パークシティ大崎（旧：北品川５丁目再開発計画）ってどうでしょう

[匿名さん]

売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、日本土地建物販売株式会社、大成建設株式会社、
　　　大和ハウス工業株式会社　東京本店マンション事業部、新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：未定
所在地：東京都品川区北品川５丁目５６８番（地番）
交通：JR山手線・埼京線・湘南新宿ライン・東京臨海高速鉄道りんかい線　大崎駅　徒歩6分
　　　東急池上線　五反田駅　徒歩12分　　ＪＲ山手線・都営浅草線　五反田駅　徒歩13分
　　　ＪＲ山手線・京浜東北線・東海道線・横須賀線・総武本線・京浜急行本線　品川駅　徒歩18分

北品川５丁目計画

いよいよ大崎・五反田地区の最大規模の再開発、北品川５丁目再開発が
開始されます。遅れに遅れた着工ですが区域内住民・企業の退去も進み
今月よりまず取り壊し工事が開始です。
なおデベロッパは三井不動産レジデンシャルです。
タワーマンションの名前は「パークタワー御殿山」と予想

【タイトルを正式名称に修正しました。2013年4月17日 管理担当】
【物件情報を追加しました　2013.4.19　管理担当】

[691: 匿名さん]

コンセプターたちね。確かにいらない。

[692: 検討中の奥さま]

コンセプターの名前をぐぐったら予測検索トップに「嫌い」と出る人いますね。
なぜ使うのでしょうね。
色のついた人を看板としてあえて出す理由がわかりません。
住居という生活の根幹に、色つきの人から共感を呼びかけられる不快感。
せっかくずっと楽しみにしてたのに。

[693: 購入検討中さん]

じゃあ、買わなきゃいいんじゃない。
あまり色が付いているとも思わないし、共感できる人たちだと
思いますが。

[694: 匿名さん]

デベの担当者？
嫌なら買うな、って。最近よく見る言いまわしですね。

[695: 匿名さん]

で〜も、なんだかんだ言って欲しいんだよな〜 三井のマンション。田舎者だからさ〜

[696: 匿名さん]

本来物件に自信があればコンセプターなんていらないはず。
売り切るだけの魅力作りをデベロッパーの怠慢で放棄しているとしか思えない。

[697: 匿名さん]

自信と言っても、施工をスーゼネにしてないから無理では？
湾岸はタワマンならスーゼネが一般的。

[698: 匿名さん]

グランスカイの価格と同じくらいですかね。
グラスカって階数もそうですが方角による価格差がすごいです。

１０～１５Ｆくらいの低層階だと平均坪単価３３０万くらいなのですが同じフロアなのに坪２７０（７７平米６３２０万）～３６５万（８７平米９６４０万）とものすごい開きがあります。

ここも平均は３３０くらいだと思いますが価格差を散らしてきますかね。

[699: 購入検討中さん]

アンケートに記入したのですが、ここは制震構造で、自家発電（72時間）が出来るんですね。

北東の角部屋で、1億円程度ならば検討したいです。

[700: 匿名さん]

方角と階数によりますがそんなには高くならないと思います。低層なら90平米で1億は切る。

[701: 匿名さん]

制振構造か。パークタワー目黒の３１１の時の話を読んだ感じ、下層は避けたほうが良さそうだな。
自家発の稼働時間が長いのは３１１の教訓を反映していていい感じだね。

[702: 匿名さん]

杭を打たずに支持層まで掘り下げて直接基礎というのはよいですね。

[703: 購入検討中さん]

免震希望だったのに制震とは残念です。
三井さん　これからのタワーは全部免震っていっていたのに・・・。

[704: 匿名さん]

グランスカイは免震なのにここは制振ですか。何ででしょうね。３１１であまり効果がなかったから？

[705: 匿名さん]

単なるコスト削減だよ。グランスカイより価格さげるためのコストカットです。

[706: 匿名さん]

なるほど

[707: 匿名さん]

でもグランスカイは専有部分がしょぼいよね。低層階の中古内覧したけど芝浦アイランドみたいな安普請でびっくりした。

[708: 物件比較中さん]

コンセプターはコストカットのごまかし要員なのでしょう。
グラスカは豪華な共有部分があって、そこが最大の売りだったが値段と内装で大失敗。
ここは売りになるポイントを作り出せていないということでしょうね。

コンセプターが出てきた時点で、グラスカ以上のものではないということ。
値段がグラスカを下回れば納得できますね。

[709: 周辺住民さん]

グランスカイ在住者ですが。制振ですよ。わたしは35階以上に住んでいるものですが
３１１のときも当然多少揺れましたが、
しっかり固定していましたので家具が倒れることはありませんでした。
暮らし方次第でしょうね。おそらく上物の構造がどうこうというよりは
直基礎というのが一番なんでしょう。つまりは地盤次第なんでしょうね。

[710: 匿名さん]

元はドブ川沿いの工業地帯だからなー下手に安物物件を作るとブランドイメージの構築に失敗して酷いことになりそうだから、もう少し頑張って欲しい。

[711: 匿名さん]

御殿山のガーデンシティがゴースト化しつつある。
グラスカの億越え物件がいっぱい売れ残った。
この界隈のオフィスやタワーは高級、高額物件は売れないことが実証されてしまった。
かといって利益確保のために安く売るわけにもいかない。
困りましたね、三井さん。
･･･いや、マジで本当に困ってるみたいですね。

[712: 匿名さん]

>709

制振は上層階ほど有効だからな。下層はモロに食らう。下層まで被害をサポートしたいなら免震が正解。
地盤についてはここは都区内屈指だと思うけど、揺れはそこそこ大きいので、免震を入れたほうがバランスは良かったと思う。その意味残念だよな。

[713: 物件比較中さん]

機能としてはゲストルームなどの共用部は欲しいけど、
無駄に内装が豪華な共用部は不要なので、そこがコストカットされているのは別に
気になりませんね。むしろ専有部はグラスカ以上であって欲しい！値段はグラスカ以下で。
三井さんお願いします！！

[714: 物件比較中さん]

http://www.mmm.co.jp/news/2013/info/20130325.html

＞７１１　住友スリーエム本社入りましたね。

[715: 匿名さん]

さっき引っ越ししてたよ。

[716: 匿名さん]

ゴースト化っていうのレジデンスの方だろ。

[717: 物件比較中さん]

積水さんがなれないことしたからね。

[718: 匿名さん]

しかしソニーは絶妙のタイミングで売り抜けたね。
でも噂によると大崎のソニーシティ売却したから賃貸契約更新せずにセキスイの足元見てこっちに戻るのいう話もあるみたい。

[719: 匿名さん]

グランスカイは制振でしたか。ところでグラスカの店舗部分は三井の区分所有なんですか？

[720: 匿名さん]

三井ヤバいのかな。
この一帯（城南）のプロジェクトを見ていると、失速案件には必ず三井が噛んでいるんだが。

[721: 匿名さん]

三井は大崎にコミットしてますからね。
ゲートシティにオーバルコートは大成功ですよ。

[722: 匿名さん]

大崎副都心構想がバブル末期だったかな？この辺りはその後三井がじっくりと育ててきたけど湾岸と比べるとかなり時間もかかってるし苦戦してる。

[723: 匿名さん]

大崎が新都心指定されたのは１９８２年。バブル末期とかなんの話だよ。

[724: 匿名さん]

オーバルコートってUR賃貸の？ゲートシティも結構前の案件のような。

最近の三井の大崎～品川～白金の案件は強気すぎて失敗臭いのが多いように見えるんだけどな。

[725: 匿名さん]

オーバルコートはパークタワー東京サウスとオフィスとＵＲの複合開発。東京サウスは大崎のマンション相場の2割ましだったのに即完。

ゲートシティはバブル崩壊でプロジェクトは遅れたけど大崎のオフィス賃料相場の五割ましで満室稼働となった。

[726: 匿名さん]

ゲートシティは分譲マンションもあるけどあんまり話題にならんね。

[727: 匿名さん]

オーバルコート・ゲートシティは１０年前の話か。さて、今はどうなる。

[728: 匿名さん]

制振構造なんですか？

免震は長周期の地震では耐震より揺れるし、立て揺れには対応できないから私は制振がいいと思います。
まあ、直下型地震では、どうなるかはわかりませんが。

[729: 匿名さん]

免震は縦揺れに対応していない、が、制震も縦揺れには対応していない。同じこと。
免震も最近のは長周期対策をしてある。って免震物件を買う予定はないからどーでもいいけど。

[730: 匿名さん]

１９８２年か。もう３０年以上経つのにこの進捗。バブル崩壊で日本中の再開発PRJが止まってしまったけど、ここもその１つ。

[731: 匿名さん]

山手線内側エリアはここの再開発で一応完了予定。っても今まで30年間の再開発した面積と同じくらいの規模を一気にやるのはすごいね。

あともう一つここのモデルルーム予定地にタワマン計画あるけどね。

[732: 匿名さん]

ゲートシティに入ってるのは三井系列ばかり。高水準の入居率を演出するために、何らかのバーター取引があったと推測されます。

[733: 匿名さん]

ソニーごごっそり抜けましたね、最近東五反田からジーメンスが入ってきました。
ゲートシティっていま持ち主はＮＢＦだよね。

[734: 購入検討中さん]

制震構造は下層の方が被害が大きいのですか？
いまいち構造が理解できなくて

[735: 匿名さん]

制震構造は高層階の方が揺れますよ。

[736: 匿名さん]

３１１の時に室内の石膏ボードがひび割れなどが制振マンションにおいて特定のフロアに集中したケースが多くみられました。

制振構造は簡単にいえば建物が左右にしなることで揺れのエネルギーを吸収するわけですが、上層階は揺れが大きいですが建物全体が揺れるので、破壊などはおきにくく、下層階は揺れない変わりにしなりの中心となりねじれによる破壊が起きたのではないかといわれております。

すべてのパターンの地震に対応する話とは限りませんが３１１はそうだったというはなしです。

[737: 匿名さん]

さすがに東京での話ではないですよね？

[738: 匿名さん]

東京の話ですよ。

[739: 匿名さん]

私の会社のオフィスビルは免震構造でしたが石膏ボードはヒビが入り壁紙は大きく破けましたね。躯体はもちろん無事ですが。

分譲タワーマンションの場合は共用部分はともかく専有部分の損傷は管理会社も実態がつかめず全貌が把握できないみたいですね。

[740: 匿名さん]

免震や制震でも東京でそんなに被害出るものなんですか…
湾岸や地盤があまりよくない場所なんですかね
ちょっと心配になります

[741: 匿名さん]

麹町ですので地盤はいいと思います。
建物がゆがむので構造体ではない石膏ボードが割れるのは仕方ないですね。

[742: 匿名さん]

中下層は、上に乗ってるものの重量を考えれば、大きい力がかかるのは自明。
大崎のOWCTでも特に中層の被害が大きかったという情報の記憶あり。

駆体がやられる訳でない、と割り切れるかどうかですね。
地盤がどうかというよりも集合住宅の宿命ですね。

[743: 匿名さん]

地震が心配ならタワマンなど検討せず、戸建てで断震住宅でも建てた方がいいですよ。

[744: 物件比較中さん]

ほんと、その通り。低層か戸建検討されたら？

[745: 物件比較中さん]

倒壊はしないですが、損傷はかならでますよ。M9クラスぐらいのでかいのきたら。軽微になるかどうかですよ。湾岸タワーなんか３１１で損傷額億単位との報告もありますからね。

[746: 匿名さん]

743=744

地震に対する安全性って大事な問題だろ
戸建や低層が安全だと言うならソース出せよ

[747: 匿名さん]

745
どこの湾岸タワー？
内陸の目黒タワーの損傷は掲示板で騒がれたけど。

[748: 匿名さん]

>747

確か池袋の北の方

[749: 匿名さん]

二子玉川ライズも損傷騒がれてましたね。
湾岸だから、という訳でも無いでしょうに。

[750: 匿名さん]

損傷って言っても、内装は多少傷が付くのは当たり前。勤め先の築古オフィスビルなんか内装コンクリヒビだらけになって悲惨だったけど、基礎は全然大丈夫。

[751: 匿名さん]

基礎は、って地中を掘ったの？

[752: 匿名さん]

基礎というか躯体ね。

[753: 物件比較中さん]

耐震タワマンは地震時の損傷は大きいね。
高層階の揺れは相当なものだし、室内の被害も大きい。
東雲の某野村タワマンも耐震で話題になったけど、あそこは廉価立地で低価格向けだから良いとして、ここで耐震はどうなんでしょう？？　
どうせ高層階は買えないので無縁ですが、勤務先の事務所が耐震の40階で（住宅だと50階〜60階相当でしょうか）３．１１はそれは酷いものでした。中層あたりの価格帯を狙いたいですが耐震が引っかかります。（低層マンション検討しろという指摘は承知ですが）

[754: 匿名さん]

豊洲なんかでは耐震より制震タワマンの被害のほうが大きかった、
とか聞くけど。

[755: 匿名さん]

地盤次第ってことでは？
数メートル離れただけで地盤は全然違うと言うし。
軟弱地盤同士の湾岸でも何メートル下まで杭打ってるか調べるべきでしょうね。

[756: 匿名さん]

昔の湾岸スレで何か勘違いしてるのか、杭の長さを競い合っている愚かな人がいました。

[757: 匿名さん]

ネガさん同士でやってたんじゃない？

[758: 匿名さん]

ここも廉価立地で低価格向けではないの？

[759: 匿名さん]

施工会社を見るとそう思いたくなりますが、低価格向けではないと思う。

[760: 匿名さん]

平均坪３００ぐらいじゃないとこのご時世タワーは売れないと思う。

[761: 匿名さん]

758
ここが廉価立地とは贅沢ですね。
ここより地価、ブランドが低い土地は日本中いくらでもあります。
麻布のど真ん中と比較したら廉価でしょうが、大崎が廉価や低価格向けだと思うほどの大金持ちの人がこんな掲示板チマチマ書き込むことは無いと思いますが、ただのネガですか？

[762: マンション投資家さん]

御殿山小学校通学の世帯年収平均が760万円となります、品川区では一番高い地区のようです。
情報ソース　http://www.a-lab.co.jp/research/setai-nenshu/02.html＞
実際の購入層はローンを組む方々がほとんどだと思いますので、
30代から40代の世帯年収　1200万円程度がターゲット層でしょう。

[763: マンション投資家さん]

御殿山小学校通学の世帯年収平均が760万円となります、品川区では一番高い地区のようです。
情報ソース　http://www.a-lab.co.jp/research/setai-nenshu/02.html＞
実際の購入層はローンを組む方々がほとんどだと思いますので、
30代から40代の世帯年収　1200万円程度がターゲット層でしょう。

[764: 匿名さん]

今の大崎は昔の工業地帯というイメージではないからね。かなり住みやすくなりました。

[765: 周辺住民さん]

>>742
ＯＷＣＴの中階層に住んでるけど、うちの被害はなかったぞ。よそじゃないの？

[766: 周辺住民さん]

それから、駅から徒歩6分といえど山手線内側だから、坪350万円くらいだと思うよ。

[767: ご近所さん]

品川区の小学校は自由選択ですよ。全体の小学校は良いと思います。

[768: 匿名さん]

山手線内側であって、御殿山が同じ学区というのも希少性高いと思います。目黒～五反田の目黒川沿いは雑多な感じがしますが、大崎はかなり再開発で綺麗になりましたよね。

[769: 匿名さん]

品川区は厳密には自由選択ではないです。区内を４グループに分けられ、さらに人気校は抽選になります。

[770: 匿名さん]

山の手の外側の１Rでも４００はくだらないよ。

[771: 匿名さん]

品川区はブロック内選択制ですね。ここは品川大崎ブロックなので年収水準の高い層のブロックです。京急沿いの区民はブロックが違うので越境してくることはできないという安心感もあります。

[772: 匿名さん]

月島の駅直結と比べてどっちが値段高いかな？

[773: 匿名さん]

こっちの方が安いでしょう。

[774: ご近所さん]

月島はいいだけと、便利性は大崎です。大崎のほうが高いと思いますよ。

[775: 匿名さん]

永住はしないのでリセールどちらがいいか教えて下さい！分譲の値段次第とも思いますが。

[776: 匿名さん]

駅直結自体は魅力だが、周りのタワマン林立を考えると月島のリセールは微妙。
ならここがいいかと言うと、駅６分で駅近ではないのがイタイ。更にこの辺もタワマンは多い。
で、リセールはどっちもどっち。

[777: 匿名さん]

パークホームズ品川とここは比べてどうですか？資産性で見た場合。

[778: 匿名さん]

パークシティは指名買いする人も結構いるから、意外と駅距離は関係なかったりするよ。

[779: 匿名さん]

パークコートやプラウドの指名買いならよく聞くけど、パークシティは聞かないや。

[780: 物件比較中さん]

南向きは電車の音はどうでしょうかね。グラン○カイと同程度？

[781: 匿名さん]

三井のブランドってパークコート、パークマンションみたいにランクで使い分けてるのとは別に、パークシティは大規模ってだけの分類なのでレベルは物件によってまちまち。指名買いなんて理解不能。

[782: 匿名さん]

武蔵小杉や豊洲の中古だと三井指名買いはあるけど、大崎でそれがあるかな？

[783: 匿名さん]

三井の指名買いがあるといいながら、
パークタワー豊洲はシンガポールで販売会を開き、
それでもいまだに完売できていないのが現実です。

[784: 匿名さん]

過去レスに構造の話題があったけど、免震、制震、耐震にかかわらず乾式壁は３・１１で結構あちこちで壊れた。

建築基準では震度５強では損傷せずって規定だけど、対象は構造部分のみ。非構造部分の乾式壁は壊れても設計上問題なし。それと、戸境壁は共用部分だから補修費用は管理組合もちだけど、長期修繕計画では災害は考慮していない。なので、計画外の費用をどう捻出するかってのが問題になる。

タワマン買うなら、ローンぎりぎりで買ったらだめだよ。

[785: 匿名さん]

最近は、非タワマンでも乾式戸境壁を使ったマンションが増えていますよ。
タワマンだけの問題ではありません。

[786: 匿名さん]

乾式は簡単にヒビが入るけど直すのも簡単。

[787: 匿名さん]

ALCはヒビだけでなく、揺れたときにサッシの重みを支えられずにゆがんだなんてのもある。

[788: 匿名さん]

乾式壁を直すのは簡単だけど、壁を入れ替えて、クロスを張替える作業が必要。人件費だけでもそれなりにかかる。

[789: 購入検討中さん]

山手線内側初のパークシティだそうです。人気でそうですね。向き・階数によっては抽選になりますでしょうか？

[790: 匿名さん]

基本的に倍率がつく程度に販売戸数を調整して売り出す。１倍だとキャンセルがでたら、また、新たに客を探さなきゃならなくなる。