パークシティ大崎（旧：北品川５丁目再開発計画）ってどうでしょう

[匿名さん]

売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、日本土地建物販売株式会社、大成建設株式会社、
　　　大和ハウス工業株式会社　東京本店マンション事業部、新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：未定
所在地：東京都品川区北品川５丁目５６８番（地番）
交通：JR山手線・埼京線・湘南新宿ライン・東京臨海高速鉄道りんかい線　大崎駅　徒歩6分
　　　東急池上線　五反田駅　徒歩12分　　ＪＲ山手線・都営浅草線　五反田駅　徒歩13分
　　　ＪＲ山手線・京浜東北線・東海道線・横須賀線・総武本線・京浜急行本線　品川駅　徒歩18分

北品川５丁目計画

いよいよ大崎・五反田地区の最大規模の再開発、北品川５丁目再開発が
開始されます。遅れに遅れた着工ですが区域内住民・企業の退去も進み
今月よりまず取り壊し工事が開始です。
なおデベロッパは三井不動産レジデンシャルです。
タワーマンションの名前は「パークタワー御殿山」と予想

【タイトルを正式名称に修正しました。2013年4月17日 管理担当】
【物件情報を追加しました　2013.4.19　管理担当】

[348: 購入検討中さん]

ジムとかはないよね？
管理費上がるだけだから、無駄なものはつけないでほしいな

[349: 匿名さん]

三井は大規模共用施設好きだからな。
管理するものが多ければ多いほど竣工後も稼げるし。

[350: 購入検討中さん]

共用施設は三年も経てば、見た目で分かるほどガタが出始めるからなー

[351: 匿名さん]

学区は日野と御殿山小学校どちらでも選べるでのしょうか。
日野の評判ってあまりよくないような。。御殿山も改築しますし、御殿山の方がいいのかな

[352: 匿名さん]

学区は御殿山ですよ、御殿山は芸能人の子弟が結構います。ちょうど二年後に新校舎になって一学年三学級に拡大します。日野はエリア外なので越境での優先順位は低いです。実際は希望すれば入れるみたいですがね。あと中学は品川学園が学区ですよ。

[353: 匿名さん]

>>350

メンテにどれくらい金かけるかですよね。
金かけてるところ（すなわち管理費が高いマンション）は綺麗ですよね。

[354: 匿名さん]

>>352
そうなんですね。
品川学園は新しいところだよね。進学率とかどうなんだろう
御殿山小学校はいい評判を聞きます。

[355: 匿名さん]

品川学園の前身の城南中学の進学実績はちょっとヤバイ感じでした。

[356: 匿名さん]

市況見極めのため販売時期を延期しているのでしょうか？

[357: 購入検討中さん]

モデルルームの建築状況を見てきましたが、二階建てでけっこう大きいですね
まだ骨組みだけでしたけど

[358: 購入検討中さん]

工事完了が二年後の計画通りならば、販売は大体いつ頃開始になりますかね？

[359: 匿名さん]

グランスカイの販売開始は竣工二年前でしたね。

[360: 匿名さん]

モデルルームも完成するから夏前には売り出すかもですね。でもここは大規模再開発エリアの中なので再開発完了後の方が高く売れそう。

[361: ご近所さん]

御殿山小が隣って最高だね。しかも新築されるんですか？

[362: 匿名さん]

御殿山小学校は今工事中、二年後に完成予定。

[363: 匿名さん]

子供のいる家庭には最高でしょう。リセールも期待できる。

[364: 匿名さん]

御殿山は戸建が中心で高齢者ばかりだけど坂下の小関地区は若い世帯が多いです。古いマンションが多いエリアですが、中古の流通が活発で常に住民の入れ替わりがあり高齢化が抑制されているようです。
御殿山幼稚園も再開発終了後に幼保一体型施設として戻ってくる予定ですよ。

[365: 購入検討中さん]

幼稚園情報が確かなら嬉しいです。
子育てにはいい環境ですね。駅近だし大通りに面していない。
問題は価格ですけど。。

[366: 匿名さん]

御殿山幼稚園は平成27年度に再開発ビルの中に作られる地域貢献施設に入居予定です。

http://www.city.shinagawa.tokyo.jp/hp/menu000000200/hpg000000183.htm

[367: 匿名さん]

保育園近くても入れるかどうかとは無関係。このあたりは再開発前の低所得者も多いから抽選になれば負けるのは確実。

[368: 匿名さん]

保育園なんてどうでもいいよ。

[369: 物件比較中さん]

期待の物件なので早くどんな物件なのか知りたいですね？
いつぐらいから資料請求開始するんですかね？

[370: 匿名さん]

売り渋り中なのでもうしばらく待ってて。

[371: 匿名さん]

グランスカイと規模はほぼ同じです。

[372: 匿名さん]

ただ高さはこっちの方が高いのにグランスカイ44階に対して階数は39階なので階高は高く天井が高いと予測。

[373: 匿名さん]

工事が進んでますね。

[374: 購入検討中さん]

そんなに状態は変わってないように思えるが、、進んでいるのか

[375: 匿名さん]

モデルルームでかっ！
体育館みたい。

[376: 匿名さん]

低層でも坪３６０～みたいです。高層は４５０くらいいくかな？

[377: 購入検討中さん]

低層で8000万くらいか

[378: 匿名さん]

どこ情報ですか？

[379: 匿名さん]

中心価格帯が9千万台になりますね。果たして売れるのだろうか？

[380: 匿名さん]

普通のサラリーマンじゃ変えないね。

[381: 匿名さん]

山手線内側に普通のサラリーマンが買うのはなかなか難しいと思われます。

普通のサラリーマンでも二馬力大企業サラリーマンとか親援助がたくさんあるとかそういう人は可能ですけどね。

[382: 匿名さん]

ここは目黒川流域の低地だけどね。
再開発による価値の創造というものでしょうか。

[383: 匿名さん]

ずっと町工場があり放置されてきたエリアですからね。
大崎五反田エリアは三井不動産が20年以上前から価値創造（値上げ）に取り組んでおります。

[384: 匿名さん]

この間の豪雨で目黒川が氾濫しそうになったことを考えると、この場所も立派なハザード地帯だからな

[385: 匿名さん]

山手線内側も城北なら余裕で買えますよ。

[386: 匿名さん]

その通りですね。
御殿山･島津山の坂下。いわゆる「地位」はあまり良くないところで、だから町工場が集まっていたわけです。
グランスカイなども同様ですが。

[387: 匿名さん]

だからこそアービトラージが成り立つわけですよ。
坂の上はかつては水はけがと日当たり良く乾燥していて、高台ゆえに眺望も良かったからこそ価値があったわけですが、今や眺望など期待できませんし駅からも遠く不便なだけで実質的なよさはほとんど失われました。

かつての高台はタワーマンションなどににとってかわられるのが時代の流れでしょう。

高台の住宅エリアはブランドを欲しがる人が切り刻まれた土地を買って容積率ギリギリに三階建ての家を建てるので緑は失われ街並みはひどい状態ですからね。

[388: 匿名さん]

目黒川沿いは京浜工業地帯の一部だったため工場だらけでしたよ。御殿山に住んでいた吉川英治も煤煙のあまりのひどさに引っ越したくらいです。

[389: 匿名さん]

8000から9000万円だったら、年収どれくらいの人が買える？

[390: 匿名さん]

世帯年収１５００万以上。

[391: 匿名さん]

高いなー
再開発以外の魅力があるのかな

[392: 匿名さん]

御殿山、島津山より駅に近い

[393: 匿名さん]

売れるのかなー

[394: 匿名さん]

なんせ７４０戸だからねえ。普通のマンション１５棟分くらいあるから大変だ。知名度が高いエリアではないが、かなり広域から客を集める必要があるのでいろいろプロモーションするんだろうね。

[395: 匿名さん]

グラスカは不調だったけど、どう人を集めたんだろうね。
駅から微妙な距離だし、五反田のうるさい繁華街に近いし、そもそも無駄に高い。

[396: 匿名さん]

グラスカはイケイケの時代に企画されたからね。プラウドタワーはグラスカより高いのにかかわらず即完したわけだからニーズはある。

グラスカに対する優位性は再開発規模が桁違いってことくらいですかね。

[397: 匿名さん]

施工西松建設は近隣のオープンハウスと同じですね。

[398: 匿名さん]

でも工事事務所とか違う場所にあるよね。
オープンハウスの工事事務所はファミマの近くにあります。

[399: マンション住民さん]

ここ、駅から微妙に遠い。途中のエリアに何ができるのか、それしだいで距離の感じ方も違ってきますね

[400: 匿名さん]

大崎って意外と穴場だよね。交通利便は元々抜群だし。
実際御殿山が高級住宅地とかいうけどあまり関係ないし、ましてや工場地帯だったこともあんまり関係ないでしょ。
街開発で一気に変わるんだから。
住むときにどうなっているかのほうが大事ですよね。
＠３３０程度だったら売れるね。戸数が多いから大変だろうけど。

[401: 匿名さん]

330だったらすごく人気出そう。
でも三井さんだからなー

[402: 匿名さん]

http://www.31sumai.com/mfr/X0732/index.html
公式出ましたね！名前はパークタワー大崎でした。

[403: 匿名さん]

すみません、パークシティでした。

[404: マンコミュファンさん]

あと特設サイトもありますね。
http://www.31sumai.com/oh-gardens-lab/

[405: 匿名さん]

oh！って。。。

[406: 匿名さん]

パークシティとは意外！うち廊下見たいだけど間取りプランをみるとグランスカイより庶民的な感じ。安いかも。

[407: 匿名さん]

パークシティって、パークタワーの格下？

[408: 匿名さん]

パークシティは大規模開発物件のブランド。単体だとまあ格下といえば格下。豊洲とかそうだね。

[409: 匿名さん]

平均坪310くらいかな？パークシティだし。

[410: 匿名さん]

そのレベルじゃ即日完売しそう

[411: 匿名さん]

パークシティで駅近が多い大崎で5分以上だし、戸数多いし、坪320が妥当だな。

[412: 匿名さん]

間取り図みると高級物件じゃないことがわかる。
１１０Ａとかかなり珍妙な間取りだよ。
内廊下なのに中住戸が多いから変な間取りだらけ。

戸数が多いから平均坪単価にどの程度意味があるかわからんが、目玉の部屋として坪２００万台を出してくる可能性はある。グランスカイよりは安いイメージ。

[413: 匿名さん]

目玉は坪280程度と予想。大崎はタワー乱立。

[414: 周辺住民さん]

グランスカイよりだいぶ安く分譲するみたいという話はあったけど、
千代田富士見の例もあるし、
来場者が多ければ価格はつり上げてくるでしょうね。

パークシティだから内装は期待できないかな・・・。
構造はどうなんだろう？

[415: 匿名さん]

平均坪３００くらいででないかな。

[416: 匿名さん]

竣工から入居まで二ヶ月も空くのはなぜ？

[417: 匿名さん]

パークシティ大崎とは。
パークコート御殿山ザタワーかと思ってたけど、予想外にブランド性を排除してきたね。
やはり高台でなく低地ということでこうしたんだろうけど、価格は期待できそう。

[418: 匿名さん]

パークシティについて復習しておこう

http://www.31sumai.com/brand/page/parkcity/

[419: 匿名さん]

目黒川の北側でマンション名に大崎とつける物件はもしかして初かもしれない。

[420: 匿名さん]

隣りにスーパーができるらしいが大丈夫なのだろうか？グランスカイは一年持たずに出て行ったが。

[421: 匿名さん]

パークシティだけど物件概要はハイグレードになってる。
安くはないでしょう。

[422: 匿名さん]

タワーじゃない目黒川沿いの住宅棟は賃貸なのかな？

[423: 匿名さん]

何も情報ですよね。
賃貸の可能性高そうです。

[424: 匿名さん]

御殿山幼稚園はこの建物に入るのですかね？

[425: 匿名さん]

oh-gardensを見ると、女性（特に子育て世代）をターゲットにしてる感じがするね
「おしゃれ子育て」って何やねんと思ってしまうけど

[426: 匿名さん]

「免震」や「制震」といった文字がまったく見当たらないけど、大丈夫なのかな

[428: マンション住民さん]

間取りよくないね。壁をぶちぬけばなんとか・・・というのもあるが。ファミリー層ねらってきたね。その割りに、キッチン使いづらそう。

[429: 購入検討中さん]

角部屋の間取りは価格どれくらいかなー

[430: 匿名さん]

８０平方メートルの間取りで７０００台後半ぐらい？

[431: 匿名さん]

さすがにこの御時世、40階で耐震はなかろうかと。パークシティと聞くと豊洲の爆発的人気を思い出します。

[433: 匿名]

大崎はまだマンション建つんですか

[434: 匿名さん]

これが終わったら、西口の国際自動車跡と北品川4-1街区にマンションが建つ予定ですよね
確かに建ちすぎな感はありますね
国際自動車跡地は住友が建てるらしいですがOWCTと同格なタワマンみたいです

[435: 匿名さん]

需要はあるよ。値段が高すぎて売れてないけど

[436: 購入検討中さん]

間取りが悪すぎ。　しかも大崎って地盤よくないんだよね。

[437: 匿名さん]

悪い間取りといい間取りの見分け方がよくわからないんだが、LDKが狭いとか？

[438: 購入検討中さん]

タワーに多いんだけど行燈部屋は却下だよ

[439: 匿名さん]

内廊下タワーには多いね。行灯部屋。

[440: 匿名さん]

かといって田の字タワーもねぇ

[441: 匿名さん]

地権者１６０戸あるんですね。販売は５５０戸くらいとのこと。

[442: 匿名さん]

地権者ってなんでいつもそんなに多いんだろ

[443: 匿名さん]

別に１６０人いるわけじゃないですよ。一人で複数戸持つケースの方が大きいです。また再開発エリアには戸建やマンションもありましたのでそれなりの人数がいるでしょう。

[444: 匿名さん]

グランスカイなどは、地権者分を他のデべが新築として売りましたよね。

[445: 匿名さん]

グランスカイの他のデベってオリックス販売分のことですか？
オリックスは最初から地権者ですよ。三井に販売代理せず自分で売っただけです。

ここは売主は三井のほかに大成建設、新日鉄興和、日土地、大和ハウスと５社おりますね。

大成建設自分が売主なのに建設は西松ってのが解せませんが。

あと建物内に品川区の保育園（幼保一体型施設）ができます。

[446: 匿名さん]

ここの近くの区民プールに子供の頃よく行ったなあ。ボーリング場もなくなったしこの数年で激変してるね。

[447: 匿名さん]

大成ならいいのに、西松だとスーパーゼネコン施工ではなくなりますね。