変動金利は怖くない？？ その３３

[匿名さん]

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/175614/

引き続きお願いいたします。

【前スレURLを修正しました。　2011.7.27　管理担当】

[741: 匿名さん]

>>739
かぶったね。自分がもう一人いるかのようだ。

さて、今日は全般におとなしいので、普段書けないことを書く。

それは、『昇給を前提にしているのか？』という点。
以下、固定＝フラットの前提で書いてみる。

もし、昇給を前提としているなら、フラットで借りるのはリスクがある。
10年後の＋1％で最悪破綻だから。

また、昇給を前提としていないなら、＋1％分を常に繰り上げ返済できることになるので、
フラットのメリットは乏しくなる。

更に言うと、フラットは申し込み時ではなく実行時の金利が適用されることから、
ある程度バッファを持っていることが想定される。
例えば、金利が現状より0.2-0.3％くらい上がっても、払える余力を持っているはずだ。

住宅ローン減税についても同じで、通常は減税分は全て繰り上げ返済に充てられるはずだけど、
そうするとますます固定で借りるメリットが乏しくなる。

以上から、相対的に高い水準で全期間金利を固定するメリットは見掛けほど大きくないと思うのだが、
固定さんはどのように考えているのだろうか？

[742: 匿名さん]

>相対的に高い水準で全期間金利を固定するメリットは見掛けほど大きくないと思うのだが、
相対的に高い？
何と比べたの？

[743: 匿名さん]

>>742
>相対的に高い？
>何と比べたの？
言うまでも無く変動金利との比較。

[744: 匿名さん]

>言うまでも無く変動金利との比較。
変動は文字通り変動するんだから、その時の金利と比較しても意味ないんじゃない？
借りる期間全部みないとわからないよね。
もちろん将来の金利はわからないから、比較して「高い低い」は言えないと思うけどどう？

[745: 匿名さん]

>>744
住宅ローンと、変動金利の基本は理解しているよね？

・初期金利が残債減少ペースに大きく影響する
・金利上昇が早期かつ急激に起き、それが維持されないと（または更に上昇しないと）
　総支払額においてフラットは変動に負ける

実質的な返済期間が短いならフラットで借りるメリットは乏しい。
例えば、返済期間5年なのに10年金利で借りたらもったいない。（というか無駄）

今後2-3年は政策金利が上昇しない可能性が極めて高く、かつその後の政策金利上昇は不透明
という点を勘案すれば、変動で借りてどんどん繰り上げ返済する方が合理的。

仮にフラットで35年ローンの人がいたとして、昇給を見込んでおらず、余裕を持ったローンで、
住宅ローン減税を全額繰上げ返済に回せるとしたら、ローンは20-25年以内程度で終わる。
まして、フラットの20年なんて借りる意味が無い。

[746: 匿名さん]

>754
がんばってください。

[747: 匿名さん]

レス番間違える程悔しいんだろうな。
低金利の内にさっさっと繰り上げ返済。借金は金利安くてなるべく早く完済するのが基本。
のんびり家賃と同じ額返しててどうするのさ。それこそリスク高いでしょ。

[748: 匿名さん]

>変動は文字通り変動するんだから


変動金利よりもフラット金利の方が変動しているように思える今日この頃。

[749: 匿名さん]

>>747
>>746は自分宛だったのか。気づかなかった。

単純に素朴な疑問として提示しただけなんだけどな。

昇給なしを前提にしていればフラットのメリットは（ほとんど）なくて、
変動が合理的な選択になっちゃう。

昇給ありを前提にしている場合は、ちょっとギャンブルが混じる。
中堅～大手で普通に定期昇給するなら、実際には問題ないのだろうけど。

このあたりもフラット≒ギリギリを表している気がしなくも無い。
繰上げ返済どんどん出来る人は、高い金利で長期固定をするメリットが乏しいのだから。

[750: 匿名さん]

>>739,740

734です。回答ありがとうございます。
政策金利上昇以外で店頭金利が上がる可能性はゼロと考えていいんですね。

[751: 匿名さん]

>749
昇給見込めない場合は普通固定を選ぶんじゃない？

[752: 匿名さん]

昇給見込めなくて頭金も少ない人は、安いマンションを探す。
当たり前だよね。昇給も望めないなら35年も借金しちゃ駄目。

[753: 匿名さん]

借金のリスクは金利よりも返済期間でしょ。
返済期間が短い程支払う金利も安くなるし。

[754: 匿名さん]

>>751
何が「普通」かを提示してくれないと判断できない。

どんな前提条件なの？

[755: 匿名さん]

>753
両方だと思うよ。
期間が長いほうがリスクが高いのは当然だけど。

[756: 匿名さん]

低金利の変動で期間最短で返すのが理想的かな。
変動10年が最強じゃないかな。ローン減税期間だけ借金。
しかも保険付き。

[757: 匿名さん]

>756
理想は１％より利子が少ない変動で35年で借りて
10年後に全額返済だけどな。
これができる人は固定にする意味はかぎりなく低い。

[758: 匿名さん]

変動は金利が低い間は返すより借りてた方が良くない？
10年で返す必要はないと思うけど。貯金してた方がいいでしょ。
金利が上がったら返済すれば良い。

[759: 匿名さん]

景気回復の足取り重そうだね。
最悪、今からさらに悪くなりそう。円高の影響が出るのもこれからだろうし、アメリカ経済の失速も心配。
0金利解除は当分先になりそうだね。

[760: 匿名さん]

借りてる金利よりも高い金利で運用できるならいいかもね。
ただ運用利回りが高いものは元本そのものの値下がりリスクも相対的に高いから、
住宅ローンの金利上昇と元本割れが同時に来るかもしれないね。