パークシティ大崎（旧：北品川５丁目再開発計画）ってどうでしょう

[匿名さん]

売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、日本土地建物販売株式会社、大成建設株式会社、
　　　大和ハウス工業株式会社　東京本店マンション事業部、新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：未定
所在地：東京都品川区北品川５丁目５６８番（地番）
交通：JR山手線・埼京線・湘南新宿ライン・東京臨海高速鉄道りんかい線　大崎駅　徒歩6分
　　　東急池上線　五反田駅　徒歩12分　　ＪＲ山手線・都営浅草線　五反田駅　徒歩13分
　　　ＪＲ山手線・京浜東北線・東海道線・横須賀線・総武本線・京浜急行本線　品川駅　徒歩18分

北品川５丁目計画

いよいよ大崎・五反田地区の最大規模の再開発、北品川５丁目再開発が
開始されます。遅れに遅れた着工ですが区域内住民・企業の退去も進み
今月よりまず取り壊し工事が開始です。
なおデベロッパは三井不動産レジデンシャルです。
タワーマンションの名前は「パークタワー御殿山」と予想

【タイトルを正式名称に修正しました。2013年4月17日 管理担当】
【物件情報を追加しました　2013.4.19　管理担当】

[791: 匿名さん]

788
壁を入れ替えて、の時にお隣りさんとコンニチハですね。
両世帯の都合が良いときしか工事できない。

[792: 匿名さん]

まあ坪350以下でしょう。倍率つかせるならね。

[793: 匿名さん]

話しは少しそれるけど、分譲マンションって入居後も、アフターサービスの定期点検、火災警報の点検、排水管の高圧洗浄とか在宅して対応しなければならないことって結構多い。

それから契約してから入居までも、ローンの手続きや、入居説明会、内覧会や内覧会の指摘事項の補修の確認とか結構拘束される。確か三井って平日のみ対応だから、会社とか都合つけるのが大変。デベによっては休日対応してくれるところもあるが。

[794: 匿名さん]

いい部屋は思い切り高く、そうでない部屋は安い、
平均の坪単価はたいした意味がない最近の新築。

[795: 匿名さん]

タワマンは向きとか階数で値段の幅が大きいからね。

[796: 匿名さん]

この物件は価格差ありそうかな？

[797: 匿名さん]

高層オフィスとお見合いの低層西向きと永久眺望の高層南東角では坪１５０ぐらい違ってもおかしくない。

[798: 匿名さん]

グランスカイの北側低層などは隣の業務ビルと距離が近いのでかなり安いですけど、ここの西側はお見合いといっても公開空地＆道路を挟み距離がありますす。
またビル同士がオフセットされますのでそれほど圧迫感はないと思われので、西側はさほど安くはならないのではないかと想定します。低層はどこもぱっとしない眺望なので全方位でそれほど差がでないと思われます。

[799: 物件比較中さん]

駅徒歩６分が中途半端で残念。
小学校が横にあるので騒音と砂埃を覚悟しないといけませんね。

ビル風が校庭に吹くと砂埃どころか砂嵐になりそうですが
小学生は大丈夫なんでしょうか？
学校は日陰になる時間も長いし、小学生はちょっとかわいそうですね。

[800: 匿名さん]

日陰になる時間って正午前後の１時間もないと思いますよ。光は周りから差し込むでしょうし。

[801: 匿名さん]

小学校でお昼休みが日陰、はある意味サイアクかも。

[802: 匿名さん]

晴れでも曇りでも子供は元気に遊ぶでしょう。

[803: 匿名さん]

傾向的に三井は低層が安目であることが多い。大規模が多いこともあるのだろうけど、安い住戸を用意すると全体的に安い物件という印象付けができるからね。

[804: 匿名さん]

目黒川がなんか最近臭いです。気温が上がってきたからかなあ。

[805: 匿名さん]

昔よりは全然きれいになった。一昔前のこのあたりは本当にひどかった。

[806: 匿名さん]

前から住んでいる人はいいでしょうが、これから住もうって人には前よりマシなんて説得力ゼロですよ。

[807: 匿名さん]

以前、朝に散歩したとき、相当臭かったよ
風の強い日と暑い日はひどいんだろうな
このマンションは川から少し離れてる分、まだマシかもね

[808: 匿名さん]

目黒川の臭気の原因は川底にたまっているヘドロです。
またこのあたりは潮の干潮により毎日２メートル近く水位が変わりますので時間によってにおいも変わってきます。

[809: 匿名さん]

15階くらいまでで、坪320万くらいの部屋はあるかな・・

[810: 匿名さん]

目黒川は谷底の川だから湿気と臭気が一帯に立ち込めるんだよね。特に夏場はきついから下層階の人はその辺りを承知のうえで買うべし。

[811: 匿名さん]

川べりならともかく、ここまではさすがににおいはしないです。

[812: 匿名さん]

目黒付近では結構離れた所まで良い香りがしていたけどな。

[813: 物件比較中さん]

アベノミクスの影響や最近発行の経済雑誌などを見ても、坪３２０なんてあり得ないと思います。
パークシティとしての一体開発、大崎駅へのアクセス、御殿山隣接、ゼネコン微妙で、坪３８０
以上では？

[814: 匿名さん]

タワーは土地より建物比率が高いからさすがにそれはない。

[815: 匿名さん]

坪３２０でようやくサラリーマンの手が届くギリギリです。

[816: 匿名さん]

条件悪い部屋なら、坪３２０もあるのでは？
価格幅が広いだろうから。

[817: 購入検討中さん]

9月に販売開始ならば、価格は大体どのくらいに分かりますか？

[818: 匿名さん]

380以上って380からってこと？それはありえない。高層好条件の部屋でそのくらいだろう。
条件の悪い部屋なら300切りもありえる。

大崎駅周辺では大規模再開発物件は珍しくもないし、御殿山隣接なんてあまり意味はない。
スーゼネでないのはマイナスだし。

[819: 匿名さん]

いや山手線の内側は希少。

[820: 匿名さん]

部屋によって坪単価は大幅に異なります。

[821: 匿名さん]

坪350以上でしょうね。
300切りが欲しいなら、すぐ近くのオープンハウスの物件にした方がいい。

[822: 匿名さん]

平均はそれくらいだと思いますが、グランスカイがそうだったように低層は300切りますよ。

[823: 匿名さん]

グランスカイと同じくらいの価格を予定しているみたいだから平均は坪３８０程度だろうけど、
西向き低層なんかは安く出そうですね。

事前案内会で来場者が多ければ千代田富士見同様、
予定価格より釣り上げてくるでしょうね。

三井で山手線内側、否定的な要素はあっても安くはないでしょ。

[824: 匿名さん]

グランスカイ、の安い部屋は仕様がそれなりだけど。

[825: 匿名さん]

安いのは北向き低層かもしれない。小学校が目の前だからね。

[826: 物件比較中さん]

三井レジ情報
グランスカイは３５階以上はプレミアム住戸だったので平均＠を吊り上げていたが（＠３８０）、
ここはプレミアムは最上階だけなので、平均＠ではそこまで行きません（＠３６０ぐらいの感触！）。
とのことです。

まあ、プレミアムでなければ同じようなものかな・・・
でも、使用資材は今回の方がいいですよ。なにしろグランスカイは素高値のときに計画しちゃったから。

[827: 匿名さん]

モデルルーム巨大だな。体育館のようだ。

[828: 匿名さん]

360も十分高いです
でも予想通りといえばそうかなー
プチ富裕層向けですね

[829: 匿名さん]

低層の@３００ぐらいの住戸に期待。

[830: 物件比較中さん]

事前案内はいつからですか？　モデルルーム巨大とありますが、もう案内会始まったのですか？

[831: 匿名さん]

モデルルームは建設中です。グランスカイのＭＲの跡地＆丸紅のグランスイート白金高輪のモデルルームの敷地の場所です。

[832: 匿名さん]

意外と苦戦して値を下げるんじゃないかな。８００戸も集めないといけないというのはかなり大変。

[833: 匿名さん]

ここはマンション以外に店舗とかあるのでしょうか？

[834: 匿名さん]

苦戦予想は同感です。グランスカイの苦戦を見てきたので。

[835: 匿名さん]

御殿山幼稚園はどの建物に入居するのですか？

[836: 匿名さん]

このクラスの購買層って、一次所得者より目の肥えた層や二次、三次所得だったり、それなりの賃貸に住んでた人も多いはず。

施工会社が力入ってないし、ボリュームゾーンの間取りでトイレがタンクで手洗い場がないとかってのは、痛いよ。
郊外のファミリー物件じゃないんだから。三井の開発に期待してる顧客にとっては残念な内容。私もその一人。

[837: 購入検討中さん]

タンクトイレなのは、2ldk以下の部屋全てですか？

[838: 匿名さん]

水圧が足りないとか？
単にコストダウンですかね？

[839: 匿名さん]

別な物件で、タンクトイレのタンク上にわざわざ手洗い場を別に設置した、なんてのもありましたが。

[840: 匿名さん]

タワマンだと直圧は無理でポンプを使うのが普通だから、水圧じゃなくコストダウンでしょ。タンクありはタンクに結露して壁紙にカビが生えることも。

[841: 購入検討中さん]

その分、価格下げて欲しいね
その質ならば。

[842: 匿名さん]

洗面室の扉が開き戸なのもコストダウン。三井って一時期は、居室の戸も引き戸にしてたのに。

[843: 匿名さん]

パークコート富士見も大橋クロスもブリリア豊島区役所もタンクレスではないし、タンクレスは時代遅れなのでは？

[844: 匿名さん]

コストダウンだらけのものを、アベノミクスに乗じて高額で売りつけられるとしたら悲惨。

[845: 匿名さん]

高額では売れないから、コストダウンして安めに出すんじゃないのかな？

[846: 物件比較中さん]

山手線内側の大規模って他にもあるし、今後もまだ出る。
なんせ都政が推進してるから。

大崎の三井村、ブランドイメージが作れてないんだよなぁ。
なのに大崎って名前に入れちゃったし、郊外イメージのパークシティにしちゃったし、
コンセプターとやらも微妙だし。
もう何もかも中途半端。
コンセプター達がデベの意向をそれらしく代弁したところで、
お金もらって話すセリフに価値があるわけない。
三井の真剣さがこれっぽっちも伝わってこないよ。

期待してただけに残念。

[847: 匿名さん]

確かに再開発は目白押し。再開発は都もデベも潤うからね。

[848: 匿名さん]

自分は大崎とか知らないが、広告チラシみて、コンセプター？とやらが気持ち悪いと思ったことだけは覚えている。

なんか、検討者を馬鹿にしている感じがプンプンしている。

[849: 匿名さん]

ベリーのモデル？使っているあたり、特にマズイよね。

[850: 物件比較中さん]

おしゃれ子育てって、どういう家庭をイメージしているんでしょうか

[851: 物件比較中さん]

全く、あのコンセプター企画は検討者をバカにしてる。
女が検討する、女に決定権があるとでも思っているのか？
他人の意見に左右されるような購買層だとでも？
ここを買って住むことが恥になるじゃないか。

[852: 匿名さん]

SMAPの芝浦アイランドよりまし

[853: 匿名さん]

あれは広告に金を掛けてたね。
SMAP自身が芝浦に住む訳はないのに。

[854: 購入検討中さん]

大崎？どこ？
みたいなコンセプターたちですからね。いらなかったですよね

[855: 匿名さん]

ココドコ？

[856: 匿名さん]

マンションの販売企画って販売開始前と、二期目以降でガラッと変わったりして面白いよ。あと、芸能人使ってる場合だと、販売が長引くと契約期間が切れるのかパタッと露出を止めたり。

ここもどう変わっていくか見ものでしょ。

[857: 匿名さん]

芸能人はいいんですよ、広告ですから。

なんというか、コンセプターとかいって、中途半端な人達をかき集めて、変に親近感を持たせようとしている辺りが、馬鹿にしている感じがなんとも。

[858: 匿名さん]

コンセプターてヤラセでしょ。アド街でやたらいろんなところに詳しい出演者がいるけど、逆にやらせということをばらしてるようなもの。忙しいのにそんなに街に出てられないはずだし。

[859: 匿名さん]

コンセプターとかに食いついてマンションそのものに無知な方に買わせようとしてるのでしょうかね？

立地や周辺建物との色彩やデザインが調和されているだけに、何故こんな安っぽいコンセプトにするのか悲しくなる。
中身のコストダウンぶりがあまりに露骨すぎて心底ガッカリ。
山手線内側初を全面に出すのなら、施工に鹿島や竹中を使うとかしっかりして欲しかった。三井だって今後「山手線内側初のパークシティー」とかイメージ広告で使うんだろうに。それがコレ？
コンセプター？今からでも何とかならないものだろうか。

[860: 匿名さん]

飯田橋のパークコートタワーだって、スーゼネではないし。
その程度ということでしょう。

[861: 物件比較中さん]

まじめに数年前からこの地区を比較検討している客に対して、あのコンセプターは薄っぺらく軽すぎる。
彼女らに憧れ共感を持つレベルをターゲットにするなら、単価の安い地区でどうぞってことだ。
この物件の資料を見るたびに怒りが湧くレベル。

[862: 匿名さん]

800戸売るからには様々な層への訴求が必要です。大崎はファミリーが住む街というイメージが薄いのでああいうわかりやすさが必要なのでしょう。

[863: 匿名さん]

861って、そんなことで怒り心頭なんだ。
暇を通り越して下らないね。

[864: 匿名さん]

↑今日もお仕事お疲れさま。

[865: 購入検討中さん]

客寄せのための芸能人よりいいと思います。
遼君タワーとかキョンキョンタワーよりいいでしょ？
モデルさんのことはよくわからんが、
それ以外の人は他の物件でいうデザイナーさんと同じ立場です。
しかも決して中途半端な方々ではないですよ。よく勉強して発言をしましょう。
恥ずかしいですよ。

[866: 匿名さん]

植栽のデザイナー以外はマンションのデザインには関係ない人みたいだけど。

料理家と教育関係のひとは、キッズルーム、パーティールーム、スタディールームにちょろっと意見を挟むくらいでしょ。設計はとうの昔に終わってる訳だし。

[867: 購入検討中さん]

この物件自体、立地や商品にネガ少ないから、
競合デベの方々がタレント批判してつぶそうとしているのが見え見えです。
本気で検討している人にとってはだれが宣伝してようが関係ないわけですから。
つまらない議論です。

[868: 匿名さん]

>867

既に公表されている範囲では間取り図からコストダウン仕様がいくつか判明してる。具体的な情報が公開されるにつれ、もっといろいろでてくるだろうから大変だねポジは。

[869: 匿名さん]

キョンキョンタワーってどこですか？

[870: 匿名さん]

>869

富久クロス

[871: 購入検討中さん]

中途半端な人じゃない、ですか。そうかそうか。

[872: 匿名さん]

コンセプターどうこう以前に仕様の安っぽさが既に間取を見ただけで分かるようなレベルに注視して期待してた方々はガッカリなんですよ。

外観から良さげな雰囲気を醸し出してるし、点でなく面で価値を高めるのが得意な三井の新たなフラッグシティになりそうだから楽しみにしていたんですがね。

ぶっちゃけ三井のタワーで比較するなら武蔵小杉辺りより仕様落としてますよ。
中身の付加価値を上げて価格に乗せても売れる物件だと思うんですが。

[873: 匿名さん]

いや大崎を過大評価しすぎでしょ。

[874: 匿名さん]

山の手線内なのに、郊外の武蔵小杉と比較されてる時点で評価低いと思うけど。

[875: 匿名さん]

武蔵小杉はバブルだから置いておくとして、このあたりは工業地域だからいずれ乱開発されそう。目黒～五反田とかひどいよね。

[876: 匿名さん]

坪350らしいですね。

[877: 匿名さん]

３５０だと苦戦するんじゃないかな。

[878: 匿名さん]

事前説明会かモデルルーム内覧会前に価格情報は出してこないよ。そのときの目玉だからね。

高値を吹聴するってのは情報操作の一種。実際に高くてもやっぱりか安かったらお買い得ってパターンに持ち込む。

[879: 匿名さん]

OWCTも西口のルサンクもじわじわとしか売れてないのに、大崎６分は結構ハンデかもしれない。

[880: 購入検討中さん]

説明会や内覧会はいつからかもう決まってますっけ？
来月あたり？

[881: 匿名さん]

>880

まだ、そういったアナウンスは無い。販売予定が９月下旬だから、まだ先なんじゃないかな。HPで告知して募集する場合と、資料請求者にのみ案内ってパターンがある。確実に情報を得たいのなら資料請求をしておくのがいいと思う。

ちなみに販売とかの予定は未定といったところ。資料請求数やモデルルームオープンしてからの来場者の反応見て調整するから、ころころ変わるケースもある。ずるずる先送りしたら販売不振の兆候。

[882: 匿名さん]

いやいや、プチバブルのときはどこのデべも
売り渋りってのがありましたよ。
ずるずる販売を延ばして価格を高くしようとしていた。

[883: 匿名さん]

すみふはもう５ヶ月も販売を先送りしてる物件がある。今のタイミングだと、売りしぶりなのか、見込み客が集まらなくて先送りか分かりにくいから、販売スケジュールだけでなく、設定価格で判断かな。前回のミニバブル期に売り渋りしておおこけして、つい先日販売してたなんて悲惨なケースもあった。完成在庫があると、入居者にも影響があるからそのへんの判断は慎重にしないと。

[884: 匿名さん]

デベはバブルよ再びを願ってるみたいだけど、アベノミクスってどうなるんだろうね。株価は上がってるけど、今のところ利益を得てるのは、外国人投資家。それに乗っかろうと調子に乗って株に手を出したら、どっかの国の財政危機がまた再燃して、暴落なんて可能性も。どっかの国じゃなくて、次の財政危機は日本かも。

[885: 匿名さん]

三井はミニバブル期の頃に、区画整理事業でシリーズでいくつかのマンションを販売したエリアで、最初の物件販売後のインタビュー記事に塩漬けすればもっと高く売れたなんて平気でコメントしてた。で、あとから販売した物件はリーマンショックにぶつかって販売不振。そういうのに引っかからないように注意しないとね。

[887: 匿名さん]

情報商材ってSと勘違いされたかな。あんなのにお金かける価値ないよね。

[888: 匿名さん]

アメリカ様が引き締めフェーズに入れば、安倍や黒田がどんなに頑張っても地価も株価も下がりますよ。

[889: 匿名さん]

最近、湾岸タワーの不人気、内陸タワーの人気、という傾向がはっきりしていますよね。

ここも、かなりの人気だろうな。

[890: 匿名さん]

安ければ人気。高ければ不人気。