パークシティ大崎（旧：北品川５丁目再開発計画）ってどうでしょう

[匿名さん]

売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、日本土地建物販売株式会社、大成建設株式会社、
　　　大和ハウス工業株式会社　東京本店マンション事業部、新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：未定
所在地：東京都品川区北品川５丁目５６８番（地番）
交通：JR山手線・埼京線・湘南新宿ライン・東京臨海高速鉄道りんかい線　大崎駅　徒歩6分
　　　東急池上線　五反田駅　徒歩12分　　ＪＲ山手線・都営浅草線　五反田駅　徒歩13分
　　　ＪＲ山手線・京浜東北線・東海道線・横須賀線・総武本線・京浜急行本線　品川駅　徒歩18分

北品川５丁目計画

いよいよ大崎・五反田地区の最大規模の再開発、北品川５丁目再開発が
開始されます。遅れに遅れた着工ですが区域内住民・企業の退去も進み
今月よりまず取り壊し工事が開始です。
なおデベロッパは三井不動産レジデンシャルです。
タワーマンションの名前は「パークタワー御殿山」と予想

【タイトルを正式名称に修正しました。2013年4月17日 管理担当】
【物件情報を追加しました　2013.4.19　管理担当】

[521: マンション投資家さん]

ザタワーの海抜は5ｍとなります。目黒川沿いは、3.5ｍから4ｍ。
前述のとおり、江戸時代末期にお台場建設用に
削られた歴史がありますのでほぼ、同じ海抜でも元来山麓と川沿いでは
地盤が異なっています。

治水の面では、平成12年の氾濫時などデータをもとに算出されたハザードマップによると、
40Fのザタワーは20㎝から50㎝程度の浸水は予想されています。
目黒川沿いの棟は海抜分マイナスで1～2mの浸水予想です、
心配ですが、グランスカイなどに比べればよいでしょう。

参考情報
http://www.city.shinagawa.tokyo.jp/hp/page000001100/hpg000001011.htm&g...

[522: 匿名さん]

免震と制振どっちなんだろう？

[523: 匿名さん]

御殿山が削られたって史実はあるのだろうけど、本当にここの土地もそうなのかな？
ここまで高台になっていて、崖のようになっていたとも思えないし、
もともと山のふもとの低地では？

[524: 匿名さん]

この規模で免震は難しいのでは？

[525: 匿名]

都心側の眺望はどんなかんじなのでしょうか、なかなか期待できそうなロケーションですが。

[526: 匿名さん]

規模より何より
三井は以前記者発表して、これからのタワマンは基本的に免震にすると言ってましたよね。
パークタワー東雲を実例にあげて。
実際は西巣鴨の新築タワーが免震でも制震でもなかったりするけど。

[527: 匿名さん]

この土地は元らか低地と思います。御殿山小学校のところの崖は江戸時代からあります。崖の上は松平不昧の大崎御殿となっており崖の上建っていたのではないでしょうか？

台場構築のために削られたのは違う場所ではないですか？
第一京浜のあたり、

[528: 匿名さん]

あ、御殿山小学校の現在校庭の場所は崖を削りましたが、マンションの位置は最初から低地。
今は新校舎建設の前に崖崩れ防止の工事をしています。

[529: 匿名さん]

北向きの景色はいいですよね。グラスカモデルルームに行くと分かりますよ。

[530: 匿名さん]

景色は良くても冬に寒いのがタワマン北向き。
富裕層は暖房費など気にならないからガンガン暖められるけど。

[531: 匿名さん]

別に富裕層じゃなくても真冬の月3万くらいの光熱費どってことないてしよw

[532: 匿名さん]

光熱費に著しい違いが出るほど北側は寒いのだろうか？

[533: 購入検討中さん]

現在グランスカイの賃貸ですが、こちらに住み替え予定です。
75㎡前後　8000～9000万円程度の部屋で北側・東側・南側のいずれかで25階以上を検討しています。
ｸﾞﾗﾝｽｶｲの営業さんにお願いしてもっとも早くMRに案内していただけるようにご配慮いただいました。
いまから楽しみ！！

[534: 匿名さん]

533さん。
75㎡前後　8000～9000万円程度の部屋で北側・東側・南側のいずれかで25階以上
というのは？グランスカイの営業さんからの情報ですか?だいたいそれくらいの価格になるだろうということでしょうか？

[535: 匿名さん]

予定価格はグラスカとあまり変わらないということでしょう。
ただ、千代田富士見の例もあるから来場者が多ければ坪単価は上がるでしょうね。

西向きはオフィス棟と近接するから価格は下がりそうですが、
北、東は眺望がいいでしょうし、南向きは光が入るから高いでしょうねー。

[536: 匿名さん]

坪380くらいか
角部屋は1億切るくらいからかな

[537: 匿名さん]

山手線内の真ん中に近い千代田富士見と、南端のこことを
同列に考えるのはどうかなあ。

[538: 匿名さん]

やはりアベノミクスがこの物件にも影響大だね。

[539: 匿名さん]

アベノミクスが終わったとき、も影響があるかもね。　

[540: 匿名さん]

まだグラスカの担当レベルに予定価格が出てる状況じゃないでしょ。
駅直結のルサンクやOWCTが平均坪３２０、駅６分だけど環境◎のこちらはやや高くて平均坪３４０ぐらいかと。

[541: 匿名さん]

すぐ近くのオープンレジデンシア高輪は坪260万ですよ。
しかも港区アドレスです。
ここはかなり高いですよね？

[542: 匿名さん]

それは安いですね

[543: 匿名さん]

ここも安い部屋は３００万切りますよ。

[544: 匿名さん]

低層の西向きは２５０ぐらいじゃないと買い手いない気がする。低層南向きも３００切るかな？ただ倍率はそれなりになると思う。

[545: 匿名さん]

ここは再開発物件で土地の新規取得はゼロでかる容積率のボーナスもあるので三井の保留床の取得原価は結構安いのでは？

２００５年に販売（竣工２００７）のミッドサザンレジデンス御殿山は低層階が坪２７０万、最上階が４２５万と差がありましたね。

[546: 匿名さん]

２００５年は、プチバブル前でマンション市場が安かった時代。

[547: 匿名さん]

なのでミッドサザンよりは安くなることはないかなと思っています。ベンチマークとなるのは現在発売中のルサンク大崎にグランスカイ、パークタワー東京サウスの中古価格などが参考になるでしょう。

でもグランスカイの分譲価格より大幅に安くはしないでしょうね。

販売開始は9月ですか？

[548: 匿名さん]

9月、五輪開催地が決まる月。
リフォーム契約を伴えばマンションでも消費税5%のままって説もある最後の契約月。

[549: 匿名さん]

開発規模が大きい割には目玉となる商業施設などがありませんので地味な印象ですね。現在の大崎ですが山手線駅とはいえ、例えば大井町などと比べると実質交通利便性はほぼ同等、商業利便性はかなり劣るって感じです。

三井は再開発で変わる変わるいいますがあまり具体性がないのでどうなんでしょうか？

[550: 匿名さん]

>548

日経の誤報説もある情報。常識的に考えればリフォーム部分だけ５％。

[551: 匿名さん]

どちらにしろ、確認取れてないから。常識ではなく貴方の解釈でしょう。

[552: 匿名さん]

御殿山と大井町では地格が違うのでは。利便性も山手線は３分間隔、京浜東北は５分間隔だよ。

[553: 匿名さん]

でも大井町のヨーカドーを始めとした商業施設は魅力的。

[554: 匿名さん]

9月下旬販売予定だと、登録期間、抽選、重要事項説明とかがあるから契約は１０月でしょ。

それにマンションの販売スケジュールって予定は未定といったところで、遅れるのが普通。

[555: 購入検討中さん]

大井町みたいに商業施設がごちゃっとあるのもね・・・静かなぐらいがいいよ住宅地は。むしろ大規模ＳＣじゃなくてオフィスのほうがいいね。変な人の出入りはないし、土日は静かだからね。西側の見合いはちょっと気になるが。
まちはきれいに整備されそうだし、スーパーもできるっぽいから立地は◎だね。
あとは価格次第か…。坪350～360ぐらいかな？？それより安けりゃお得か。

[556: 購入検討中さん]

ここは売れるだろうな…。うーん欲しい！！

[557: 匿名さん]

大崎は不便！

[558: 周辺住民さん]

大崎は超便利(^-^)/

[559: 匿名さん]

大井町は丸井も撤退したしヨーカ堂もどうなるか。ソープランドはしぶといけど。

[560: 匿名さん]

大井町のヨーカドーは売り上げ日本一らしいよ

[561: 匿名さん]

大井町はごちゃごちゃしてて、子育てにはちょっとな〜。
古い商店街もあるし、色んなジャンルの人が住んでるイメージ。
ヤマダ電機は便利だね。

[562: 匿名さん]

大崎は駅がきれいだし、町がごちゃごちゃしてないし、東京、新宿、横浜方面も電車で楽に行けるし。日常の買い物はライフ、休日は散歩がてらに五反田や戸越。

[563: 匿名さん]

大崎ライフっは夜23時までやるようになって利便性が上がったね。そのうち24時間営業するらしいけど。ダイソーは21時までだけど。

[564: 匿名さん]

大崎駅は短絡線で路線の構成が将来変わる可能性があるためプレハブライクな作りです。将来は大規模に変わると思うわ。

[565: 匿名さん]

バスで麻布十番や六本木方面に行けますね。24時間運行してくれると良いのに。

[566: 匿名さん]

大井町は京浜東北とりんかい線だけで、大崎は山手線とりんかい線と湘南新宿ライン。大崎の方が断然便利だと思う。

[567: 匿名さん]

大井町は大井町線もあって自由が丘や二子玉川に一本なので便利です。
また大井町線でバイパスできるので交通遮断時なども使えますよ。

そういうことでいろいろ評価軸はあると思いますが、どちらかが圧倒的に優位とはいえない状況と考え大崎と同等と表現しました。ただ駅周辺を含めた駅力でいえば大井町が優ってますよね。

[568: 匿名さん]

あと湘南新宿ラインは朝は混んでいるので渋谷方面は埼京線の方がいいですよ。こちらは大崎で確実に座れます。

[569: 匿名さん]

副都心指定されてる大崎と、古い町である大井町では将来性が大分違う。

[570: 匿名さん]

ここは検討板ですよ。何でそんなにムキになって大崎アゲなんですか？価格の正当性を検証するために周辺駅との冷静な比較は必要では？
利便性や地ぐらいの差分は価格で調整されるべきと考えます。価格ありきで高値を正当化するために材料出すのはデベであって購入者はやる必要ないですよ。