ザ・テラス下目黒 part2

[匿名さん]

新しくpart2を立てました。引き続き有意義な情報交換をしましょう。


part1 ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/142106/


＜全体概要＞
所在地：東京都目黒区下目黒5-890-2他（地番）
交通：山手線・南北線・都営三田線目黒駅から徒歩18分、又はバス5分徒歩4分。東急目黒線武蔵小山駅から徒歩15分
総戸数：99戸
間取り：2LDK～4LDK
面積：55.86～81.73平米
入居：2012年3月下旬予定

施工会社：東亜建設工業
管理会社：興和不動産レジデンスサービス

[51: 匿名さん]

↑
読みが深い。第二期１次で残ったのが３戸かと思っていた。

[52: 匿名さん]

タクシー代って高いように感じますが、車の維持費と比較すると必要なときにしか使わないのタクシー代のが結局安くなるんだよね。ここなら目黒駅から1.5kmなので初乗り料金（2kmまで710円）だね。

[53: 匿名さん]

カーシェアも使えるし。

[54: 匿名さん]

今回の抽選３戸（6,130万円・6,240万円・6,350万円、69.61m2・69.67m2・70.81m2）は、これまで販売されなかった部屋だと思います。先週末の抽選にも多少は倍率があったかもしれませんね。

[55: 匿名さん]

価格でいくなら、テラス付きの最後の一つがいいかも。

[56: 匿名]

テラス付き 残り１戸なんですか？好調ですね～

[57: 匿名さん]

ネガじゃないです。ここの管理費、積立金は少し高い気がするのですが皆様どうお考えでしょうか？ しっかり中庭などきれいに手入れをしてくれれば特に文句はないのですが。
低層は高いとかありますか？素人質問ですみませんです

[58: 匿名さん]

管理費等は、タワーはもっと割高だから、低層だから高い、とは
思っていません。品質に見合ったものならいいです。

[59: 匿名さん]

カーシェアリング、需要がありそうですが利用希望時間帯が集中するように思います。先着順の運用だろうか、レンタカーのカテゴリーではないので最大利用時間が短いのだろうな。それからこの物件、自転車はシェアするアイディアはないようですね、電動補助付き自転車があったらいいと思うけど。

[60: 匿名さん]

維持費がかかりそうなのは油圧式の駐車場、あとエレベータかな。管理人や掃除人の人件費はもちろんだけど。

エレベーター２機、５０戸に１機と少ないなと感じたけど低層だからこんなもんか。

[61: 匿名さん]

＞57
物件価格で検索すると分かりますが、
このぐらいの物件価格のマンションの管理費+修繕積立金は、
だいたい2万前半から後半の間に収まりますよ。
管理費の内訳の大半は人件費だと思いますが、人件費はタワーも低層も関係ないし、妥当なのでは？

[62: 匿名さん]

>59
電動自転車レンタル、私も賛成ですが、最初の時点で付いてないから自分で購入する予定です。。。

ドアを出るタイミングでカーシェアを使えるかどうか分からないと、荷物や服などが決められないのは微妙だな。
週末ゴルフに行く人は、早朝にまず確保しとく感じでしょうか。

[63: 匿名]

５７です。皆様ご丁寧にありがとうございます。 妥当なんですね！安心しました！不動前のマンションなども検討しまして そちらの方が管理費が安かった気がしまして。 戸数なども関係ありますもんね、

[64: 匿名]

そりゃカーシェアリングに管理費とか使われてるんじゃない。
でもここは修繕ひの上がり幅が低いからいいよね

[65: 匿名さん]

国土交通省が修繕積み立て関するガイドラインを策定しています。これによると延べ床面積5,000-10,000m2の場合140-265円/m2、平均で202円/m2とのこと。この物件の毎月支払う修繕積み立て金は、単位あたり120円で計算されています。修繕積み立て一時金が単位あたり9000円ですので75か月分に相当します。

修繕積み立て金＋修繕一時金が修繕費用となるのですがこれで修繕を行うときに足りているか否かと言うこと。低層なので足場を組む費用など中高層より安く抑えられることは確かですね。

国土交通省マンション管理について
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/mansei/manseikanri.htm

朝日新聞は実際は2倍必要であり国交省ガイドラインが目安と言っている。
http://www.asahi.com/national/update/0418/TKY201104180437.html

例えば10年後に大規模修繕を行う場合、修繕一時金を単位あたりの月額に割り戻すと75円、120円＋75円＝195円/m2となり、国土交通省のガイドラインの範囲に入り、単位あたりの平均積み立て必要額202円に近い数値となる。

いい線じゃあないでしょうか。これが適当かどうかはこの程度では判断が付きかねるが。実際には大規模修繕を行う際の業者見積でもかなり左右する。

[66: 匿名さん]

駐車場料金が管理費や修繕の原資にかなり貢献すると聞いたことがあります。

[67: 匿名さん]

６５さん 詳しくありがとうございますー！

[68: 匿名さん]

カーシェアは予め、予約できるだろうから、出掛ける時に
あるかないか？って状況は考えてないけど。

[69: 匿名さん]

エレベーターは実質１階の方は使わないですし、低層ですので主に使うのは最上階の方なのではないでしょうか。

[70: 匿名さん]

>68
カーシェアリング、予約とかできないってMRで言われた気がするけどなあ。
間違ってたらだれか訂正よろしく。

[71: 匿名さん]

カーシェアリングを予約制＠管理人室とかにしちゃうと、管理人がいない深夜にちょっと出かけたくなったりした場合は使えないよね。
ネット上で24時間いつでも予約可能とかならば便利だけど、そんな設備の説明受けてないからたぶん予約できないんだと思う。

[72: 匿名]

えー、それはマジですか？
渋滞とか巻き込まれたら、時間通りに帰ってこれないからかなぁ。うーん、運営に工夫しないとですね。

[73: 匿名さん]

いま思うと第１期の抽選だけを月曜日にやったのは何かウラが有ったんですかね？まぁ希望の部屋に当選したしたから別に構わないですけど。抽選の様子を実際に見た方がいらっしゃいましたら教えて下さい。

[74: 匿名さん]

>72
>渋滞とか巻き込まれたら、時間通りに帰ってこれない
これは真を突いてるね。

また、予約制にすると、必要ないのに毎週末予約を入れる人とかも出そう。
で、いらなくなったらドタキャンとかね。
かえって運営が難しくなりそうだから、やっぱり予約なしってのが消去法的に一番良いのかも。

[75: 匿名さん]

今のマンションでもシェアありますが、半日以上だと割安なレンタカー借りる人が多いです。
そういう使い分けができれば便利ですね。

[76: 匿名さん]

ここにきて、販売苦戦してるね。

[77: 匿名さん]

これが苦戦なら、すみふの物件は超苦

[78: 匿名さん]

そりゃ、中住戸で、この場所で駐車場無しって感じなら買いにくい

[79: 匿名さん]

うちのマンションもそうですが、駐車場がうまらないケースが多いようです。即、管理組合収入に響きますから管理費、修繕積立費の計画が狂います。不足も困りますが、余るのも大変で、適正数の判断は難しそうです。都内マンションの駐車場数は減少傾向のようです。

[80: 匿名さん]

まーいいや。ここ駅から何分だっけかな。

[81: 匿名さん]

基本的に駐車場収入を修繕とかの原資にするアイディアはどうかと思うね、駐車場は付帯施設だから付いていて当たり前、されど、苦肉の策だろうね、地価の高い東京では。ヨーロッパのように路上駐車が基本という場合もあるが、東京じゃ考えられん。駐車場権利付きマンションも東京では少ないからね。売値が高ければ駐車場が付いているか、若しくは駐車場代が安いかと考えがちだが、それは肩透かしのようだ。

[82: 匿名さん]

この物件、一昔前の地所物件と比較するとカーシェアリングに限らず資料提供は非常に限定的な印象を受けますね、パンフの内容も同様。販売費を抑えるために必要最低限ににしているのでしょう。これで問題があるかというと、不明な点は聞けば対応してくれるのでその限りではない。その分、販売価格が抑えられれば、売主も売り易く、買う方もお得感が出る。ふと、最近のカーシェアリングのコメントをみて思い出した。

[83: 匿名さん]

カーシェアの予約はこの物件と一緒かどうかわかりませんが、三井不動産が今後首都圏で導入していく方針なので枠組みは同じようなものでは、ここはネット経由予約だね。それから「宅配レンタカーサービス」も同時提供だね、短時間はカーシェア、長時間はレンタカーってことだろうな。
http://release.nikkei.co.jp/detail.cfm?relID=286881&lindID=6

[84: 匿名はん]

なんだ76、78、80の突然のネガは。上から目線というか。。。
別にお前なんか買わなくていいよ。買える金もないんだろうけど。

[85: 匿名さん]

ちょっと前の、特に大規模物件は、確かに箱みたいな分厚い販売資料を配っているところが多かったですね。ＭＲを複数訪れると持って帰れなくて、タクシーで直ぐ帰らないと自宅あてに宅配便を頼まざるを得ない感じでした。

[86: 匿名さん]

住友は看板で8/1着工とかなってたけど、住宅エコポイントの期限が7/31になってたので、それまでに着工するのかな。

[87: 匿名さん]

もう予算がつきて終わったんじゃなかった？

[88: 匿名さん]

そうでしたか。それじゃテラスも貰えないね。

[89: 匿名さん]

既出から見ますと、全99戸中おそらく以下のような感じですか。

・第１期１次（5/30抽選）：65戸　　　　　残34
・第１期２次（6/ 4抽選）：10戸（救済）　残24　
・第１期３次（6/18抽選）： 4戸（救済）　残20
・第２期１次（7/23抽選）：11戸　　　　　残 9　
・第２期２次（7/30抽選）： 3戸（救済）　残 6

途中で先着4戸等がありましたが一応終了として、今日でなければあとは受渡までの転勤等による手付け放棄のキャンセルとかでしょうか。

[90: 匿名さん]

好調のようですね。

[91: 匿名さん]

84
買えにくい要素に対して
買える金ないんだろうけどって、お前、馬鹿か
買えない物件1秒でも検討するほど時間持ってねーよ。

[92: 匿名さん]

>91
買いたいから評判をおとして競争率を下げたいと。

わかります。

[93: 匿名さん]

住友はまだ概要わからないですかね。やっぱり高目かなあ。

[94: 匿名さん]

91
たいした仕事もないくせに無理すんな(笑)。

[95: 匿名はん]

91
お前ほんと余裕ないな。
馬鹿に一つ教えてやるけど駅から何分とかってHPとか見りゃ載ってるからな。
ま、買う金もないんだろうけど。

[96: 匿名さん]

94
たいした仕事って言いますと具体的にはどんな？
95
申し訳ありませんが現金で買うお金は持ち合わせてありませんよ。やっとローンを組んで買えるのですが、あしからず。

[97: 匿名さん]

現在タワーで低層に住んだことがないのですが、震災以降、下の階が火事になったらどうしようか、結構気になっていまして、手ごろな低層への住みかえを考えています。
ここであればバス等は織り込み済みなのですが、一般的に「低層には想像してなかったこんな盲点がある」とかあるんでしょうかね。

[98: 匿名さん]

キャンセルには停止条項とかの場合もあるけど、もし手付放棄のキャンセルがあったら、その分値下げしてくれる可能性あるのかな。

[99: 匿名さん]

＞８９

８月３０日以降にキャンセル物件が多少出るのでは？

結構、買い替え特約を付けて購入している方が多いらしいので、特約の期間３カ月の上記日時以降、売却不可でキャンセルが出るかも？

[100: 匿名さん]

91みたいなやつが住むテラス、住みたくね～。環境悪すぎ

[101: 匿名さん]

94,95はもっとひどいな

[102: 匿名さん]

買い替えでこの物件を購入される方は少なくないのではないでしょうか。ご指摘のとおり特約設定期限後にキャンセルが出る可能性がありますね。もし出たとしても、これまでの販売状況から直ぐに売れてしまうのではないでしょうか。それから、特約付きで仲介を依頼する場合、かなり控え目の評価・販売価格設定をするようですので、かなり高い確立で売れる（売る）と思いますね。

[103: 匿名さん]

手付金というのは売主が要求している10％程度の前金ですよね、これを放棄する、もしくは放棄せざるを得ないような買い替えは一般的に考えてしないのではと思いますが。

[104: 匿名さん]

>100
むしろ、こういう輩が少ないのが驚きです。このスレ。
91はネガなので購入しないかできない、もしくはとても買いたいのでネガキャンしているのだと思いますが、仮に予算ありだとしたら、リアル社会ではこんなとんがった態度とれない人がふつうです。
気にしないでいいでしょう。
いずれにせよ、いざご近所さんになったら皆さんよろしくお願いしますね。

[105: 匿名さん]

すげーな、ふつうって？
とんがった人は住まないとでも思ってんのかね。そういう人はここを買う予算がないとでも思ってんの。
リアル社会ではそういう人もいるんですよ！残念ながら、あなたが望まない人達も世の中にいっぱいいて、
ここに住みますからね。

[106: 匿名さん]

とんがったくらいはいるけど、実社会ではもう少し常識的な会話ができる人が多いかな。

[107: 匿名さん]

バス物件と言うけど電車の乗り換えよりマシなんじゃない？　ＪＲから私鉄ホームへ行くだけで普通に１０分ぐらいかかるし地下鉄はもっと酷い。私は勤務先が山手線駅なので乗り換え無しで行けるのがありがたいです。

[108: 匿名さん]

>97
低層3階だと、最上階は人気あって価格も高くついているけれど、
いざ住んでみると、外断熱とは言いながら、１、２階より暑い場合も
あるみたい。この物件はどうですかね。

[109: 匿名さん]

屋上緑化って何にどの程度機能するのでしょうか？

[110: 匿名さん]

マンションも完売に近づいて、広告が多数発行されているせいか、
多くの方々が興味深く見ているようですね。
「新しくpart2を立てました。引き続き有意義な情報交換をしましょう。」
というせっかく立ててくださったスレ主さんの意図を尊重していきたいです。

屋上緑化は条例か何かの「緑化率」をクリアするために作られただけだそうです。
特に機能は無さそうですけど。

インテリアオプション会は秋頃でしたね。
ＭＲのベランダタイル、とてもキレイだったので検討しているんですが、
お手入れしないとダンゴムシとゲジゲジが巣を作るというウワサを耳にしました。
ここは低層で緑豊かな敷地なので、やはり虫だらけの例外ではないのでしょうか。
皆さんどうされますか？

[111: 匿名]

ベランダのタイルはハンズで買えばかなり安くできると話を聞いた事があります。が 詳しくご存知の方いらっしゃいますか？ 営業の方も言ってましたが紹介のインテリアはかなり割高らしいです。

[112: 匿名さん]

91と101は同一人物だな(笑)。

[113: 匿名はん]

タイルやはりそうなんですか。自分でやるとうまくできないと思い思ったより安かったので申し込もうと思ってたんですが、自分でもできるみたいですね。じゃあじぶんでコツコツやろうかな。どちみちあれは貼り付けはしないみたいですね。のせてあるだけなんですってね。固定しないで大丈夫なのかと意外でした。

[114: 匿名さん]

残念！違うよ～

[115: 匿名はん]

いよいよ最終期ですね。

[116: 匿名]

１１３さん そうなんですか！？置いてあるだけなんですねー 完ぺきにきれいにしたかったら頼んだ方が無難ですよね、

[117: 匿名さん]

8/27から最終期ということは、販売側もほとんど夏休みですね。なんか余裕だなあ。

[118: 匿名さん]

91は高卒公務員。
101は、地方私立大出の二流不動産営業。

ま、こんなとこだろｗｗ。

[119: 匿名さん]

いつの間にか、公式ＨＰでかなりの区画が紹介されていますね。
いよいよ完売間近といったところでしょうか。

個人的には、強気な夏休み設定が気になるところですが…
羨ましい。

[120: 匿名さん]

118
絡むね、絡むね～いいよーナイスファイト！調子良さそうだね～どんどんいこうよ！

[121: 匿名さん]

テラス（地階）物件は第三期販売住戸の一戸だけなのね、やっぱりお得感があったようですね。

[122: 匿名さん]

MR夏期休業の暑中見舞いハガキ（小さな現場写真付き)がきてました。確かに2週間超の夏休みは羨ましい。節電だからちょうどいいのか。

[123: 匿名さん]

バルコニータイルのレス、ありがとうございます。
昔、ホームセンターのタイルを敷いていましたが、割れてしまったこともあります。
ハンズのものは丈夫なのでしょうか。
しつこいようですが、虫対策のできるタイルってご存知でしょうか。

[124: 匿名さん]

＞108さん、97です。ありがとうございます。

ここは一部外断熱なんですね。知りませんでした。低層に限らずなんだと思いますが、最上階は熱さに違いがあるのか、今度ＭＲで聞いてみたいと思います。

[125: 匿名さん]

タイルは見た目綺麗ですが、
どんなにこまめに水を流しても月日が経つと
ゴミが絡まりそこに虫が発生します。
定期的にタイルを全て剥がして掃除する気合があれば別名ですが
正直それは非現実的です。

[126: 入居予定さん]

120
おかしなことばかり書いておもしろいですか？
単なる冷やかしならもう書き込まないでくれませんか？
皆さんもきっと同じ思いではないでしょうか？

[127: 匿名さん]

>126
残り数戸の売れ残り物件に、かなり本気で入居希望してるんでしょう。

>リアル社会ではそういう人もいるんですよ！残念ながら、あなたが望まない人達も世の中にいっぱいいて、
ここに住みますからね。

>絡むね、絡むね～いいよーナイスファイト！調子良さそうだね～どんどんいこうよ！

スレッドを荒れさせるのが目的っぽいけど、いざ自分が入居することが決定したらこんな書き込みはしませんからねえ。

審査に通るか通らないかギリギリのラインの輩が、すこしでも評判を下げて倍率や値段を下げたいってがんばってらっしゃるんでしょうね。
自分も、第一期抽選前には少しでも評判落としたいという思いにかられたので気持ちはわかります。
なんにせよ、彼はこのスレに粘着してしばらく在中するでしょうから、スルーでいきましょ。

[128: 周辺住民さん]

全然、あれさせるきなんて毛頭ないですよ！何だか絡んでくるので、相手してるだけですけどね。
1F庭付きの角部屋なら欲しいすが中住戸は希望ではないですよ。

[129: 匿名]

うざいレスは無視するに限ります。相手してほしいだけだから！ 証拠に毎回ちゃんと馬鹿みたいな反論してきてます。みなさん我慢して無視しましょう！

[130: 匿名さん]

＞125さん
タイルのレスありがとうございます。

定期的にタイルを全て剥がして掃除する気合は残念ながらありません。。
家が新しいうちは気合だけありそうですが、こちらも経年すると劣化しそうです。

やはり虫は避けて通れないと割り切って置くということですね。

大規模修繕の際に、ベランダ私物を移動しなければいけないそうで、
その時に全部はがして掃除するでは遅すぎでしょうかね。

[131: 匿名さん]

以前の住まいがバルコニーがウッドタイルでした、タイルの割れ目から虫が出てきたりはなかったです。
タイル底には何かが潜んでそうで怖くて手入れしてませんでしたが、
ガーデニングをバルコニーでやると一気に劣化＆虫が出てくるかもしれませんね。

見た目とバルコニーに出たときの気分は断然タイルの方かいいですね。

[132: 匿名さん]

バルコニー タイルにすると面積にもよると思いますがだいたい費用はどのくらいするのでしょうか？

[133: 匿名さん]

巷ではホットスポットとかが話題ですが、それはともかくとしても、なにか地震の影響とかなかったのでしょうか？

[134: 匿名さん]

営業さんから、それなりの説明等はいただきましたが｡｡｡

[135: 匿名さん]

133
すまん、日本語でお願いてきるか？

[136: 匿名さん]

例えば、以下などを確認した方はいるでしょうか？という意味です。
①3/11に壊れた箇所は無い？
②コンクリートの強度は？
（固まる前に3/11を迎えていない？)

[137: 匿名さん]

自分で聞けば？

[138: 匿名さん]

タイル、試算してみました。
一般的な敷き型タイルだと30×30なので、ベランダ6200×180の場合、120枚必要です。
以下のサイトの商品でＭＲと同じようなもので￥94200でした。
http://www.e-tile.jp/products/4728.html&zenid=2bd2dcfc39d1213cf564...
（ここのお店がいいかどうかはわかりませんが）

[139: 匿名さん]

そういえば、フラット9月で終了なんだそうです。
しかも「募集金額に達する見込みとなった場合は、受付を終了させていただきます」だそうです。
駆け込み需要とかも考えると、ここはそれまでに売り切れそうですね。
http://www.flat35.com/loan/flat35s/index.html

[140: 匿名]

１３８さん 本当にありがとうございます！ 頼んだら何十万ってしそうですね。せっかくベランダが広い物件なのできれいに使いたいです

[141: 匿名さん]

普通は、黙っていても売主の方から安全宣言くらいするでしよ。

[142: 匿名さん]

モデルルームで安全宣言いただきました。モデルルームに行かない方には関係ないですが。

[143: 匿名さん]

8月27日から第三期販売です。それまで夏休みのようですね。残り9戸なので概ね予定通りの販売状況ではないでしょうか。それゆえか既に契約された方は、入居後のことを考え始めていることでしょう。

第2期までに契約を済まされた方は既にオプション品も注文されていますね。どこの物件でも同じ傾向ではと思いますが、売主の子会社が中間に入ると市場より高価な価格設定になりがちです、この物件とて例外ではありません。ベランダの仕上げ材の試算の方は正解でしょう。

この物件は、キッチン周りの通常オプション品が標準装備が多いのであれこれ悩む必要がない分、楽ですね。オーブンももう一声で標準品という感じですが、残念ながらそうなってはいません。

[144: 匿名さん]

ここも「パークハウス」にされていたらもう少し価格は上だったでしょうね。野村のプラウドとか名前だけで割り増し価格になりますから。千川のプラウド物件も候補でしたがこちらが先に当選したので縁は無かったですが、千川の方が高かったです。

[145: 匿名さん]

入居後のこと、他物件スレを参考にしていろいろ考えるようになりました。
売主の子会社にオプション品を依頼すると高価なのはもちろんですが、
共有部分修繕なども、一般の工務店に依頼するより高価になりがちだそうです。
安かろう悪かろう業者に引っかからないようにすることはもちろんですが、
居住後の業者選定も、良好なお取引ができる会社を見つけたいです。
そのための情報交換も必要ですが、契約者版・住民版スレを作成すると
関係外の方に荒らされるだけなので、どこかＰＷのついたスレッドがあるといいですね。

[146: 匿名さん]

ピッチングウェッジすか？

[147: 匿名さん]

ここはそれなりに順調ですが、住友は勘違いした価格で出してくるんでしょうね。地域全体のイメージを壊さない程度の若干強気くらいならいいのですが、とんでもない価格で空家をいっぱい作られるようだと・・・

[148: 匿名さん]

スミフは空屋がokなので高いんだよね～

[149: 匿名さん]

地震で壊れたとかよりも、建築資材の放射能汚染の方が、そのうち社会問題になると思う。

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/163895/

[150: 匿名さん]

ここはずいぶん前にセメント業者の説明もありましたので安心ですけどね。