしょうか？
資料に「管理員常駐」とあったので、
そのまま書いたつもりですが、
私としては今、週に何度かしか管理人が現れない賃貸マンションに住んでるため、
平日の9～17時ずっといるだけでも常駐なのかな、という認識でいましたが。

マンションの営業さんに聞いてみないとなんともですが、
私としては平日昼間にいてくれるだけでも御の字だなぁ。

[100: 物件比較中さん]

姪浜に住む人でそんなに空き駐車場を気にする必要があるかなぁ。

うちは２台借りたい位なので、購入した場合、使わない人がいれば貸して頂きたいですね。

[101: 匿名さん]

モデルルームのはどんな感じでした？

[102: 匿名さん]

ここは引っかかるところが多いマンションですね。

[103: 購入経験者さん]

駐車場無料はあとあとトラブルのもとになり易いです。
それでもめているマンションは多いですよ。
水害などで補修が必要になった時に、修繕積み立ての方から出すと、駐車場を使用してない方からの反対が出ますし、積み立て金が足りないから、利用者から徴収といった時でも、無料にひかれて買ったのに〜とか、被害が少ない場所の方はお金を出すのを渋ったりして、住民の考えがまとまらず、雨が降るたびに車を別の駐車場に移動したり安全な場所に路駐したりを繰り返しているマンションを知っています。
住民の方の話し合い次第でトラブルになる前に解決できると思いますが、利害が絡むと難しいところがありますよね。

[104: 匿名さん]

水害とかなんとか、それは機械式の駐車場の場合じゃないですか？

ここは平置きで、メンテ必要なのはゲートくらいだし。
ゲートだって普通雨ざらしなんだから、よほど水没しないと壊れないだろうし。

雨が降ったから車移動って…
地下駐車場や機械式なら関係あるけど、この物件には関係無いな。

[105: 購入経験者さん]

私の以前住んでいたマンションも当初駐車場無料でしたが、築10年大規模修繕の修繕積立金が足りないことが判明しました。そのため組合で修繕積立金の月々のアップと駐車場の有料化（マンションの収入になるため）提案しましたが、無料のものを有料にする努力は並大抵ではありませんでした。

駐車場無料を否定するつもりはありませんが、月々の修繕積立金がしっかり無いと同じことになると思われます。その当時の私は駐車場無料はうれしいと思ったのですが、今の私は駐車場代はしっかり取ってくれと思ってます。組合員は順番でいずれ回ってきますので老婆心ながら参考にしていただければ幸いです。

[106: 物件比較中さん]

今のマンションは積立計画案の基、修繕積立金が逆算され計算されていると聞きました。（別のマンションですが・・）

築年数が古い中古等の中には規則が決まる前のマンションでは当初の積立金が極端に安く、不足分の埋め合わせに苦慮している所もあるとは聞きました。

修繕積立計画案が無いマンションではなさそうなので、そこは心配しなくてもよさそうな気がしますよ。

[107: 匿名さん]

>>106
全部聞いた話のようですね。参考になりません。
以前から修繕積立計画案はあります。それでも足りなくなることがあります。
結局責任とるのは住人です。

[108: 購入経験者さん]

105です。
よその物件も見学に行かれて、当マンションと比較すればよいと思います。
見に行くのはただですから勉強になりますよ。
ちなみに103さんとは別人です。

[109: 物件比較中さん]

管理費、高級マンション並みに高いですね。
管理員常駐って、33世帯くらいのマンションで必要なんでしょうか？
通いで十分のような気がします。
でも、ここの立地・周辺の環境・治安状態をよく知っているだけに、
どんなに安くてもどんなに設備が良くても、全く買う気がしない。

[110: 物件比較中さん]

治安が悪い？という実感はすぐ近くに住んでますがありませんよ。

小学校も近く、保育園もそば、公園も適当に歩いた所にあり、買い物もいくつか歩いていける所があります。

ラブホテルはありますが、個人的にはあまりきにしてません。

ただ、近くに住んでない人は、その様に感じるのでしょう。

これまで中古も含め多く検討しました。すぐ近くの新らし目の中古が２４００万円でした。

そう考えると随分安い気がしてますよ、４ＬＤＫ２５００万円程度は。

電車の音については、上の方の階に住んでるわけではないのでみなさんが

言ってらっしゃるとおり不安はありますけど。

[111: 匿名さん]

安いのにはそれなりの理由があるからでしょ！？

物件の程度が低いか、立地が悪いか、そのどちらもか、・・・

私はどちらもだと思いますが。

[112: 匿名さん]

値段には色々根拠があるとは思いますが、
ラブホが原因で価格が安いのであれば、
気にならない人にとってはお買い得だろうし。
電車の音も同じ。

物件の程度はわかりませんが、ブランドにこだわらない人も
いるでしょうし。

それぞれマンションに対する予算も違いますから。
そりゃあお金のこと考えずにマンション選んだら
素晴らしいマンションが買えるでしょうけど。
そういう人ってどれだけいるの？

安い理由が妥協できる範囲なのならば、
選ぶ人もいる。

実際ぽつぽつ埋まっているようなので、
希望の階数、価格がある人はのんびりしていられないと思います。

[113: 匿名さん]

立地的にはもっと安くても良い。

[114: 匿名]

高くても売れる。それが今の姪浜。

まあ、住所的には小戸でも姪浜駅まで徒歩９分なら
姪浜名乗ってもいいんじゃね？と思う。

[115: 周辺住民さん]

実際、治安はあんまり・・・ですよ。
昼間は全く感じませんが、暗くなってからの高架下や通学路になっていない
路地は、暗くてひっそりしすぎてて大人でも怖いです。
防犯安全マップにもひったくりや不審者情報もちらほら。
特に内浜と小戸の間にかかる橋を越えたところから急に
高架下や自動販売機の落書きが増えたりして、雰囲気が変わります。
知人も駅近くから変な人につけられて、黒い液体をかけられたことが
ありましたし、私は路地にはいった所で後ろから抱きつかれたことが
あり、ちょっと夜遅くなると駅からタクシーに乗るようにしています。
この辺の一人暮らし系のアパート・コーポも多いですが
溜まり場みたいになっているところもあります。
時々、パトロールもあっていますが。

ここだけに限ったことではありませんが、知らないだけで
実際いろいろありますよ。
日が暮れるまでは、犬の散歩している方がいらっしゃったり
のどかな感じですが、夜のあの通りは・・・。