変動金利は怖くない？？ その３３

[匿名さん]

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/175614/

引き続きお願いいたします。

【前スレURLを修正しました。　2011.7.27　管理担当】

[721: 匿名さん]

>>719
ttp://www.house-fp.biz/ginkou.html
新生銀行の金利は独自のようですね

[722: 匿名さん]

新生銀行に見切りをつけて、次へ借り換えしたい人のスレ

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30140/

金利の安さに目を奪われ、つい新生と契約はしたものの・・・・・。
こんな銀行なら次に借り換えようと思っている方！意見交流いたしましょう。

[723: 匿名さん]

変動・フラットＳの返済額を融資額3,000万で計算してみた。
団信は計算方法がわからないから誰か教えて。(変動は金利は終始一緒と仮定)

35年返済
変動0.775・・・・・・・・・・・・・月81,576円　返済総額34,261,920円
フラット35Ｓ1.35(11年以降2.35)・・月89,667円　返済総額40,703,148円

25年計算(繰上げするからこれがボリュームゾーン？)
変動・・・・・月110,032円　総返済額33,009,600円
フラット35Ｓ・月117,878円　総返済額36,742,008円

[724: 匿名さん]

財政破綻しても固定なら安心なんですか？

[725: 匿名さん]

>>723

団信はプラス0.3%金利分だよ

[726: 匿名さん]

>(変動は金利は終始一緒と仮定)


こういうこと書くから固定派に無駄に絡まれるのでは。


自分は変動派ですが、それにしても単純すぎる論調はいささか馬鹿っぽい。

[727: 匿名さん]

>>720
財政破綻したら、変動だろうが、固定だろうが、住宅ローンがあろうがなかろうが、そもそも、普通の生活なんてできないじゃん。
どんな状況なら、変動は破綻で固定は安全なの？

[728: 匿名さん]

>>720
なぜ、支払いの多い固定の方が安全なの？
金利上昇なんかより、他のリスクの方がはるかに高いでしょ。
現実の世界では。

[729: 匿名さん]

これからローン組もうと考えている人に言うが、
FPのいう事を信用するのは3割くらいにしとけ。
なんでかって？99.9%のFPが「固定」を薦める。
しかもその理由が「先はわかならない」が「金利は必ず上がる」。
だからって、変動を進めるわけではないので誤解のないように。

わしは今なら変動一択だが。10年でも35年でも。
ただし、前提条件は10年後に元金を半分にしておくこと。

[730: 匿名さん]

>>664
>それともどちらの方向でお話をしたのか言ってもらわんと話が飛びまくって何がなんだか・・・
別に話が飛んだって、聞かれてることに答えればいいだけなのでは？
あなたはいつも、反論、と連呼している割に、御自身は質問返ししかしていない。
あと、揚げ足取り。

反論って、質問返しすることや、批判することではないよね？
相手の主張の核心に対して、意見しないと。

みんなに理解して欲しいなら、ちゃんと質問に答えた上で、相手の意見への反論と、自分の主張を書かないと。

[731: 匿名さん]

フラットって低収入や勤務年数等でひっかかった銀行で借りれない人専門でしょ？
わざわざ馬鹿高い金利で借りる人なんていないでしょ。

[732: 匿名さん]

1%を切った変動で借りれない○○が住むスレはここですか？
日本の現在を見てハイパーインフレ意外に金利が上げるわけないじゃんｗ
どこをどう見たら最低国家日本の景気が上がるなんてお花畑脳できるのか教えてほしいわ

[733: 匿名さん]

現在の金利が優遇で1.7%の引き下げで0.775%。
優遇金利は通年。
しかも金利には団信が含まれている。

現在の円高と復興による増税が待ち構えている状況では政策金利をあげられないだろう。

変動以外に選択しようがないと思うのだが。

固定を選ぶ人は数年で政策金利上げると考えているのか、ただ単にわからないから選んだのか。

[734: 匿名]

純粋な疑問が。誰か教えて。
いま銀行は運用投資先に困って消去法的に住宅ローンにウエート置いてますよね。銀行にとって他に儲かる話があれば政策金利が上がらなくても住宅ローンの店頭金利上げてくるのでしょうか？
スレチならすまんスルーして。

[735: 匿名さん]

もうこの議論何年してるんだ。
いずれにしても変動金利にしてたやつが一昔前からずっと勝ち組だ。
固定でも良かったのは金額に応じた住宅ローン補助や金利補助が出る
会社に勤めている人だけ。

それ以外の固定金利契約者は＊＊＊み。
6年も7年もローン返してて残金いくら違うか計算してみれば分かるけど
泣きたくなるわ。

これからも変動金利でいい。
金利が曝上げされたらその時の最良の選択を考えればいいさ。

[736: 匿名さん]

変動金利は過去最低。固定金利の半分の利子だ。
安い金利の内に借金を返す事だけ考えればいいんだよ。

固定さんより早く借金返してみせるよ。

[737: 匿名さん]

現在日本に生活拠点を置いている人間にとって金利上昇の限界は１％もない。
さらにそれに対するリスクヘッジをしようなんて愚の骨頂。

まず、現在の日本にとって金利が１％上昇する意味について。
現在の日本政府が抱えている借金。９００兆円に対して金利が１％上昇したらどうなるか。
９兆円利息が増える。
３％も上昇したら、２７兆円だから社会保障費の２３年度予算２８．７兆円がほぼ吹っ飛ぶ
計算になる。

日本にとって金利１％の上昇は財政破綻を意味する。
つまり、現状政策金利は上げられない＝変動金利がベストということ。

[738: 匿名さん]

737の言う通りだな。
だから財務省も日銀も一部の政治家が言ってたインフレターゲットなんて言葉に耳をかさなかった。
遅かれ早かれ増税だよ。そしてそれが日本の為でもあるよ。

[739: 匿名さん]

>>734

店頭金利は短プラ連動、短プラは政策金利連動と規約にあります。他に儲かる話とは何か分からないのですが銀行は主に企業や個人にお金を貸し出して利益を得ています。そしてその元となる金利が政策金利連動の短プラです。

それに自由競争が基本の資本主義経済ですからどこかが金利を上げればその銀行からは借りなくなるし借り換えでお客がいなくなるわけです。もちろん、裏で談合して全銀行が一律金利を上げる事は価格カルテルで禁止されています。ようするに自由競争下である以上、金利を上げても借り手が付くと判断されればまず優遇幅が減少するんじゃないでしょうか？それでも借り手が付く（高い金利でも家を買いたいって人が増える）って事はそれだけ地価も高騰し、景気も良くなっていると思うので政策金利も上がって来ると思います。

[740: 匿名さん]

>>734
>銀行にとって他に儲かる話があれば政策金利が上がらなくても住宅ローンの店頭金利上げてくるのでしょうか？
「他に儲かる話」が何か次第では？

金利が関係するものなのか、まったく関係ないものなのか、
関係するなら、短期金利なのか長期金利なのか、など。

伝統的な企業向け貸し出しということなら、全体的に景気が良くなった時なので、
企業向けも個人向け（住宅ローン）も金利は上がっているだろう。

[741: 匿名さん]

>>739
かぶったね。自分がもう一人いるかのようだ。

さて、今日は全般におとなしいので、普段書けないことを書く。

それは、『昇給を前提にしているのか？』という点。
以下、固定＝フラットの前提で書いてみる。

もし、昇給を前提としているなら、フラットで借りるのはリスクがある。
10年後の＋1％で最悪破綻だから。

また、昇給を前提としていないなら、＋1％分を常に繰り上げ返済できることになるので、
フラットのメリットは乏しくなる。

更に言うと、フラットは申し込み時ではなく実行時の金利が適用されることから、
ある程度バッファを持っていることが想定される。
例えば、金利が現状より0.2-0.3％くらい上がっても、払える余力を持っているはずだ。

住宅ローン減税についても同じで、通常は減税分は全て繰り上げ返済に充てられるはずだけど、
そうするとますます固定で借りるメリットが乏しくなる。

以上から、相対的に高い水準で全期間金利を固定するメリットは見掛けほど大きくないと思うのだが、
固定さんはどのように考えているのだろうか？

[742: 匿名さん]

>相対的に高い水準で全期間金利を固定するメリットは見掛けほど大きくないと思うのだが、
相対的に高い？
何と比べたの？

[743: 匿名さん]

>>742
>相対的に高い？
>何と比べたの？
言うまでも無く変動金利との比較。

[744: 匿名さん]

>言うまでも無く変動金利との比較。
変動は文字通り変動するんだから、その時の金利と比較しても意味ないんじゃない？
借りる期間全部みないとわからないよね。
もちろん将来の金利はわからないから、比較して「高い低い」は言えないと思うけどどう？

[745: 匿名さん]

>>744
住宅ローンと、変動金利の基本は理解しているよね？

・初期金利が残債減少ペースに大きく影響する
・金利上昇が早期かつ急激に起き、それが維持されないと（または更に上昇しないと）
　総支払額においてフラットは変動に負ける

実質的な返済期間が短いならフラットで借りるメリットは乏しい。
例えば、返済期間5年なのに10年金利で借りたらもったいない。（というか無駄）

今後2-3年は政策金利が上昇しない可能性が極めて高く、かつその後の政策金利上昇は不透明
という点を勘案すれば、変動で借りてどんどん繰り上げ返済する方が合理的。

仮にフラットで35年ローンの人がいたとして、昇給を見込んでおらず、余裕を持ったローンで、
住宅ローン減税を全額繰上げ返済に回せるとしたら、ローンは20-25年以内程度で終わる。
まして、フラットの20年なんて借りる意味が無い。

[746: 匿名さん]

>754
がんばってください。

[747: 匿名さん]

レス番間違える程悔しいんだろうな。
低金利の内にさっさっと繰り上げ返済。借金は金利安くてなるべく早く完済するのが基本。
のんびり家賃と同じ額返しててどうするのさ。それこそリスク高いでしょ。

[748: 匿名さん]

>変動は文字通り変動するんだから


変動金利よりもフラット金利の方が変動しているように思える今日この頃。

[749: 匿名さん]

>>747
>>746は自分宛だったのか。気づかなかった。

単純に素朴な疑問として提示しただけなんだけどな。

昇給なしを前提にしていればフラットのメリットは（ほとんど）なくて、
変動が合理的な選択になっちゃう。

昇給ありを前提にしている場合は、ちょっとギャンブルが混じる。
中堅～大手で普通に定期昇給するなら、実際には問題ないのだろうけど。

このあたりもフラット≒ギリギリを表している気がしなくも無い。
繰上げ返済どんどん出来る人は、高い金利で長期固定をするメリットが乏しいのだから。

[750: 匿名さん]

>>739,740

734です。回答ありがとうございます。
政策金利上昇以外で店頭金利が上がる可能性はゼロと考えていいんですね。

[751: 匿名さん]

>749
昇給見込めない場合は普通固定を選ぶんじゃない？

[752: 匿名さん]

昇給見込めなくて頭金も少ない人は、安いマンションを探す。
当たり前だよね。昇給も望めないなら35年も借金しちゃ駄目。

[753: 匿名さん]

借金のリスクは金利よりも返済期間でしょ。
返済期間が短い程支払う金利も安くなるし。

[754: 匿名さん]

>>751
何が「普通」かを提示してくれないと判断できない。

どんな前提条件なの？

[755: 匿名さん]

>753
両方だと思うよ。
期間が長いほうがリスクが高いのは当然だけど。

[756: 匿名さん]

低金利の変動で期間最短で返すのが理想的かな。
変動10年が最強じゃないかな。ローン減税期間だけ借金。
しかも保険付き。

[757: 匿名さん]

>756
理想は１％より利子が少ない変動で35年で借りて
10年後に全額返済だけどな。
これができる人は固定にする意味はかぎりなく低い。

[758: 匿名さん]

変動は金利が低い間は返すより借りてた方が良くない？
10年で返す必要はないと思うけど。貯金してた方がいいでしょ。
金利が上がったら返済すれば良い。

[759: 匿名さん]

景気回復の足取り重そうだね。
最悪、今からさらに悪くなりそう。円高の影響が出るのもこれからだろうし、アメリカ経済の失速も心配。
0金利解除は当分先になりそうだね。

[760: 匿名さん]

借りてる金利よりも高い金利で運用できるならいいかもね。
ただ運用利回りが高いものは元本そのものの値下がりリスクも相対的に高いから、
住宅ローンの金利上昇と元本割れが同時に来るかもしれないね。

[761: 匿名]

最初固定、途中から変動にするなら最初から変動がいい？5年くらいの固定じゃ今の低い変動金利が固定金利を越えることはなさそう？

[762: 匿名さん]

実際には住宅ローン減税がある間は、繰り上げ返済しない方が得かも。

ただ、住宅ローン減税が終わったら、無理にリスクを取らずに、速やかに繰り上げ返済
すれば良いと思う。

運用側は長期固定すれば高いリターンが取れるけど、ローンの利率が変動（上昇）する
可能性は当然あるので、逆ザヤになるリスクがある。

なお、元本確保できない商品で運用するのは危険きわまりないので避けるべきだと思う。

[763: 匿名さん]

ローン減税期間中でも金利が少しでも上がったら繰り上げ返済した方がいいと思う。
それにしても0金利解除どころか更なる金融緩和が必要な状況だね。

[764: 匿名さん]

住宅ローン減税終わる10年までは繰上げせず
速やかに繰上げ返済(できれば完済)
貯めておく繰上げ資金は無理な運用しないで定期預金で良いと思う。

[765: 入居済み住民さん]

自分は変動で1.6優遇の0.875％ですが，
長期優良住宅なので住宅ローン減税は1.2％
減税枠を全部使いきれる（扶養控除の廃止で所得税が大幅に増えたから．．．）
財形貯蓄で会社から1％利子補給がある
ので，住宅ローン減税が終わるまで繰り上げ返済はしない予定。金利が上昇したら考えるけど。
同じような人，多いのでは？

[766: 匿名さん]

追加金融緩和来ましたね。ますます利上げは遠のきそうな。

[767: 匿名さん]

>>766
さすがにこれで固定さんはここには来なくなりますね。

[768: 匿名さん]

内需拡大する状況じゃない。景気回復しても増税が待っているし。
政策金利上がる局面が10年スパンで見ても思い描けない。0.2くらい上げてまた景気悪くなり0金利の繰り返しになるのではないだろうか。
悲観的過ぎるかな。

[769: 匿名さん]

こりゃまた戻るな

投資家に金が流れるだけですね

[770: 匿名さん]

円高阻止が目的の金融緩和策。
そんなのは続かないよｗ