東京サウスゲート計画＜8＞

[あざらし住民]

東京サウスゲート計画とは─────？
港南・芝浦・高輪地区を東京の南玄関とする計画です。

【良く読むべき基本情報】
対象区域（PDF注意）：http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2007/11/DATA/20hbt100.pdf
現計画：「品川駅・田町駅周辺まちづくりガイドライン」
http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2007/11/20hbt100.htm

はじめに対象となる３つのトリガー地区
・　田町車両センター　→　仮)泉岳寺新駅＋周辺再開発　┐水陸交通結節
・　芝浦水再生センター　→　エコ利用＋上部＆周辺整備 ┘
・　品川駅高輪口　→　15号線拡幅＋ペデストリアンデッキ

品川・田町駅の周辺地区が、もっと水と緑が溢れる街になり、
山手線新駅や水上交通拠点、親水公園などが出来る．．．予定です。

関連情報は>>1-5あたり


公式URL：なし
売主：なし
施工会社：なし
管理会社：なし

[101: 匿名さん]

俺たちまた勝ったってことかな

[102: 匿名さん]

頼むからこれ以上発展しないでくれ（笑）

[103: 匿名さん]

やばいくらいに高騰しますね・・・絶対。

[104: 匿名さん]

固定資産税が大変だ！！

これで山手線で最高速度が出せる区間が無くなった
何だか寂しいな

[105: 匿名さん]

そんなに資産価値は上がりますか？
確かに便利になると思いますが、開発される高輪側が良くなるだけで、反対側はそんなに変わらないのでは。
まだまだ港南、芝浦はこれからもっと時間を整備されないと、そこまでの資産価値が上がらないと思います。
もちろん、否定をしてる訳ではなく、現実的にもっと整備されて欲しいと思ってますが。

[106: 芝浦住民]

勝ったね！ｗｗｗ

[107: 購入検討中さん]

何か負け惜しんでる人がいるねw
普通に山手線の駅が出来て、しかも線路と駅自体が海側に寄って近くなるだけで
資産価値は確実に上がるでしょ？妙な新線とか、私鉄ならともかく。
否定する方が難しい。

再開発のビルとかはボーナスみたいなもんで、
内容によってさらにもう数段上がる可能性もアリ、位。
でも、タダのオフィスビルでも昼間人口増で、最低限のいい影響は出るよね。

[108: 匿名さん]

>>105
いちおう正解
高輪側だけじゃなく港南側も開発されるんだけど
品川駅徒歩12分と新駅徒歩8分というだけだとそんなに変わらない

あとは港南側（つまり都の土地）がどうなるかによるなー
計画通り駅前が即公園だとものすごい希少価値なので
根強い人気（ご指名の希望者がいる状態）にはなるかも
価値や値段が上がるんじゃなく、売りに出せば購入者がつきやすい感じ
（減損しにくいという意味では価値が上がることにはなる？）

[109: 匿名さん]

どのマンションが一番資産価値があがりますか？

[110: 匿名さん]

キャピタルマークタワー
もともと激安だし笑いがとまりません

[111: 匿名さん]

＞＞１０７
特に負け惜しんでませんよ。もう港南に住んでますから。
ただ冷静に、そんなに資産価値は変わらないと思ってます。
どちらかと言えば、私も１０８の方に近い感覚です。
個人的には、周辺環境とかそういうものが重要で、値段が上がるとかはそんなに気にしてないですよ。

[112: 匿名さん]

だってあの地区の港南マンション三井だけだし。

ほとんどの港南マンションには関係ない話でしょ。

[113: 匿名さん]

港南MSのほとんどは買値＜中古価格なので余裕
デフレなのに20％くらい含み益とか普通
新駅で上積みがあったら嬉しいけど無くてもＯＫ

[114: 匿名さん]

>>109
普通に考えればPT品川
品川駅徒歩12分（笑）坪200万割れの安マンション→新駅最至近の希少マンション

[115: 匿名さん]

シティタワー品川の売却価値がプラス１０００万円積み上がったかと。

[116: 匿名さん]

でも定期借地だしなぁ。。。

[117: 匿名さん]

CT品川は品川駅徒歩10分→新駅徒歩10分なので意味ない

品川駅が発展すれば利益を享受するけど、それは20年後
定借だから残価が無くなっちゃうよ

[118: 匿名さん]

駅近マンションが新設されるわけだから、2020年ころには古い遠いタワマンは。。。

[119: 匿名さん]

山手線新駅・リニア新幹線始発駅、、、港南の再開発ネタは、これで打ち止めですかね？
どなたか、新ネタお持ちの方いませんか？

[120: 匿名]

住友の芝浦はこれ待ちだったのかな。

[121: 匿名さん]

>>118
再開発区域内にマンション計画はない（既存MSの場所でも採算が合わないと言われてる）
出来たとしても分譲じゃなく、法人や外国人向けの高級賃貸だろうね
周辺でそういう需要に見合った部屋を持っていれば釣られて賃貸価格が上がるかも
（普通のファミリー向けじゃダメよ）

[122: 芝浦住民]

勝ったな（藁）

[123: 匿名]

芝浦アイランドは、
新駅側に新しい橋でも掛けなければ
新駅からは道路が遠回り。

[124: 検討中さん]

品川に接続すら私鉄(京急)沿線の状況はどうなんでしょうか？
今後の購入価格等に影響ないと考えていいのでしょうか？

現在北品川～青物横丁に出ているいくつかの物件を物色中なのですが。。。今後単価が上がりそうなら早めに決めてしまうのもありかなぁと考えております。

[125: 匿名さん]

値上がりするとしても構想が「実現」した後、5年10年先の話だよ
（既にネタが公表されているので「思惑買い」には遅すぎる）
そんな先の話じゃないなら気にしても仕方ない

[126: 匿名さん]

>>119
30年先までビジョン出てるじゃない…
いま1-2くらいで3-3まである
そのうち目に見えて遅れてるのは高輪方面の再開発

[127: 匿名さん]

リニアの駅は地中深くで、乗客のほとんどは品川で降りずそのまま他線に乗り換えて目的地に向かう。
オフィス街としての品川の価値は上がるが、居住エリアとしてはあまり影響が無い。
根本的には、居住エリアとしては既に高過ぎ、上昇余地はあまり無い。

[128: 匿名さん]

品川が渋谷、新宿のオフィス需要を総なめにしちゃう可能性大。

東京のオフィス街は最終的には東京駅を中心に品川～秋葉原縦一列に並ぶだろう。

[129: 匿名さん]

新宿、渋谷は巨大ターミナルで成立背景が違うと思う
それより「六本木を喰う」という説を支持するよ

[130: 匿名さん]

新宿・池袋は、多摩・埼玉の通勤者の需要があるし泉岳寺は遠すぎだから、影響なし。
渋谷～大崎と他の湾岸オフィスは、神奈川や湾岸区の通勤者を新駅がある程度持っていく可能性が。

[131: 匿名さん]

六本木のオフィスはＪＲへの接続が悪いから広域に事業所
があるような企業にとっては利便性が悪い。

利用者は工場や物流をもたないで国内１オフィスで完結す
るような業態、例えばＩＴ、金融、コンサルなどなどに限
られる。

これらの業種は頭脳労働の集積であり、製造業のような
朝出勤して夕方帰るといった定型的な業務形態ではない。
会社としては２４時間曜日休日関係なく活動する。
これらの業態はオフィスサービスの２４時間営業が必要
なだけでなく、夜１１時からフランス料理を食べたいとか、
朝７時に朝食をとりながらビジネスミーティングをしたい
とか、翌日の自宅パーティーのため仕事の終わった夜中の
２時にフォアグラを買いたいとかといったニーズがあるた
め、２４時間眠らず上質なサービスが提供できる街のイン
フラが必要。

また激務であり職住接近が必須であるため、高額所得者を
満足させるような高級レジデンスの存在も必須。
外国人も多いので彼らの子弟を通学させるアメリカンスク
ールなども必要。

とこれらの理由が六本木や赤坂地区に外資を中心とした
オフィスを構える理由である。

品川車庫再開発で六本木のオフィス需要を食うつもりなら
このようなインフラ整備が必須だね。
オフィスはともかくサービスインフラ系は高輪・三田あた
りと連携する必要があると考える。

[132: 匿名さん]

泉岳寺で坪500なんか出たら、誰も買わないのでは？
六本木と戦うと失敗する

[133: 匿名さん]

泉岳寺最寄のパークコート高輪で坪４００万くらいかな。
住友賃貸のラトゥール三田はおそらく田町より新駅が最寄になると思うが、あそこは分譲したら坪５００は軽く行くだろう。
タワーの高層階というのが条件だが。

[134: 匿名さん]

坪５００とかの世界になると値段はあってないようなものだ。
８０平米で１．５億を超える。それに１．５億も出すのに８０平米
で満足するなどありえないからグロス価格では２億３億の世界とな
りサラリーマンが住宅ローンで買うのとは違うマーケットである。

坪２５０万なら買うけど２７０万なら高すぎとかそんな価値観で決まる
ものではない。このあたりは見栄と景気と税制によって決まる世界だね。

[135: 匿名さん]

「虎の門、第二六本木ヒルズ、六本木三丁目東、赤坂一丁目」の港区高台の再開発が連発で
先に完成するのに、金があるのに誰が好んで泉岳寺に住む？　

[136: 匿名さん]

泉岳寺って超金持ち向けマンションたくさんあるよ。
ドムスとかホーマットもたくさんある。
泉岳寺っていうと第一京浜沿いのシャビーな浅草線の駅
しか思い浮かばないのかもしれないけど、住所は高輪
もしくは三田だからね。

[137: 匿名さん]

ここの敷地は南北に長すぎる。
恵比寿や大崎や品川のデッキでさえ長く感じるのに

[138: 匿名さん]

>>131
長っ…でも結局そうなると思うよ
日本経済は外資や人材をもっと受け入れなければ立ちゆかないのは自明
だからサウスゲートの方向性も外人ウェルカムだし、更に特区を重ねてきたのは既報の通り
六本木や麻布で30年に起きた変化が、広域サウスゲートで再現される可能性が高い

[139: 匿名さん]

金があるんだから桜田通りより海側には住みたくないね、
という人種が多いので麻布六本木に対抗すると確実に失敗する

[140: 匿名さん]

山手線から遠い港南エリアが、さらに見向きもされなくなることに。

[141: 匿名さん]

だからさあ、再開発エリアはオフィス主体だって。
まあ低地にラトゥールのようなオフィスの上にタワーマンションはできるかもしれんがね。
低層高級レジは高輪・三田の高台にたくさんあるから問題ないでしょ。

[142: 匿名さん]

港南エリアは世帯年収１５００万以下のサラリーマンを中心に
需要があるでしょ。３０代でも正社員共働きなら６～７０００万の
マンション買えるからね。もっともＷＣＴなんかはでかいだけ
あって２億の部屋から３０００万までと住民層もいろいろだけど。

まあお金持ちでタワー最上階に住みたいって人も
いるからね。
駅から遠いのは問題だがＷＣＴは規模のメリットで
他の港南マンションと差別化して欠点をカバーしている。
港南は駅に近いと海方向の景色も悪くなるしね。
痛し痒し。

[143: 匿名さん]

>>139
そういう人がいる一方で、海や公園の側が良いなとか、六本木の治安を嫌うファミリーもいる
現に芝浦・港南はあからさまに外人さん増えてるよね…いくつかのMSは理事に外人いるし

[144: 匿名さん]

読売の記事の写真を見れば分かるように、
山手線新駅は極端に港南芝浦側。
山手線から遠いのは高輪の高台側だよ。

[145: 匿名さん]

品川～田町エリアの住宅地としてのアドバンテージをあげれば
バリエーションの多さ。タワーマンションだけでも海側にある
超高層もあれば高台に立つものもある。
またペアシティルネッサンスのような大規模高級マンション
もあれば小規模だが高級な低層マンションも多数存在する。
高級だけでなくオープンレジデンスのような廉価版マンションもあって庶民に
も手が届くし、もちろん高輪～御殿山にかけて戸建てエリアも
広がる。戸建てはミニ戸からお屋敷までなんでもござれ。
この時代多様性があったほうが変化に強いよ。

タワーのみ、戸建てのみのワンパターンだと時代の変化に耐えれない。

[146: 匿名さん]

そもそも山手線に乗りませんから

六本木と対抗した書き込みがありますが、
山手線を使う庶民をターゲットに開発しないと失敗しますよ

[147: 匿名さん]

>>144
読売の図示はおかしかったので参考外
新駅はＪＲ敷地の真ん中あたりで
駅から西に商業街区（ＪＲ再開発地区）を抜けたところが三田・高輪、
東に公園観光地区（東京都再開発地区）を抜けると芝浦・港南と、どちらもほぼ等距離になる

[148: 匿名さん]

>>146
乗りませんではなくて、
もともと六本木の近くにはJR駅が無いから
乗り継ぐかタクシーで出なきゃJRに乗れない使えない。

[149: 匿名さん]

>>145
山＿低層住宅＿高層商業＿新駅＿公園・運河＿高層住宅＿海

輪切りにするとざっくりこんな街の予定なのでバリエーションはあるよね
高低の対比になってるのも面白い

[150: 匿名さん]

あのね開発はオフィスだから。住宅地を開発するわけではないです。
庶民をターゲットとか意味不明です。興奮しないで。

あと商業は最低限にしないとだね。六本木ヒルズ、ミッドタウン、赤坂サカスすべてうまくいってない。