パークシティ大崎（旧：北品川５丁目再開発計画）ってどうでしょう

[匿名さん]

売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、日本土地建物販売株式会社、大成建設株式会社、
　　　大和ハウス工業株式会社　東京本店マンション事業部、新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：未定
所在地：東京都品川区北品川５丁目５６８番（地番）
交通：JR山手線・埼京線・湘南新宿ライン・東京臨海高速鉄道りんかい線　大崎駅　徒歩6分
　　　東急池上線　五反田駅　徒歩12分　　ＪＲ山手線・都営浅草線　五反田駅　徒歩13分
　　　ＪＲ山手線・京浜東北線・東海道線・横須賀線・総武本線・京浜急行本線　品川駅　徒歩18分

北品川５丁目計画

いよいよ大崎・五反田地区の最大規模の再開発、北品川５丁目再開発が
開始されます。遅れに遅れた着工ですが区域内住民・企業の退去も進み
今月よりまず取り壊し工事が開始です。
なおデベロッパは三井不動産レジデンシャルです。
タワーマンションの名前は「パークタワー御殿山」と予想

【タイトルを正式名称に修正しました。2013年4月17日 管理担当】
【物件情報を追加しました　2013.4.19　管理担当】

[771: 匿名さん]

品川区はブロック内選択制ですね。ここは品川大崎ブロックなので年収水準の高い層のブロックです。京急沿いの区民はブロックが違うので越境してくることはできないという安心感もあります。

[772: 匿名さん]

月島の駅直結と比べてどっちが値段高いかな？

[773: 匿名さん]

こっちの方が安いでしょう。

[774: ご近所さん]

月島はいいだけと、便利性は大崎です。大崎のほうが高いと思いますよ。

[775: 匿名さん]

永住はしないのでリセールどちらがいいか教えて下さい！分譲の値段次第とも思いますが。

[776: 匿名さん]

駅直結自体は魅力だが、周りのタワマン林立を考えると月島のリセールは微妙。
ならここがいいかと言うと、駅６分で駅近ではないのがイタイ。更にこの辺もタワマンは多い。
で、リセールはどっちもどっち。

[777: 匿名さん]

パークホームズ品川とここは比べてどうですか？資産性で見た場合。

[778: 匿名さん]

パークシティは指名買いする人も結構いるから、意外と駅距離は関係なかったりするよ。

[779: 匿名さん]

パークコートやプラウドの指名買いならよく聞くけど、パークシティは聞かないや。

[780: 物件比較中さん]

南向きは電車の音はどうでしょうかね。グラン○カイと同程度？

[781: 匿名さん]

三井のブランドってパークコート、パークマンションみたいにランクで使い分けてるのとは別に、パークシティは大規模ってだけの分類なのでレベルは物件によってまちまち。指名買いなんて理解不能。

[782: 匿名さん]

武蔵小杉や豊洲の中古だと三井指名買いはあるけど、大崎でそれがあるかな？

[783: 匿名さん]

三井の指名買いがあるといいながら、
パークタワー豊洲はシンガポールで販売会を開き、
それでもいまだに完売できていないのが現実です。

[784: 匿名さん]

過去レスに構造の話題があったけど、免震、制震、耐震にかかわらず乾式壁は３・１１で結構あちこちで壊れた。

建築基準では震度５強では損傷せずって規定だけど、対象は構造部分のみ。非構造部分の乾式壁は壊れても設計上問題なし。それと、戸境壁は共用部分だから補修費用は管理組合もちだけど、長期修繕計画では災害は考慮していない。なので、計画外の費用をどう捻出するかってのが問題になる。

タワマン買うなら、ローンぎりぎりで買ったらだめだよ。

[785: 匿名さん]

最近は、非タワマンでも乾式戸境壁を使ったマンションが増えていますよ。
タワマンだけの問題ではありません。

[786: 匿名さん]

乾式は簡単にヒビが入るけど直すのも簡単。

[787: 匿名さん]

ALCはヒビだけでなく、揺れたときにサッシの重みを支えられずにゆがんだなんてのもある。

[788: 匿名さん]

乾式壁を直すのは簡単だけど、壁を入れ替えて、クロスを張替える作業が必要。人件費だけでもそれなりにかかる。

[789: 購入検討中さん]

山手線内側初のパークシティだそうです。人気でそうですね。向き・階数によっては抽選になりますでしょうか？

[790: 匿名さん]

基本的に倍率がつく程度に販売戸数を調整して売り出す。１倍だとキャンセルがでたら、また、新たに客を探さなきゃならなくなる。

[791: 匿名さん]

788
壁を入れ替えて、の時にお隣りさんとコンニチハですね。
両世帯の都合が良いときしか工事できない。

[792: 匿名さん]

まあ坪350以下でしょう。倍率つかせるならね。

[793: 匿名さん]

話しは少しそれるけど、分譲マンションって入居後も、アフターサービスの定期点検、火災警報の点検、排水管の高圧洗浄とか在宅して対応しなければならないことって結構多い。

それから契約してから入居までも、ローンの手続きや、入居説明会、内覧会や内覧会の指摘事項の補修の確認とか結構拘束される。確か三井って平日のみ対応だから、会社とか都合つけるのが大変。デベによっては休日対応してくれるところもあるが。

[794: 匿名さん]

いい部屋は思い切り高く、そうでない部屋は安い、
平均の坪単価はたいした意味がない最近の新築。

[795: 匿名さん]

タワマンは向きとか階数で値段の幅が大きいからね。

[796: 匿名さん]

この物件は価格差ありそうかな？

[797: 匿名さん]

高層オフィスとお見合いの低層西向きと永久眺望の高層南東角では坪１５０ぐらい違ってもおかしくない。

[798: 匿名さん]

グランスカイの北側低層などは隣の業務ビルと距離が近いのでかなり安いですけど、ここの西側はお見合いといっても公開空地＆道路を挟み距離がありますす。
またビル同士がオフセットされますのでそれほど圧迫感はないと思われので、西側はさほど安くはならないのではないかと想定します。低層はどこもぱっとしない眺望なので全方位でそれほど差がでないと思われます。

[799: 物件比較中さん]

駅徒歩６分が中途半端で残念。
小学校が横にあるので騒音と砂埃を覚悟しないといけませんね。

ビル風が校庭に吹くと砂埃どころか砂嵐になりそうですが
小学生は大丈夫なんでしょうか？
学校は日陰になる時間も長いし、小学生はちょっとかわいそうですね。

[800: 匿名さん]

日陰になる時間って正午前後の１時間もないと思いますよ。光は周りから差し込むでしょうし。

[801: 匿名さん]

小学校でお昼休みが日陰、はある意味サイアクかも。

[802: 匿名さん]

晴れでも曇りでも子供は元気に遊ぶでしょう。

[803: 匿名さん]

傾向的に三井は低層が安目であることが多い。大規模が多いこともあるのだろうけど、安い住戸を用意すると全体的に安い物件という印象付けができるからね。

[804: 匿名さん]

目黒川がなんか最近臭いです。気温が上がってきたからかなあ。

[805: 匿名さん]

昔よりは全然きれいになった。一昔前のこのあたりは本当にひどかった。

[806: 匿名さん]

前から住んでいる人はいいでしょうが、これから住もうって人には前よりマシなんて説得力ゼロですよ。

[807: 匿名さん]

以前、朝に散歩したとき、相当臭かったよ
風の強い日と暑い日はひどいんだろうな
このマンションは川から少し離れてる分、まだマシかもね

[808: 匿名さん]

目黒川の臭気の原因は川底にたまっているヘドロです。
またこのあたりは潮の干潮により毎日２メートル近く水位が変わりますので時間によってにおいも変わってきます。

[809: 匿名さん]

15階くらいまでで、坪320万くらいの部屋はあるかな・・

[810: 匿名さん]

目黒川は谷底の川だから湿気と臭気が一帯に立ち込めるんだよね。特に夏場はきついから下層階の人はその辺りを承知のうえで買うべし。

[811: 匿名さん]

川べりならともかく、ここまではさすがににおいはしないです。

[812: 匿名さん]

目黒付近では結構離れた所まで良い香りがしていたけどな。

[813: 物件比較中さん]

アベノミクスの影響や最近発行の経済雑誌などを見ても、坪３２０なんてあり得ないと思います。
パークシティとしての一体開発、大崎駅へのアクセス、御殿山隣接、ゼネコン微妙で、坪３８０
以上では？

[814: 匿名さん]

タワーは土地より建物比率が高いからさすがにそれはない。

[815: 匿名さん]

坪３２０でようやくサラリーマンの手が届くギリギリです。

[816: 匿名さん]

条件悪い部屋なら、坪３２０もあるのでは？
価格幅が広いだろうから。

[817: 購入検討中さん]

9月に販売開始ならば、価格は大体どのくらいに分かりますか？

[818: 匿名さん]

380以上って380からってこと？それはありえない。高層好条件の部屋でそのくらいだろう。
条件の悪い部屋なら300切りもありえる。

大崎駅周辺では大規模再開発物件は珍しくもないし、御殿山隣接なんてあまり意味はない。
スーゼネでないのはマイナスだし。

[819: 匿名さん]

いや山手線の内側は希少。

[820: 匿名さん]

部屋によって坪単価は大幅に異なります。