年収に対して無謀なローン その１８

[匿名さん]

冷静客観的なレスを心がけ、煽りアラシ投稿はスルーしましょう。

ここは無謀なローンを組みそうな人、あるいは既に組んでしまった人のスレです。
営業マンは「絶対大丈夫です。審査も通りますよ」としか言いませんが、本当に大丈夫なのか？
心配な人はここで聞いてみましょう。

年収・年齢・家族構成・物件額・ローン総額・選択金利のタイプ％年数・貯蓄額・昇給見込・その他特殊事情を詳しく書いてくれると、アドバイス(いちゃもん？)が付き易いのでお試しを。

相談者への注意：辛辣なレスがつく事がありますがそれもまた意見。一意見として聴くように！ お礼のレスも忘れずに！
返答者への注意：相談者に対し冷静客観的なレスを心がけ、イジメ・追い込みをしない事！

例）

■世帯年収
　本人　　税込500万円（できれば手取り月○○万円、ボーナス年○○万円等分かれば更に良い）
　配偶者　税込400万円

■家族構成　※要年齢
　本人　30歳
　配偶者　30歳
　子供１　0歳

■物件価格
　3000万円

■住宅ローン
　・頭金　200万円（諸経費別途200万円用意有）
　・借入　2800万円
　・変動　30年・3.00%

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　200万円

■昇給見込み
　無し

■定年・退職金
　60歳
　2000万程度見込み
　定年後、5年間の再雇用制度有り（年収300万程度）　

■その他事情
　・車のローン（月3万円、あと1年）
　・親からの援助100万円
　・1年後に子供欲しい


このテンプレートに沿って質問すると、回答が付きやすいかと思います。

※前スレ
その１７http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/163446/
その１６http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/144228/
その１５http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/74535/
その１４http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/62602/
その１３http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/29959/
その１２http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30010/
その１１http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30076/
その１０http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30134/
その９http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30232/
その８http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30190/
その７http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30339/
その６http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30422/
その５http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30532/
その４http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30460/
その３http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30094/
その２http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/31017/
その１http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30793/

[441: 購入検討中さん]

戸建購入を検討し始めて４ヶ月の者です。
社宅（社宅扱いの賃貸マンション）住まいで、のほほんと節約とは無縁の暮らしをしてきまして、
将来住宅購入するなど考えていませんでした。
よって、お恥ずかしながら住宅購入用の貯蓄をいうものを全くしておりません。

世帯主の年齢・消費税UPの可能性を考え、
急に住宅購入を考え始めた次第です｡｡


■世帯年収
　本人　　税込８００万円（ボーナス年２００万円）
　配偶者　税込０万円 　（数年後パート開始予定。）

■家族構成
　本人　３９歳
　配偶者　３３歳
　子供２　６歳（公立小学１年生）と４歳（私立幼稚園年中 ）

■物件価格
　４２００万円

■住宅ローン
　・頭金　４００万円（諸経費別途１５０万円用意有）
　・借入　３８００万円
　・変動　２５年・０．７７５％（会社提携銀行の優遇金利）

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　７５０万円 （子供の学資保険５００万円含む）

■昇給見込み
　来年から税込年収１０００万円ほどになる予定。
　その後は横ばい。

■定年・退職金
　６０歳
　２０００万程度見込み 　

■その他事情
　・現在車２台所有 （毎月の駐車場代２３０００円。保険＆税金２３万円／年）
　　うち１台は仕事で使っているが、２年後には廃車となり所有しない。
　　車のローンはなし。

　・親からの援助　なし。


世帯主の年齢に対し、貯蓄額が少ないと自覚しております。
言い訳のように聞こえるかと思いますが、参考までに主立った支出を上げさせていただきます。

◎２年前に新車２台を現金一括購入（計６５０万円）
◎実家が遠方の為、帰省するのに年間２０万円ほど。
◎月々の教育費が高い。（２人合わせて月８万円）


長々とすみません。

◎物件価格４２００万円　借入金額３８００万円は、我が家には無謀でしょうか？

◎そもそも、今ではなく数年後、もっと頭金を貯めてから購入を検討するべきでしょうか？
　（上にも挙げましたが、世帯主の年齢・消費税が気になっております‥。）

ご意見よろしくお願いいたします!!

[442: 購入検討中さん]

>>441
全く問題ないです

[443: 匿名]

確実に金利が上がるなら銀行は貸さずに金融派生商品で大儲けできるよ。

ハッキリ言うともう十年以上上がると言われてきながら、下がる余地がないと言われていながら下がり続けています。
マイナス金利さえ言われているはずです。

銀行マンは勉強不足すぎです。説明義務違反を問われて訴訟を起こされないように(笑)

[444: 銀行員の本音]

ビクビクしながら変動で借りている方には酷なようですが、繰り上げ返済余力がない方は厳しい現実が待ち受けます。

銀行は住宅ローンは事業融資に比べ、貸し倒れが極めて低い商品なのです。
何故か？個人にとって住宅は最後の砦であり何としても守ろうとするからです。

変動ならレート上昇時に無条件で金利を上げられます。全く交渉要らずです。金利を上げても死守しようとするため払い続けようとします。

ところが、大企業や中堅企業には簡単には金利を上げられない。もちろん約定書には変動と明記してある。しかし、他行動向や力関係上、慎重になる。
中小企業は比較的金利を上げやすいが、簡単にポンポン上げると資金繰りに窮し倒産やリスケとなり債権区分ランクダウンで銀行として大変困る。倒産懸念も浮上し毀損もでる。だから慎重になり要交渉となる。

その点、住宅ローンは金利上昇時に問答無用で簡単に金利を上昇分をそのまま上乗せできるから簡単さ。
個人の抵抗は約定書(金消)に書いてありますよね！で一蹴。

まもなく時限立法の金融円滑化法(亀井法案)も切れる。そうなれば３ヶ月延滞の債務者なら原則、問答無用の競売コースです。
仲介業者や競売業者が潤います。亀井法案のお陰で不動産業者は閑古鳥ですからね。

返済が苦しくなって優しく相談に乗っているのは亀井法案があり金融庁に睨まれたくないから渋々やってる今だけですよ。ホント。
法案切れたら延滞する方は客であって客じゃない。以前の対応に戻るだけです。牛丼食べて金払わない人間と同じ。クソミソです。担当者はミラクル冷たい対応＆超上から目線になりますよ。どこの銀行も基本的に対応は同じ。

住宅ローンは金利を上げやすい気楽な商品なんですよ。

金利の予測はつかないが、これ以下の水準はないだろう。
長期金利が上がるのはそう遠くない。国債を国内で買う人がいなくなれば、ドカーンと急騰するさ。外国人に買ってもらうしかないからね。金利を上げないと外国人は買わないからさ。日本の国債を。
心配しなくても長期金利が上がれば短期金利もスグ追いかけてくれるよ。

[445: 匿名さん]

>>444
金利上昇云々の真偽はさておきとして文中に出てきた亀井法案の下りとかの
具体的な話はその通りだ。

しかしながら完全にスレ違いだからそのまま｢変動金利は～｣に書いたらいい。
ここで書くと山のような反論とかが来て相談者さんのレスが流れてしまうからな。

[446: 匿名さん]

＞441さん

頭金…と思っているうちに、年をくったら団信通らなくなったりする。
生命保険代と思って今でもいいと思います。
団信通らないと変動で優遇などにも影響がでそう。

しかし、500万円の教育資金は下せないお金でしょうから、実質は
250万円の貯金残。
それでは引っ越し等々も難しいかも。
いっそ、全額ローンにすれば？
一応35年でまだ組めるから月々別貯金にしておいて、ローン減税と
比べながら繰り上げも考える。
一応、20年くらいで返す時の返済くらいを目指してください。

しかし、教育費８万円というのは、幼稚園と習い事ですか？
もうちょっとセーブしたほうがいいかも。
こどもが小学校時代にいくらためられるかが、ポイントになるでしょう。
中学校に入ると教育でお金が湯水のように減っていきます。

頑張ってください。

[447: 住まいに詳しい人]

新築造り過ぎニッポンが迎える「空き家40パーセント時代」 - マイホームはこうして選びなさい http://bit.ly/qh0WdL

[448: 銀行員の本音]

変動金利で借りている人、遠くない将来金利は急騰しますよ。
騰がるときはジワジワ上昇せず、急上昇する可能性があります。
一旦、急上昇した後は、ジワジワ更に上昇すると考えられる。

長期金利が低位安定しているのは主に銀行（郵貯銀含む）など金融機関が買入れてるから。
やや乱暴だが、分かりやすく例えると・・・
◎我が国の個人の金融資産1400兆円
◎国債等残高（国の借金）970兆円＋都道府県の借金が90兆円＋市町村の借金10兆円＝1070兆円
借金の額は毎年加速度的に増加の一途を辿り５年後には1400兆円に達するだろう。

日本の個人の金融資産1400兆円　⇒　銀行預金など　⇒　銀行など　⇒　国債等購入（国などの借金）
つまり国の総借金が1400兆円に達したら、物理的にもう日本人では国債等を買えない。（買うカネない）

じゃどうする？外国人に買ってもらうしかない。
でも借金まみれで信用力の低下した日本国債を、めざとい外国人は利回り１％程度（現行の長期金利）
では日本国債をゼッタイ買わない。最低でも３％程度～にしないとね。
そうなると一瞬で長期金利は急騰。その後も高値で張り付き更にジワジワ上昇するだろう。
景気悪化時の悪性金利上昇になるね。

その後、株安、円安、債権安（利回り急騰・価格は急低下）のトリプル安。つまり真の日本売りですよ。
円安になれば輸入に頼るエネルギー価格は急上昇。生活必需品は相当な値上がりになるよ。
日本では円安による輸出メリットより円高によるエネルギー価格抑制のメリットが遥かに大きい。
円高で輸出企業の打撃より、日本全体で考えれば円安のほうが国民を直撃し遥かに打撃が大きいのです。

財政懸念のあるギリシャは自国で国債を消費できず外国人に国債を買ってもらっているが金利は１９％
を超えている住宅ローン金利１９％！！！全員破綻ですよね。

次に財政懸念のあるイタリア・スペイン国債は５～６％です。これでもキツイよね。
3000万円35年5％なら総支払額6359万円怖いですね。6％なら7185万円･･･。

ちなみに財政指標で世界一悪化している国は『日本国』です。ギリシャより遥かにダントツで悪い。
ならどうして１％台で低位安定しているのか？それは・・・
金融資産1400＞借金総額1070(970＋100)だから国内で日本国債が消費できているので長期金利は
１％近くで張り付いており今はまだ大人しいのです。
数年後に借金総額が1400兆円を超えればゼッタイに長期金利は急騰します。
長期金利が急騰すれば短プラも急騰！変動金利は短プラ連動だからローン金利は暴騰するよ。
金利が急上昇し、お金（信用力）の値打ちが低下するよ。金が今なぜ歴史的高値で推移しているか？
答えはソコにあるよ。もう金利急騰の序章は始まっている・・・。

【借入の定石】
低金利なら固定で借りるベシ
高金利なら変動で借りるベシ
中金利なら併用で借りるベシ

１５年以上の長期で住宅ローンを組む方は目先の低レートに惑わされずに長期固定フラットを使うベシ
１０年後、家族離散したくなかったら長期固定フラット使うベシ

賢者は固定（フラット）を選んでいる。金利急騰も涼しい顔。
愚者は目先の低金利に欲をかかれ変動を選ぶ。
今の状況下であなたならどっちを選ぶ？
日本の財政は１０年前より壊滅的に悪化している。過去低金利が続いたからと言って未来は担保されない。
よ～く考えてね！人生豊かにして下さいね。

[449: 匿名さん]

金利上がったら一括返済する予定　by変動

[450: 匿名]

なるほど…
金利が上昇する仕組みがよく分かったよ。
確かに日本人のお金が尽きて日本国債を誰もが買い支えできなくなったら金利を上げてでも誰かに買ってもらわないといけないよね。
何だか恐ろしい。やっぱ変動止めてフラット35にしとこ。10年間は税金還付もあるからね。

[451: 匿名]

フラットにしたかったけど、否決されたからできない…

[452: 銀行員の本音]

色々書いたけど脅すつもりや煽るつもりはないよ。
私が言いたいのは、変動金利0.675％、0.775％、0.875％…いづれもベリー・グッドな金利です。巨額な借金だからここで相談するのも大変グッド。

●●●注意して欲しいのは、その超低金利が35年間続くかのような設定で相談していませんか？

ハウスメーカーや建売業者の営業マン、愛想のいい銀行員、ご自身の強欲さ…に騙されていませんか？

５年後には金利が２〜４％ハネ騰がるかも知れないと想定してますか？心の準備や資金繰りの準備はできていますか？
変動で借りてもいい人は金利急騰も覚悟の上だ、いざとなれば借金は預金相殺して半減以下にできる、親等から借りて借金を相当圧縮できる、借入期間が15年以下…という方々等なら変動金利をオススメです。

いいですか…
税収不足(赤字)でも日本人(国内の金融機関が余資運用の為など預金で)国債(赤字補填国債)を買うから、国は資金繰りができる。金利も低位安定する。だから年金がもらえ、医療費も健康保険が使え安くて済む、高額療養費制度も使える、生活費保護者もカネが貰える、母子家庭もカネが貰える、他にもいっぱいある。
これからは高齢化社会です。医療費、介護費、社会保障費(年金、生活保護費)は加速度的に増大の一途です。
国家は景気悪化で慢性的に税収不足だから国債(赤字国債)に頼る。国家は増発され、あっと言う間に国の借金が限度額の1400兆円に達する。(小泉政権が国債増発を抑えたが今は増発基調)
そうなれば長期金利は急騰必至です。日本人は自国の国債を買わない。正確にはカネがないから買えない。
だから野田総理は税収確保のため増税(消費税増税)を目論んでいるのさ。まぁ正論だよね。

景気良好時(皆が前向きに資金を使うからカネが無くなり銀行は金利を上げて預金を集める)の金利上昇(良性)は緩慢に騰がる。
財政悪化により金利上昇(悪性)は突然急騰するよ。とても対応できないよ。しかも短期金利より長期金利が先に急騰するから、余程機動的に判断し立ち回らないと借り換えなんてとても間に合うまい。

金利上昇の信用リスクを考えていない債務者(住宅ローンを組む人)が多い。
信用リスクは見逃してはいけない。世界的に信用リスクは増大している。
その証拠に金(ゴールド)やプラチナは歴史的高値で推移しており下がる気配はない。もう金利上昇の下地はできている。

銀行は本来住宅ローンが組みにくい人やオーバーローンで融資している場合も多い。競争が激化しているからだろう。しかも超低金利の変動金利だ。

数年前の海の向こうの国と同じだな。ほら足音が聞こえてきませんか…？
【日本版サブプライムローン】さ。数年後に競売祭りが始まるよ。ワッショイワッショイ。
本当に冷静になって考えてね。真に理解して変動を選択するのはいいが、本質を理解しないまま変動を選択すると後で大後悔するかも知れないよ。

ワレ、変動金利選択者の健闘ヲ祈ル！

[453: 匿名]

４９８さん わかりやすい説明ありがとうございます。

金利上昇で破綻した物件は競売にかけられるということですが、そのような物件は中古で出回るのですか？
初心者ですみません。

[454: 匿名さん]

まさにギリ変どもが夢のあと

[455: 購入検討中（441）]

＞No.442さん
＞No.446さん

レスありがとうございます。
借入額は無謀な額ではないと捉えてよろしいでしょうか？


＞250万円の貯金残。 それでは引っ越し等々も難しいかも。
探している物件は、今の住まいから徒歩圏内。
また、今のマンションに越してきたのは３年前で、その際に照明やら家電やら買い揃えたので、
それほど多くの引っ越し費用はかからないのでは？と考えています。
だとしても。そうですよね、何かあった時には不安な額ですよね｡｡

＞しかし、教育費８万円というのは、幼稚園と習い事ですか？
そうです。
地域柄、子供１人につき習い事２つは当たり前です。
小１で３つ４つしている子も周りにはチラホラいます｡｡
幼稚園が終われば（１年半後）、月３６０００円が６０００円ほどに代わるので、
少しラクになるかなぁとは思っているのですが。


長めにローンを組むという方法もあるのですね。
まだまだ勉強不足なのを感じております。
早めの購入目指して頑張りたいと思います。

ご意見・アドバイス等ありましたら、まだまだお待ちしておりますのでよろしくお願いします。

[456: 入居予定さん]

>銀行員の本音さん

ギリシャの長期金利が19％だとして、現在ギリシャの住宅ローンは本当に19％なん？

日本の長期金利が急上昇で、株安、円安、債権安のトリプル安になったとしたら、
国債買い支えてる銀行の損失は計り知れないねぇ。。。

さらに、現在の低金利に釣られた返済余力が無い人の住宅ローン貸し倒れ（日本版サブプライムローン？）
and、不況による中小企業の連鎖倒産などで、銀行はダブルパンチじゃないの？

そんな日本の状況じゃ、公的資金投入も望めないんじゃない？

リーマンですらお亡くなりになったので、メガバンクといえども安心はできない？

あなたの銀行大丈夫？

[457: 匿名]

固定金利、例えばフラット35でも、国家の危機などで金利急沸した場合、固定解除となったりするの？

[458: 匿名さん]

実はしないのです。

[459: 匿名さん]

約款に書いてそうなのですが、本当？

[460: 匿名さん]

約款にも載っておらず、機構にも直接問い合わせました。

[461: 匿名]

固定金利、例えばフラット35でも、国家の危機などで金利急沸した場合、固定解除となったりするの？

もしそうなったら、どうしよう。
激汗です。

[462: 匿名さん]

ギリ変どもが夢のあと

[463: 購入検討中さん]

そもそも年収に対して無謀なローンって存在するの？
銀行の審査が通るということは銀行が支払い能力有りと判断してるので無謀ではないのでは？

[464: 匿名]

審査はゆるいよ。
ギリ変でも貸してくれる。

[465: 匿名]

銀行さん、借りる人を優遇しすぎてませんか。
もう少し、預ける人のことも考えてくださいよ。
あんたたちの給料を払うために、お金を預けているのでもありません。

[466: 購入検討中さん]

こんな我が家にも、家の購入が出来るでしょうか。
家族構成
夫:34才(技術系サラリーマン)
妻:27才(中小企業社員)
子供:5才
収入
夫:450万円
妻:350万円
売り地価格:3900万円
注文住宅で、建物には1100万円を上限に
ローン
5000万円
■貯蓄　(購入後の残貯金)
　100万円
■昇給見込み
　今のポジションだと年10～15万程度
■定年
特に定年という歳は、決まっていない。
■その他事情
　・親からの援助なし

[467: 匿名さん]

>>466
要するに頭金ゼロで購入ってこと？（諸費用程度の貯金しかないってこと？）

であれば、止めた方が良い。

住宅ローン減税を夫婦それぞれが受けるにしても、収入に対する返済比率が高いので、
リスクが高い。

大きな昇給が期待できない以上、ローンを4000万以下に抑えた方が良いのでは。
それでも楽ではないと思う。

[468: 匿名さん]

家族構成
夫:30才(医師)
妻:27才(専業主婦)
子供:なし 二人くらい欲しい予定
収入
夫:1100万円(税込)
妻:なし
価格:7500万円
管理費・修繕費・駐車代:あわせて4万円ほど
頭金:150万円
■貯蓄　(購入後の残貯金)
　100万円
■昇給見込み
　ゆくゆくは1500万～2000万程度いくのでは
■定年
　60歳だけどその後も数年は嘱託がありそう
■その他事情
　・親からの援助なし

諸事情で貯金がないのですがかなり希望にあった物件に出会ってしまい悩んでます。
やはり無謀でしょうか？
ご助言お願いします。

[469: 銀行員の本音]

453さん

中古物件はジャブジャブ流通しますよ。
まだ余力のある人は競売になる前に任売で売却しますけどね。ごく少数です。
最近は住居系の競売物件は業者じゃなくても一般個人で入札に参加する人がとても多いです。
掘り出し物件も多いですからね。

競売物件の流れ
【業者編】
競売⇒入札⇒落札⇒安リフォーム100万円⇒個人へ転売(リフォーム代100万円＋利益300万円)⇒個人⇒入居
【個人編】
競売⇒入札⇒落札⇒高リフォーム200万円⇒入居

私は以前、入札する業者への融資を担当しておりまして･･･
【融資審査と競売のお金の流れ】
業者⇒競売資料持参＆融資申込⇒書類審査⇒【物件確認】（写真撮影含む）⇒融資承認⇒（業者が）入札⇒落札⇒本決済（同時に融資実行）⇒安リフォーム⇒個人へ高値転売（同時に銀行返済）完了です。業者は個人へ高値転売し利益確定。銀行は業者へ融資し利息獲得。業者が個人へ売却した時、融資資金を同時回収（返済）。業者と銀行はニコニコ関係。銀行員は言う･･･『社長、また次の物件頼んまっせ！早よ持って来てや！』
そして銀行は業者から転売された物件を買おうとしている個人へ中古物件の住宅ローンを提供し今度は個人に対して長期で利息を頂くんです。アッチからコッチから利息をチューチュー吸うんですよ。

さて話は戻りますが競売物件融資において、銀行員としてこの【物件確認】がツライんです。
当然まだ落札されてないから住人は居ます。自分達の楽しいマイホームが売り飛ばされることを知らない幼い兄と妹。庭で楽しそうに遊んでいる。楽しい笑い声が漏れてくる。･･･本当にツライですね。
見つからないように物件の写真を撮ろうとすると、コッチを見てニコニコＶサインする子供達。何事もなかったかのように干されてある洗濯物。可愛い三輪車と小さな自転車。思い出いっぱいの小さな花壇･･･

それらが落札されれば１０日程度で家族は築古木造２階建ボロ安アパートへ余儀なくお引越し。ソコはとても狭く薄暗い。哀れな末路。親はいいとして、何の責任もない幼い子供達が不憫でならないですね。競売にかかれば１２０％落札されますからね。
『パパ、ママこのおうち出ていきたくないよ！ねぇどうしてなの？』と涙ながらに訴える小さな子供。
もうこの家はアナタ達のモノではありません。わが社の所有です。早く出て行って下さいと催促する業者。
銀行以外に債権者がいると家財も差押えされ換金性のあるピアノが外に運び出される。泣き叫ぶ娘･･･。

お気の毒ですが全て真実であり決してレアケースではありません。競売ではごくごく普通の出来事です。
１０年後、こんな風になりたいですか？真のギリ変の方々は競売予備軍と言えるでしょうね。
競売はツライよ。競売情報は公開されるからご近所にもバレルしね。競売情報に公開されたら、たくさんの見知らぬ業者や個人が続々と競売対象物件を毎日見に来ますから近所に即バレです。

ギリ変の方々へ･･･
１０年後一家離散したくなかったらギリ変の方は最低でも固定にするか、もっと安い物件にするか、止めるか、頭金を大幅に増やすかしよう。長期金利マグマがグツグツ煮えたぎっているよ。

【借金の定石】
低金利は固定で
高金利は変動で
中金利は併用で

[470: ビギナーさん]

>469さん

貴方の予測を教えて頂きたいのですが、
五年後、十年後の変動金利はどの程度まで上がっていると思われますか？

[471: 匿名]

なんか、怖くなってきました(;^_^A
でも勉強になります。ありがとうございました。
我が家はもう少し頭金を貯めて、なおかつワンランクさげた価格の物件を買うことにしました。

[472: 法曹関係者]

>469
つっこみどころ満載ですｗ

まず競売物件の場合、融資の可否は三点セットによるもので行うのが通常。
トラブルを避けるためにね。

>銀行以外に債権者がいると家財も差押えされ換金性のあるピアノが外に運び出される
どういう手続きやねん。
明渡しを任意に履行しない場合には、落札者（競落人）が引渡命令をえて、残置物を運び出します。所有者が引き取らなければ別個保管する必要があります。
仮に、この際に差し押さえをするには、別個の債務名義と動産の差し押さえ執行が必要ですが、普通は考えられないｗ

ホントに銀行員が疑問。

[473: 匿名さん]

469は銀行員じゃなくてその家族方だろｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗ

[474: 契約済みさん]

＞４６６

> 特に定年という歳は、決まっていない。

これは本当ですか？サラリーマンなら雇用契約に明記されているはずですよ。
また建物１１００万ですが、この金額では、かなり無理があります。
かなり安ものになり将来大変になることが予想されます。

>４６８

諸事情がわかりませんが、一度シュミレーションされたほうがよいと思います。

[475: 購入経験者さん]

「銀行員の本音さん」
久しぶりに読み応えのある投稿をありがとうございます。決して上から目線でない視点が良いですね。
是非、『変動金利は～』のスレにも投稿してほしいもんです。以前、あなたがおっしゃる主旨（いつまでも超低金利が続く保証はない）と投稿したら、叩かれました・・・素人ですから説得力ないんですね。お願いします、迷える子羊を導いてください。

以前、会社が銀行支援を受けた時期に、銀行から役員が派遣されてきて、ものの見事に「貸した金ははよ返さんかい！」とパワハラされ、銀行員とはこのように醜いビジネスマンなのか、と最後には逆に哀れささえ感じた経験があります。
あなたのような銀行員がいることを知り、救われた気がします。

[476: 匿名さん]

４６８さん
いくらアッパーな身分とはいえ、医者になって大した年数もなく、貯蓄もないなかで、早まることはありませんよ。子供ができて自分の将来がおぼろげながら見えてきた時期に購入されても遅くありません。収入も高いのだから。
今のご時世、医者だからとて、将来が約束されていると思うのは早計です。医師としての技術を磨かれることが優先順位の高いことではありませんか。
是非、人徳のある医師になってください。若くして豪邸に住んでも、「傲慢な人間」になるだけですよ。環境は人を育てます。

[477: 匿名さん]

>>461
国会の危機になったら、変動だろうが固定だろうが条件は同じことだよ。
３０００万の借金の時、金利が３％か３０％かでは大きく変わるが、
３０万の借金ではさほど変わらない。

意味わかるよね？

[478: 匿名]

>>450
おいおい簡単に騙されるな。
金利急騰したら国が抱えている莫大な借金の利息どうなる？
利息だけで税収はるかに超えるよ？

ハイパーインフレ突入したら借金帳消しだから固定特約あるなしは問題じゃないんだぞ？

[479: 私も銀行員ですが。。。]

銀行員の本音さんの言うとおり、ギリ変は金利が急上昇したら、もともと余裕のない返済計画であるため、返済が出来ず即死なので非常に危険です。

但し金利についての見通しについては、当面低金利が続くと思われます。

私自身はギリ変でないので、現在固定5年の満期があと2年後にありますが、変動にして金利負担を軽減しますけど。。。

いざというときに一部繰上返済や一括繰上返済できないギリ変の方は変動金利は危険かと思います。

[480: 匿名]

いくら年収が高くても住宅ローンは、たいへんだと思います。
嫁にも働いてもらったほうがいいと思います。
そうすると、お金だけでなく、精神的にも余裕が出ると思います。

[481: いつか買いたいさん]

皆さん、高給取りのなかお恥ずかしいのですが、ぜひ助言お願い致します。

■世帯年収
　本人　　税込400万円（最低手取り月23万円、ボーナス年2回で合計60万円）
　配偶者　税込300万円（仕事内容で給料の変動があるため、通常30万近くですが現在12万です））

■家族構成
　本人　　34歳
　配偶者　33歳
　子供１　 3歳

■物件価格
　3840万円（新築マンション3LDK）

■住宅ローン
　・頭金　340万円（諸経費別途200万円用意有）
　・借入　3500万円
　・固定　ﾌﾗｯﾄ35Sで定年60歳までに完済希望

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　200万円（教育費別途700万）

■昇給見込み
　・本人及び配偶者の昇級の見込みはほぼ無し

■定年・退職金
　60歳
　退職金については不明　

■その他事情
　・車のローンはありません
　・出来れば2人目の子どもが欲しいと思っています
　・現在、賃貸にて2DKで12万3000円を支払っています

以上、よろしくお願い致します。

[482: ビギナーさん]

問題なし

はい次

[483: 匿名]

共働きで、社会的信用もあると思うので、借りられるのではないでしょうか。

[484: 銀行員の本音]

456さん

私の友人にギリシャ人がおりませんのでギリシャの国債が１９％だとして１９％とは限りませんが、３％や５％のナメたレートではないでしょう。誰が１９％の利息を払うんですか。ギリシャ国民ですからね。
ギリシャ国債は２年前は４％程度でしたが、財政不安がささやかれ一気に１０％へ急騰（沸騰）しましたね。

ギリシャ国家も昼寝しているワケではありません。必死で国債利払いするため公務員は給与・賞与３ー４割カット、史上空前のリストラ、定年引上げ、年金受給額大幅減、受給年齢引上げ、消費税２１％へ引き上げなど施策していますが焼け石に水。実質破綻国家ですね。ギリシャ国民の富は外国人投資家に吸い尽くされているのです。ただ１９％の国債は（信用力が無さ過ぎて）怖くて誰も買いたくないのが実情です。だから買い手が付くまで金利が急騰するんです。まさに国家（国債）の叩き売りですね。

国債暴落したら･･･自己資本比率が急低下して破綻する銀行も出てくるでしょうね。バブル崩壊で都市銀行は１０⇒３行へなりましたね。まぁ満期まで保有すれば問題ありませんが。期中はあくまで含み損ですから。
万一、金融危機が起きても日本国内のメガバンクは基本的に規模が大きすぎて潰せないといったところでしょうね。当然５０歳以上のオッサン行員は全員クビでしょうけどね。

リーマンが飛んだのは自己資本の何十倍ものレバを利かせバクチしたからです。投資銀行とは名ばかりで投機銀行でしたからね。リーマンは巨大な賭博師です。伊藤カイジ並みです。バクチで永続的に勝てませんよ。
バクチで勝つのは胴元と相場が決まっております。リーマンはサブプライム賭博で、当初は手数料ビジネスに徹し、いわゆる胴元でした。
ところが賭博師のヘッジファンド連中が賭場（サブプライム商品）で史上空前ボロ儲け。横目で見ていたリーマンは我慢できなくなっていた。ついに１００年で積み上げた自らの自己資本（軍資金）を使い胴元でなく巨大賭博師になった。リーマンも連戦連勝で笑が止まらない。ボタンひとつでカネが更に巨大なカネを生む。
そこで強欲リーマンはもっと儲けたれ！と、今まで稼いだカネ＋軍資金に数十倍のレバレッジ（信用取引）をかけ大勝負を続けた。もはやＦＸ級のレバです。尋常ではないね。
ところが一旦、大負けすると異常なハイレバが利いており、もう後戻りデキナイ。負けを取り戻そうと無理して更に負込む。泥沼化。
そして世界を揺るがすほど大敗したのですよ。アホらしいですね。こんな会社は潰れて当然です。
ＡＩＧグループも同じことしてて潰れかけましたね。本業の保険は絶好調なのにサブプラ賭博で大負け。倒産秒読みでしたね。

中小企業へは無担保融資と有担保（不動産）融資があります。万一の場合、有担保は不動産売却で回収します。無担保融資はほとんどが信用保証協会の保証（最終保証人は国である。その補填金は税金）をつけておりほとんど回収できるのです。
無担保で倒産⇒未回収発生⇒銀行⇒保証協会⇒都道府県⇒国です。つまり中小企業の破綻で銀行が無担保融資で損をすれば税金で穴埋めです。でも破綻せずキチンと返済すれば利息は銀行が総取りです。儲けは銀行。損は税金で補填。
しかも中小企業融資は通常３～７年、最長でも１０年程度です。業績悪化すれば引くだけです。比較的逃げ易いのです。

日本版サブプライムローンは引き起こるでしょう。でも銀行の破綻は軽微です。激安低金利の住宅ローン戦場にに参戦している銀行は一部です。住宅ローンの債務者は歯を食いしばって返済するので日本では破綻率が低いのです。しかも、アメリカと違い日本の地価はここ１０年ほど低位圏で安定しているので破綻しても競売で売却すれば８割程度は回収できます。返済も多少は進んでいるからね。

【損失と利益】
ローン３０００万円×１００件＝３０億円住宅ローン債権があるとして、
・金利が急騰し３５年間の加重平均金利が２．５％と低めに設定。破綻債権の２０％損失（８割は競売で回収）
・破綻率１０％と仮定･･･３０００万円×１０件が不良債権＝３億円×２０％＝６０００万円の損失
・健全債権２７億円×２．５％×３５年（元利均等）＝１３億５４００万円の利益（利息）
１３億５４００万円－６０００万円＝約１３億円の坊主丸儲け。

現在の住宅ローン（民間銀行）の表面破綻率は１％未満でしょう（実質は２～％程度か）。住宅支援機構は実質７～８以上％と言われています。（条件変更＝亀井法案で本来破綻してい人が今だけ何とか生き延びており表面的な破綻率は低く見えるのです）
金利急騰すれば破綻率も急上昇でしょうね。

[485: 購入経験者さん]

481さん

子供が二人（良いことですが）なら、奥様の年収が現状維持しないとかなり厳しいですね。産休時はどうしますか？また、あなたの年収が上がらないのは、なんとも辛いと思います。お子さんが私立高校になると、初年度100万必要になり、大学生になると年間、国立でも50万、私立なら100万必要です。理科系ならもっと必要で、一人暮らしになると別途100万必要です。

子育ては私の経験では、最も思い通りにならない素敵な経験です。

[486: 匿名]

教育費がなければ奨学金もありますよ。

[487: 匿名さん]

>>480
>>483

幼稚園児が混じっとるな。


>>481

妻が大幅な収入減、もしくは失業の場合は即死ですよ。
合わせて700万の収入が変わらないとしても、緩くは
ありません。
現状の感じでは、妻の収入分が全てローン返済に
充てられるのと同じようなものですから、あなたの400万
のみで家族４人が暮らしていけるか、子供にお金を多少は
お金をかけてあげられるのか考えた方がよいです。

[488: 匿名さん]

>>486

幼稚園児、でてこなくていいから。

[489: 匿名]

でも、嫁が働くだけ、まだましですよ。
旦那さんが働けなくなったら、どうしますか。

[490: 匿名さん]

>484さん
金利の急騰とは、現状で言うとどの程度の数字ですか？
例えば、現在の店頭表示金利が2.475だとして、一気に5～6%まで、
或いはそれ以上行くという感じですか？


ど素人な質問で申し訳ありません。