OHANA(オハナ)八坂萩山町

[マンコミュファンさん]

野村不動産が初めて買う人向けの新しいブランドを立ち上げ、その第1弾となります。

オハナブランドサイト＝http://www.087club.com/
プレスリリース＝http://www.nomura-re-hd.co.jp/news/pdf/20110802.pdf

＜全体概要＞
所在地＝東京都東村山市萩山町3－31－56（地番）
交通＝西武新宿線久米川駅から徒歩14分、西武拝島線萩山駅から徒歩10分、西武多摩湖線八坂駅から徒歩5分
総戸数＝141戸
間取り＝2LDK+S～4LDK
面積＝71.18～92.46m2
入居＝2012年9月上旬予定

売主＝野村不動産
管理＝野村リビングサポート
設計・施工＝長谷工コーポレーション

[628: 購入検討中さん]

何をコストダウンしているのかって
野村の監視はないんですか？

問題ある個所のコストダウンも
野村は認めて売り出しているんですか？

何もかも長谷工任せにしている野村って
ありえるんですか？

[629: 匿名]

でも新築がこの価格で買えるのも事実
買いたくても買えなかった人達は買うでしょう

[630: 匿名さん]

この土地・場所にもよると思います。

この場所に３ＬＤＫ中古が出たとして自分がここの中古を買う気になるか？

だからこそこの価格だと思います。

[631: 匿名さん]

>628
問題のある箇所とはどの部分を指すのでしょうか？違法にコストダウンしているのなら別でしょうが、法律違反のない範囲でのコストダウンは「仕様が低い」だけであって、野村が監視すべき点ではないと思います。
オハナは低価格が売りですから、低仕様は当然でしょう？

[632: 匿名]

コストダウン＝手抜き工事と思い込んでるんだろうね

[633: びっくり]

先日モデルルームに行ってきました。
価格表を見たらほとんど分譲済でした。

まだ販売して2ヶ月位しか経ってないのにこの状況という事はかなり売れているんだな
と痛感し旦那と年内に結論を出そうと周りのマンションをピックアップして比較検討したい
と思ってます。

このエリアで他に見学に行くとしたらどこかお勧めのマンションはありますか？

[634: 匿名さん]

土地エリアの人気のがなければ
コストダウンは簡単にできる。

久米川の不動産屋の地元担当の人が
中古売却時に場所エリアの人気の面ではあの場所は厳しいとの事です。

[635: 匿名]

中古中古うるせーなｗ

[636: 匿名さん]

★★★★★久米川新築マンションビッグプロジェクトニュース★★★★★★★★★

数年かかる計画ですが久米川ビッグプロジェクトがあるようです。

先日住民説明会がありがり現在の住民の話し合いが始まりました。

大手デペロッパーからもやりましょうとのお話が来てるとの事です。

実現すれば久米川アウリオンを以上の個数の可能性

実現すれば等価交換方式で久米川最大級のマンションになる可能性があります。

実名開示は避けます。

ヒント・久米川８分エリアです。

★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★

[637: 匿名さん]

オハナ・セレクト相談会予約しました。内装の色まだ迷ってます。楽しみです。

[638: 匿名さん]

>632

手抜き工事ではないのかもしれないけど、熟練した職人が不要といって低コストの素人レベルの人が作業するから、出来はそんな程度。

[639: 匿名さん]

レベルの高い人材は億クラスのマンションに投入してるかも？

[640: 匿名さん]

長谷工は熟練工は不要と公言してるから、レベルの高い人はそもそもいない。

[641: 匿名さん]

凄い売れ行きのようですね。

[642: 匿名さん]

スレのスピードが驚異ですね。
パークシティ国分寺を抜くのも時間の問題ですね。
規模と立地を考えると、さすが野村というしかない。

[643: 匿名さん]

被害者予備軍だね。ご愁傷様。

[644: 匿名]

>>636
久米川から8分っていうと 東住宅を建て替えるの？

[645: 匿名さん]

言えないのですよ。

資産価値を左右してしまう為　ご想像に

でも建て直し計画の話し合いがスタートしてる

住民説明会があった

久米川には時間がかかるが

少なくとも2棟マンション計画がある

[646: 匿名さん]

建替えはすんなり行っても検討開始から建設まで１０年かかるよ。総論賛成でも各論になると住民それぞれの思惑が一致しないからね。建替え決議は4/5の賛成が必要だから、まとまらないことも多々。

[647: 匿名]

おもいっきり大音量でその旨の説明会があるとアナウンスしてたけど 恩多町位までは聞こえてたよ

[648: 匿名さん]

>>608さん
長谷工プラウドがマイナスイメージを持たれるマンションとなってしまった事から
新しいブランドを立ち上げたとして、それも又長谷工ではあまり意味が
ないように思われます。
初めから低予算の購入者を対象にした低仕様マンションと言う企画だからありなの？

[649: 匿名さん]

販売する側も購入する側も“低価格”と割り切っているのでいいと思いますよ。
低い仕様でもこの価格なら妥協できる人が買うのですから。
野村も中途半端なブランドで「野村のマンションは仕様が悪くなった」と言われるより、“低価格”と大看板出して他ときっちり差別化した方が、既存ブランドにも悪影響がないと踏んだのでしょう。
仕様が低いことを受け止められないなら、ここは買うべきじゃないですね。

[650: 匿名さん]

久米川の注目は栄町２丁目のあの商店街ぞいのあの土地かな？
あそこが本当にきになる

[651: 匿名さん]

マンションは買ってからの住まいのその後が気になります。買った当初はテンションあがっちゃうんですけれども。ここは駆けつけサービスがあるのがいいと思いました。機械や水回りに疎い私としてはちょっと安心なサービスです。

[652: 匿名さん]

戸建てで

注文にすれば良いじゃん？

お勉強はしないといけないけどね

わざわざ　買って　他気になるなら

[653: 購入検討中さん]

野村というより長谷工批判がおおいですね。

これでも業界上位にランクされているから
疑問です。

業界上位にランクされている長谷工と
ランク外の建設会社だとどっちがいいんでしょうか？

[654: 匿名さん]

二択ならば名前も聞いたことのない会社より長谷工の方がまだ信頼できるでしょう。欠陥がみつかった時などの経営体力差です。倒産されたらお終い。

[655: 匿名]

長谷工は何度も倒産してますよ（笑）

[656: 匿名さん]

>654

欠陥があったときの長谷工の対応はひどいよ。手直しさせたら、もっとひどいことになって。補修してもだめと思わせる作戦なんだろうね。パークシティさいたま北がいい例。

http://31haseko.blog106.fc2.com/

[657: 匿名さん]

>684

プラウドのブランドをイメージを守るために、オハナを切り離したんでしょ。プラウド＝高級、オハナ＝廉価版って構図。

[658: 匿名さん]

長谷工もひどいけど、デベも共犯ってことでしょ。施工管理はデベの仕事の一つ。出来の悪いまま、引き渡しちゃうなんて論外なんだけどね。

[659: 匿名]

つかさぁ。
いい例とか言ってけど、
この例意外に、ないの？

この一件をやけにクローズアップしているが、逆説的に言えば、ほんの数点何パーセントしかほんとにヤバい状況になってないってことか？

いわば、それなりに他は満足してる？

[660: 匿名さん]

ググればいっぱいあるよ。長谷工プラウドも内覧業者がブログでぼろくそに言ってた。

[661: 購入検討中さん]

長谷工ってそんだけクレーム出てるのに学習できていないのかな？
オハナにおいても不具合おきますかね？

そもそもクレーム,不具合のない施工会社ってあるんですか？

購入検討していましたが、わからなくなってきました…

[662: 匿名さん]

建築って、ある意味一つ一つ手作りで、人がやることだから、全く過去にトラブルを起したことの無いゼネコン、デベってのは無いけど、長谷工に関しては突出して多いってのが事実。

[663: 匿名さん]

>661

不動産って一生に一度の買い物って人も多くて、リピート率が低いから、売ったら最後と割り切った性質の悪い業者がいるのは事実なんだよな。

[664: 匿名]

友人数人が長谷工施工物件に住んでいますが、もれなく不備があります。
私は西武建設施工物件ですが、3年ほど住んで不備はありません。
やっぱり施工会社って大事ですよ。

[665: 匿名]

造る(物によっては設計も)のは施工会社だからね。デベよりも重要だと思ってます

[666: 匿名さん]

契約の当事者であり、建物の引渡し義務やアフターサービスを提供するのは売主。施工業者は契約上は第三者だから、一番重要なのは売主なんだけど、施工業者に丸投げで、内覧会の対応とかアフターサービスも売主が出てこずに、施工業者任せなんてケースが結構あるから、施工業者もその次というよりは同じくらい重要なんだよね。

[667: 匿名さん]

長谷工が丸投げの典型例だから問題。自社ブランドにしないで大手デベに寄生する商法。買う方もそれを承知ならＯＫ。知らないで後で泣くのは止めてね。ネガにも一理あり。

[668: 匿名さん]

656さんが投稿されたリンク先を熟読しましたが、ひどすぎますね。
施工のお粗末さも、その後の対応も。
低価格で設備、仕様が低くなっているというものであれば理解できますが、
修繕費用が発生するレベルの不具合が出てくるのはまた話が違ってくると思う。

[669: 匿名さん]

最近テレビＣＭでよく流れる横浜プリンスホテル跡地プロジェクト
も長谷工が施工していますね。

それだけクレームもある長谷工がそんな大規模なプロジェクトに参加できるって？？
信用あるのかないのか？？

[670: 匿名]

長谷工は安くあげるのが得意なので、デベの利益を出すためにこの時勢に重宝されてるだけです。

少し前のプチバブル時は長谷工意外のプロジェクトも選べたんですけどね。

[671: 匿名さん]

長谷工以外の話題はないんですか？

[672: 匿名さん]

>668

設備や仕様を露骨に落とすとモデルルームであまりのひどさに敬遠されるから、極端なことは出来ない。それで、素人には分かりづらい建物の基本設計をコストダウンしたり、施工の工数や人件費をカットってのが長谷工の得意技。青田売り物件って怖いよ。契約してしまうと、居住に耐えられないレベルで無い限り、出来の悪いことによる契約解除は買主事由による解約扱いにされて手付金放棄かタイミングによっては違約金。根気よく交渉して補修してもらうしかないんだけど、ああいった対応じゃあね。施工会社の実績はちゃんと調べないと。

[673: 物件比較中さん]

長谷工物件だらけの気がするのですが、怖くなってきました…
本当にそんなにひどいのですか…長谷工…

[674: 匿名]

自転車道路に出られる出入口はないのですか？

[675: 匿名]

すみません 線路の存在忘れてました

[676: 匿名さん]

＞それだけクレームもある長谷工がそんな大規模なプロジェクトに参加できるって？？
＞信用あるのかないのか？？

購入者には信用されなくても、業界ではコストカッターとして絶大な支持はあります。

[677: 匿名]

オハナ頼むから次はもう少しいい立地に作ってくれ！そんなら検討するから。

[678: 匿名さん]

オハナ盛り上がってるね～
しかも長谷工ネタがすごい。

オハナがこんだけ言われるのは東京だから？
長谷工仕様は日本１多いのに他県では
あまりたかれてないのかな？

[679: 匿名さん]

長谷工プラウドもどこでも叩かれてるよ。

[680: 匿名]

長谷工たたくしか手がないよね。3000万円市場で見れば野村は驚異だから、叩きたい人が多いのもうなずける。

[681: 匿名]

知人でも二人買いました。二月には終わってしまうような売れ行きらしいです。
見に行こうかと。

[682: 匿名さん]

長谷工が施工するから、プラウド品質を保てないってことで、別ブランド立ち上げたわけでしょ。従来の野村と同じと考えちゃダメでしょ。

[683: 匿名]

価格が違うんだから普通だと思うが。

プラウドの凄さは知らんけど。

[684: 匿名]

確かに。

買う方も同じとは思わないし良いんじゃない？

ホームページ見ても、十分すぎるくらいだが。

[685: 匿名さん]

>683

物件のランクでブランド使い分けてるのって、今まで三井くらいしか無かったよ。

[686: 匿名さん]

＞＞長谷工が施工するから、プラウド品質を保てないってことで、別ブランド立ち上げたわけでしょ

ってことは今後、長谷工プラウドはなくなる？

[687: 匿名さん]

オハナの結果次第でしょ。出来も含めて。

それだけここを買うのはチャレンジングなこと。

[688: 匿名さん]

府中のプラウドと外観のイメージ図そっくりなんですけど、中身は違うんですかね。

[689: 匿名さん]

＞＞長谷工が施工するから、プラウド品質を保てないってことで、別ブランド立ち上げたわけでしょ
＞＞ってことは今後、長谷工プラウドはなくなる？
＞＞オハナの結果次第でしょ。出来も含めて。

オハナが売れれば、長谷工プラウドはなくなって長谷工＆野村でオハナ？
オハナが売れなくても、プラウドとの差別化を図るために長谷工プラウドはなくなる？
どっちでも結果は同じ？

[690: 匿名さん]

バルコニーが広いのがいいですね。

[691: 匿名さん]

トランクルームを専用部分に含むだって。せこいね。

[692: 匿名さん]

え？トランクルーム共用部なんて嫌だけど

[693: 匿名]

共用だと修繕対象。専有だと修繕自分持ち。大切にしようしましょう。

[694: 匿名さん]

10年もしたら塗装もはげてくる。専有部分だと大規模修繕の対象外だから、そのまま放置で無様な姿をさらすってこともあり得るよね。

[695: 購入経験者さん]

トランクルームは共用部で専有使用が一番購入者に有利だと思います。
なんで共有部を嫌うの？
まさか、１個のトランクルームを他所のお宅と共用と勘違いですか。

[696: 匿名さん]

逆にパイプスペースって専有部分にありながら、共用部なんだよね。これはどこのデベでも慣例的に販売図では専有面積に含んでる。将来の保守のことを考えたら、共用配管は住戸外に出した設計の方がいいんだけど。長谷工には高望みかな。

[697: 匿名さん]

>690

バルコニー奥行き２ｍって今時普通だよ。もっと広いのがよければ、日綜のオープンエアリビングバルコニーでしょ。あれって、脱法的手法だから、既存不適格に要注意だけど。

[698: 匿名さん]

バルコニーの奥行きがあるとそれはそれで部屋の中に陽だまりができなくなって残念なこともありますね。

[699: 匿名]

トランクルームが全戸分、且つ共用部にあるマンションの方が少ないんでは？

都心のマンションなら聞くけどね、たまに。

[700: 匿名さん]

こういうマンションとかですかね。
http://www.mecsumai.com/urashimaoka67/quality/quality03.html

住戸から離れた場所にあると面倒で使いにくいって意見もありますね。

[701: 匿名さん]

ここは全戸分のトランクルームが玄関外の共用部にあるんですね。これは良い点として、専有面積にトランクルームを加算して部屋を広く印象付ける偽装したから悪い印象に。

[702: 匿名]

偽装って表現は、取り締まられるよ。

[703: 匿名さん]

このマンション買ってほんとによかった。毎日完成を楽しみにしています。

[704: 契約済みさん]

そうですね。
楽しみに私も待ってます。

[705: 契約済みさん]

人にはそれぞれいろんな考え方があると思います。

私たちは私たちの考えでこのマンションを買って
本当に良かったと思っています。
入居まで長いですが、毎日楽しみに
いろいろなことに頑張っていけそうです。

[706: 匿名さん]

トランクルームが玄関脇に全戸分あるケースって、それ程、珍しくは無いと思うけど、普通はバルコニーやポーチと同じく専用部分（共用部分だけど、そこの住民が専用利用）扱いだから専有面積には含めない。専有面積に含めてるってことだから、専有部ってことにしての専有面積の水増しでしょ。そのうちメーターボックスも専有面積に含めるデベが出てきたりして（笑）。

あと部屋を広く見せる一般的なトリックとしては、出窓部分を部屋の帖数に含めちゃうとか。ちゃんとチェックしないとね。

[707: 購入検討中さん]

今、どれくらい売れてるんですかね？
半分は売れたのかな？

[708: 契約済みさん]

先週で六割は売れてましたよ。
MRの商談テーブルもイッパイでしたね。

[709: 匿名さん]

キッズルームや間取りなど子育てにはとても優しさにあふれている感じですね

子育てには何かと荷物が増えていくものですからトランクルームは助かります

[710: 購入検討中さん]

もうそんなに売れているんですね。

近隣マンションが売れ残り、値引き、モデルルーム家具付販売も始まっているんで
これだけいろいろ言われるオハナはまだまだ余裕あるって思ってました。
ちょっと焦ってきましたよ。
本気で検討していかないとですね。

[711: 契約済みさん]

私の決め手は価格と広さですね。
交通の便は少し悪いし、長谷工の施工も気にかかる・・・。
でも、少し都心から離れた所でのんびり暮らしたいです。

あまり気にしてたら機を失いそうですしねー。
こういうのって考えたら買えないですよね。

[712: 購入検討中さん]

確かに価格と広さは魅力的ですね。

近隣マンションも全て長谷工仕様ですが、設備に関してはオハナが抜け出てると思います。

長谷工もいろいろ言われていますが、アフターサービスの保証期間を従来より大幅に延長
していることは他にはないプラス要素ですね。
やっぱり買いですよね。

[713: 匿名さん]

期間延長しても、ちゃんと対応してくれなければ何も意味は無いんだけどな。長谷工の対応のひどさは周知の通り。

[714: 購入検討中さん]

オハナは修繕積立金が均等方式とのことで基本的に増額はないとの説明を受けましたが、
みなさんはどう思われますか？

長期修繕計画で当初から段階増額積立方式と言っているほうが信用できるのですかね？

[715: 契約済みさん]

修繕積立金の話は信用していませんよ。
あくまで見込みですから実態は変わると思います。

そういったところはリスクとして私は捉えています。

[716: 匿名さん]

＞＞７１３

長谷工ってそんなにひどいんですか。
野村はそんな長谷工を野放しだと自社のイメージ大丈夫だろうか。

これだけクレーム、問題おきてるのは野村も知っているし、
オハナ事業第一弾だから野村も
長谷工監視、指導を今まで以上にするような気がする。
って考えあまいかな･･･

[717: 購入検討中さん]

＞＞７１５

そうなんですね。担当者が国交省のガイドラインに基づきなど…いろいろ言っていたので。
確かに増額の可能性ありと考えていたほうがよさそうですね。

[718: 匿名さん]

>>716

（渡しが知る限り）長谷工プラウドの第一弾である、プラウド東陽町のときにも同じような意見の人もいたんだけど、結果は野村は長谷工に丸投げだった。某内覧業者がブログで暴露しちゃってたよ。

[719: 匿名さん]

長谷工も問題だけど、野村も問題！

[720: 匿名さん]

国土交通省の修繕積立金のガイドラインはこちら。

http://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000061.html

均等積み立ての基本的な考え方は、３０年の計画を立てて、その間に必要な費用を均等で積み立てていく。ただし、物価や環境などの変動による修繕費用の増減を考慮して、定期的に修繕計画や積立額を見直すことが前提ってなってる。だから、将来、積立金額が増減する可能性は十分ある。

段階的増額方式だと、最初から増額が計画されていたとしても増額した費用を負担しきれずに、未納問題が発生するリスクが高いから国土交通省は、均等積み立て方式を推奨してる。売る側としては、販売時に提示する入居時の修繕積み立て金額を安く見せかけられるから、段階的増額方式を採用する傾向にあるんだけどね。

しかし、長期修繕計画と修繕積立金の取り扱いって、引渡し後は、入居者が継承するんだけど、重要事項説明時にちゃんと理解できるように説明できてなくて大丈夫なのかな。

[721: 匿名さん]

修繕積立金だけど、古くなってくると当初の30年の修繕計画に含まれない修繕項目がでてくるから、均等積立でも物価が下落しない限り、見直しのときに確実に値上げは必要になるよ。竪排水管とかエレベーターの（修繕ではなく）交換は３０年よりも先のことだからね。

[722: 購入経験者さん]

修繕積立金が均等の場合、一時金で支払う修繕積立基金がどの程度あるかによっても変わってきます。
購入当初が少ないと１０年目とかの節目で〇〇万円徴収とか、中規模・大規模修繕の度に〇〇万円の徴収に追い込まれます。支払いの出来ない住戸が出てくると修繕自体が先送りなどになり荒れてきます。

[723: 匿名さん]

積立金の一時金徴収は、段階的増額方式と一緒で、未納問題のリスク要因となるから、国土交通省のガイドラインでは推奨していない。均等積立なのに一時金徴収するとしたら、お粗末な計画。

[724: 匿名さん]

あっ、そうだ、野村の某物件では一時金徴収するかどうかは、入居後に住民で決めてくださいって無責任な方針だった。それって計画って突っ込みたくなった。

[725: 匿名さん]

他のデベの物件でもそうだけどあなたが住んでいるマンションは違うの？
最終的には住民で結成した管理組合次第でしょ。

[726: 匿名さん]

引渡し後、修繕計画を見直して変更するのは管理組合次第だけど、販売時に決めずに後はどうぞってのはどうかと思ったまでのこと。

[727: 匿名さん]

販売時にどのパターンで徴収するか決めない物件なんてありえないですよ。
管理組合が結成されるまで時間がかかるのにそれまで徴収しないってことですか？