変動金利は怖くない？？ その３３

[匿名さん]

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/175614/

引き続きお願いいたします。

【前スレURLを修正しました。　2011.7.27　管理担当】

[1: 匿名さん]

これから変動を検討しようとしている皆様へ（毎回同じ議論になるのでテンプレ用に）

変動は繰上（もしくは貯蓄）が前提です。
そうする事により将来の金利上昇と所得減少の両方に対応します。
目安は3%前後で借りたと思って差額を繰り上げるという事です。
（今フラットを含む長期固定が何%かは関係有りません）

以下前スレのレスを参考にご自身でシミュレーションして下さい。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165018/

リスクの考え方が固定派と変動派では違うのだと思います。
固定派は安定した支払額にする事により金利上昇 リスクが無くなるという考え。
その代償として金利を多く払う分、いつまでも残債を多く残す事になります。
変動派は低金利の内に元本を減らしてしまえば、リスク自体が小さくなるという考え。
支払い初期に金利上昇 リスクが高くなりますが、元本が減ってしまえば金利上昇リスクはほぼ無くなります。

例えば
３０００万、３５年で0.875で借りて当初3年は金利上昇無しの場合
（日銀は当分の間金利を上げないと言ってる）

3%差額を繰り上げた場合の内訳
固定3%月116000円（元本41000円＋利息75000円）
変動0.875月82000円（元本61000円＋利息22000円）＋3%差額34000円
年間408000円の繰上
変動3年後の残高2640万（当初固定３％での借り入れだったら元本は2850万円の残）
月々の返済額は78000円。この時点で変動が4%になっても
最初から3%で借りるより月々の返済額は低くなります。
（実際は5年125%ルールが有るのでこの通りでは有りませんが）
変動4%というのは今より3%の金利上昇、日銀の利上げ12回分です。
何が起こるか分からないと言われてしまえば それまでですが、
確率としてはかなり低いのではないでしょうか？
月々の返済額が減っていれば不意な収入減や 出費（こういう事もリスクと考えるべきです）にも
最悪繰上返済分を切り崩して対応出来ますが最初から固定で 借りてしまうと返済額を減らす事が出来ず、
アウトです。もちろん、今はフラットSが有るので3%で計算するのは 不公平との意見もあるでしょうが、
12月のフラット最低は2.4（団信込2.7）メガバンクで2.9以上となりますので
10年後は確実に3%前後になります。

変動は金利3%相当を繰上する事によって固定と同等レベルの負担をするだけで
将来のリスクを軽くする返済方法 なのです。別に年齢が高いから繰上と言っているわけでは有りません。
変動の借入は繰上がリスクヘッジになって いるだけです。
特に元本の多い初期に大きな効果を発揮するわけです。

ですから固定（フラット）派は一度借り入れたら何も考えずローンの事は忘れたい人に最適だと思います。
変動で借り入れた場合は、金利や経済情勢は有る程度気に掛ける必要が有ります。
（これはこれで楽しい のですが）ただ、今の金融機関は毎月手数料無料の自動繰上返済みたいな
仕組みも存在しますので常に気にるす 必要はなく、5年毎に気にすればいいだけです。
後、ローン控除を満額もらいたい人は金利上昇時もしくは、10年間は繰上せずに貯蓄しておくのも
良いかもしれません。こう考えると変動はかなり柔軟な対応が可能になります。
ここが変動の良い所でもあり、おもしろい所なわけです。私は別に固定を否定はしませんし、
特にフラットSは とても魅力的な選択肢だと思います。
ですがやはり、変動を選んでうまく返済したほうが有利だとも思う訳です。

[2: 匿名さん]

10年で返済できる人ばかりじゃ、そりゃ固定と話合わないわ。

[3: 匿名さん]

前スレのダイジェスト

固定「金利がいつ暴騰するかわからないから固定のほうがいいよ！」
変動「リスクは金利上昇だけじゃないし、現状金利上昇のトリガーとなるものは考えにくいよ」
固定「金利がいつ暴騰するかわからないから固定のほうがいいよ！」
変動「じゃあ今の経済状況で、どういうプロセスを経て金利が上昇すると思うの？」
固定「そんなのわかったら苦労はない！。これから金利が上昇しないわけないだろ」
変動「金利が上がらないとは思ってないし、急激な金利上昇はないと思うが」
固定「なんで金利が上昇しないってわかるの？」
変動「固定さんが根拠なき金利暴騰の話を振ったから、現時点では考えにくいと言っただけ」
固定「金利がいつ暴騰するかわからないから固定のほうがいいよ！」
変動「だから！じゃあ今の経済状況で、どういうプロセスを経て金利が上昇すると思うの？」
固定「それがわかる人は大金持ちですね。」
変動「固定さんは、リスク評価せずに金利上昇リスクだけ訴えてもだれも信用しないよ。」
固定「変動なんてロシアンルーレットで運任せじゃん」
変動「・・・固定さんとは議論にならない。今後スルーしよう」

ということで固定さんの意味のない発言にはスルーをお願いします。
意味ある発言なら大いに結構。

[4: 匿名さん]

変動【10年返済専用】とかいうスレが必要

[5: 匿名さん]

もしや60歳くらいの人ばかりですか？

[6: 匿名さん]

ギリ変あんまり笑わすなよw

[7: 匿名さん]

テンプレに10年で完済をしろって、どこにも書いてないが。

テンプレは、現在金利の安い変動で借りるが「３％で借りた」という想定で
その差額を繰り上げ返済に充てれば、元本を減らすのに効率がよく、
固定金利で借りた場合に比べ元本がそもそも減っているから
金利上昇等に柔軟に対応できる。

このテンプレは今の経済状況にフィットする。

[8: 匿名]

長期間に変動リスクを抑えるために固定と言うのが普通でしょ（笑
10年固定って話ならんわ！そりゃ短期変動じゃん

[9: 匿名さん]

前スレで、変動の殆どの方が10年で返済予定とありましたが。

[10: 匿名]

テンプレ実行できない人は変動で組むなってこと。つまりこのスレは極々一部の人しか役に立たない。

[11: 匿名]

はぁ？
10年で変動か固定か
25年で変動か固定か

ちゃんと分けて議論しないとダメだわな。

[12: 匿名さん]

>>9
だからさ、前スレの何番目のレスにそんな発言があったんだ？
「変動の殆どの方が10年で返済予定」って誰が言った？

感覚で読んで頭で考えず感覚で話すからそうなる。
ちなみに「10年で返済」と「10年で完済」はまったく違うからな。

[13: 匿名]

何歳で完済かも変動固定より重要だけどな。

[14: 匿名さん]

変動10年でも変動35年でもテンプレは通用する。
金利が低いうちに元本を減らせば、その後のリスク顕在化でも柔軟に対応できる可能性がある。

テンプレを実行できないという人は、毎年20万繰り上げ返済をすれば、
変動35年であれば返済期間を7･8年短縮できる。
金利上昇リスクを重要視するなら負担軽減繰上げをすればよい。

[15: 匿名さん]

ちなみに固定は当然25歳以下だよな？

[16: 匿名]

変動リスク抑えた固定で繰上げが望ましいだろうな。

[17: 匿名さん]

ここの連中って用語の使い方がなってないよね。
こりゃ議論以前の問題だわ。

[18: 匿名]

固定が25歳以下？（笑
意味不明です。

[19: 匿名さん]

大体　人口増えているダメ理科が

財政が危ないって　

どう言う事？

[20: 匿名さん]

>>18
№15じゃないけど意味わからんのか・・・。
60歳ギリギリだからでしょ。固定35だと。
定年65になったしても、30歳以上なら繰上げ返済必須だよね。
もしくは退職金で一括返済。

[21: 匿名さん]

フラットSで2年に1回100万円繰り上げが最強だと思うのですが、どうでしょう？

[22: 匿名さん]

>>21
金利差額分を上乗せして繰上げ返済する変動のほうが最強。
何回もループする話になるが、変動金利＜固定金利　が事実だからな。
しかもフラットSでも11年目に必ず1%優遇解除がまっている。

[23: 匿名]

35歳で、20年なら55歳だよね。
共働きで奥さんが若ければとか色々・・・
25歳で固定以下って意味不明でしょ。

[24: 匿名]

失礼
「固定は25歳以下」って意味不明でしょ。
でした。

[25: 匿名さん]

>>24
訳すると固定35年（フラット35）なら25歳以下で契約するのがほとんだよな？

フラットの審査ってよくわかってないけど、若ければ若いほど、定職についてれば
審査通るのかな。
てかスレチだからこの話はやめとこう。

[26: 匿名]

＞固定35年（フラット35）なら25歳以下で契約するのがほとんだよな？
全然そんなことないよ。
会社の規模とか・年齢・返済期間・返済金額等色々考慮して判断されるよ。
25歳以下で家買う人って余りいないでしょ（笑

[27: 匿名さん]

ギリ変てわけわからんこというね。

[28: 匿名]

ギリシャ　２年債は現在27％
世の中、こういう現実が本当にあるのだと言うこと。

[29: 匿名さん]

35年固定で35年かけて返す人はいないと思いますよ

[30: 匿名さん]

３０以下は変動を選ぶ傾向があります

アンケート調査をみましょう


毎年百万円の繰上返済が普通では？

[31: 匿名]

毎年100万円繰上げ返済が普通ねェ・・・
あぁ、ここは変動10年完済の人がほとんどだったっけ？

[32: 匿名さん]

固定は25歳以下で毎年100万繰上げが普通なんですね、羨ましいです。

[33: 匿名さん]

かなり奇特な変動がいるね

[34: 匿名さん]

子供がいる方に伺いたいのですが
年幾ら位を繰り上返済しています？

自分は年100万位と考えているのですが
子供が大きくなるとそんなペースで
返せないとも思ってます。

固定の方にも是非伺いたいです。

[35: 入居済み住民さん]

俺が借りた瞬間はみずほで全期間固定の31年～35年で3%
変動が2.475%→優遇1.5%で実質0.975%で、差が大体2%
他銀行だともっと開く。

で、じゃあ全都市銀行が連動する金利が1.5%やら2%やらそうそう簡単に上げられるのかと。
今小数点以下で上げたとしたら金借りてる企業が倒産しまくる。
順調に上げる局面があるとしたら本当に日本の経済が確実な回復基調にのる頃だろうけど
順調っつってもバブルの頃に戻るようなことはあり得ない。

すくなく見積もっても10年ぐらいは横ばいだろうね。
ここまでの10年をみてても小泉さんのIT関連の好景気の時でさえ、
回復していた企業が偏ってたせいで簡単には上げれなかった。
ウチは今のところ安定して繰り上げしてていまの状態なら35年で借りたけど
大体15年から20年ぐらいで返せる予定で、このペースだと10年後には
たとえ2%上昇しても余裕で受け入れられる程度まで金利上昇分は減ってる。

ちょっと考えてみなよと、
現状やら現状に毛が生えたような状況でそうそう簡単に金利なんて上げられるもんかと。
借りた瞬間の固定、変動の金利差が逆転するほど金利を
上げられる局面なんてそうそう簡単におとずれるものかと。

まぁ、35年かけて銀行にご奉仕しますよ、とか35年かけるしかないんですとか言う人たちには
お勧めはしないけどね。

[36: 入居済み住民さん]

子供が大きくなった頃の家計設定をちゃんと考えて
シミュレーションすれば答えはでるでしょ。

例えば現状"安定して"年100繰り上げられるなら10年後にはたとえ繰り上げ中止して、かつ金利上昇があってもリスクはすくなくできる。

逆に現状が安定してても無計画にパカパカやって五年後に2人も3人もいたら10年後に100繰り上げとか絶対的に無理だし。
そこにさらに金利上昇が重なったら、どうなる？

誰かに聞いて解決する問題でもないでしょ。

[37: 匿名さん]

>>28
それが何？変動金利にはまったく関係ないぞ
欧州の政策金利は現在1.5%

[38: 匿名]

関係なくないよ。
その国の発行する短期国債に、住宅ローンは連動する。
ギリシャは２７％だ。
1.5％はユーロだ。勘違いすんなよ。

[39: 匿名さん]

>>38
勘違いも何も変動金利は短期プライムレートが基準です
短期国債まったく関係ありません

[40: 入居済み住民さん]

現実に国債の利率は金利と連動するが、金利が親であって
ギリシャの国債はそもそも便所紙同然で事実上のデフォルト状態だから高騰してる。
博打物件だよな。
ちなみにデフォルトショックで金利が高騰したら全期間固定の人たちも
もれなく金利は上がるよ。

それと同じような状態に日本がなるかどうかでしょ。
ただ日本の国債は他国が大量に持ってる状態じゃないからな。

[41: 入居済み住民さん]

>40

それは固定の金利に影響する長期金利であって
変動の金利に連動する短プラとは関係ありません。

[42: 匿名]

物価が上がり始めると速い。
平成17年3月に分譲されたマンション6000万円が、18年の竣工時に7500万円で売れた。

その後、サブプライム、リーマンで100年に一度という不景気に突入し、上昇は治まった。
この時は安くなり過ぎた日本の不動産を外資が買いに入ったのと、低金利、ローン控除等で、住宅を買いやすくなったことが重なったことが原因だった。

あっという間の上昇だった。
金利も上昇気配になって、固定組が増えた。

上昇気配を感じると、冷静さを失い我先にと買い始める。

物価の上昇や下落なんて、いつどのようなことがきっかけで始まるか分からない。

多くの人間が同じような考えに至った時に、同じ行動を起こす。

[43: 匿名さん]

>42
当たり前だよ。
んなこと、堂々とエラそうに書くことでも何でもないよ。

[44: 匿名さん]

>>42
それでも、政策金利はほとんど上がらなかったけどね。
ゼロ金利が解除された程度。
その時、固定を選んだ人は大失敗だったんじゃない？

やはり、平均収入が増えない以上、政策金利は上がらない。

[45: 匿名]

ユーロはギリシャが発行した通貨ではないので政策金利は低いが、ギリシャはすべての金利が暴騰してます。
日本がギリシャのようになれば、金利が暴騰することは変わりないよね。

[46: 匿名さん]

日本がギリシャのようになるなら金利より他の事心配しろよ。

[47: 入居済み住民さん]

＞45

ギリシャの人は外国の銀行で金借りたら済む話じゃないか。
日本みたいに自国と外国の区別(ユーロ圏内)はあまりないんだろうから出来るでしょ。

[48: 匿名]

＞ギリシャの人は外国の銀行で金借りたら済む話じゃないか。
貸すわけないだろ！（笑

[49: 匿名]

日本の銀行がギリシャの人に低金利で住宅ローンを提供しないのと理屈はいっしょ。

[50: 匿名さん]

>>42
その時期に家買って固定でローン組みました。
完全な失敗でした。
今は変動に借り換え、0.875％で順調に返済してます。(^^)v

固定組だった時は、ここのスレもよ～く拝見してました。
久々に覗いてみたけど、結構まだ盛り上がってる？んですね！