パークシティ大崎（旧：北品川５丁目再開発計画）ってどうでしょう

[匿名さん]

売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、日本土地建物販売株式会社、大成建設株式会社、
　　　大和ハウス工業株式会社　東京本店マンション事業部、新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：未定
所在地：東京都品川区北品川５丁目５６８番（地番）
交通：JR山手線・埼京線・湘南新宿ライン・東京臨海高速鉄道りんかい線　大崎駅　徒歩6分
　　　東急池上線　五反田駅　徒歩12分　　ＪＲ山手線・都営浅草線　五反田駅　徒歩13分
　　　ＪＲ山手線・京浜東北線・東海道線・横須賀線・総武本線・京浜急行本線　品川駅　徒歩18分

北品川５丁目計画

いよいよ大崎・五反田地区の最大規模の再開発、北品川５丁目再開発が
開始されます。遅れに遅れた着工ですが区域内住民・企業の退去も進み
今月よりまず取り壊し工事が開始です。
なおデベロッパは三井不動産レジデンシャルです。
タワーマンションの名前は「パークタワー御殿山」と予想

【タイトルを正式名称に修正しました。2013年4月17日 管理担当】
【物件情報を追加しました　2013.4.19　管理担当】

[471: 匿名さん]

庶民スーパーだったら、イオンあたりがいいなー
でもオーガニック系の商品を扱うスーパーがあってもいいな

[472: 匿名さん]

オーガニックならゲートシティのリラックがありますよ。
このマンションからは一番近いスーパーになるけどマンション住民だけじゃ商売成り立たないから周辺から客集めないとならない。だからライフとかと差別化しないといけないから大変だよね。グランスカイのデリドみたいに企画倒れにならないといいけど。

[473: 匿名さん]

御殿山小っていうのがいいね。末は博士か大臣か。

[474: 匿名さん]

クヤクションとどちらが高いですか？

[475: 匿名さん]

立地は似たようなものだね。一昔前なら絶対に池袋が高かっただろうけど大崎も高くなったから微妙だね。

[476: マンション投資家さん]

こちら40Ｆは屋上で、実質39Ｆ建。
北東は、御殿山低層地区ですので、抜けがよく、東京タワーも見えそう。
北東角部屋が狙いですね。
震災後の設計ですので、72時間の自家発電など最新設備、
隣棟に大型スーパーも隣接される予定とのこと。
資料正式公開がたのしみですね。

[477: 匿名さん]

共有施設にキッズルームがあるみたいだけど、いらないなー。
子育てで使ったとしても一瞬だし、古くなるのが早そう。
共用施設はゲストルームとラウンジで十分だと思う。
パーティールームはどっちでもいい。

[478: 匿名さん]

同感。キッズルームはいらない。
北品川ホームズの１Ｆにある小関児童館で十分。
子育て支援施設とやらもできるのでマンション共用部には必要ないと考えます。

[479: 匿名さん]

近くのミッドサザンレジデンス御殿山も北東角は競争倍率高くて最初に売れていましたよね。
知人が高層階住んでいますがすばらしい眺望でした。

[480: 匿名さん]

大崎の治安はどうですか？

[481: 匿名さん]

近くに住んで4年になりますが、大崎駅の新西口方面では怪しげな人は見たことありません。
平日はオフィスの人で賑わってますし、休日は家族連ればかりです。

大崎は人が多すぎず、少なすぎないところ。
駅周辺がすっきりしてて綺麗なところ。
居酒屋や怪しい店がほとんどないところ。
が良いと思います。

[482: 購入検討中さん]

行燈部屋多いな。これはひどい

[483: 匿名さん]

どういう意味です？

[484: 購入検討中さん]

タワマンにありがちなんだけど窓がない部屋が多いって事

そういう面では池袋のタワマンのほうがマシだった

[485: 匿名さん]

ツインタワーにした方が良かったかもね

[486: 匿名さん]

タワマンに、ではなくて内廊下タワマンに、ですね。

[487: 匿名さん]

特設サイトOh-gardensの動画を見たけど、三井さんすごく力を入れているね
動画を見てると、子育てのこと以外、何も語られてないくらい、子育て家庭を一番のターゲットにしてるね
この力の入れようを考えると、シティといえど、坪400はいくんじゃないかと

[488: 購入検討中さん]

こんなところで坪４００なんて買うやついねーｗ

大崎のペﾃﾞｽトリアンデッキで四分の免震タワーですら坪３３０～なのに

ここの適正価格は３００前半。だけど今全体的に強気な値付け多いし、高くなりそうなのは否定できない

[489: 購入検討中さん]

普通制震や免震って表示するけどまさかここ耐震構造なの？

[490: 匿名さん]

新豊洲とか月島が強気価格ですね。三井だけが売主ではないけど。

[491: 匿名さん]

ルサンクは免震がメインでマンション自体のグレードは低いからなー
OWCTが330くらいだっけ。
三井がやるということを考慮して、350〜380あたりかな

[492: 購入検討中さん]

だからその価格はありえないｗｗだったら池袋のここより地盤いい免震タワー買ったほうがマシ

ここ地盤だめでしょどう考えても。しかも６分なのに。高くても３５０だよ。もちろんプレミアムはもっとするだろうけど

[493: 匿名さん]

液状化マップでは、ここはセーフだったよ

[494: 購入検討中さん]

月島にしろ、良く地盤ゆるゆるのとこに建つタワー買うよなあ。地盤が一番大事なのに

そのうえでの制震や免震だよ。

[495: 匿名さん]

地盤が一番大事なの？
私の一番の優先事項は、一番、立地、二番、価格、だな。
地盤は五番ぐらい？

[496: 匿名さん]

地盤は重要じゃないかな
新浦安みたいなことにはなりたくないし、資産価値を考える上でも地盤は重要

[497: 購入検討中さん]

地震がなかったら地盤なんて二の次だけど地盤は大事だろ

地盤がゆるいと揺れが大きいしその分建物にたいしてんのダメージが大きいし
ここは違うらしいけど液状化する場所なんて論外

もちろん一番は立地だけどなー

[498: 匿名さん]

http://to-ekijoukayosoku.jp/start/03-jyouhou/ekijyouka/lhmap2.aspx
基本的に、第一京浜を超えたら危険だね

[499: 匿名さん]

目黒駅前とここが同時期だったら、どっちが人気出たかな
圧倒的に目黒かな？価格次第だろうけど

[500: 購入検討中さん]

目黒駅前とここじゃ価格がちがいすぎる

[501: 匿名さん]

地盤なんて関東平野ならどこも緩いよ。
基本的に杭打ち必須で（直基礎の方が本当に大丈夫なのかむしろ不安）その内容チェックが重要。
杭の長さ50mとかは個人的には無理、だけどね。

ここは川の下流域なので湾岸と同程度に捉えておく方が良いでしょうね。

[502: 匿名さん]

とグランスカイ、プラウドタワー東五反田、ミッドサザンレジデンス、ルサンク大崎のスレと同じ話が繰り返されます。

[503: 匿名さん]

そんなに古くから、検討スレを読み続けているんですか？
すごいですね。

[504: 匿名さん]

ここは、まだ直接川に面してない分、他のタワマンに比べて水害もほんのちょっとだけ少ないかもね

[505: 物件比較中さん]

もちろん震源地の場所にもよるんですが、
同じ区でも震度1以上違う場合もあるんですが？
しかも例えば震度5強と6強じゃ大違いだし。

多分この辺もかなり杭長くうつことになるんじゃないかな
素人だからまだわからないけど

[506: マンション住民さん]

LDKの広い間取りあったら欲しいが　

[507: 匿名さん]

工事現場の囲いに貼ってある建築計画には確か直接基礎と書いてあった気がします。
この辺は地盤固いと思います。大崎駅周辺に一部液状化地盤があるみたいですが。

直接基礎のタワーマンションは結構少ないと思います。

一般的に建物は杭みたいな棒より面で支えた方が強いでしょ。
建物を支える固い地盤が深くに存在するから仕方なく杭を打ってるだけ。

まあ、もうすぐレジデンシャルサロンがオープンするからはっきりするでしょう。

[508: 購入検討中さん]

直接基礎ならいい地盤があるんだね。知らなかった失礼

[509: 匿名さん]

コストダウンじゃなければいいけど。

[510: 匿名さん]

直接基礎ですよ。杭を打つのではなく深く地面を掘り下げて硬い地盤まで到達させその上にスラブをうって基礎とします。勝どきの東京タワーズなんかも直接基礎です。

[511: 匿名さん]

ここですか！350以上なのに、三井愛を自慢し合うドM掲示板は。

[512: 匿名さん]

>>511
その掲示板はパークタワー東雲です。
警備員さんのことまで賞賛してます。

[513: 匿名さん]

ほちーやすくだちてー。

[514: 匿名さん]

ここの直接基礎はコストカットの可能性もある。浦安じゃないけど三井は施工者コストにはシビアな会社だから。

[515: 匿名さん]

市川の例があるしね

[516: マンション投資家さん]

地盤のことで盛り上がってますね。

40F　ザタワー（D棟）の土地は御殿山南側、麓に位置します。
　今回マンションに御殿山とつかないのは、御殿山小学校までが
御殿山と地元では言われてためになります。

御殿山南側である御殿山小学校校庭の土地は
江戸時代末期、江戸防衛のためお台場建設用に
土地を削られた歴史があります。
（御殿山の上も、イギリス公使館建設用地となり、さらに鉄道建設によって東側も削られています。）
40Fの土地の一部は御殿山の麓ですので山の一部と畑でした。
地盤は大崎駅西側、目黒川沿いと比べぎりぎりで
比較的強い地区となります。

ただ、30mほど離れた同じ再開発地域の大崎駅に近い、目黒川沿い小関地区は、
歴史的にも氾濫を繰り返し起こしていますので、大変残念ながら、地盤が弱いです。
購入検討の方は、ザタワーが良いでしょう。

品川区ハザードマップが品川区のホームページで公開されていますので
上述のことが確認いただけます。

[517: マンション投資家さん]

地盤のことで盛り上がってますね。

40F　ザタワー（D棟）の土地は御殿山南側、麓に位置します。
　今回マンションに御殿山とつかないのは、御殿山小学校までが
御殿山と地元では言われてためになります。

御殿山南側である御殿山小学校校庭の土地は
江戸時代末期、江戸防衛のためお台場建設用に
土地を削られた歴史があります。
（御殿山の上も、イギリス公使館建設用地となり、さらに鉄道建設によって東側も削られています。）
40Fの土地の一部は御殿山の麓ですので山の一部と畑でした。
地盤は大崎駅西側、目黒川沿いと比べぎりぎりで
比較的強い地区となります。

ただ、30mほど離れた同じ再開発地域の大崎駅に近い、目黒川沿い小関地区は、
歴史的にも氾濫を繰り返し起こしていますので、大変残念ながら、地盤が弱いです。
購入検討の方は、ザタワーが良いでしょう。

品川区ハザードマップが品川区のホームページで公開されていますので
上述のことが確認いただけます。

[518: 購入検討中さん]

OWCTのほうはほぼ御殿山と同じ海抜で高台にあるが、ここは同じくらいの海抜なのかな？特に目黒川近いので気になりますね。

[519: 匿名さん]

OWCTが御殿山と同じなら、目黒川沿いは確実に海抜は低いと思います。

[520: 匿名さん]

目黒川が氾濫したら治水処置が取られて近隣の再開発が進むかも。

[521: マンション投資家さん]

ザタワーの海抜は5ｍとなります。目黒川沿いは、3.5ｍから4ｍ。
前述のとおり、江戸時代末期にお台場建設用に
削られた歴史がありますのでほぼ、同じ海抜でも元来山麓と川沿いでは
地盤が異なっています。

治水の面では、平成12年の氾濫時などデータをもとに算出されたハザードマップによると、
40Fのザタワーは20㎝から50㎝程度の浸水は予想されています。
目黒川沿いの棟は海抜分マイナスで1～2mの浸水予想です、
心配ですが、グランスカイなどに比べればよいでしょう。

参考情報
http://www.city.shinagawa.tokyo.jp/hp/page000001100/hpg000001011.htm&g...

[522: 匿名さん]

免震と制振どっちなんだろう？

[523: 匿名さん]

御殿山が削られたって史実はあるのだろうけど、本当にここの土地もそうなのかな？
ここまで高台になっていて、崖のようになっていたとも思えないし、
もともと山のふもとの低地では？

[524: 匿名さん]

この規模で免震は難しいのでは？

[525: 匿名]

都心側の眺望はどんなかんじなのでしょうか、なかなか期待できそうなロケーションですが。

[526: 匿名さん]

規模より何より
三井は以前記者発表して、これからのタワマンは基本的に免震にすると言ってましたよね。
パークタワー東雲を実例にあげて。
実際は西巣鴨の新築タワーが免震でも制震でもなかったりするけど。

[527: 匿名さん]

この土地は元らか低地と思います。御殿山小学校のところの崖は江戸時代からあります。崖の上は松平不昧の大崎御殿となっており崖の上建っていたのではないでしょうか？

台場構築のために削られたのは違う場所ではないですか？
第一京浜のあたり、

[528: 匿名さん]

あ、御殿山小学校の現在校庭の場所は崖を削りましたが、マンションの位置は最初から低地。
今は新校舎建設の前に崖崩れ防止の工事をしています。

[529: 匿名さん]

北向きの景色はいいですよね。グラスカモデルルームに行くと分かりますよ。

[530: 匿名さん]

景色は良くても冬に寒いのがタワマン北向き。
富裕層は暖房費など気にならないからガンガン暖められるけど。

[531: 匿名さん]

別に富裕層じゃなくても真冬の月3万くらいの光熱費どってことないてしよw

[532: 匿名さん]

光熱費に著しい違いが出るほど北側は寒いのだろうか？

[533: 購入検討中さん]

現在グランスカイの賃貸ですが、こちらに住み替え予定です。
75㎡前後　8000～9000万円程度の部屋で北側・東側・南側のいずれかで25階以上を検討しています。
ｸﾞﾗﾝｽｶｲの営業さんにお願いしてもっとも早くMRに案内していただけるようにご配慮いただいました。
いまから楽しみ！！

[534: 匿名さん]

533さん。
75㎡前後　8000～9000万円程度の部屋で北側・東側・南側のいずれかで25階以上
というのは？グランスカイの営業さんからの情報ですか?だいたいそれくらいの価格になるだろうということでしょうか？

[535: 匿名さん]

予定価格はグラスカとあまり変わらないということでしょう。
ただ、千代田富士見の例もあるから来場者が多ければ坪単価は上がるでしょうね。

西向きはオフィス棟と近接するから価格は下がりそうですが、
北、東は眺望がいいでしょうし、南向きは光が入るから高いでしょうねー。

[536: 匿名さん]

坪380くらいか
角部屋は1億切るくらいからかな

[537: 匿名さん]

山手線内の真ん中に近い千代田富士見と、南端のこことを
同列に考えるのはどうかなあ。

[538: 匿名さん]

やはりアベノミクスがこの物件にも影響大だね。

[539: 匿名さん]

アベノミクスが終わったとき、も影響があるかもね。　

[540: 匿名さん]

まだグラスカの担当レベルに予定価格が出てる状況じゃないでしょ。
駅直結のルサンクやOWCTが平均坪３２０、駅６分だけど環境◎のこちらはやや高くて平均坪３４０ぐらいかと。

[541: 匿名さん]

すぐ近くのオープンレジデンシア高輪は坪260万ですよ。
しかも港区アドレスです。
ここはかなり高いですよね？

[542: 匿名さん]

それは安いですね

[543: 匿名さん]

ここも安い部屋は３００万切りますよ。

[544: 匿名さん]

低層の西向きは２５０ぐらいじゃないと買い手いない気がする。低層南向きも３００切るかな？ただ倍率はそれなりになると思う。

[545: 匿名さん]

ここは再開発物件で土地の新規取得はゼロでかる容積率のボーナスもあるので三井の保留床の取得原価は結構安いのでは？

２００５年に販売（竣工２００７）のミッドサザンレジデンス御殿山は低層階が坪２７０万、最上階が４２５万と差がありましたね。

[546: 匿名さん]

２００５年は、プチバブル前でマンション市場が安かった時代。

[547: 匿名さん]

なのでミッドサザンよりは安くなることはないかなと思っています。ベンチマークとなるのは現在発売中のルサンク大崎にグランスカイ、パークタワー東京サウスの中古価格などが参考になるでしょう。

でもグランスカイの分譲価格より大幅に安くはしないでしょうね。

販売開始は9月ですか？

[548: 匿名さん]

9月、五輪開催地が決まる月。
リフォーム契約を伴えばマンションでも消費税5%のままって説もある最後の契約月。

[549: 匿名さん]

開発規模が大きい割には目玉となる商業施設などがありませんので地味な印象ですね。現在の大崎ですが山手線駅とはいえ、例えば大井町などと比べると実質交通利便性はほぼ同等、商業利便性はかなり劣るって感じです。

三井は再開発で変わる変わるいいますがあまり具体性がないのでどうなんでしょうか？

[550: 匿名さん]

>548

日経の誤報説もある情報。常識的に考えればリフォーム部分だけ５％。

[551: 匿名さん]

どちらにしろ、確認取れてないから。常識ではなく貴方の解釈でしょう。

[552: 匿名さん]

御殿山と大井町では地格が違うのでは。利便性も山手線は３分間隔、京浜東北は５分間隔だよ。

[553: 匿名さん]

でも大井町のヨーカドーを始めとした商業施設は魅力的。

[554: 匿名さん]

9月下旬販売予定だと、登録期間、抽選、重要事項説明とかがあるから契約は１０月でしょ。

それにマンションの販売スケジュールって予定は未定といったところで、遅れるのが普通。

[555: 購入検討中さん]

大井町みたいに商業施設がごちゃっとあるのもね・・・静かなぐらいがいいよ住宅地は。むしろ大規模ＳＣじゃなくてオフィスのほうがいいね。変な人の出入りはないし、土日は静かだからね。西側の見合いはちょっと気になるが。
まちはきれいに整備されそうだし、スーパーもできるっぽいから立地は◎だね。
あとは価格次第か…。坪350～360ぐらいかな？？それより安けりゃお得か。

[556: 購入検討中さん]

ここは売れるだろうな…。うーん欲しい！！

[557: 匿名さん]

大崎は不便！

[558: 周辺住民さん]

大崎は超便利(^-^)/

[559: 匿名さん]

大井町は丸井も撤退したしヨーカ堂もどうなるか。ソープランドはしぶといけど。

[560: 匿名さん]

大井町のヨーカドーは売り上げ日本一らしいよ

[561: 匿名さん]

大井町はごちゃごちゃしてて、子育てにはちょっとな〜。
古い商店街もあるし、色んなジャンルの人が住んでるイメージ。
ヤマダ電機は便利だね。

[562: 匿名さん]

大崎は駅がきれいだし、町がごちゃごちゃしてないし、東京、新宿、横浜方面も電車で楽に行けるし。日常の買い物はライフ、休日は散歩がてらに五反田や戸越。

[563: 匿名さん]

大崎ライフっは夜23時までやるようになって利便性が上がったね。そのうち24時間営業するらしいけど。ダイソーは21時までだけど。

[564: 匿名さん]

大崎駅は短絡線で路線の構成が将来変わる可能性があるためプレハブライクな作りです。将来は大規模に変わると思うわ。

[565: 匿名さん]

バスで麻布十番や六本木方面に行けますね。24時間運行してくれると良いのに。

[566: 匿名さん]

大井町は京浜東北とりんかい線だけで、大崎は山手線とりんかい線と湘南新宿ライン。大崎の方が断然便利だと思う。

[567: 匿名さん]

大井町は大井町線もあって自由が丘や二子玉川に一本なので便利です。
また大井町線でバイパスできるので交通遮断時なども使えますよ。

そういうことでいろいろ評価軸はあると思いますが、どちらかが圧倒的に優位とはいえない状況と考え大崎と同等と表現しました。ただ駅周辺を含めた駅力でいえば大井町が優ってますよね。

[568: 匿名さん]

あと湘南新宿ラインは朝は混んでいるので渋谷方面は埼京線の方がいいですよ。こちらは大崎で確実に座れます。

[569: 匿名さん]

副都心指定されてる大崎と、古い町である大井町では将来性が大分違う。

[570: 匿名さん]

ここは検討板ですよ。何でそんなにムキになって大崎アゲなんですか？価格の正当性を検証するために周辺駅との冷静な比較は必要では？
利便性や地ぐらいの差分は価格で調整されるべきと考えます。価格ありきで高値を正当化するために材料出すのはデベであって購入者はやる必要ないですよ。