パークシティ大崎（旧：北品川５丁目再開発計画）ってどうでしょう

[匿名さん]

売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、日本土地建物販売株式会社、大成建設株式会社、
　　　大和ハウス工業株式会社　東京本店マンション事業部、新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：未定
所在地：東京都品川区北品川５丁目５６８番（地番）
交通：JR山手線・埼京線・湘南新宿ライン・東京臨海高速鉄道りんかい線　大崎駅　徒歩6分
　　　東急池上線　五反田駅　徒歩12分　　ＪＲ山手線・都営浅草線　五反田駅　徒歩13分
　　　ＪＲ山手線・京浜東北線・東海道線・横須賀線・総武本線・京浜急行本線　品川駅　徒歩18分

北品川５丁目計画

いよいよ大崎・五反田地区の最大規模の再開発、北品川５丁目再開発が
開始されます。遅れに遅れた着工ですが区域内住民・企業の退去も進み
今月よりまず取り壊し工事が開始です。
なおデベロッパは三井不動産レジデンシャルです。
タワーマンションの名前は「パークタワー御殿山」と予想

【タイトルを正式名称に修正しました。2013年4月17日 管理担当】
【物件情報を追加しました　2013.4.19　管理担当】

[301: 匿名さん]

坪単価400じゃ、グランスカイのように売れ余るんじゃないかと
OWCTや大井町ブリリア並みだと人気出そうだけど

[302: 匿名さん]

OWCTはリーマンの影響で公式値下げしたけど
未だ売れ余ってますよ(笑)

大井町ブリリアも売れ余ってたけど、
東建はスミフと竣工後の販売方針が違うので、
その違いで何とか売り切っただけでしょう。

[303: 匿名さん]

ここは超高層棟の他にもっと駅に近い住宅棟がありますが、そっちも分譲なのでしょうか？

[304: 匿名さん]

18階の高層ですし、分譲も多少あるのではないでしょうか
地権者の方も住まれるでしょうが

[305: 匿名さん]

１８階のほうは目黒川を越えて大崎ニューシティーとはペデストリアンデッキでつながったりはしないのかな？

[306: 匿名さん]

ペデストリアンデッキを目黒川の上に通すことはないような気がします
以前、ゲートシティから北に抜ける森永橋を新しく掛け替えられてましたから、これが主なルートとなるのではないでしょうか

[307: 物件比較中さん]

坪４００はないでしょう。以前の書き込みにもありますが７０平米７０００万円、８０平米８０００万円（坪３２０～３３０）ぐらいだと思います。さすがにグランスカイで結構苦戦してましたから。

[308: 購入検討中さん]

早く資料請求など始らないのですかね？湾岸など除くと近々の中では間違いなく超目玉物件ですね。たのしみです。

[309: 匿名さん]

いって坪350かな
立地や内容考えて、グラスカに価格ほどの魅力を感じないからなー
目黒前は400は下らないだろうけど、大崎で400超えはちょっとない

[310: ご近所さん]

改札から１０分くらいかかるかな

[311: 匿名さん]

毎日歩いてますが改札までなら6分分くらいですよ。山手線ホームまで8分ってとこです。

[312: ご近所さん]

6分ですか。思ったより近いです。どのルートなのでしょうか？

[313: 匿名さん]

三井は飯田橋が絶好調だったのでさらに高めで出すでしょう。坪３８０ぐらいでも今の市況なら売れる。高層は５００近いと思うよ。

[314: 匿名さん]

２０００年に分譲のパークタワー東京サウスは当時の近隣平均を一割以上上回る坪単価３２０万で売り出したけど即日完売だったからね。再開発物件だと三井も強気。

[315: 匿名さん]

ボリュームゾーンは８０００万台とのことです。

[316: 匿名さん]

70平米で8000万くらい？
高いなー

[317: 周辺住民さん]

西向きはオフィス棟とお見合いだから安そうですが、
千代田富士見の売れ方見てると強気で来るでしょうね。
安く分譲する予定だったみたいですが、、、

[318: 購入検討中さん]

それなりに高いのであれば、目黒駅前を待ってもいいな

[319: 匿名さん]

目黒はさらに二年先だよ

[320: 購入検討中さん]

二年なら全然待てる

しかし、こうしてタワマンやオフィスが出来ると周りの古いマンション群がさらに際立つな
目の前の茶色い都営？マンションがなくなるだけでもすっきりするんだけど

[321: 匿名さん]

マンションパビリオンできてきましたね。グランスイート白金高輪のモデルルーム跡地に再来週あたりに完成しそうですよ。

[323: 匿名さん]

平均坪400ぐらい？

[324: 匿名さん]

かなり格差がありそう。安い部屋だと３２０くらい？

[325: 匿名さん]

グラスカより内装と価格を両方上げてくるか？
それとも価格据え置きで内装グレードをとてつもなく上げてくるか？
はたまた内装も価格も下げてくるか？
まさかの内装は下げて価格は上げてくるか？

[326: 周辺住民さん]

千代田富士見は坪４８０くらいでしたね。
千代田区、飯田橋で。

パークコートだったら坪４００は超えそう。

[327: 匿名さん]

内装下げて価格上げだ！

[329: 匿名さん]

グランスカイの分も取り返さないといけないからね。

[330: 匿名さん]

ぎゃふん

[331: 購入検討中さん]

千代田富士見と大崎じゃ比べ物にならないけど

最近のグラスカの売れ行きはどうなんだろ。駅からだいたい同じ距離ですよね

[332: 匿名さん]

あそこにパークコートは建たない気がするなー

[333: 匿名さん]

パークタワー御殿山ザレジデンス

[334: 匿名さん]

パークコート北品川ザタワー

[335: 匿名さん]

パークコート御殿山ザタワー　にして思いっきり高値で売るという手もあるな。
売れるかどうかわからんが。

[336: 匿名さん]

住所は御殿山アドレスだけど、あそこはぶっちゃけ大崎だからな
御殿山の雰囲気はないし、お高いところはもっと上

予定の画像見る限り、けっこうシンプルな造りだよね
グランスカイに似てるけど、グランスカイの方が高級感ある気がする

[337: 匿名さん]

建築看板を見ると４／１２にモデルルームが完成するらしいのでその外観を見るとなんとなくグレードが想像できると思う。
東洋製罐ビルのところにあったグラスカ初代モデルルームはやたらバブリーだったからね。

北品川５丁目は一種低層エリアと準工業エリアがあるけど見分け方は北品川５－○○の○○が２桁のところが御殿山エリア。
ここは一桁なので準工業エリア。

[338: 匿名さん]

4/12にモデルルームオープンてこと？
公式HPもまだだよね

[339: 匿名さん]

モデルルームの建物完成が12日、オープンはまだ先でしょう。

[340: 匿名さん]

御殿山とは笑止千万。
海抜数メートルで御殿山を名乗るとはいい度胸しているね。

[341: 匿名さん]

まあでも現実には低地の北品川５丁目で御殿山を名乗るマンションは少なくないわけで。
私も御殿山は高台限定だと思ってるけどね。

[342: 匿名さん]

ヒント 御殿山小学校

[343: 匿名さん]

パークコート御殿山小学校前ザタワー

[344: 匿名さん]

北品川ホームズ

[346: 物件比較中さん]

考え方はいろいろあるけど、正直名前はどうでもいいよね。御殿山に近いのは事実だし、
高台じゃない分駅から楽だし。

[347: 匿名さん]

建設現場

[348: 購入検討中さん]

ジムとかはないよね？
管理費上がるだけだから、無駄なものはつけないでほしいな

[349: 匿名さん]

三井は大規模共用施設好きだからな。
管理するものが多ければ多いほど竣工後も稼げるし。

[350: 購入検討中さん]

共用施設は三年も経てば、見た目で分かるほどガタが出始めるからなー

[351: 匿名さん]

学区は日野と御殿山小学校どちらでも選べるでのしょうか。
日野の評判ってあまりよくないような。。御殿山も改築しますし、御殿山の方がいいのかな

[352: 匿名さん]

学区は御殿山ですよ、御殿山は芸能人の子弟が結構います。ちょうど二年後に新校舎になって一学年三学級に拡大します。日野はエリア外なので越境での優先順位は低いです。実際は希望すれば入れるみたいですがね。あと中学は品川学園が学区ですよ。

[353: 匿名さん]

>>350

メンテにどれくらい金かけるかですよね。
金かけてるところ（すなわち管理費が高いマンション）は綺麗ですよね。

[354: 匿名さん]

>>352
そうなんですね。
品川学園は新しいところだよね。進学率とかどうなんだろう
御殿山小学校はいい評判を聞きます。

[355: 匿名さん]

品川学園の前身の城南中学の進学実績はちょっとヤバイ感じでした。

[356: 匿名さん]

市況見極めのため販売時期を延期しているのでしょうか？

[357: 購入検討中さん]

モデルルームの建築状況を見てきましたが、二階建てでけっこう大きいですね
まだ骨組みだけでしたけど

[358: 購入検討中さん]

工事完了が二年後の計画通りならば、販売は大体いつ頃開始になりますかね？

[359: 匿名さん]

グランスカイの販売開始は竣工二年前でしたね。

[360: 匿名さん]

モデルルームも完成するから夏前には売り出すかもですね。でもここは大規模再開発エリアの中なので再開発完了後の方が高く売れそう。

[361: ご近所さん]

御殿山小が隣って最高だね。しかも新築されるんですか？

[362: 匿名さん]

御殿山小学校は今工事中、二年後に完成予定。

[363: 匿名さん]

子供のいる家庭には最高でしょう。リセールも期待できる。

[364: 匿名さん]

御殿山は戸建が中心で高齢者ばかりだけど坂下の小関地区は若い世帯が多いです。古いマンションが多いエリアですが、中古の流通が活発で常に住民の入れ替わりがあり高齢化が抑制されているようです。
御殿山幼稚園も再開発終了後に幼保一体型施設として戻ってくる予定ですよ。

[365: 購入検討中さん]

幼稚園情報が確かなら嬉しいです。
子育てにはいい環境ですね。駅近だし大通りに面していない。
問題は価格ですけど。。

[366: 匿名さん]

御殿山幼稚園は平成27年度に再開発ビルの中に作られる地域貢献施設に入居予定です。

http://www.city.shinagawa.tokyo.jp/hp/menu000000200/hpg000000183.htm

[367: 匿名さん]

保育園近くても入れるかどうかとは無関係。このあたりは再開発前の低所得者も多いから抽選になれば負けるのは確実。

[368: 匿名さん]

保育園なんてどうでもいいよ。

[369: 物件比較中さん]

期待の物件なので早くどんな物件なのか知りたいですね？
いつぐらいから資料請求開始するんですかね？

[370: 匿名さん]

売り渋り中なのでもうしばらく待ってて。

[371: 匿名さん]

グランスカイと規模はほぼ同じです。

[372: 匿名さん]

ただ高さはこっちの方が高いのにグランスカイ44階に対して階数は39階なので階高は高く天井が高いと予測。

[373: 匿名さん]

工事が進んでますね。

[374: 購入検討中さん]

そんなに状態は変わってないように思えるが、、進んでいるのか

[375: 匿名さん]

モデルルームでかっ！
体育館みたい。

[376: 匿名さん]

低層でも坪３６０～みたいです。高層は４５０くらいいくかな？

[377: 購入検討中さん]

低層で8000万くらいか

[378: 匿名さん]

どこ情報ですか？

[379: 匿名さん]

中心価格帯が9千万台になりますね。果たして売れるのだろうか？

[380: 匿名さん]

普通のサラリーマンじゃ変えないね。

[381: 匿名さん]

山手線内側に普通のサラリーマンが買うのはなかなか難しいと思われます。

普通のサラリーマンでも二馬力大企業サラリーマンとか親援助がたくさんあるとかそういう人は可能ですけどね。

[382: 匿名さん]

ここは目黒川流域の低地だけどね。
再開発による価値の創造というものでしょうか。

[383: 匿名さん]

ずっと町工場があり放置されてきたエリアですからね。
大崎五反田エリアは三井不動産が20年以上前から価値創造（値上げ）に取り組んでおります。

[384: 匿名さん]

この間の豪雨で目黒川が氾濫しそうになったことを考えると、この場所も立派なハザード地帯だからな

[385: 匿名さん]

山手線内側も城北なら余裕で買えますよ。

[386: 匿名さん]

その通りですね。
御殿山･島津山の坂下。いわゆる「地位」はあまり良くないところで、だから町工場が集まっていたわけです。
グランスカイなども同様ですが。

[387: 匿名さん]

だからこそアービトラージが成り立つわけですよ。
坂の上はかつては水はけがと日当たり良く乾燥していて、高台ゆえに眺望も良かったからこそ価値があったわけですが、今や眺望など期待できませんし駅からも遠く不便なだけで実質的なよさはほとんど失われました。

かつての高台はタワーマンションなどににとってかわられるのが時代の流れでしょう。

高台の住宅エリアはブランドを欲しがる人が切り刻まれた土地を買って容積率ギリギリに三階建ての家を建てるので緑は失われ街並みはひどい状態ですからね。

[388: 匿名さん]

目黒川沿いは京浜工業地帯の一部だったため工場だらけでしたよ。御殿山に住んでいた吉川英治も煤煙のあまりのひどさに引っ越したくらいです。

[389: 匿名さん]

8000から9000万円だったら、年収どれくらいの人が買える？

[390: 匿名さん]

世帯年収１５００万以上。

[391: 匿名さん]

高いなー
再開発以外の魅力があるのかな

[392: 匿名さん]

御殿山、島津山より駅に近い

[393: 匿名さん]

売れるのかなー

[394: 匿名さん]

なんせ７４０戸だからねえ。普通のマンション１５棟分くらいあるから大変だ。知名度が高いエリアではないが、かなり広域から客を集める必要があるのでいろいろプロモーションするんだろうね。

[395: 匿名さん]

グラスカは不調だったけど、どう人を集めたんだろうね。
駅から微妙な距離だし、五反田のうるさい繁華街に近いし、そもそも無駄に高い。

[396: 匿名さん]

グラスカはイケイケの時代に企画されたからね。プラウドタワーはグラスカより高いのにかかわらず即完したわけだからニーズはある。

グラスカに対する優位性は再開発規模が桁違いってことくらいですかね。

[397: 匿名さん]

施工西松建設は近隣のオープンハウスと同じですね。

[398: 匿名さん]

でも工事事務所とか違う場所にあるよね。
オープンハウスの工事事務所はファミマの近くにあります。

[399: マンション住民さん]

ここ、駅から微妙に遠い。途中のエリアに何ができるのか、それしだいで距離の感じ方も違ってきますね

[400: 匿名さん]

大崎って意外と穴場だよね。交通利便は元々抜群だし。
実際御殿山が高級住宅地とかいうけどあまり関係ないし、ましてや工場地帯だったこともあんまり関係ないでしょ。
街開発で一気に変わるんだから。
住むときにどうなっているかのほうが大事ですよね。
＠３３０程度だったら売れるね。戸数が多いから大変だろうけど。